商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局

1、商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局任何建筑都一樣，設(shè)計(jì)首先需要解決的是功能布局和交通組織。而對(duì)于商業(yè)綜合體而 言，業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線規(guī)劃就更為重要，這是商業(yè)設(shè)計(jì)的核心，也是難點(diǎn)，是空間組織的提 綱和線索。業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線規(guī)劃是緊密聯(lián)系在一起的，我們不能拋開業(yè)態(tài)談動(dòng)線，也不能 不考慮動(dòng)線來布置業(yè)態(tài)。一、商業(yè)業(yè)態(tài)歸類分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一步，是梳理建筑的各種功能空間的關(guān)系，繪出功能關(guān)系圖。商業(yè)項(xiàng)目 之不同，在于各種業(yè)態(tài)之間并無直觀的工藝流程關(guān)系，甚至項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，根本就沒有確 定業(yè)態(tài)設(shè)置，僅僅只是限定了規(guī)模，這就要求建筑師必須對(duì)各種業(yè)態(tài)做到心中有數(shù)，了解 各種業(yè)態(tài)的功能、檔次以及價(jià)值貢獻(xiàn)，如此才能得心應(yīng)手地進(jìn)行布局。1.

2、按功能性質(zhì)分類商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨、超市、精品區(qū)（服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體 用品等）、專業(yè)賣場(chǎng)（家居、家電、建材、配件等）、生活配套服務(wù)（美容、美發(fā)、美甲， 藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等）、餐飲、娛樂、體育、教育、休閑、文化 我們常把這些繽紛多彩的業(yè)態(tài)大體分為零售、休閑娛樂和餐飲三大類，這三大類業(yè)態(tài)的面 積比例在商業(yè)綜合體中往往各占約三分之一，依據(jù)項(xiàng)目定位和經(jīng)營(yíng)情況略有調(diào)整。2. 按消費(fèi)方式分類我們一般把顧客的消費(fèi)行為分為目的性消費(fèi)和隨機(jī)性消費(fèi)。對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)，可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機(jī)性消費(fèi)業(yè)態(tài)，其余業(yè)態(tài)如超市、酒樓、娛樂、健身、教育等 為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)。3.

3、按消費(fèi)層次分類可劃分為從日常必須性消費(fèi)到奢侈性消費(fèi)的若干檔次，商品可劃分為民生商品、生活 消費(fèi)品、中檔時(shí)尚消費(fèi)、奢侈品等，對(duì)應(yīng)百貨的定位可以有大眾百貨、時(shí)尚百貨，精品百 貨等，餐飲可以分為日常性快餐、地方風(fēng)味小吃、追求文化情調(diào)高附加值的西餐以及高端 商務(wù)宴請(qǐng)為主的大酒樓。4. 按對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)按業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)分析，可分為主題營(yíng)造價(jià)值、品牌價(jià)值、租金價(jià)值及聚 客價(jià)值。如國(guó)際一線品牌的引入能給項(xiàng)目帶來品牌價(jià)值的提升，而大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言，業(yè)態(tài)的規(guī)模和品牌知名度與租金是成反比的：品牌知名度越高、 規(guī)模越大，單位面積的租金就越低。二、業(yè)態(tài)布局原則與所有類型的建筑設(shè)計(jì)一

4、樣，規(guī)劃要挖掘項(xiàng)目用地的環(huán)境特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)布局應(yīng)與 交通、環(huán)境對(duì)應(yīng)。比如，將體現(xiàn)項(xiàng)目定位的主題性主力店放在比較醒目的區(qū)位，臨主入口、 主干道布置。餐飲則面朝景觀，追求環(huán)境效果等。除了這些基本規(guī)律之外，購物中心的業(yè) 態(tài)布局還要注意以下幾個(gè)原則：1.合理分區(qū)把復(fù)雜的功能進(jìn)行分解歸類，做到分區(qū)明確，達(dá)到易于消費(fèi)者識(shí)別和方便引導(dǎo)的目的C1）按性質(zhì)分區(qū)物以類聚，人以群分，商業(yè)也是一樣。我們發(fā)現(xiàn)，自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)往往是同 類業(yè)態(tài)聚集到一起一一自行車一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等，因?yàn)榫奂?yīng)能 提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實(shí)現(xiàn)整體競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到共贏。商業(yè)綜合體內(nèi) 不同業(yè)態(tài)類型對(duì)環(huán)境

5、氣氛的要求或者說影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無章較容易理解的是動(dòng)靜分區(qū)，避免沖突干擾。所謂動(dòng)，就是那些追求活力和動(dòng)感的運(yùn)動(dòng)、娛 樂的業(yè)態(tài)，如滑冰場(chǎng)、電玩、歌舞廳等，所謂靜，就是追求舒適、安靜和優(yōu)雅氣氛的精品 服裝服飾、珠寶等。規(guī)劃首先將業(yè)態(tài)性質(zhì)歸大類，比如萬達(dá)廣場(chǎng)的模式，一般會(huì)分成百貨 樓、娛樂樓，另外有些休閑配套類的歸入時(shí)尚樓，或者叫綜合樓，有的專門設(shè)個(gè)超市樓， 如圖1。圖1萬達(dá)商業(yè)綜合體基本模型2）按管理要求分區(qū)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間不同是更為客觀的分區(qū)要求：如有的超市開門較早，而餐飲、娛樂等 業(yè)態(tài)關(guān)門則較晚，甚至24小時(shí)營(yíng)業(yè)，應(yīng)按管理要求相對(duì)集中，最好設(shè)有獨(dú)立的退場(chǎng)流線。 如圖2,美

