物業(yè)服務(wù)合同糾紛的性質(zhì)及處理

1、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的性質(zhì)及處理     案情    2007年5月29日，邱某（甲方）與某物業(yè)公司（乙方）簽訂了一份物業(yè)管理服務(wù)合同。合同約定：甲方將居住小區(qū)的公共物業(yè)管理事務(wù)委托給乙方，期限為50年，每月收取公共物業(yè)管理費25元；小區(qū)內(nèi)機動車及非機動車一律進庫或在規(guī)定的地點停放，摩托車每輛每月交停車費15元。免責(zé)條款規(guī)定：第三人造成甲方人身、財產(chǎn)損害的乙方不承擔(dān)責(zé)任。2007年8月，邱某購買迅龍牌125摩托車一輛，價款3280元。2008年1月7日晚，邱某將摩托車停放在其居住的泉源小區(qū)C1棟樓下的樓梯間被盜。邱某認(rèn)為摩托車被

2、盜與該物業(yè)公司未盡到安全管理義務(wù)有關(guān)，該公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雙方就賠償事宜協(xié)商無果，遂于2008年3月1日訴至法院，要求某物業(yè)公司賠償損失3280元。    法院審理還查明：1、雙方簽訂的服務(wù)合同中雖有某物業(yè)公司提供車位，停車人按月交納停車費的內(nèi)容，但因原告及泉源小區(qū)的其他業(yè)主無人申請此項停車服務(wù)，所以某物業(yè)公司未向小區(qū)業(yè)主收取停車費，也未提供統(tǒng)一的停車車位。2、某物業(yè)公司在邱某居住的小區(qū)內(nèi)設(shè)立了24小時門衛(wèi)，在小區(qū)的主要道路安裝了電子監(jiān)控錄像。    審判    法院審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的物業(yè)管理

3、服務(wù)合同是雙方的真實意思表示，是有效合同。合同中約定，某物業(yè)公司承擔(dān)的是公共物業(yè)管理義務(wù)，在安全上只對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)。從庭審查明的事實來看，某物業(yè)公司在管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)立了24小時門衛(wèi)，并在主要道路上安裝了電子監(jiān)控錄像，其對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服務(wù)，且雙方簽訂合同約定了免責(zé)條款，即某物業(yè)公司對邱某摩托車被盜不存在故意或重大過失，該免責(zé)條款有效。綜上，原告邱某不能提供有效的證據(jù)證明被告某物業(yè)公司未履行公共安全防范義務(wù)，其要求該公司承擔(dān)摩托車被盜損失的訴訟請求不能成立。法院作出判決，駁回原告邱某的訴訟請求。  &#

4、160; 判決后，原告沒有上訴，判決發(fā)生法律效力。    評析    物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的，而不是業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的，一般情況下，一個小區(qū)有多少業(yè)主，就有多少份物業(yè)服務(wù)合同。由于每個業(yè)主的情況不一樣，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容也可能不完全一樣。比如說，有的業(yè)主有車，有的沒有車，你要所有的業(yè)主都交納車輛管理費（或者說停車費），顯然不合理。對公共管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司與所有業(yè)主簽訂的合同是一樣的。如下列事項：1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護。2、道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、排水、消防等小區(qū)的公用設(shè)

5、施及其運行的維護和管理，保證小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備正常運行。3、小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、保安等管理、維護。4、配合公安機關(guān)維護小區(qū)治安秩序。物業(yè)公司履行上述義務(wù)，業(yè)主按約定交納物業(yè)管理費。對有私家車（包括摩托車）的業(yè)主，毫無疑問，業(yè)主不僅需要一個停車的車位，而且更需要有人來保障它的安全。對業(yè)主來說，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是一個最佳人選。這樣，有車的業(yè)主與物業(yè)公司就提供車位、保障車的完全、服務(wù)費用等事項，可另行簽訂一個合同或者在公共管理服務(wù)合同中列一個附加條款。對附加的條款，物業(yè)管理公司稱之為特約服務(wù)條款。這樣就解決了不同業(yè)主的不同需求。業(yè)主與物業(yè)公司之間特約服務(wù)合同有的獨立成為一個合同，有的與公共管理服務(wù)事項混

6、合在一起，統(tǒng)稱為“物業(yè)管理服務(wù)合同”。本案就是公共事項管理服務(wù)與個人車輛保安責(zé)任混合在一起的合同關(guān)系。    本文以邱某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案為視覺，討論以下幾方面的問題。本文所指的物業(yè)服務(wù)合同中發(fā)生的糾紛，是業(yè)主或業(yè)主委員會以物業(yè)服務(wù)公司為被告，認(rèn)為其在履行物業(yè)服務(wù)合同中有過錯，或者未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到損害要求賠償損失、繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任、解除合同等而發(fā)生的糾紛。至于物業(yè)公司以業(yè)主為被告，要求支付物業(yè)管理費等糾紛，不在本文討論之列。    一、業(yè)主與物業(yè)公司因在履行物業(yè)管理服務(wù)合同中發(fā)

