二手房買賣中委托公證的風險

1、.“公證交易房產(chǎn)，兩方都要承擔巨大風險。 ”廈門市中級人民法院法官黃培芳說，一方面，如果二手房房東違約，一手房房東作為“被代理人”要承擔違約責任。以徐某和何先生之間的公證交易為例，法官分析說，何先生是根據(jù)徐某的授權(quán)， 作為徐某的代理人與黃女士簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議，根據(jù)中華人民共和國民法通則第六十三條的規(guī)定，“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任”，即徐某應對何先生的行為承擔相應的法律后果，黃女士有權(quán)向徐某主張權(quán)利， 徐某應退還黃女士已支付的購房款，并承擔相應的違約責任。另一方面，如果一手房房東違約，二手房房東很可能需要承擔“連帶責任”。如

2、上述案件中，何先生在房產(chǎn)買賣協(xié)議書第十七條中和對方約定：立約人何先生保證已取得一手房房東同意出售該房產(chǎn)的相關(guān)授權(quán)，并代表一手房房東簽署本協(xié)議， 若因房東原因?qū)е略摲慨a(chǎn)無法交易，立約人將承擔相應的違約責任。 根據(jù)這一約定，何先生應承擔連帶保證責任。黃培芳指出，一房兩賣，是公證交易中最大的隱患。何先生遭遇的就是賣方一房兩賣，并因此付出慘痛的代價。而實際上，賣方也要承擔很大風險，因為，買方也可能一房兩賣。一旦購房人一房兩賣，拿到錢后“人間蒸發(fā)”，或者揮霍一空， 那么，賣方就要承擔連帶責任。也就是說，需要和購房人共同承擔被騙者的損失。 而對于一手賣家而言，利用公證把房子賣出也有很大風險， 一旦投資客公

3、證后再次交易時對第三方違約， 因為投資者是代理行為， 由此而導致的違約責任將歸責于一手賣家。警惕被炒房者利用的“房產(chǎn)委托公證” (2012-03-01 10:47:24) 轉(zhuǎn)載 標簽： 雜談我國房產(chǎn)買賣過戶的程序日益嚴瑾完善，銀行、開發(fā)商和房產(chǎn)登記部門為控制風險、預防糾紛，一般要求當事人本人去辦理簽字手續(xù)，本人不能親自到場簽字的， 要求提供經(jīng)公證處公證的委托書或委托合同。所以，隨著房產(chǎn)委托公證的需求日益提升。房產(chǎn)委托公證需求在不斷增加，但是公證過程中出現(xiàn)的問題，也在不斷的增加。房產(chǎn)委托公證本身沒有問題， 但為什么房產(chǎn)委托公證導致房屋買賣行為面臨巨大的風險？.炒房者利用“房產(chǎn)委托公證” ，實現(xiàn)“

4、轉(zhuǎn)手”賺“差價”之目的。一般做法如下：賣家與買家簽訂合同，并收取定金。簽訂合同時，買家強烈要求暫不過戶，并辦理公證，并且合同有“甲乙雙方在公證處辦理房屋轉(zhuǎn)讓及委托乙方辦理過戶手續(xù)的公證” 的類似條款。一旦賣家和買家辦理好房產(chǎn)委托公證后，這樣， 買家就可以慢慢地找另一個買家，等合適了再把房子賣出去， 至于買家從中賺了多少差價， 就和賣家沒有關(guān)系了。以上做法是炒房者慣用手法，在房價平穩(wěn)上漲時，產(chǎn)生的糾紛會比較少，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動時，尤其是目前這種情況，糾紛就會大量產(chǎn)生，法律風險凸顯。以下就是房產(chǎn)委托公證引糾紛的案例。案情：今年 4 月份，經(jīng)房產(chǎn)中介，楊先生將自住的一套129 平的二室二廳住

