關(guān)于江北商圈的市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

1、江北商圈市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告一、    區(qū)域環(huán)境研究1、區(qū)域綜述江北區(qū)觀音橋位于重慶渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是重慶市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢(shì)，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。2、商圈環(huán)境分析u 商業(yè)環(huán)境人流量（日/萬(wàn)）輻射消費(fèi)范圍商業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)）商業(yè)形

2、態(tài)20萬(wàn)江北、渝北、北部新區(qū)70余萬(wàn)百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）購(gòu)物型商業(yè)：龍湖·北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街2號(hào)、AEPC香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)（黃金海岸）、金源地下城等，家電買場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、商社以及即將開業(yè)的大中電器等建材賣場(chǎng)：青田家私廣場(chǎng)、營(yíng)業(yè)面積4萬(wàn)方的建瑪特、南亞家具廣場(chǎng)、金觀音家具廣場(chǎng)等大型超市：家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市等餐飲、娛樂項(xiàng)目：分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)等，金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級(jí)的配套，在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源

3、·時(shí)代俱樂部整合娛樂的消費(fèi)模式也得到消費(fèi)者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項(xiàng)目主要為商圈配套的點(diǎn)綴，未能形成商圈的核心消費(fèi)點(diǎn)，且在消費(fèi)者心中認(rèn)知度也都不高。u 交通環(huán)境 觀音橋位于江北區(qū)交通樞紐，多路公交車可達(dá)城市各主要區(qū)域，到解放碑20分種車程，到沙坪壩約30分鐘，到南平約30分鐘，從觀音橋商圈的輻射區(qū)域來看，區(qū)域內(nèi)可通過公交、小巴、環(huán)城車等交通工具，在20分鐘以內(nèi)均可到達(dá)。u 人口及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成* 當(dāng)前情況目前觀音橋商圈的商業(yè)輻射區(qū)域主要包括江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)，輻射人口100萬(wàn)以上，江北、渝北不屬于傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區(qū)的興

4、起，城市居民紛紛選擇該區(qū)置業(yè)，僅此帶給北部新區(qū)的新增人口達(dá)10萬(wàn)以上，且北部新區(qū)逐漸形成重慶主要的富人聚居區(qū)域之一，徹底顛覆了該區(qū)域傳統(tǒng)的人口結(jié)構(gòu)。區(qū)域主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，汽車摩托車、電子通信設(shè)備、醫(yī)藥、日用化工為區(qū)域的主要支柱產(chǎn)業(yè)，江北是重慶北部商貿(mào)中心，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年成交額在全國(guó)同類市場(chǎng)排名第二。* 未來發(fā)展隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的進(jìn)一步深入，江北城CBD的興建，北部區(qū)域新增人口將達(dá)20萬(wàn)30萬(wàn)，大量城市配套的建設(shè)將大力促進(jìn)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業(yè)的發(fā)展。二、主城區(qū)各區(qū)商圈對(duì)比分析1、商業(yè)體量商圈當(dāng)前供應(yīng)量2005年預(yù)計(jì)近期供應(yīng)量2006年預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期供應(yīng)量2010年解放

5、碑商圈100萬(wàn)30萬(wàn)75萬(wàn)沙坪壩商圈20萬(wàn)30萬(wàn)40萬(wàn)南坪商圈26萬(wàn)30萬(wàn)45萬(wàn)楊家坪商圈20萬(wàn)34萬(wàn)40萬(wàn)觀音橋商圈70萬(wàn)32萬(wàn)45萬(wàn)2、商圈特色內(nèi)容商圈名步行街商業(yè)面積吸納和輻射面（人口）特殊題材解放碑建成時(shí)間最早，市內(nèi)影響范圍最大8萬(wàn)平方米100萬(wàn)平方米以上100萬(wàn)以上中央商務(wù)區(qū)沙坪壩在全國(guó)較有影響，8萬(wàn)平方米20萬(wàn)平方米左右100余萬(wàn)人三峽文化、人性化、文化區(qū)南坪變數(shù)最大的步行街，33萬(wàn)平方米約26萬(wàn)平方米60余萬(wàn)人吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸楊家坪有最高的玻璃塔，一八.9萬(wàn)平方米約20萬(wàn)平方米近100萬(wàn)人輕軌橫貫，周圍有重慶動(dòng)物園觀音橋市民期待最多，42萬(wàn)平方米70萬(wàn)平方米左右80

