房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗及對中國的政策啟示

1、房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗及對中國的政策啟示 房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗及對中國的政策啟示 【摘 要】黨的十八大明確提出，加快財稅體制改革，健全中央和地方財力與事權(quán)相匹配的體制，構(gòu)建地方稅體系。房產(chǎn)稅改革，是財稅體制改革的重要組成局部，有利于建立健全地方稅體系，有利于經(jīng)濟開展方式的轉(zhuǎn)變。近些年來，我國房價持續(xù)高漲，中央和地方政府推出了多項舉措抑制房價過快上漲，但收效甚微。2021年1月27日，上海、重慶兩直轄市相繼公布了各自的房產(chǎn)稅改革試點方案方案，并于1月28日起實施，此舉拉開了我國房產(chǎn)稅改革的序幕。房產(chǎn)稅直接關(guān)系到社會資源的有效配置，關(guān)系到社會公平正義，但是由于各國歷史文化的差異，房產(chǎn)稅改革的實踐也大不相同。

2、所以，筆者通過剖析房產(chǎn)稅的根本屬性、功能屬性、征收依據(jù)，論述國外房產(chǎn)稅的相關(guān)經(jīng)驗，總結(jié)出培植房產(chǎn)稅為地方主體稅種、完善產(chǎn)權(quán)制度、確定納稅主體、擴大房產(chǎn)稅稅基、建立健全房產(chǎn)稅減免稅制度、完善房產(chǎn)稅的配套措施、加強稅收征管等啟示，為我國目前進行的房產(chǎn)稅改革提供借鑒。 【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)；國際經(jīng)驗；政策啟示 房產(chǎn)稅是一個傳統(tǒng)稅種，它是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有者或者使用者征收的一種稅。在不同國家和地區(qū)，對房產(chǎn)稅的稱呼也有所不同，比方家庭稅、不動產(chǎn)稅、房屋稅等，但是，狹義的房產(chǎn)稅主要是對房產(chǎn)進行征稅。本文基于房產(chǎn)稅的理論和國際經(jīng)驗的闡述，探究我國房產(chǎn)稅

3、的改良空間。 一、房產(chǎn)稅的根本理論闡述 房產(chǎn)稅的根本屬性 1.房產(chǎn)稅是對特定財產(chǎn)征稅。房產(chǎn)稅是一種針對特定財產(chǎn)設(shè)置的稅種，通過稅基和稅率的調(diào)節(jié)，合理引導(dǎo)資源流向，充分發(fā)揮土地資源的效益，實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。所以，房產(chǎn)稅并非一味地打壓房價，也不是觸動居民的根本住房保障，而是針對房地產(chǎn)投機行為，引導(dǎo)投資，調(diào)節(jié)收入。 2.房產(chǎn)稅對保有環(huán)節(jié)征稅。房產(chǎn)稅實質(zhì)上是國家憑借政治權(quán)利，依據(jù)法律規(guī)定向不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的所有者或使用者征收的稅負。因此在法律上房產(chǎn)稅的征收表達的是人與人之間的關(guān)系而非人與物之間的關(guān)系。 3.房產(chǎn)稅是地方稅的主體稅種。對于大多數(shù)國家來說，房產(chǎn)稅是地方財政收入的主要來源之一，并直接用于科教文衛(wèi)

4、等公共支出。因此，房產(chǎn)升值的多少直接影響著地方公共效勞質(zhì)量的優(yōu)劣，對本地區(qū)的房產(chǎn)進行課稅，顯示了負稅與受益對等的原那么，企業(yè)和住戶在享用政府提供高質(zhì)量的公共效勞的同時，應(yīng)該承當(dāng)相應(yīng)的納稅義務(wù)。 房產(chǎn)稅的功能屬性 1.調(diào)控房價 房產(chǎn)稅的征收將直接增加住房本錢，一方面指導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變住房形式，降低住房市場的需求；另一方面，直接剝離住房投機者一局部利潤，抑制投機行為，增加住房市場的供應(yīng)。從這兩方面綜合來看，房產(chǎn)稅將導(dǎo)致住房價格下降。 2.增加財政收入 房產(chǎn)稅具備“取得財政收入、籌集公共資金的功能，按照“受益本錢的分?jǐn)偡敲?，企業(yè)和個人享受政府提供的公共效勞，就要承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)。企業(yè)和個人在享受政府提供的

