合同法學(xué)課件 租賃合同

1、合同法學(xué)課件合同法學(xué)課件0505第五章租賃合同第五章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述第一節(jié)租賃合同概述二、租賃合同的種類二、租賃合同的種類（一）使用租賃與用益租賃（一）使用租賃與用益租賃第第225條：條：“在租賃期間因占有、使用租賃物在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外約定的除外。”（二）一般租賃與特殊租賃（二）一般租賃與特殊租賃（三）定期租賃與不定期租賃（三）定期租賃與不定期租賃對于不定期租賃合同，對于不定期租賃合同，當(dāng)事人當(dāng)事人可以隨時解除可以隨時解除合同，但合同，但出租人出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之解除合同應(yīng)當(dāng)在合

2、理期限之前通知承租人前通知承租人（第（第232條）。條）。第一節(jié)租賃合同概述第一節(jié)租賃合同概述三、租賃期限三、租賃期限（一）（一）最長租賃期限與租期的更新最長租賃期限與租期的更新第第214條：條：“租賃期限不得超過二十年租賃期限不得超過二十年。超過。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?（1）約定更新約定更新，又稱明示更新，即續(xù)訂。，又稱明示更新，即續(xù)訂。（第（第214條）條）（2）法定更新法定更新，又稱默示更新。（

3、第，又稱默示更新。（第236條，條，僅適用于定期租賃僅適用于定期租賃）三、租賃期限三、租賃期限（二）（二）不定期租賃合同的表現(xiàn)不定期租賃合同的表現(xiàn)1租賃期限租賃期限6個月以上，當(dāng)事人未采用書面形個月以上，當(dāng)事人未采用書面形式的；（第式的；（第215條）條）2當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或約定不明確，當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或約定不明確，依合同法第依合同法第61條仍不能確定的；（第條仍不能確定的；（第232條）條）3租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的；（第出租人沒有提出異議的；（第236條）條）4當(dāng)事人明確約定為不定期租賃。當(dāng)事人明確約定為不

4、定期租賃。律考真題律考真題（2000-3-26-單）張某于單）張某于1月租住何某一套月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國。租期屆房屋，租期一年。半年后何某出國。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸月何某歸來，要求張某立即搬出。下列選項哪個是正來，要求張某立即搬出。下列選項哪個是正確的？確的？ p A雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅p B次年次年1至至3月，雙方存在無償合同關(guān)系月，雙方存在無償合同關(guān)系p C次年次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年p D次年次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U月起，該合同轉(zhuǎn)

5、變?yōu)椴欢ㄆ谧赓UD第二節(jié)租賃合同的效力第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任1交付租賃物并在租賃期間保持租賃物符交付租賃物并在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務(wù)合約定用途的義務(wù)。第第216條：條：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合在租賃期間保持租賃物符合約定的用途約定的用途?！钡诘?31條：條：“因因不可歸責(zé)于承租人的事由不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租人可以要求減少租金或者不支付租

6、金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！币弧⒊鲎馊说闹饕x務(wù)與責(zé)任一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任2租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保義務(wù)租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保義務(wù)各自的含義、條件與效力各自的含義、條件與效力。第第233條：條：“租賃物危及承租人的安全或者租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同同?！?” 第第228條：條：“因因第三人主張權(quán)利第三人主張權(quán)利

7、，致使承租，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人?！币?、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任3租賃物的維修義務(wù)租賃物的維修義務(wù)第第220條：條：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”出租人承擔(dān)維修義務(wù)的條件與處理出租人承擔(dān)維修義務(wù)的條件與處理。第第221條：條：“承租人在租賃物需要維修時承租人在租賃物需要維修時可可以要求以

8、要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修可以自行維修，維，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期期?！币?、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任4除另有約定外，除另有約定外，承擔(dān)租賃物上的合法負(fù)擔(dān)承擔(dān)租賃物上的合法負(fù)擔(dān)5依約定或法律規(guī)定返還租賃物的有益費(fèi)用依約定或法律規(guī)定返還租賃物的有益費(fèi)用和必要費(fèi)用和必要費(fèi)用6租賃合同終止時，出租人應(yīng)及時接受承租租賃合同終止時，出租人應(yīng)及時接受承租人