5、宅賣給王女士。 雙方簽訂了房屋買賣合同。 合同約定房屋成交價為120 萬元，王女士在簽訂合同當日支付定金5 萬元，并于 20 日內(nèi)支付首付款 65 萬元。協(xié)議中同時規(guī)定，自簽訂合同3 個月內(nèi)雙方辦理房產(chǎn)委托公證手續(xù)，王女士于公證當日支付剩余房款50 萬元后，楊先生將房屋及房產(chǎn)證、公證書原件交付給王女士。合同簽訂后，王女士如期向楊先生支付了定金和首付款共計 70 萬元。 7 月份，雙方通過協(xié)商共同到公證處辦理委托公證， 但由于雙方對委托公證范本未能達成一致意見，最終未能辦理公證手續(xù)，引發(fā)爭議。于是，楊先生訴至法院，要求王女士繼續(xù)履行合同、 支付剩余房款并按照合同違約條款承擔遲延履行違約金。 王女

6、士則反訴要求楊先生限期出具合法并能實現(xiàn)合同目的的公證委托書、承擔遲延辦理房產(chǎn)證的違約金。法院判決：楊先生與王女士所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后 3 個月內(nèi)辦理公證手續(xù)，但因約定不明，雙方對公證的具體內(nèi)容、時間和辦理手續(xù)等事項產(chǎn)生分歧， 導致合同未能繼續(xù)履行。 楊先生與王女士簽訂房屋買賣合同的目的，在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并非通過買賣合同完成委托公證， 是否進行委托公證并不影響合同目的的實現(xiàn)。因此，在合同未明確約定公證委托委托具體事項的前提下，.王女士要求楊先生出具合法并能實現(xiàn)合同目的的公證委托書的請求缺乏依據(jù)。因雙方均同意繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶手續(xù)， 故王女士應在雙

7、方辦理過戶手續(xù)后，將剩余房款支付給楊先生。最終，法院判決雙方繼續(xù)履行合同， 駁回楊先生的其他訴訟請求和王女士的反訴請求。律師分析：本案看似是一起簡單的房屋買賣合同糾紛案件，其實背后卻隱藏著炒房客以買房自住之名投機炒房的玄機。 如遇到此等炒房客， 賣房的房主將要承擔很大的風險。 首先，炒房客將該房屋轉(zhuǎn)賣給下一個買房人，炒房客只是名義的賣房人，形式上是代理原房主出售房屋。若該合同履行過程中產(chǎn)生糾紛， 新的買房人可能主張原房主與炒房客存在惡意串通的行為。一旦發(fā)生訴訟，原房主將被直接列為被告。其次，若炒房客在使用房屋過程中破壞了房屋結(jié)構(gòu)， 為隱藏房屋存在的問題，將房屋進行裝飾后轉(zhuǎn)賣。 新的買房人入住后

8、發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題， 會直接向原房主主張修復或賠償。 最后，因原房主已與炒房客進行公證并取得價款，實際占有人和使用人已隨之轉(zhuǎn)變。 炒房客再行轉(zhuǎn)賣甚至進行多次轉(zhuǎn)賣，產(chǎn)生糾紛后， 新的買房人會要求買賣合同的相對方原房主交付房屋。原房主必將承擔“一房二賣”甚至“一房多賣”的法律責任。更有甚者， 若炒房客未向原房主支付全部房款，一旦其將房屋轉(zhuǎn)售后卷款逃走，后果更不看設(shè)想。據(jù)于以上案例， 結(jié)合實際情況， 律師提醒賣家在出售房屋時充分注意防范房產(chǎn)委托公證的以下法律風險：注意一：委托是指委托人授權(quán)受托人并以委托人的名義，為委托人的利益而與第三人進行民事活動的行為。 委托行為是單方法律行為， 即委托人單方簽署委托書

9、， 受托人持委托書從事民事活動， 而所產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔。 通俗地說就是你委托他替你辦理房屋過戶手續(xù)， 在辦理過程中，發(fā)生的一切法律后果都由你來承擔。舉個例子：張某將一套房子賣給了中介，辦理了委托公證后，中介一次性給他 20 萬元后，他把房產(chǎn)證和房門鑰匙給了中介后，就以為沒事了?？墒?，房屋中介一轉(zhuǎn)手把他的房子賣了 25 萬元，在辦理完過戶手續(xù)后，買房者.以房屋存在漏水，樓板開裂等問題，把原房主告上了法庭，而這時房屋中介拿著 5 萬元不知去向了，原房主卻要承擔相應的責任。注意二：委托一定要找自己信任的人。在平時，我們要是委托別人辦事，都是委托自己比較信任的人， 而作為買賣房屋這么大的事，