6、國(guó)JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的北京藍(lán)色港灣，將酒吧集中到外圍圓弧形的街道，餐廳 則集中在另一個(gè)方向朝向公園布置。同為JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的石家莊勒泰中心將特色餐飲、 酒吧集中在項(xiàng)目一側(cè)形成“莊里街”，娛樂業(yè)態(tài)的入口與之呼應(yīng)，特別地設(shè)了一個(gè)室外的 飛梯從莊里街地面直達(dá)位于五層的影城，如圖3。圖2北京SoLAN藍(lán)色港灣平面圖 圖3石家莊勒泰中心總平面圖3）按檔次分區(qū)一般規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目大體應(yīng)該有一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群，該消費(fèi)主體的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣 以及對(duì)應(yīng)的品牌檔次相對(duì)明確，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)并存高檔和中低檔消費(fèi)業(yè)態(tài)的并不多見, 有些項(xiàng)目則因?yàn)橐?guī)模較大，或者服務(wù)半徑內(nèi)客源不足等原因，安排了不同檔次的業(yè)態(tài)。這 就必

7、須注意加以分區(qū)，否則低端業(yè)態(tài)拉低了高端業(yè)態(tài)的環(huán)境品質(zhì)，帶來的無效客流也是對(duì) 高端業(yè)態(tài)的干擾。如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國(guó)際奢侈品牌，一定要 獨(dú)立一個(gè)區(qū)域，不受其他業(yè)態(tài)干擾。例如合肥包河萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)首次引入國(guó)際一線奢侈 品牌，都集中在首層獨(dú)立的區(qū)域。4）按租金水平分區(qū)不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的。通過研究一些項(xiàng)目的租金情況可以歸納出一些 規(guī)律。超市行業(yè)的毛利很低，經(jīng)營(yíng)在于大客流和貨品的快速周轉(zhuǎn)，其能承受的租金低，一 般設(shè)于地下或者位置不太好的區(qū)域，首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶。除大 品牌的洋快餐外，餐飲的坪效較低，一般設(shè)于高樓層。大部分健身休閑娛樂業(yè)態(tài)的租金也

8、不高，且多數(shù)屬目的性消費(fèi)，宜安排在較背的位置。在規(guī)劃階段，應(yīng)依據(jù)用地條件，對(duì)各 方位的租金進(jìn)行預(yù)判斷才能合理布置業(yè)態(tài)，并設(shè)計(jì)為相應(yīng)的空間尺度和環(huán)境條件，比如與 地鐵相連的地下層，其租金往往不比首層低。2.增強(qiáng)互動(dòng)？分區(qū)是為了易于識(shí)別和引導(dǎo)，但也應(yīng)適度。混合性是商業(yè)綜合體的優(yōu)勢(shì)所在，其核心 理念就是業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性。我們可以將商業(yè)綜合體的各種業(yè)態(tài)視為一個(gè)生態(tài)群落，盡力創(chuàng)造 多種業(yè)態(tài)共生的條件，從而促進(jìn)消費(fèi)，使商業(yè)綜合體這個(gè)業(yè)態(tài)群落繁榮生長(zhǎng)。具體來說， 就是增強(qiáng)業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)關(guān)系。1）利用消費(fèi)的關(guān)聯(lián)性正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利潤(rùn)點(diǎn)，這是利用消費(fèi)關(guān)聯(lián)的縮影。 在商業(yè)綜合體中，我們常看

9、到娛樂與餐飲互動(dòng)、兒童娛樂教育與兒童服飾和玩具零售的互 動(dòng)、運(yùn)動(dòng)健身館與運(yùn)動(dòng)服飾和戶外品牌的互動(dòng)等形式。在空間布置上，深圳萬象城將滑冰 場(chǎng)設(shè)在中心位置，餐飲布置在周邊，不但是為帶孩子訓(xùn)練的家長(zhǎng)提供了休息的場(chǎng)所，有滑 冰表演可以欣賞成為餐飲最大的賣點(diǎn)，如圖 4。圖4深圳萬象城模型2）利用品牌的互補(bǔ)性將同一大類的商品或服務(wù)在品牌檔次、風(fēng)格品味、目標(biāo)客群年齡等方面的差別有意識(shí) 地組合在一起，以實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)需求的一網(wǎng)打盡。國(guó)外的一些品牌如ZARA會(huì)伴生一些副牌同時(shí)出現(xiàn)，這是經(jīng)過長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)積累形成的發(fā)展策略。3. 引導(dǎo)客流利用主力店布置最大可能地給隨機(jī)性消費(fèi)的商戶帶來客流，是商業(yè)綜合體規(guī)劃的關(guān)鍵價(jià)值所在。將聚客能力強(qiáng)的主力店，如百貨、超市等設(shè)于主動(dòng)線的兩端，避免出現(xiàn)盲腸區(qū)；將目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)置于高樓層或地下商業(yè)價(jià)值偏低的位置，尤其像影城這樣大客流的主力 店拉動(dòng)客流。另外，從這一角度考慮，純目的性消費(fèi)的專業(yè)賣場(chǎng)，如家居建材與購物中心 的其他業(yè)態(tài)互動(dòng)關(guān)系很弱，如果不為制造總規(guī)模、消化總面積，弓I入的意義不大。4. 順應(yīng)流程從顧客需求的角度考慮業(yè)態(tài)空間的安排，如超市需要與停車場(chǎng)及公共交通順暢銜接，使小推車平層或者通過自動(dòng)步道到達(dá)車位，一般設(shè)于地下一層可以解決這個(gè)流程問題。