企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務(wù)處理

1、企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務(wù)處理經(jīng)營性用地實行招拍掛，是土地市場建設(shè)的基本要求。一些政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因。對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對企業(yè)取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經(jīng)營性收入，其稅務(wù)處理也不盡相同。稅務(wù)機關(guān)對返還收入的涉稅認定，本著實質(zhì)重于形式原則，主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內(nèi)容進行判定。今年以來，相關(guān)稽查案例不斷出現(xiàn)，返還款用途不同，稽查處理差異迥異。下面結(jié)合實例就企業(yè)取得政府返還土地出讓金的形式，以及相關(guān)的稅務(wù)處理進行分析

2、，以期企業(yè)可以認清納稅事項、規(guī)避涉稅風(fēng)險。第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。相關(guān)稅務(wù)處理：一、營業(yè)稅：本案例實際上是政府主導(dǎo)拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅，屬于銷售回遷房行為。鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形。1，返還款相當(dāng)于回遷房營業(yè)稅組成計稅價格確

3、認收入的部分。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十條規(guī)定：“ 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）”如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000收入萬計算繳納營業(yè)稅。2，返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷

4、房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業(yè)稅判定。土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應(yīng)視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業(yè)稅。3，返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業(yè)稅條例細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)視同銷售，征收營業(yè)稅。二、企業(yè)所得稅本業(yè)務(wù)屬于政府

5、主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計征企業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知（財稅2008151號）規(guī)定：（二）對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。財稅201170號關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知對此進一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入

6、總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件； （二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； （三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算”。此例業(yè)務(wù)屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應(yīng)的財政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。三、土地增值稅1，返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認收入的部分。根據(jù)國稅發(fā)2006187號：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土

7、地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：1>.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2>.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。2，返還款大于回遷房土地增值稅

8、確認收入的部分。土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。3，返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益”。如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。然后還要根據(jù)國稅發(fā)2006

9、187號應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅收入確認的方法和順序，屬于土地增值稅暫行條例第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收： （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。以及土地增值稅暫行條例實施細則第十三條：條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。對開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。四、契稅根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂

10、土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。因此：企業(yè)交納土地出讓金時，就繳納契稅，計稅依據(jù)為10000萬元。另：根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例細則第九條規(guī)定：“條例所稱成交價格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益”。土地出讓金返還款小于回遷房契稅成交價格的部分，應(yīng)按規(guī)定作為契稅的計稅依據(jù)，繳納契五、會計處理土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理。收到返還款時：借：銀行存款3000貸：預(yù)收賬款3000完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時：借：預(yù)收賬款：3000貸：營業(yè)收入 3000第二、政府主

11、導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中

12、，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）、營業(yè)稅根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅函2009520號）第二條規(guī)定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。”返還款3000萬中，1，取得的提供

13、建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。2，代理支付動遷補償款差額，應(yīng)按服務(wù)業(yè)-代理業(yè)征收營業(yè)稅（2000-1500）*5%75萬元。（二）、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：返還款3000萬元中：1，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費用，差額應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。2，代理支付動遷補償款差額，應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。3，企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅

14、的納稅義務(wù)人。以及中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。企業(yè)取得的返還款3000萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。(四)、契稅企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。(五)、會計處理先期支付拆遷補償款和進行拆遷時：借：其它應(yīng)收款1500其它業(yè)

15、務(wù)成本 1000貸：現(xiàn)金或銀行存款2500。支付土地出讓金時，10000全部計入開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費并作為契稅的計稅依據(jù)。土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業(yè)應(yīng)沖減往來和做其他業(yè)務(wù)收入處理。收到返還款時：代理支付動遷補償款業(yè)務(wù)借：銀行存款2000貸：其它應(yīng)收款1500其它業(yè)務(wù)收入500收到拆遷工程款時：借：銀行存款1000貸：其它業(yè)務(wù)收入1000第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔(dān)，對開發(fā)商進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進行返還。一般情況下，由于實施了土

16、地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。但是在經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是。因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設(shè)的補償。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入

17、土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）、營業(yè)稅項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。本案例符合BT（即“建設(shè)-移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營業(yè)稅征

18、收管理：1，無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項目內(nèi)應(yīng)收開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補貼處理，不征收營業(yè)稅。（二）、企業(yè)所得稅本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費用，差額應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓

19、國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。企業(yè)取得的返還款3000萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。(四)、契稅企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。(五)、會計處理土地出讓金返還用于支付

20、該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用時，企業(yè)應(yīng)做其他業(yè)務(wù)收入處理。收到返還款時：借：銀行存款3000貸：其它業(yè)務(wù)收入3000 四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。此業(yè)務(wù)實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本土地征用費及拆遷補償費”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)

21、主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益。- 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）、營業(yè)稅此業(yè)務(wù)實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設(shè)施。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。此業(yè)務(wù)返還款3000萬元，應(yīng)作為房地

22、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計算繳納營業(yè)稅（3000*5%）150萬元。返還款3000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，并由銷售商品房收入中實現(xiàn)并繳納營業(yè)稅。（二）、企業(yè)所得稅根據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第十八條規(guī)定：“ 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納

23、稅所得額”。企業(yè)取得返還款3000萬元，應(yīng)直接抵扣該項目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（三）、土地增值稅企業(yè)在實際交納的土地出讓金10000元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。企業(yè)取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時，1，如可以認定為屬于向政府銷售全部

24、或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計算土地增值稅清算收入。2，如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬補償款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。(四)、契稅企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。(五)、會計處理土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。收到返還款時：如是補貼行為：借：銀行存款3000貸：開發(fā)成本3000或、如是購買行為：借：銀行存款3000貸：營業(yè)收入3000第五

25、、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人。目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。相關(guān)稅務(wù)處理：(一)、營業(yè)稅營業(yè)稅暫行條例實施細則第三條規(guī)定：“條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形

26、資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益”。本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟利益，不征收營業(yè)稅。丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營業(yè)稅。（二）、企業(yè)所得稅本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟利益，不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知（財稅2008151號）規(guī)定：（二）對

27、企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。財稅201170號關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知對此進一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算”。本案例業(yè)務(wù)屬于政府財稅201170號文

28、件所稱的“不征稅收入”所對應(yīng)的財政性資金范疇。如符合財稅201170號的三個條件，應(yīng)作為不征稅收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅實施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。如不符合財稅201170號的三個條件，則不屬于不征稅的財政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。（三）、土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實際交納的土地出讓金10000元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單

29、位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。此收入不應(yīng)計算土地增值稅清算收入。（四）、契稅企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。（五）、會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未蝥返還款，會計上不作處理。丙企業(yè)取得300

30、0萬元政府獎勵或財政補貼。收到獎勵或補貼款時：借：銀行存款3000貸：營業(yè)外收入3000第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）、營業(yè)稅營業(yè)稅暫行條例實施細則第三條規(guī)定：“條例

31、第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益”。本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。（二）、企業(yè)所得稅本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知（財稅2008151號）規(guī)定：（二）對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。財稅201170號關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知對此進一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作