9、返還的租賃物，并及時退還押金和其他擔(dān)人返還的租賃物，并及時退還押金和其他擔(dān)保物保物第二節(jié)租賃合同的效力第二節(jié)租賃合同的效力二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任1按約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物按約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物第第217條：條：“承租人應(yīng)當(dāng)按照承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法約定的方法使用租賃使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照照租賃物的性質(zhì)租賃物的性質(zhì)使用使用?！钡诘?18條：條：“承租人按照約定的方法或者租賃

10、物的承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗損耗的，不承擔(dān)的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任損害賠償責(zé)任?！钡诘?19條：條：“承租人未按照約定的方法或者租賃物承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失損失的，出租的，出租人可以解除合同并要求賠償損失人可以解除合同并要求賠償損失?！倍?、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任2妥善保管租賃物妥善保管租賃物第第222條：條：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)因保管不善造成租賃物毀損

11、、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！币酪篮贤ê贤ǖ诘?31條，租賃期間，因不可條，租賃期間，因不可歸責(zé)于承租人的事由，致租賃物部分或全部歸責(zé)于承租人的事由，致租賃物部分或全部毀損、滅失的，其損失應(yīng)由出租人承擔(dān)。毀損、滅失的，其損失應(yīng)由出租人承擔(dān)。二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任3不得擅自對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物不得擅自對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物第第223條：條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。 承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者

12、增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失者賠償損失?！?不得擅自轉(zhuǎn)租不得擅自轉(zhuǎn)租第第224條：條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同除合同?！狈祷胤祷囟?、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)

13、任5支付租金支付租金第第226條：條：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限期限支付租金。支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付?！钡诘?27條：條：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲

14、延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”6返還租賃物返還租賃物第第235條條：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！钡诙?jié)租賃合同的效力第二節(jié)租賃合同的效力三、租賃權(quán)的物權(quán)化三、租賃權(quán)的物權(quán)化租賃權(quán)，租賃權(quán)，指承租人依租賃合同取得的，對租指承租人依租賃合同取得的，對租賃物占有、使用和收益的權(quán)利賃物占有、使用

15、和收益的權(quán)利。關(guān)于租賃權(quán)的性質(zhì)，理論上有關(guān)于租賃權(quán)的性質(zhì)，理論上有“債權(quán)說、債權(quán)說、“物權(quán)說物權(quán)說”、“租賃權(quán)的物權(quán)化說租賃權(quán)的物權(quán)化說”。最后。最后一種為一種為通說通說。理論上，租賃權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)理論上，租賃權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)第二節(jié)租賃合同的效力第二節(jié)租賃合同的效力四、租賃合同中的風(fēng)險負(fù)擔(dān)四、租賃合同中的風(fēng)險負(fù)擔(dān)租賃合同中的風(fēng)險負(fù)擔(dān)，租賃合同中的風(fēng)險負(fù)擔(dān)，指指租賃期間，因租賃期間，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，致租賃物不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，致租賃物或承租人財產(chǎn)毀損、滅失的損失由誰承擔(dān)或承租人財產(chǎn)毀損、滅失的損失由誰承擔(dān)的問題。的問題。依第依第231條關(guān)于條關(guān)于“租賃物因不可歸責(zé)于承租租賃物

16、因不可歸責(zé)于承租人的事由毀損、滅失人的事由毀損、滅失”處理的規(guī)定，及第處理的規(guī)定，及第222條關(guān)于條關(guān)于“承租人應(yīng)妥善保管租賃物承租人應(yīng)妥善保管租賃物”之之規(guī)定，理解確定。規(guī)定，理解確定。第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同2009年最高人民法院年最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的規(guī)定同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的規(guī)定（法（法釋釋200911號）號）第第1條：條：“本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同

17、糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。其規(guī)定。 當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋解釋?！钡谌?jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同一、（房屋）轉(zhuǎn)租一、（房屋）轉(zhuǎn)租1轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租，指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物的一部分或者全部出租給第三人（次承租人）使用的一部分或者全部出租給第三人（次承租人）使用收益的行為收益的行為。2合法轉(zhuǎn)租的含義與法律效果（經(jīng)出租人同意）合