10、 卻找一個自己并不了解的人作為受托人， 如果他拿著你的房子一房兩賣， 你也要承擔相應的責任。如有一個人，他用別人一套房子，拿著兩份委托書同時和兩個人簽訂賣房合同， 收取了雙方的定金， 但是只給其中的一人辦理了房屋過戶手續(xù)， 而另一個人得不到房子也找不到賣房人， 只有把委托人告上了法庭， 委托人就要承擔相應的責任。 這個案子因為涉及詐騙，委托人及時報警，因為先刑事案件后民事案件，法院中止了民事案件的審理。但是， 由于委托人的自己的委托行為，為自己帶來了很多不必要的麻煩。注意三：委托是單方法律行為，委托人有權(quán)變更或撤銷，但在您撤銷或者變更后應當及時通過適當途徑通知相關(guān)人員及部門（如房地產(chǎn)交易中心等

11、）。如果你辦理了委托公證后，你又不想委托受托人替你辦理有關(guān)房屋過戶手續(xù)了， 你可以到公證處申請撤銷或者變更委托書， 但要及時通知有關(guān)部門，不然受托人拿著原來的委托書還是可以辦理有關(guān)手續(xù)的，因為有關(guān)部門并不知道你撤銷了委托。北京孫鳳起律師|十級不建議做公證， 日后受托人與他人簽訂購房合同后發(fā)生糾紛， 購房人會以房主為被告提起訴訟，責任房主你承擔。本報訊 賣房者想盡早收到售房款， 買房者想降低購房成本， 于是雙方都不辦理過戶手續(xù)。 中介公司利用這種心態(tài)， 用同一份委托公證書，一邊賺取差價， 一邊將法律隱患與風險轉(zhuǎn)移到買賣雙方身上， 賣主可能會面臨多方賠償，而買主可能因此失去房產(chǎn)所有權(quán)?；景盖橹薪?/p>

12、利用同一委托公證書轉(zhuǎn)手炒房賺兩次差價.今年 3 月，張某新將一套房屋以 28 萬元的價格（不含稅，稅費由買方承擔，下同）在中介公司放盤出售。因認為該價格低于市場價約 2 萬元，中介公司老板劉某健便以個人名義， 與張某新商談買賣事宜，劉某健表示可以一次性付款，要求張某新降價 1 萬元。張某新考慮到能較快收到房款，就以 27 萬元的價格與劉某健達成交易，并簽訂房屋買賣合同。雙方各向中介公司支付中介費 5400 元。合同簽訂后，劉某健帶張某新來到公證處并對張某新說， 該房屋是買給其兒子的，其兒子現(xiàn)在外地讀大學，請張某新辦理一份出售、收售房款、過戶等內(nèi)容的委托公證書給劉某健， 由劉某健在其兒子暑假回來

13、后，再辦理過戶手續(xù)。劉某健聲稱，這樣操作沒有風險、方便快捷，辦好公證立即支付全額房款。張某新覺得能馬上收到售房款，又能免除辦理評估、過戶、 交稅手續(xù)的麻煩，于是就按劉某健的意思辦理了委托公證書。辦好后，張某新收到了售房款。劉某健取得委托公證書后，將該房屋再次掛牌出售，售價為 31 萬元。陳某忠對該房屋有購買意向，但覺得 31 萬元太貴，加上營業(yè)稅、個人所得稅、契稅及中介費等，總購房成本達到 35 萬元。中介公司向陳某忠建議， 可暫不辦理房屋的過戶， 由原業(yè)主張某新將委托劉某健辦理出售過戶手續(xù)的委托公證書轉(zhuǎn)委托給陳某忠， 并將房屋交付陳某忠使用， 這樣可以避免近 4 萬元的稅費，待房產(chǎn)證滿五年后