7、生的糾紛，如何定性及應(yīng)適用何種歸責(zé)原則。    “物業(yè)管理服務(wù)合同”或者“物業(yè)服務(wù)合同”，是一方提供服務(wù)，另一方支付報酬，是一種典型的雙務(wù)、有償合同。但僅此是不夠的。因為合同法規(guī)定的有償?shù)靥峁┓?wù)的合同有十幾種之多，如保管合同、承攬合同、行紀(jì)合同、居間合同、委托合同等等。所以用“服務(wù)合同”來定性是不準(zhǔn)確的，必須作進一步的分析，才能準(zhǔn)確地適用法律，合理地解決糾紛。實踐中，主要分歧意見主要集中在以下兩面方面：    其一，業(yè)主按服務(wù)合同約定在小區(qū)統(tǒng)一車位停放車輛的行為與物業(yè)公司的法律關(guān)系。    一種觀點認(rèn)為

8、雙方成立保管合同關(guān)系，筆者不贊同此觀點。理由是，保管人的義務(wù)是妥善保管寄存人交付的保管物，并返還該物。保管人履行保管義務(wù)應(yīng)當(dāng)是在自己能自由支配的地方，如超市、長途汽車站、火車站的行李寄存處，保管人保管他人交付的物品，就是在其控制的特定區(qū)域，該區(qū)域他人是不能隨意活動的。業(yè)主將車停放在小區(qū)自己的車位或車庫，一是不需要將車交給物業(yè)管理公司；二是將車開出也不需要經(jīng)過物業(yè)公司的同意。從某種意義上講，如同將物品放在自己家里，自由取進取出，車位或車庫完全是業(yè)主自由支配的領(lǐng)域。這一點上，與保管合同關(guān)系的根本法律特征完全不符?！拔飿I(yè)公司不僅對車輛負(fù)有保安義務(wù)，對于所有業(yè)主的財產(chǎn)及人身均有保安義務(wù)”，體現(xiàn)在雙方簽

9、訂的物業(yè)管理服務(wù)合同中，是物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)公共服務(wù)事項之一。但我們不能就此認(rèn)為物業(yè)公司對業(yè)主住房及其他居家物負(fù)有保管義務(wù)，更不能說對業(yè)主的人身有保管義務(wù)。所以，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的“物業(yè)管理服務(wù)合同”性質(zhì)不能認(rèn)為是保管合同，尤其是在小區(qū)內(nèi)停放車輛，對于物業(yè)公司來說不能用保管合同關(guān)系來要求其承擔(dān)保管責(zé)任。因為保安義務(wù)不能等同于保管義務(wù)。從另外一個角度講，對車輛的保安義務(wù)并不是獨立于整個物業(yè)管理服務(wù)事項之外的，業(yè)主們一般也認(rèn)為其只是物業(yè)管理公司的服務(wù)事項之一，并不認(rèn)為與物業(yè)管理公司還有一個車輛或其他財物保管合同。    還有一種觀點認(rèn)為雙方形成的是車位租賃合同。所謂

10、車位租賃合同，是車位的所有人或使用權(quán)人將車位交給承租人使用，承租人支付租金的合同。這也是物業(yè)公司經(jīng)常用來抗辯業(yè)主的觀點，認(rèn)為其收取的是車位租賃費而不是車輛保管或服務(wù)費，雙方合意指向的是車位而不是業(yè)主的車輛，自己的義務(wù)是提供的車位符合業(yè)主正常使用即可，對車輛的安全不負(fù)注意義務(wù)。筆者認(rèn)為這種觀點是錯誤的。理由是：1、僅僅為了停車而獲取一個車位不是業(yè)主的本意。如果是這樣，若大一個小區(qū)找一個停車的地方不是很容易的事嗎？業(yè)主更需要的規(guī)范停車，保證車輛出入方便，并保障車輛的安全。這必須專門有人從事這項服務(wù)。2、小區(qū)內(nèi)用作公用的車位的所有人是全體業(yè)主而不是物業(yè)公司，業(yè)主在自己所有的車位停車還要向別人交納費用