18、法轉(zhuǎn)租的含義與法律效果（經(jīng)出租人同意）3違法轉(zhuǎn)租的含義與法律效果（未經(jīng)出租人同意）違法轉(zhuǎn)租的含義與法律效果（未經(jīng)出租人同意） 2009年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋的司法解釋年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋的司法解釋第第16條：條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個六個月內(nèi)未提出異議月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通可以通知知次承租人作為第三人參加訴訟次承租人作為第三人參加

19、訴訟?！狈祷胤祷仃P(guān)于房屋轉(zhuǎn)租之司法解釋關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租之司法解釋第第15條：條：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外與承租人另有約定的除外?！钡诘?7條：條：“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，

20、人民法院應(yīng)予支的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償?shù)淖饨饠?shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償?！钡诘?8條：條：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持的，人民法院應(yīng)予支持?！彼究颊骖}司考真題（2004-3-59-多）馮某與張某口頭約定將一處門多）馮某與張某口頭約定將一處門面

21、房租給張某，租期面房租給張某，租期2年，租金每月年，租金每月1000元。合元。合同履行同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期馮表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租年、月租金金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項哪些是正確的？哪些是正確的？p A馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃p B張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元元

22、向張某收取租金向張某收取租金p C馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失p D馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任CA司考真題司考真題（2009-3-60-多）甲將自己的一套房屋租多）甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？壞。下列哪些選項是正確的？ p A甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同 p B甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失失 p C甲

23、有權(quán)要求丙搬出房屋甲有權(quán)要求丙搬出房屋 p D甲有權(quán)要求丙支付租金甲有權(quán)要求丙支付租金CBA司考真題司考真題（2011-3-57-多）丁某將其所有的房屋出租給方某，多）丁某將其所有的房屋出租給方某，方某將該房屋轉(zhuǎn)租給唐某。下列哪些表述是正確的？方某將該房屋轉(zhuǎn)租給唐某。下列哪些表述是正確的？p A丁某在租期內(nèi)基于房屋所有權(quán)可以對方某主張丁某在租期內(nèi)基于房屋所有權(quán)可以對方某主張返還請求權(quán)，方某可以基于其與丁某的合法的租賃返還請求權(quán)，方某可以基于其與丁某的合法的租賃關(guān)系主張抗辯權(quán)關(guān)系主張抗辯權(quán)p B方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉(zhuǎn)租，并已實際交付方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉(zhuǎn)租，并已實際交付給唐某租用，則丁某無權(quán)

24、請求唐某返還房屋給唐某租用，則丁某無權(quán)請求唐某返還房屋p C如丁某與方某的租賃合同約定，方某未經(jīng)丁某如丁某與方某的租賃合同約定，方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉(zhuǎn)租，丁某有權(quán)解除租賃合同，則在合同意將房屋轉(zhuǎn)租，丁某有權(quán)解除租賃合同，則在合同解除后，其有權(quán)請求唐某返還房屋同解除后，其有權(quán)請求唐某返還房屋p D如丁某與方某的租賃合同約定，方某未經(jīng)丁某如丁某與方某的租賃合同約定，方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉(zhuǎn)租，丁某有權(quán)解除租賃合同，則在合同意將房屋轉(zhuǎn)租，丁某有權(quán)解除租賃合同，則在合同解除后，在丁某向唐某請求返還房屋時，唐某可同解除后，在丁某向唐某請求返還房屋時，唐某可以基于與方某的租賃關(guān)系進(jìn)行有效的抗辯以基于與方

25、某的租賃關(guān)系進(jìn)行有效的抗辯CA第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同二、對承租房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理二、對承租房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理合同法合同法第第223條：條：“承租人經(jīng)出租人同意，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的。承租可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增增設(shè)他物設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失者賠償損失。”城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第914條條。二、房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理二、房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第

26、第9條：條：“承租人承租人經(jīng)出租人同意經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃裝飾裝修，租賃合同無效合同無效時，時，未形成附合未形成附合的裝飾裝的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 已形成附合已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值

27、損失現(xiàn)值損失?！背擎?zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第10條：條：“承租人承租人經(jīng)出租人同經(jīng)出租人同意意裝飾裝修，裝飾裝修，租賃期間屆滿租賃期間屆滿或者或者合同解除合同解除時，除當(dāng)時，除當(dāng)事人另有約定外，事人另有約定外，未形成附合未形成附合的裝飾裝修物，可由的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?；謴?fù)原狀。”二、房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理二、房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第11條：條：“承租人承租人經(jīng)出租人同意經(jīng)出租人同意裝飾裝裝飾裝修，修，合同解除合同解除時，雙方對時，雙方對已形成附合已形成附合的裝飾裝修物的