14、，再辦理過戶或由陳某忠轉(zhuǎn)賣他人。陳某忠覺得這樣操作省下了近 4 萬元的稅費，雖然房子沒有過戶，但還有委托公證書和房屋買賣合同保障， 就與劉某健達成了交易。 陳某忠支付 31 萬元購房款后，劉某健到公證處辦理了轉(zhuǎn)委托公證書給陳某忠。法律分析賣主或面臨多方賠償本案是一起中介公司炒樓吃差價的典型案例， 中介公司通過一買一賣賺了 5 萬元的房屋差價和兩次中介費， 而張某新、陳某忠的合法權(quán)益則受到較大損害， 并偷逃了兩次房屋交易稅費。 房屋不辦過戶手續(xù)，給張某新、劉某健、陳某忠均造成極大的法律風險。.首先，如果劉某健將該房屋一房多賣， 收取多位買方的定金或售房款時，由于劉某健無法履行多份合同， 各個買方

15、勢必起訴原業(yè)主張某新主張賠償。 張某新委托劉某健出售房屋， 必須對劉某健出售房屋的行為負責，張某新應賠償多位買方的損失。其次，如果張某新無力償還個人債務， 由于該房屋仍然登記在張某新名下，法院會拍賣房屋，用作償還張某新的個人債務，這樣勢必造成陳某忠損失。陳某忠無法依據(jù)與劉某健簽訂的房屋買賣合同和委托公證書主張該房屋的所有權(quán)。再次，如果陳某忠將該房屋出租，承租人在承租期間意外傷亡，依法應由房屋所有人承擔責任的， 或者房屋高空墜落花盆等物品至人傷亡時，張某新均有可能面臨受害人的索賠。法官說法公證交易房產(chǎn)兩方都有風險法官指出，一房兩賣，是公證交易中最大的隱患?！肮C交易房產(chǎn)，兩方都要承擔巨大風險。

16、”法官說，一方面，如果二手賣家違約，一手賣家作為“被代理人”要承擔違約責任。因為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。 被代理人對代理人的代理行為， 承擔民事責任”，即一手賣家應對二手賣家的行為承擔相應的法律后果。而另一方面，二手賣家也要承擔很大風險，因為，一手賣家也可能一房兩賣。一旦一手賣家一房兩賣，拿到錢后“人間蒸發(fā)”或者揮霍一空，那么二手賣家就要承擔“連帶責任” 。也就是說，二手賣家需要和一手賣家共同承擔被騙者的損失。律師說法有空子可鉆但風險很大福建信海律師事務所林敏輝律師在接受記者采訪時表示，這種“全權(quán)委托代理公證” 的方式對于第一手賣家和投資者都

17、存在著很大的風險。如果房價上漲， 一手賣家在有利可圖的情況下，可以要求單方撤銷公證，要求按政策進行過戶交易， 致使投資者無法規(guī)避政策，.并有可能導致第三方違約或者投資虧損。而對于一手賣家而言，利用公證把房子賣出也有很大風險，一旦投資者公證后再次交易時對第三方違約， 因為投資者是代理行為，由此而導致的違約責任將歸責于一手賣家。公證處提醒別把公證當合同鷺江公證處一位工作人員告訴記者，還沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，可以通過公證進行交易。不過，她提醒購房人，在交易過程中， 不能把公證委托書當合同用，因為委托是單方面的行為，存在一定風險，即一個賣房者可以通過委托書將同一房屋出售給不同的人?！胺慨a(chǎn)公證，只是房屋

18、買賣過程中的程序之一，物權(quán)的最后取得還可能受到商業(yè)風險和道德風險的影響。 ”因此，她建議，為了減少糾紛，購房者辦完公證之后，應盡快去辦理房屋過戶手續(xù)，如果長時間不過戶， 可能會遇到一房多賣， 或者因其他因素而最終無法取得房屋使用權(quán)，從而產(chǎn)生糾紛。記者了解到，僅今年上半年，思明區(qū)法院就受理因為公證炒房引發(fā)的官司近百起，不少公證炒房者遭遇糾紛，損失不小?！爸灰顿Y者將全額房款付給賣家， 雙方到公證處進行登記，投資者就會得到一份 全權(quán)委托代理公證書 ，有權(quán)將房子再賣出去。 ” 一名房產(chǎn)中介透露，整個過程并不用到房管部門進行過戶登記， “你的名字并不會出現(xiàn)在房管局的系統(tǒng)上， 限購的制約根本不存在， 你