11、，豈不是荒廖？物業(yè)公司憑什么收取租金？不符合租賃合同的基本法律特征。所以，物業(yè)公司向業(yè)主收取的停車費只能解釋為：為規(guī)范停車、保障車輛安全付出相應(yīng)的勞動而收取的服務(wù)費。    筆者認(rèn)為，從總體上來講物業(yè)服務(wù)合同是委托合同。物權(quán)法實施后，大家對小區(qū)的財產(chǎn)有一個全新的認(rèn)識，小區(qū)的公共財物產(chǎn)不是物業(yè)公司的，而是所有業(yè)主的。物業(yè)公司只是代行管理之責(zé)。業(yè)主將自己所有財產(chǎn)委托給物業(yè)公司管理，業(yè)主按約定支付報酬，對小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等公共事項，業(yè)主是概括委托，對小區(qū)內(nèi)有車輛的業(yè)主停放車輛，相對公共事項，是特別委托，所以從雙方簽訂合同的內(nèi)容、主體、權(quán)利義務(wù)上分

12、析，符合合同法關(guān)于委托合同的規(guī)定。物業(yè)公司所負(fù)的也就是受托人的義務(wù)。    綜上分析，邱某與某物業(yè)公司之間合同性質(zhì)應(yīng)該是委托合同。    其二，應(yīng)適用何種歸責(zé)原則。    業(yè)主與物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同中發(fā)生糾紛，業(yè)主在向物業(yè)公司索賠時，有的人主張物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，有的人主張應(yīng)承擔(dān)過錯責(zé)任，還有人認(rèn)為物業(yè)公司僅對故意或重大過失承擔(dān)責(zé)任。    在確定了物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)后，作業(yè)受托人物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任就比較清晰了。因為合同法第四百零六條規(guī)定，有償?shù)奈泻贤?，因受?/p>

13、人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失?？梢?，對于物業(yè)公司，其承擔(dān)的是過錯責(zé)任，而不是故意或重大過失責(zé)任。物業(yè)管理條例第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。從這一規(guī)定上看，物業(yè)公司承擔(dān)的還有違約責(zé)任。這兩種責(zé)任應(yīng)如何適用，筆者認(rèn)為要根據(jù)不同的情況而定，結(jié)合審判實踐，分析如下：    物業(yè)公司對小區(qū)車位內(nèi)的車輛、業(yè)主的人身及業(yè)主居家財物承擔(dān)了安保義務(wù)。該義務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)公司在管理服務(wù)合同中的約定，屬于合意行為，是委托服務(wù)的內(nèi)容之一。每一個業(yè)主的人身、財產(chǎn)安保責(zé)任的集

14、合體，就形成了物業(yè)公司對整個小區(qū)的安保義務(wù)。作為業(yè)主委托的對象是小區(qū)的安保義務(wù)，而不是業(yè)主的人身和財物。安保義務(wù)具體內(nèi)容大致可以概括如下：為了維護小區(qū)的秩序，保障業(yè)主的人身及財物不受侵害，物業(yè)公司所進行的值班、看守、巡邏等及配備相關(guān)設(shè)施的行為。通過履行上述義務(wù)，在能夠所能預(yù)見的情況下，制止不法侵害、防火防盜、消除安全隱患等，在最大程度上達到業(yè)主所希望得到的一個安全的生活環(huán)境。    在該案庭審辯論中，被告辨稱其承擔(dān)的是公共物業(yè)管理，對摩托車等私人物品沒有接受委托，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。法院審判也認(rèn)為原、被告雙方在合同中約定，某物業(yè)公司承擔(dān)的是公共物業(yè)管理義務(wù)，在安全上只對

15、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)。言外之意，凡是業(yè)主在住家內(nèi)發(fā)生的人身被傷害、財物被盜被損失的情形，物業(yè)管理公司都不必要承擔(dān)責(zé)任。顯然，這個結(jié)論是錯誤的。試問一下，如果某小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生不法分子入室盜竊、入室搶劫，物業(yè)公司還能以其“承擔(dān)的是公共物業(yè)管理義務(wù)，對私人物品沒有接受委托，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任”來抗辯嗎？法院還能以“在安全上只對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)”為由來駁回受害人的訴訟請求嗎？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理公司將公共管理服務(wù)對象與業(yè)主的人身、私人物品完全割列開來是不對的，公共管理服務(wù)對象是小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的人身及私人物品安保義務(wù)的集合體。比如，小區(qū)內(nèi)安全感的程度，不僅