28、處理的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）因（一）因出租人違約出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失殘值損失的，應(yīng)予支持；的，應(yīng)予支持； （二）（二）因因承租人違約承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失殘值損失的，不予支持。但出的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償； （三）因（

29、三）因雙方違約雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修裝修殘值損失殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （四）（四）因因不可歸責(zé)于雙方的事由不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！倍⒎课菅b飾裝修、擴(kuò)建的處理二、房屋裝飾裝修、擴(kuò)建的處理城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第12條：條：“承租人承租人經(jīng)出租人同經(jīng)出租人同意意裝飾裝修，裝飾裝修，租

30、賃期間屆滿租賃期間屆滿時，承租人請求出租人時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。有約定的除外。”城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第14條：條：“承租人承租人經(jīng)出租人同經(jīng)出租人同意擴(kuò)建意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定沒有約定的，人的，人民法院按照下列情形分別處理：民法院按照下列情形分別處理： （一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由出（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；租人負(fù)擔(dān)； （二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由雙方按照過

31、錯分擔(dān)雙方按照過錯分擔(dān)?！背擎?zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第13條：條：“承租人承租人未經(jīng)出租人未經(jīng)出租人同意同意裝裝飾裝修或者擴(kuò)建飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。法院應(yīng)予支持。”第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同三、租賃物所有權(quán)變動不破租賃三、租賃物所有權(quán)變動不破租賃第第229條條:“:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力不影響租賃合同的效力?！保ㄒ唬┳赓U物（一）租賃物所有權(quán)變動不破租賃的表現(xiàn)所有權(quán)變動

32、不破租賃的表現(xiàn)1買賣不破租賃買賣不破租賃2贈與、互易不破租賃贈與、互易不破租賃3抵押抵押不破租賃不破租賃物權(quán)法物權(quán)法第第190條條：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。登記的抵押權(quán)?！比?、租賃物所有權(quán)變動不破租賃三、租賃物所有權(quán)變動不破租賃（二）租賃物（二）租賃物所有權(quán)變動不破租賃的適用條所有權(quán)變動不破租賃的適用條件件1租賃合同有效租賃合同有效2租賃合同成立在先，租賃物所有權(quán)的變租賃合同成立在先，

33、租賃物所有權(quán)的變動發(fā)生并實現(xiàn)于租賃期間動發(fā)生并實現(xiàn)于租賃期間3承租人已實際、合法占有租賃物承租人已實際、合法占有租賃物（三）租賃物所有權(quán)變動不破租賃的（三）租賃物所有權(quán)變動不破租賃的適用范適用范圍圍法條理解，法條理解，包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)；但實際主要；但實際主要是不動產(chǎn)。是不動產(chǎn)。三、租賃物所有權(quán)變動不破租賃三、租賃物所有權(quán)變動不破租賃（四）租賃物所有權(quán)變動不破租賃的除外情（四）租賃物所有權(quán)變動不破租賃的除外情形形城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第20條：條：“租賃房屋在租租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人

34、民法院應(yīng)予讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人當(dāng)事人另有約定另有約定的除外：的除外： （一）房屋在（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵，因抵押權(quán)人押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；發(fā)生所有權(quán)變動的； （二）房屋在（二）房屋在出租前已被人民法院依法查出租前已被人民法院依法查封的封的?！钡谌?jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同四、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)四、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)1優(yōu)先購買權(quán)的概念與特征優(yōu)先購買權(quán)的概念與特征第第230條：條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣出租人出賣租賃房屋的，