19、愛買幾套就買幾套，賺了差價后，再把房子轉(zhuǎn)出去。 ”由于是通過公證進行的交易，炒房者并不用支付過戶費，也無須繳納契稅。有了這種“新招數(shù)” ，征收營業(yè)稅的規(guī)定，對于已變身為“中間人”的公證炒房者來說，幾乎成為一紙空談這樣的房產(chǎn)交易，似乎將炒房“游離”于限購調(diào)控之外。事情真的有這么簡單嗎？案例 1: 一房三賣，公證買房惹官司張先生原本想通過公證炒房牟利， 不料通過公證買來的房子，被原房主悄悄地賣了。這究竟是怎么回事？.去年年底，張先生打算將公證買來的一套房產(chǎn)賣掉，經(jīng)過房產(chǎn)中介找到買家黃女士，簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議書，并收到部分購房款。張先生去銀行辦理解押，卻發(fā)現(xiàn)按揭款已經(jīng)被人提前還清，自己的房子早就過戶

20、給了一個姓鄭的人。原來，張先生這套房子是前年從徐某手中買的，當時徐某到公證處公證了一份委托書 ，委托權(quán)限里約定，張先生有權(quán)代辦房產(chǎn)出售手續(xù)，但徐某很快又把房子賣給另一位購房人， 并辦理產(chǎn)權(quán)過戶。因為交不出房子，張先生被黃女士告上了法庭。近日，二審廈門中院經(jīng)審理認為， 張先生是接受徐某的公證委托出賣這套房產(chǎn)的，是代理行為，其行為也應該由徐某承擔責任，終審判決要求徐某向黃女士退還購房款59 萬元及合同違約金4 萬元，但張先生要承擔連帶保證責任。案例 2:委托代理，房產(chǎn)被高價轉(zhuǎn)賣2011 年 4 月底的一天，劉女士與簡小姐簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，出售一套小戶型住房，成交價為 43 萬元。收到購房款后，劉女

21、士到公證處公證了一份委托書 ，授權(quán)簡小姐代為辦理該房屋的出租、出售、過戶等手續(xù)。公證完之后，劉女士把房屋及產(chǎn)權(quán)證交給簡小姐，但是雙方并沒有約定辦理過戶登記手續(xù)的具體日期。兩個月后，簡小姐將剛買到的房子以 54 萬元高價轉(zhuǎn)手。 劉女士聽說后，就到公證處辦理了一份終止委托聲明 ，要求終止簡小姐對該房屋的代理權(quán)，要求簡小姐辦理過戶手續(xù)。但是，簡小姐只想轉(zhuǎn)賣，不愿過戶，雙方因此發(fā)生爭議，打起了官司。近日，思明區(qū)法院判決解除了雙方的 房產(chǎn)買賣協(xié)議。法官認為，劉女士單方終止委托公證的行為屬于違約， 應返還雙倍定金和全部購房款。簡小姐需將住宅及室內(nèi)裝修等原樣返還給劉女士。說法 : 公證交易房產(chǎn)風險大“公證交

22、易房產(chǎn)，買賣雙方都要承擔極大的風險?！笔兄屑壢嗣穹ㄔ狐S培芳法官說， 一房兩賣甚至多賣，是公證交易中最大的隱患。一旦購房人一房兩賣， 拿到錢后“人間蒸發(fā)”，或者揮霍一空， 那么，賣方就要承擔連帶責任。 也就是說，需要和購房人共同承擔被騙者的損失。.李先生在海淀區(qū)成府路附近有一套 60 平方米的房屋要出售。 2010 年 4 月 10 日，李先生通過房產(chǎn)中介與賣家魏先生簽訂房屋買賣合同。 合同約定房屋成交價為 150 萬元，魏先生應在簽訂合同時支付定金 5 萬元，并于 4 月 15 日前支付房款 85 萬元。同時規(guī)定，雙方于簽訂合同 2 個月內(nèi)辦理房產(chǎn)公證手續(xù)，魏先生于公證當日支付剩余房款 60