5、教育、醫(yī)療、社會保障等公共效勞的同時，就要承當(dāng)相對應(yīng)的義務(wù)，例如繳納稅收，在住房上就表現(xiàn)為房產(chǎn)稅，這符合公共財政理論關(guān)于稅收內(nèi)涵的界定。企業(yè)和個人繳納房產(chǎn)稅，可以增加稅收收入，增加地方財政收入，為政府增加公共效勞支出提供物質(zhì)保障。因此，房產(chǎn)稅的增收功能成為政府征稅的根本依據(jù)。 3.調(diào)節(jié)收入分配 房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，對不動產(chǎn)進行征稅，但是稅收來自于納稅人的收入，這實際上是一種收入再分配。因為房產(chǎn)稅直接面向納稅人征稅，稅負不易轉(zhuǎn)嫁，征稅過程便是收入再分配的過程。此外，政府在宏觀調(diào)控中，通過轉(zhuǎn)移支付對社會財富再分配，進而到達調(diào)節(jié)收入分配的目的。 房產(chǎn)稅征收依據(jù) 1.溢價回收說 按照Henry Georg

6、e的說法，土地價值的增值取決于兩個因素，一是人口的增長，二是土地條件的改善，即由于公用設(shè)施的改良帶來的土地價值增值。因此在經(jīng)濟社會開展的過程中，房產(chǎn)價值增值實質(zhì)上是土地價值的增值在房產(chǎn)上的表達，政府理應(yīng)回收土地價值增值的局部。 2.房地產(chǎn)市場的失靈 “市場失靈主要是由于不完全競爭、外部性、信息不對稱等因素導(dǎo)致市場不能有效提供商品和勞務(wù)。房地產(chǎn)市場的失靈，其原因主要為：國家對土地的壟斷及其自身的不可再生性導(dǎo)致土地市場競爭是不完全的；房地產(chǎn)外部性中的價格效應(yīng)對房價產(chǎn)生直接影響；房產(chǎn)交易過程中的信息不對稱等?！胺康禺a(chǎn)市場失靈直接導(dǎo)致資源配置無效、宏觀經(jīng)濟波動。因此，需要政府運用稅收調(diào)控手段來維護市場

7、秩序并推進房地產(chǎn)市場的健康開展，而房產(chǎn)稅是一種有效的手段。 二、房產(chǎn)稅的相關(guān)國際經(jīng)驗 1.房產(chǎn)稅是地方主體稅種，是地方財政收入的主要來源 國外的房產(chǎn)稅大多數(shù)屬于地方稅種，由地方政府征收和管理，房產(chǎn)稅是地方財政收入的主要來源。美國的房產(chǎn)稅收入約占其地方財政收入的30%，占稅收收入的50%80%，成為地方政府最大和最穩(wěn)定的收入來源。在英國，房產(chǎn)稅是最大的地方稅種，更是地方政府財政收入的重要來源。例如在英格蘭，45%左右的本級收入來源于房產(chǎn)稅。據(jù)統(tǒng)計，16個經(jīng)濟合作與開展組織國家的房產(chǎn)稅收入占地方財政收入的比重平均為43%，加拿大、新西蘭等國的房產(chǎn)稅收入在地方財政收入中也占據(jù)著較高的比重。 2.在保