6、余萬(wàn)人附近橋梁最多，臨近北部新區(qū) 三、區(qū)域板快分析1、商圈各區(qū)塊分析u 北城天街 區(qū)塊* 區(qū)塊范圍洋河大道及建新北路沿線* 概述步行街外商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街2號(hào)、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨等觀音橋商圈的主力營(yíng)業(yè)店* 商業(yè)類型大型百貨商場(chǎng)、品牌店、零關(guān)稅商場(chǎng)、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動(dòng)通訊城、電影城等* 主要商業(yè)營(yíng)業(yè)面積名稱世紀(jì)新都茂業(yè)百貨北城天街天街2號(hào)CEPA香港城總營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積1.4萬(wàn)方8萬(wàn)方14萬(wàn)方2萬(wàn)方2萬(wàn)方約38萬(wàn)方* 租金價(jià)格帶 CEPA香港城租金情況樓層經(jīng)營(yíng)范圍租金情況出租情況5F茶餐廳、美容、服飾80200元/M

7、250%4F服飾、美容、居飾100200元/M280%3F服飾、美容200250元/M290%2F服飾、美飾、皮具等250300元/M295%1F餐飲、通訊、服飾等300450元/M295%以上 天街租金情況樓層經(jīng)營(yíng)范圍租金情況出租情況5 F電影娛樂城一五0元/·月4 F特色餐飲、娛樂一五0元/·月100%3 F 中西快餐、家居城、速博運(yùn)動(dòng)城200300元/·月95%2 F服飾、化妝品、通訊200400元/·月95%1 F時(shí)尚女裝街300500元/·月95%G F時(shí)尚精品街300500元/·月98%* 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征該區(qū)

8、塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，購(gòu)物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)有少量的特色餐飲、茶餐廳及美容等商業(yè)內(nèi)容，一般情況下，該區(qū)域?yàn)橛^音橋商圈的主要購(gòu)物區(qū)塊。* 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)目前區(qū)域市場(chǎng)已基本定型，主要是購(gòu)物特征，由于區(qū)塊處在步行街外，各類交通車可直達(dá)，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業(yè)態(tài)的氛圍，未來比較看好。u          金源地下城 區(qū)塊*

9、區(qū)塊范圍金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面* 概述金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號(hào)線相連。建筑面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購(gòu)物為一體的大型休閑場(chǎng)所。* 商業(yè)類型現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營(yíng)較好的部分包括時(shí)代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。* 營(yíng)業(yè)面積金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬(wàn)方，目前在營(yíng)業(yè)商業(yè)面積約2.8萬(wàn)方左右。* 租金價(jià)格帶入市時(shí)，開發(fā)商承諾租金80元/M2，8年不變。* 消費(fèi)區(qū)間

10、及消費(fèi)特征在餐飲、娛樂方面，如時(shí)代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價(jià)格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價(jià)格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。* 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個(gè)集餐飲、娛樂、購(gòu)物為一體的大型休閑場(chǎng)所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場(chǎng)兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號(hào)線的建成，屆時(shí)金源不夜城的市場(chǎng)前景更加看好。u     &#

11、160;    家樂福 區(qū)塊* 區(qū)塊范圍建新東路口至建新南路沿線* 概述該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目有家樂福超市以及協(xié)信黃金海岸等，因項(xiàng)目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘俊?* 商業(yè)類型購(gòu)物超市、家電賣場(chǎng)、餐飲娛樂、臨街小商鋪等* 營(yíng)業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目黃金海岸家樂福超市其他營(yíng)業(yè)面積2.9萬(wàn)方1.5萬(wàn)方合計(jì)約1萬(wàn)方合計(jì)5.4萬(wàn)方* 租金價(jià)格帶臨街商鋪：租金帶在80200元/平米黃金海岸：底層臨街，租金350450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下* 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳

12、統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營(yíng)電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對(duì)于家樂福，因其品牌影響，對(duì)江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對(duì)于黃金海岸，開發(fā)商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費(fèi)傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營(yíng)情況不太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來。* 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能很好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價(jià)值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴(kuò)展的趨勢(shì)，以及周邊城市還建工作的進(jìn)一步開展，同時(shí)，步行街商業(yè)的逐步成型，將極大促進(jìn)該

13、區(qū)塊商業(yè)的發(fā)展。u          建新東路 區(qū)塊* 區(qū)塊范圍建新東路沿線至建東天橋段* 概述該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器外，暫無(wú)其他稍有影響的商業(yè)項(xiàng)目，除上述兩大專業(yè)家電賣場(chǎng)外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。* 商業(yè)類型家電賣場(chǎng)、小餐飲店、零售通訊店等* 營(yíng)業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目蘇寧電器商社電器其他營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)方左右約5000方約5000方合計(jì)2萬(wàn)方* 租金價(jià)格帶臨街商鋪?zhàn)饨鸲嘣?00200元/平米區(qū)間* 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場(chǎng)，因?yàn)榧译娰u場(chǎng)