35、應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！保?）優(yōu)先購買權(quán)為）優(yōu)先購買權(quán)為專屬權(quán)專屬權(quán)。（2）優(yōu)先購買權(quán)為一種機(jī)會權(quán)利或附條件的權(quán)利。）優(yōu)先購買權(quán)為一種機(jī)會權(quán)利或附條件的權(quán)利。（3）優(yōu)先購買權(quán)屬于法定權(quán)利。）優(yōu)先購買權(quán)屬于法定權(quán)利。（4）優(yōu)先購買權(quán)的）優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)性質(zhì)，理論上有請求權(quán)說、形理論上有請求權(quán)說、形成權(quán)說、物權(quán)說。成權(quán)說、物權(quán)說。司法解釋：司法解釋：附強(qiáng)制締約義務(wù)的附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)請求權(quán)。四、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)四、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)2優(yōu)先購買權(quán)的適用條件優(yōu)先購買權(quán)的適用條

36、件（1）租賃合同有效）租賃合同有效（2）出租人在）出租人在租賃期租賃期間間出賣出賣租賃租賃房屋房屋。城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第22條：條：“出租人與抵出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持應(yīng)予支持?！?優(yōu)先購買權(quán)的適用條件優(yōu)先購買權(quán)的適用條件（3）購買承租房屋的條件同等）購買承租房屋的條件同等（4）出租人在出賣之前的合理期限通知了）出租人在出賣之前的合理期限通知了承租人，承租人在一定期限內(nèi)行使承

37、租人，承租人在一定期限內(nèi)行使合同法合同法第第230條、條、城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第21條和第條和第24條第條第3項，項，出租人在出租人在合理期限內(nèi)合理期限內(nèi)通知承租人的，承租人應(yīng)在通知承租人的，承租人應(yīng)在15日內(nèi)日內(nèi)明確表示明確表示購買購買。城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第23條：條：“出租人委托拍出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。”2優(yōu)先購買權(quán)的適用條件優(yōu)先購買權(quán)的適用條件（5）不存在不享有此權(quán)的情形）不存在不享

38、有此權(quán)的情形城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第24條：條：“具有下列情形之一，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋（一）房屋共有人行使共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；優(yōu)先購買權(quán)的； （二）出租人將房屋（二）出租人將房屋出賣給近親屬出賣給近親屬，包括配偶、，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日十五日內(nèi)未明確表示購買內(nèi)未明確表示購買的；的； （四）（四）第三人

39、善意第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的手續(xù)的?！彼?、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)四、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)3侵害房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的處理侵害房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的處理城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第21條：條：“出租人出賣租出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請情形，承租人請求出租人求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同買賣合同無效無效的，人民法

40、院的，人民法院不予支持不予支持?！彼究颊骖}司考真題（2003-3-32-多、單）多、單）某甲將私房三間出租某甲將私房三間出租給某乙，租期為給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是：中正確的是：p A某甲與某丙所簽訂的合同無效，因為某某甲與某丙所簽訂的合同無效，因為某甲未取得某乙的同意甲未取得某乙的同意p B某甲應(yīng)當(dāng)提前三個月通知某乙房屋將要某甲應(yīng)當(dāng)提前三個月通知某乙房屋將要出售出售p C某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購買某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購買房屋房屋p D如某丙購得了房屋，則其

41、有權(quán)決定原甲如某丙購得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行CB第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同第三節(jié)城鎮(zhèn)私房租賃合同五、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問題五、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問題1共同居住人、共同經(jīng)營人、合伙人對房屋租賃共同居住人、共同經(jīng)營人、合伙人對房屋租賃合同的概括繼受合同的概括繼受（1）合同法合同法第第234條：條：“承租人在房屋租賃承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋賃合同租賃該房屋?！保?）城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第19條：條：“承租人租賃房承租人租賃房屋

42、用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！蔽?、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問題五、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問題2一物數(shù)租的處理一物數(shù)租的處理城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第6條：條：“出租人就同一房屋訂出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履

43、行合同的，人民法院按照下列順序確定履均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：行合同的承租人：（一）已經(jīng)（一）已經(jīng)合法占有合法占有租賃房屋的；租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。”3優(yōu)先承租權(quán)（優(yōu)先承租權(quán)（我國法律對此無規(guī)定我國法律對此無規(guī)定）關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán)的總結(jié)解除權(quán)的總結(jié) 1第第219條：條：“承租人未按照約定的方法或者租賃承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失損失的，的，出出租人租人可以解除合同并要求賠償損失可以解除合同并要求賠償損失。”城鎮(zhèn)房租法釋城鎮(zhèn)房租法釋第第7條：條：“承租人承租人擅自變動房屋擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)