房地產(chǎn)開發(fā)成本控制對策

1、房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制對策 房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制對策 摘要：隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨劇烈和標(biāo)準(zhǔn)化。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須密切關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該努力降低開發(fā)本錢。只有降低本錢才能獲得最大效益。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、本錢、控制 中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨劇烈和標(biāo)準(zhǔn)化。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須密切關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該努力降低開發(fā)本錢。同時(shí)隨著市場競爭的日趨劇烈，房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入

2、精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)本錢費(fèi)用的精確控制。 一、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的構(gòu)成 開發(fā)本錢包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，根底設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用等?？梢钥闯觯簶?gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)本錢，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造本錢和建筑安裝工程的施工本錢。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全本錢，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大局部都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)

3、工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的本錢，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品本錢，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的本錢水平和本錢管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)本錢，不計(jì)算完全本錢。 1.土地成為“虛增本錢道具 房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，國家對土地實(shí)行“招拍掛的初衷，在于表達(dá)市場公平，提高價(jià)

4、格透明度。在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛反而成了某些開發(fā)商虛增本錢的道具。 規(guī)模較小的工程，某些開發(fā)商在招投標(biāo)過程中可以通過“內(nèi)部渠道了解政府方面的土地價(jià)格“底線“上限，與有可能參與競標(biāo)的同行，在茶樓酒肆或者會議室里組成“價(jià)格同盟，由一家公司以較低的價(jià)格競拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價(jià)格參照周邊樓盤價(jià)格定出高價(jià)。 2.建材、“人頭和規(guī)劃都能做“本錢文章 建筑材料是開發(fā)商本錢控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發(fā)商善于“恰到好處地在幾乎所有不影響工程質(zhì)量平安的環(huán)節(jié)上使用價(jià)格相對低廉的產(chǎn)品?！氨M管這局部材料本錢低廉，但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來價(jià)格的2倍多。一些房產(chǎn)公司

5、工程部門人員私下說。 修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實(shí)現(xiàn)樓盤后期“利潤增值的核心，但這也是實(shí)現(xiàn)“本錢飆升的重要環(huán)節(jié)。一般來講，大戶型利潤比中小戶型高，所以在樓盤建設(shè)過程中，開發(fā)商有意將大戶型面積進(jìn)一步加大，將中小戶型面積進(jìn)一步壓縮?？⒐ず笤跍y量過程中，通過有“內(nèi)部關(guān)系的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移，對外宣稱在樓盤開發(fā)過程中，根據(jù)建筑實(shí)際情況進(jìn)行的修訂。這樣一來，交房時(shí)大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。 某房開商曾說過，如果是同一房價(jià)的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的本錢也比中小戶型要低1/5左右；而市場上往往大戶型的售價(jià)要比同一地段中小戶型價(jià)格高出1/4

6、-1/5，大戶型的利潤空間會更大。 在上報(bào)測量的過程中，通過中小戶型擴(kuò)大大戶型的本錢，通過大戶型的實(shí)際銷售來獲取利潤，成為開發(fā)商賺取高額利潤的主要手段。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，某些測量評估單位因?yàn)槊媾R市場競爭壓力，往往在測量開發(fā)商房屋面積時(shí)睜一只眼閉一只眼，局部開發(fā)商玩弄本錢增長也就成為輕而易舉的事。 綜上不難看出房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制主要是對其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對工程經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)本錢費(fèi)用的主要局部。 二、決策階段的難題和對策： 1.加強(qiáng)工程投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準(zhǔn)確市場定位。推行價(jià)值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效

7、益：保持工程功能不變，降低工程投資；投資不變，提高工程功能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使本錢大幅度降低；運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低工程投資； 2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的本錢控制要點(diǎn)： 研究說明，房地產(chǎn)工程初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約55%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為2030%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為510%，這說明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。 3.招標(biāo)階段的本錢控制：通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競爭，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。 4.施工階段的本錢控制：加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安

8、排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理。處理好質(zhì)量與本錢的關(guān)系。保證工程進(jìn)度。 5.根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)：建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價(jià)。 6.管理費(fèi)用：根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和本錢控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。 三、方案設(shè)計(jì)階段的本錢控制 1、重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。 2、認(rèn)真編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制

9、深度，以切實(shí)起到控制投資的作用。 3、做好建筑方案的征集選擇 完成設(shè)計(jì)任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，或資深、知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競賽，征集建筑設(shè)計(jì)方案，然后組織有關(guān)人員對競賽方案進(jìn)行評比、選擇、優(yōu)化，評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：、設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性：目前的市場開展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)工程周期一般較長，對建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前。 、建筑平面布置的合理性：從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。 、建筑風(fēng)格的策略：良好的建筑風(fēng)格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比較的優(yōu)勢，也會對促銷費(fèi)用的節(jié)約起作用。 、做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇

10、工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好根底及結(jié)構(gòu)的選型工作。 、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：對不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行本錢研究，向設(shè)計(jì)人員提出本錢建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。 、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能防止后期發(fā)生變更導(dǎo)致本錢的增加。 四、本錢控制的運(yùn)作機(jī)制 1、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化本錢費(fèi)用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實(shí)施獎(jiǎng)罰制度。 2、完善本錢預(yù)測、本錢結(jié)算和本錢監(jiān)控體系，對工程運(yùn)營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反應(yīng)。 3、建立工程本錢的后評價(jià)制度。 4、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合。 5、嚴(yán)格遵守本錢和費(fèi)用開支范圍，劃清各種費(fèi)用界限，保證本錢的真實(shí)性、科學(xué)性和可比性。 6、劃清各期本錢與各個(gè)本錢核算對象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開發(fā)費(fèi)用，計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品本錢。 7、實(shí)行本錢管理責(zé)任制，對本錢實(shí)行全員管理。發(fā)動(dòng)廣闊職工參與本錢管理，把本錢管理納入崗位責(zé)任制并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。把本錢費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原那么，把小指標(biāo)分別落實(shí)到有關(guān)職能部門，