23、萬元后，李先生將房屋及房產(chǎn)證、公證書原件交付給魏先生，所有稅費由魏先生承擔。合同簽訂后，魏先生如期向李先生支付了定金和首付款共90萬元。2010 年 6 月 7 日，雙方通過某房產(chǎn)中介協(xié)商共同到公證處辦理委托公證。但后來雙方就委托公證范本未能達成一致意見， 最終未能辦理公證手續(xù)，就此發(fā)生爭議。于是，李先生訴至法院，要求魏先生繼續(xù)履行合同、支付剩余房款并按照合同違約條款承擔遲延履行違約金。魏先生則反訴要求李先生限期出具合法并能實現(xiàn)合同目的的公證委托書、承擔遲延辦理房產(chǎn)證的違約金。法官揭秘植入公證內(nèi)容低買高賣炒房本案看似一起簡單的房屋買賣合同糾紛案件，實則背后隱藏著炒房客以買房自住之名投機炒房的玄

24、機。為規(guī)避買賣房屋的相關(guān)稅費，降低轉(zhuǎn)賣成本，職業(yè)炒房客購房時一般不辦理過戶手續(xù)，而是在簽訂植入特別條款的買賣合同后，找出各種理由，要求房主到公證處辦理房屋所有權(quán)和房屋買賣過戶等事項的委托公證書。如果這時房主發(fā)現(xiàn)遭炒房客算計而不愿履行合同，炒房客便會要求房主賠償違約金。這種操作方法符合炒房客低買高賣的運作原則，以較少資金換取較大回報。另外，也可規(guī)避樓市新政對個人新購房屋套數(shù)的限制，使其在新政頒布后仍能繼續(xù)炒房。法院判決是否委托公證不影響房屋買賣法院經(jīng)審理認為，李先生與魏先生所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后 2 個月內(nèi)辦理公證手續(xù)， 但因約定不明，雙方對公證的具體內(nèi)容、時間和辦理手續(xù)等事項產(chǎn)生分歧意

25、見，導致合同未能繼續(xù)履行。.魏某與李先生簽訂房屋買賣合同的目的，在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移， 并非通過買賣合同完成委托公證，是否進行委托公證并不影響合同目的的實現(xiàn)。因此，在合同未明確約定公證委托具體事項的前提下，魏先生要求李先生出具合法并能實現(xiàn)合同目的的公證委托書的請求缺乏依據(jù)。因雙方均同意繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶手續(xù)，故魏先生應在雙方自行辦理過戶手續(xù)后，將剩余房款支付給李先生。最終，法院判決雙方繼續(xù)履行合同，駁回李先生的其他訴訟請求和魏先生的反訴請求。炒房步驟步驟一“公證”留后手取得代理權(quán)法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此類案件有一些共同之處，炒房客與房主簽訂房屋買賣合同時，合同中往往

26、含有公證條款。此舉的目的在于從房主處取得該房屋出售、過戶等相關(guān)事項的代理權(quán)。從而在下次買賣中， 將房屋從該房主名下直接過戶給新的買房人，以此達到獲取更多差價的目的。同時，公證條款往往先進行模糊約定，從而不致房主在簽訂合同時生疑拒簽。步驟二伙同中介做“籠子”讓房主往里鉆從表面看，炒房客是為買房自住，且按合同約定實際支付大部分甚至全部房款，但這只是騙取房主信任的一個步驟。合同履行過程中，炒房客一般會找出一些理由，比如聲稱買房實際由其父母出資， 房產(chǎn)證可能要寫父母名字， 可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理。 炒房客以此作為房主辦理房屋過戶手續(xù)的替代方式，從而為自己留下炒房的活動空間。另外，

27、炒房客會主張為防止支付房款后不予過戶情況出現(xiàn)，可委托給房產(chǎn)中介某業(yè)務員， 由其作為共同信任的監(jiān)督人辦理房屋買賣過戶等事宜。而實際上該業(yè)務員是炒房客在 “黑中介”中的“同伙”，與炒房客一同“做籠子”讓房主往里鉆。.步驟三業(yè)主擔心違約只能“配合”炒房有的房主沒有識別出炒房客的“陰謀”，徑直配合其辦理公證手續(xù)。有的房主雖有顧忌，但擔心自己違約，且認為炒房客已支付價款，最終往往無奈地予以配合。本案中，李先生在簽訂房屋買賣合同時沒有注意到公證條款。當魏某要求按照其提供的公證范本辦理委托公證手續(xù)時，李先生才發(fā)現(xiàn)魏某有炒房的嫌疑。但為了繼續(xù)履行合同而不致違約，李先生希望僅將公證授權(quán)范圍限制為辦理過戶，不能包