8、有環(huán)節(jié)征稅，納稅人為所有者或使用者 不同國家和地區(qū)對房產(chǎn)稅的納稅人有著不同的規(guī)定，但大都是以房產(chǎn)的所有者或者使用者為納稅人。在美國，擁有房地產(chǎn)的自然人和法人為納稅人。而荷蘭房產(chǎn)稅的納稅人是房產(chǎn)的消費者或使用者，英國那么是年滿18周歲的房產(chǎn)所有者，日韓兩國都是房產(chǎn)的所有者，中國臺灣地區(qū)規(guī)定房屋的使用者或承租者為房產(chǎn)稅的納稅人。 3.稅基設(shè)置合理，房產(chǎn)評估體系健全 從征稅范圍來看，房產(chǎn)稅的稅基較寬，房產(chǎn)稅征稅對象為全民房產(chǎn)，甚至是設(shè)備和設(shè)施，對特殊群體設(shè)定優(yōu)惠政策。這樣既保證了公平，又保證地方稅收收入，提供了穩(wěn)定的財源。征收房產(chǎn)稅時，設(shè)立財產(chǎn)評估機構(gòu)，包括財產(chǎn)登記和信息管理，也是世界各國的的通行做

9、法。英德等國為有效評估房地產(chǎn)的計稅價值，專門設(shè)立了房地產(chǎn)評估機構(gòu)和專業(yè)評估師，而美國那么在各地設(shè)置評估官，并與征收機構(gòu)相別離，委托社會評估機評估，提高了財產(chǎn)評估的效率和準(zhǔn)確性。 4.擁有嚴(yán)密的監(jiān)管體系 征收房產(chǎn)稅的國家，征管環(huán)節(jié)具備較為嚴(yán)格的制度設(shè)計。大多數(shù)國家都采用征稅軟件，簡單快速地完成房產(chǎn)稅的申報、登記辦理、征收和預(yù)測等一系工作。在美國，征稅官員根據(jù)征稅軟件計算出應(yīng)納稅額，將稅單交給納稅人，或交給金融機構(gòu)，由其代為征收。納稅人如無異議，在規(guī)定時間內(nèi)繳納稅款。征稅機關(guān)對于偷逃稅款有嚴(yán)厲的處分措施，降低了稅收本錢。 三、國外房產(chǎn)稅對中國的政策啟示 中國目前房價高漲，中央采取了一系列調(diào)控措施抑

10、制房價過快上漲，但作用十分有限，甚至還助推房價持續(xù)上漲，或者引發(fā)一些社會問題，如夫妻雙方為逃避繳納二手房交易稅，選擇假離婚。這本不是中央出臺房價調(diào)控措施的初衷，但上有政策下有對策，必須采取多種措施，從根本上調(diào)控房價，同時把社會影響降低到最小程度。國外房產(chǎn)稅的一系列經(jīng)驗值得我們?nèi)ソ梃b，對于中國房產(chǎn)稅改革也有很好的政策啟示。 1.培植房產(chǎn)稅為地方主體稅種 房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗說明，房產(chǎn)稅成為地方主體稅種是大勢所趨。在中國，房產(chǎn)稅相對于增值稅、消費稅等稅種，地位較低。20212021年，中國房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重分別為3.07%、2.73%、2.68%、2.90%，這遠遠低于增值稅、消費稅占稅收

11、收入的比重，與興旺國家和地區(qū)房產(chǎn)稅占地方稅收收入的50%左右顯然存在較大的差距。房產(chǎn)稅的稅源便于區(qū)分、征稅對象穩(wěn)定，地方政府可以采取有效措施，監(jiān)控本地稅源，提高征收效率。中國目前正在進行房產(chǎn)稅改革，地方政府可以采取有效措施提高房產(chǎn)稅收入，發(fā)揮房產(chǎn)稅的優(yōu)勢，將房產(chǎn)稅培植為主體稅種，使房產(chǎn)稅成為地方財政收入新的增長點。 2.完善產(chǎn)權(quán)制度，確定納稅主體 中國房產(chǎn)稅的納稅人是房產(chǎn)取得和所得的單位或個人，根據(jù)房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗，房產(chǎn)稅的納稅主體都有明確的房屋產(chǎn)權(quán)制度，將房產(chǎn)的所有人或使用人作為納稅主體，更能加快房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，表達效率原那么。目前，中國亟需完善個人住房信息系統(tǒng)，推行房屋登記實名制，建立部、省、