16、體現(xiàn)在在公共場所，而且還體現(xiàn)在每個業(yè)主在自己家內(nèi)的感覺。只不過，物業(yè)公司在履行委托管理職能時，其責(zé)任有大有小。在公共場所，基于業(yè)主的概括委托，其可以自由行使管理、服務(wù)之權(quán)利，權(quán)利大，注意義務(wù)也要大些；對業(yè)主私人住宅內(nèi)發(fā)生的人身傷害、財物被盜，由于私人住宅是一個封閉、私密的地方，沒有業(yè)主的特別授權(quán)，其不能以行使服務(wù)之名隨意進出，其注意義務(wù)相對要小些。所以在歸責(zé)原則的適用上，對小區(qū)公共場所內(nèi)發(fā)生的業(yè)主人身被傷害、財物被損害的，物業(yè)公司不僅要證明已按服務(wù)合同約定完全履行了義務(wù)，而且還要證明沒有過錯；對業(yè)主居家內(nèi)發(fā)生的人身傷害、財物被損的，物業(yè)公司只要證明自己已按服務(wù)合同約定全面履行了注意義務(wù)即可免責(zé)

17、。    回過頭來，看看邱某與某物業(yè)管理公司的這起糾紛，由于沒有厘清合同的性質(zhì)，因而在適用法律及歸責(zé)原則方面都是不正確的。    二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任及處理。    “誰主張誰舉證”，這是一般原則。最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第四條中列舉了八項舉證責(zé)任倒置情形，而對因物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生的糾紛，并沒有規(guī)定。但事實上，由業(yè)主承擔(dān)物業(yè)公司在履約過程中有過錯或不全面履行合同義務(wù)的舉證責(zé)任是很難的。成文法國家，法律規(guī)范總是慢于現(xiàn)實生活的變化，也因立法技術(shù)方面的問題，缺陷在所難免?！巴椒ú荒茏孕小?/p>

18、。當(dāng)法律規(guī)范不詳盡，不能實現(xiàn)個別正義時，就需要法官在審判實踐中根據(jù)訴訟基本原則靈活對待。對這類糾紛，法官應(yīng)當(dāng)合理地分配舉證責(zé)任，不能機械司法，僵化辦案。主要有兩種情形：    1、發(fā)生最多的是業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜。作為有車的業(yè)主在選擇住宅時，要考慮有地方停車而且要安全。我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司，在規(guī)劃設(shè)計時也都有統(tǒng)一的車位或車庫。業(yè)主將車停放在指定的車位或車庫，就應(yīng)視為將車委托給物業(yè)公司代為保障其安全。如發(fā)生被盜，作為業(yè)主，應(yīng)當(dāng)對如下事項承擔(dān)舉證責(zé)任：（1）將車停放在車位或車庫的事實；（2）盡到了該盡的防范義務(wù)，如車門鎖、報警裝置的完好性等

19、；（3）車輛的價值。作為物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的舉證責(zé)任是，證明自己已盡到了一個善良服務(wù)人的注意義務(wù)。一般來說物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的舉證責(zé)任是：（1）小區(qū)內(nèi)治安狀況的總體情況?？傮w情況良好，可以證明物業(yè)公司在履行安保義務(wù)上是沒有過錯的。如果總體情況不好，正如前文所述，經(jīng)常有打架斗毆，失竊失盜現(xiàn)象發(fā)生，就可以認(rèn)定物業(yè)公司有過錯。（2）各種制度是否健全及遵守情況。（3）必要的設(shè)施、措施及配備的相關(guān)人員的情況。比如，小區(qū)與外界通道是否設(shè)置了門衛(wèi)及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講，要求門衛(wèi)對所有進出人員進行登記是不可能的。（4）在主通道及統(tǒng)一停車車位或車庫周圍設(shè)置的防范措施是否符合合同約定，如夜間巡

20、邏、電子監(jiān)控設(shè)施、單獨的值班室及值班人員等等。防范程度應(yīng)當(dāng)與業(yè)主支付的服務(wù)費對等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保注意義務(wù)是一樣的。    就本案而言，邱某應(yīng)當(dāng)意識到摩托車自身的防盜能力是最差的，而不向物業(yè)公司申請一個停車車位，造成摩托車被盜，主要過錯在邱某。邱某的摩托車由于不是在統(tǒng)一車位內(nèi)被盜，物業(yè)公司只要證明已按物業(yè)管理服務(wù)合同約定全面履行了注意義務(wù)，就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。法院審判認(rèn)為，“第三人造成甲方人身、財產(chǎn)損害的乙方不承擔(dān)責(zé)任”的免責(zé)條款有效而免除物業(yè)公司的責(zé)任，也是適用法律錯誤。    2、小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊、搶劫，造成業(yè)主人身傷害、財產(chǎn)受損情形的舉證責(zé)任。這類情形，往往涉及刑事犯罪。由于刑事犯罪行為具有隱蔽性、突發(fā)性、不可預(yù)見性，因而作為物業(yè)公司的安保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)不超出與業(yè)主簽訂