28、含買賣和網(wǎng)簽等事項，遭魏某拒絕。因具體的公證內(nèi)容未在買賣合同中明確，所以并不能直接將未辦理公證而導致合同無法繼續(xù)履行的責任歸結(jié)為一方，使李先生陷入進退兩難的被動境地。法官釋疑遭遇炒房客房主存在五大風險有人會質(zhì)疑，若炒房客能夠按照合同約定支付全部房款，那何必還要計較他怎樣處置房子 ?其實遇到此種炒房客，不管對賣房的房主還是下一個買房人來說都有巨大安全隱患。對賣房的房主來說，如果辦理公證，雖然房主最終能取得全部房款，表面上看沒有經(jīng)濟利益的損失，但存在一系列風險。首先，炒房客將該房屋轉(zhuǎn)賣他人， 炒房客只是名義的賣房人，形式上是代理原房主出售。 若該合同履行過程中產(chǎn)生糾紛， 新的買房人可能主張原房主與

29、炒房客存在惡意串通的行為。 一旦發(fā)生訴訟， 原房主將被直接列為被告。其次，因原房主已將房屋交付炒房客并取得價款，實際占有人和使用人已隨之轉(zhuǎn)變。炒房客再行轉(zhuǎn)賣甚至進行多次轉(zhuǎn)賣，產(chǎn)生糾紛后，新的買房人會要求買賣合同的相對方原房主交付房屋。原房主必將承擔“一房二賣”甚至“一房多賣”的法律責任。另外，若炒房客在使用房屋過程中破壞了房屋結(jié)構(gòu)，將房屋進行修飾后轉(zhuǎn)賣。 新的買房人入住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，會直接向原房主.主張修復或賠償。因房屋未過戶，在炒房客尋到下一個買家前，若將房屋租賃給他人，或在該房屋內(nèi)進行其他違法亂紀活動， 原房主作為房屋的所有人可能為此承擔更重的法律負擔。更有甚者，若炒房客未向原房主支付全

30、部房款，一旦其將房屋轉(zhuǎn)售后卷款逃走，后果更不堪設(shè)想。案例2012 年 3 月，張某因出售房屋，經(jīng)朋友介紹認識了王某，雙方簽訂了房屋買賣合同， 約定轉(zhuǎn)讓價為 150 萬元，還約定了合同具體內(nèi)容。由于張某的房屋到 2012 年 4 月辦理房產(chǎn)證的時間才滿 5 年，為減免稅費，雙方約定到 2012 年 4 月再支付房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2012 年 3 月底，張某因急事要出國三個月，便聯(lián)系王某希望提前交易。由于辦理房產(chǎn)證未滿五年，稅費相差很多，雙方便商定了一個變通方案：王某將全部房款支付給張某，張某與王某一起到公證處辦理房屋委托買賣公證，由張某委托王某買賣房屋，收取房款，待房產(chǎn)證滿五年后， 王某直

31、接憑公證書到房管局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，張某就不需要去房管局了。于是雙方就按這個方案進行了交易。2012 年 6 月，張某出國不久就接到了法院的傳票，訴狀稱他簽訂房屋買賣意向合同后沒有履約， 將房屋高價賣給了其他人， 要求他賠償房屋買賣意向合同約定房款 180 萬元的 10%，即 18 萬元違約金。法院審理張某百思不得其解：他已經(jīng)把房屋以 150 萬元的價格賣給了王某，現(xiàn)在怎么又說他賣了 180 萬元還簽了房屋買賣意向合同， 又為什么將房屋賣給了第三人？和王某聯(lián)系過后他終于明白， 王某在取得房屋委托買賣公證的授權(quán)后并沒有在房產(chǎn)證滿五年后將房屋轉(zhuǎn)讓給他自己，而是以張某委托人的名義去中介公司掛牌出售房