12、市三級住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和根底數(shù)據(jù)庫，全面掌握個人住房的根底信息及動態(tài)變化，為房產(chǎn)稅的征管提供技術(shù)保障。加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)是一個放大的系統(tǒng)工程，牽涉到民政、公安、人力資源和社會保障部門、人民銀行、銀監(jiān)會、稅務(wù)部門等眾多職能部門，各個部門必須通力合作，各司其職。同時要注重明晰存量房產(chǎn)權(quán)這項工作。明晰產(chǎn)權(quán)是為了更好地對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，及時掌握空置住房信息，確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，完善納稅人制度。 3.擴大房產(chǎn)稅稅基，建立健全房產(chǎn)稅減免稅制度 當(dāng)前，中國主要對“城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，這極大地限制了房產(chǎn)稅作用的發(fā)揮。根據(jù)國外房產(chǎn)稅的征管經(jīng)驗，房產(chǎn)稅要對房產(chǎn)本身和土地增值征稅，而中國

13、在這方面做得還不完善。中國要拓寬房產(chǎn)稅的征稅范圍，逐步把城市自由居住用房和事業(yè)單位用房也納入征稅范圍，要更加注重對存量房征稅，對空置房征收高額房產(chǎn)稅，增加房屋持有本錢，增加房產(chǎn)市場投放，擴大市場供應(yīng)，滿足日益增長的房產(chǎn)市場需求。可以根據(jù)個人養(yǎng)房能力設(shè)置稅率，對于初期購置者和老人制定稅收優(yōu)惠，把房屋折舊和房產(chǎn)升值考慮在內(nèi)，創(chuàng)立房產(chǎn)專業(yè)評估制度，根據(jù)房產(chǎn)市場價值征收房產(chǎn)稅，完善計稅依據(jù)。實行房產(chǎn)稅累進稅制，高收入者多納稅，低收入者少納稅甚至不納稅，真正表達稅收的公平原那么，實現(xiàn)社會公平正義。 4.完善房產(chǎn)稅的配套措施，加強稅收征管 國外的房產(chǎn)納稅已經(jīng)成為完善的稅種，稅制頂層設(shè)計嚴(yán)格，對偷稅、漏稅行

14、為處分措施嚴(yán)厲。當(dāng)前中國的房產(chǎn)稅改革要想順利推進，必須以較高的稅收征管水平和良好的稅收管理體制為依托，正如賈康所說，開征房產(chǎn)稅需要有產(chǎn)權(quán)登記與保護、信息管理與溝通、征收管理等方面的專業(yè)力量和條件。中國應(yīng)該完善個人住房信息系統(tǒng)，鼓勵個人申報，降低稅收征管本錢。在頂層設(shè)計上，稅制制定應(yīng)該合理，完善稅收法律法規(guī)，嚴(yán)厲打擊偷稅、漏稅行為。此外，還應(yīng)培養(yǎng)納稅人的納稅意識，減少偷漏稅現(xiàn)象，控制稅收漏洞。增強稅務(wù)工作人員的業(yè)務(wù)技能，配備評稅或估價專業(yè)人員以應(yīng)對房產(chǎn)稅征收和管理的復(fù)雜性。 四、結(jié)論 我國實行房產(chǎn)稅制時間較短，現(xiàn)有的制度當(dāng)中仍存在著較多的缺乏，我國房產(chǎn)稅的改革是一項長期艱巨的任務(wù)，在全國范圍征收房產(chǎn)稅還面臨著諸多障礙。因此，我國的房產(chǎn)稅的改革要在借鑒國際房產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗的根底上，根據(jù)自身實際情況，合理制定房產(chǎn)稅制度，更好地推進房產(chǎn)稅改革，抑制當(dāng)前過快上漲的房價，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機行為，增加房產(chǎn)市場供應(yīng)，滿足房產(chǎn)市場需求，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，實現(xiàn)“住有所居的目標(biāo)，調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入差距，實現(xiàn)社會公平正義，早日實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國夢。 參考文獻： 【1】任志強.從開征物業(yè)稅說起J.稅務(wù)研究，2004. 【2】Brown，H.James：Land Use and Taxation：Applying the Insights of He