14、的區(qū)位集中，在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活配套，消費(fèi)層次較低。* 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)作為進(jìn)入觀音橋商圈的主要通道之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場(chǎng)的集中給區(qū)塊帶來了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進(jìn)一步擴(kuò)展，建新東路將是發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿艽?。u          步行街區(qū)塊* 區(qū)塊范圍觀音橋步行街沿線* 概述步行街區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈、財(cái)信大廈、未來國(guó)際、同聚遠(yuǎn)景等項(xiàng)目商業(yè)部分的推出

15、，原來“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。* 商業(yè)類型主要是大型商場(chǎng)及專業(yè)賣場(chǎng)。嘉年華大廈的商業(yè)部分為負(fù)1至5層為其商業(yè)部分，營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)方，其負(fù)1層已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的專業(yè)賣場(chǎng)，1層為銀行和麥當(dāng)勞，2至5層已基本敲定為數(shù)碼大賣場(chǎng)。財(cái)信大廈由于新世紀(jì)的進(jìn)入而顯得充滿活力，因此又名新世紀(jì)大廈，位于江田廣場(chǎng)的書記新都即將在年內(nèi)搬遷至財(cái)信大廈的1至7層，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，其新店預(yù)計(jì)在年內(nèi)開業(yè)，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。世紀(jì)金街項(xiàng)目為財(cái)信大廈商業(yè)部分之一，位于項(xiàng)目負(fù)1層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù)1層的新世紀(jì)超市，營(yíng)業(yè)面積5000方左右，主要經(jīng)營(yíng)思路是經(jīng)營(yíng)中、低檔

16、服裝、飾品等，類似香港城。由英利集團(tuán)打造的未來國(guó)際大廈，定位是建造高達(dá)40余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，其商業(yè)部分分布在裙樓，5層體量約4萬(wàn)方，據(jù)悉，目前已經(jīng)商定引進(jìn)香港某高檔百貨，檔次定位較高，可能為重慶檔次定位最高的商場(chǎng)。* 營(yíng)業(yè)面積商業(yè)名稱嘉年華大廈財(cái)信大廈未來國(guó)際大廈同聚遠(yuǎn)景營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)方約4萬(wàn)方4萬(wàn)方約6000方合計(jì)11.6萬(wàn)方* 租金價(jià)格帶該區(qū)塊因?yàn)轫?xiàng)目性質(zhì)比較接近，在租、售價(jià)格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負(fù)1層租金為200300元/平米，臨街鋪面租金為500600元/平米，銷售的價(jià)格在2.8萬(wàn)至6萬(wàn)之間。* 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征目前區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)還未啟動(dòng)，就商業(yè)定位來看，主要是面

17、向中、高檔市場(chǎng)，這將是觀音橋商圈另一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。* 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)輕軌3號(hào)線觀音橋站點(diǎn)設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來的輕軌經(jīng)濟(jì)以及步行街經(jīng)濟(jì)在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動(dòng)區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。2、區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢(shì)u             區(qū)塊商業(yè)規(guī)模及類型比較區(qū)塊名稱商業(yè)定位現(xiàn)供應(yīng)規(guī)模營(yíng)業(yè)規(guī)模主要商業(yè)類型北城天街區(qū)塊購(gòu)物、娛樂約50萬(wàn)方40萬(wàn)方左右大型百貨、綜合型商業(yè)金源地下城區(qū)塊娛樂、餐飲4萬(wàn)方約4萬(wàn)方娛樂城、餐飲家樂福區(qū)塊購(gòu)物、娛樂6萬(wàn)方5.4萬(wàn)方超市、綜合型商業(yè)建新東路區(qū)塊家電3萬(wàn)方2萬(wàn)方家電賣場(chǎng)步行街區(qū)塊購(gòu)物12萬(wàn)方基本上未開始營(yíng)業(yè)高檔百貨、專業(yè)賣場(chǎng) u 區(qū)塊特征及走勢(shì)各區(qū)塊特征及走勢(shì)比較區(qū)塊名稱區(qū)塊商業(yè)特征未來商業(yè)發(fā)展走勢(shì)北城天街區(qū)塊觀音橋商圈商業(yè)最密集區(qū)域緊鄰歐式一條街，之后在餐飲、娛樂方面將有一定突破