32、屋， 并與案件的原告簽訂了房屋買賣意向合同， 轉(zhuǎn)讓價是 180 萬元，但此后雙方對合同一些條款產(chǎn)生了分歧， 王某一氣之下將房屋賣給了其他人， 結(jié)果案件的原告就以賣方違約為由起訴法院， 由于是張某委托王某轉(zhuǎn)讓房屋，張某作為委托人理應承擔受托人行為的法律責任， 因此他就被告上了法庭。由于本案違約的事實十分明顯，法院也建議調(diào)解，由張某支付.部分違約金賠償買方， 最后在張某多次與王某的交涉后， 王某承擔了部分的違約金，而張某不但在房屋買賣中損失了 30 多萬的差價，而且還承擔了部分的違約金，損失十分慘重。案例分析從這個案例中，我們可以發(fā)現(xiàn)即便賣方已經(jīng)收取了全部房款，但實際上通過房屋委托買賣公證進行過戶

33、的方式還是存在法律風險的，作為賣方，如果防范這些風險呢？一、出售房屋盡量要“貨比三家” ，了解準備轉(zhuǎn)讓房屋的實際市場成交價。對一般人來講，房屋買賣都是一筆大宗的交易，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同前一定要多了解同地段類似房屋的實際成交價， 可以多去幾家中介公司咨詢下價格， 或者嘗試掛牌了解下供求程度， 切不可道聽途說或者輕信朋友， 以免遭受不必要的損失。 這個案例中張某就是沒有了解房屋的實際市場價， 相信朋友以一個遠低于市場價格的成交價出售了房屋。二、無論是否委托中介機構(gòu)進行房屋轉(zhuǎn)讓的交易，在交易中盡量采用一般的交易方式， 即買方支付房款， 買賣雙方到房管局辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)， 買方在收到房款后， 也要

34、確定房屋已經(jīng)過戶給了賣方，因為一旦房屋過戶給了賣方， 與房屋有關(guān)的法律責任不會再由買方承擔，而由新的房屋所有權(quán)人承擔。三、如果由于特殊原因，雙方一定要通過房屋委托買賣公證的方式進行交易的，也要對房屋委托買賣公證的授權(quán)范圍進行嚴格的限制，以確保不會因買方在轉(zhuǎn)讓房屋時的違約行為使賣方遭受損失。 在授權(quán)范圍中可以進行限制的主要包括： 1. 對授權(quán)時間進行限制， 不要采用諸如委托期限為至上述事項辦理完畢為止的內(nèi)容， 最好約定具體的時間，盡可能避免受托方“一房多賣”的情況； 2. 對授權(quán)范圍進行限制，盡可能避免全權(quán)委托的形式， 采用一般委托形式即受托人的法律行為必須委托人追認才有效， 并明確授權(quán)范圍不包

35、括簽訂房屋意向合同，因為簽訂正式的房屋買賣合同后必須進行網(wǎng)上備案， 房屋交易就已經(jīng)鎖定，在備案未撤銷的情況下， 受托方無法與其他人再簽訂正式房屋買賣合同并進行網(wǎng)上備案， 授權(quán)范圍內(nèi)不包括領(lǐng)取房款， 也可以避免受托人在代委托人收取房款后不把房款支付給委托人。（六）不可撤銷委托的問題.在公證實務中，出現(xiàn)部分委托人為追求更高經(jīng)濟利益，而隨意終止委托授權(quán)公證的現(xiàn)象， 一些擔保公司、中介機構(gòu)等在作為受托人時，為保護其自身利益， 會要求委托人在簽署委托書時，承諾該委托不可撤銷。如何看待委托書中的不可撤銷承諾， 我國民法通則 第 63 條規(guī)定: 公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。 ”同時，該法第 69 條第二項規(guī)定， 被代理人取消委托的， 委托代理終止。 據(jù)此可見，委托作為一種單方授權(quán)行為， 委托人有權(quán)選擇自己信賴的人授權(quán)給他，讓他為自己的利益從事某種法律行為， 同時，當自己改變授權(quán)意愿時，也可以將授權(quán)予以收回，從而終止委托?？梢?，委托人