XX家庭旅館項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

1、XX家庭旅館項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)1、項(xiàng)目及市場(chǎng)背景1.1什么是家庭旅館； 1.2家庭旅館的起源與發(fā)展；1.3xx家庭旅館項(xiàng)目概述； 2、投資效益與財(cái)務(wù)分析2.1資金投入與用途；2.2啟動(dòng)市場(chǎng)效益分析；3、操作方案3.1選址；3.2如何宣傳推廣策劃；3.3租房；3.4裝修及配套設(shè)施； 3.5客戶服務(wù)流程指南；3.6多方合作；3.7滾動(dòng)式經(jīng)營(yíng)模式4、市場(chǎng)分析及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策4.1市場(chǎng)可行性分析；4.2客源競(jìng)爭(zhēng)分析；4.3成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析；4.4經(jīng)營(yíng)靈活、人性化優(yōu)勢(shì)；4.5風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策； 5、未來(lái)發(fā)展預(yù)期第一部分：項(xiàng)目及市場(chǎng)背景1.1、什么是家庭旅館水、電、氣齊備，家具臥具廚具一應(yīng)俱全，超越星級(jí)酒店套房的私密空間和舒

2、適度，遠(yuǎn)低于星級(jí)酒店的入住價(jià)格，這些都成為家庭旅館吸引客源的有力“武器”。一種新的住宿模式家庭旅館在悄然興起。家庭旅館是一種新興的出差，旅游，探親短期居住方式，受到白領(lǐng)、居家旅游探親、背包旅游族、學(xué)生的喜愛(ài)。由于其突出“家”的味道，便宜的價(jià)格越來(lái)越被人們接受，并且形成長(zhǎng)期顧客群。家庭旅館在受到外地游客青睞的同時(shí)，也成為創(chuàng)業(yè)者投資的新熱點(diǎn)。 目前，廣義的家庭旅館包括短期出租能提供居家式服務(wù)的自助公寓、商務(wù)公寓以及農(nóng)家樂(lè)等， 不過(guò)占據(jù)家庭旅館主體的還是城市居民住房的短期出租。 據(jù)國(guó)內(nèi)一家房屋租賃公司負(fù)責(zé)人介紹，家庭旅館現(xiàn)已逐漸得到游客、白領(lǐng)商務(wù)人士、家庭外出、 情侶旅游者的認(rèn)可，尤其是受到白領(lǐng)和旅

3、游愛(ài)好者的青睞。目前，家庭旅館主要有兩種：一種是擁有私人產(chǎn)權(quán)的單套酒店式公寓，另一種是繁華商業(yè)區(qū)或交通樞紐地帶的二手私產(chǎn)房。這些房屋地處繁華地帶，交通便利，廚衛(wèi)俱全，配有電視、洗衣機(jī)、熱水器、冰箱、電腦等，配套設(shè)施比部分星級(jí)賓館還齊全，但租金卻遠(yuǎn)低于賓館酒店。在這里，游客可以自己買(mǎi)菜、做飯，就像住在家里一樣，因而受到外地游客、出差人士、特別是全家出游者的歡迎。這些租住家庭旅館的游客層次較高，對(duì)房屋損害較小，收入也很可觀。 而在經(jīng)營(yíng)上，由于成本低（服務(wù)成本低、行政成本低），資源豐富，成為新的投資創(chuàng)業(yè)方式，其主要特點(diǎn)是投入小，風(fēng)險(xiǎn)低，效益長(zhǎng)期。1.2、家庭旅館的起源與發(fā)展家庭旅館起源于英國(guó)。二戰(zhàn)后

4、，許多美國(guó)士兵等待回國(guó)，但許多人要等待好幾個(gè)星期才輪到機(jī)會(huì)，因此士兵們就利用這個(gè)機(jī)會(huì)去看看他們?cè)?jīng)戰(zhàn)斗過(guò)的地方。由于當(dāng)時(shí)旅館房源緊缺，出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，當(dāng)?shù)貗D女便向年輕的士兵開(kāi)放自己的家。這種行為立即得到了當(dāng)?shù)卣闹С?，于是家庭旅館就這樣應(yīng)運(yùn)而生了。家庭旅館在歐、美發(fā)展迅速。今天的英國(guó)，約40的旅客都在家庭旅館住宿。歐洲的其他國(guó)家如意大利、德國(guó)等國(guó)的家庭旅館也發(fā)展很快。在美國(guó)，由于鄉(xiāng)村與城市兩種互異文化的吸引，家庭旅館分為鄉(xiāng)村家庭旅館和城市家庭旅館。20世紀(jì)60年代末，兩種形式的家庭旅館在美國(guó)都很盛行，尤其是80年代后，得到了迅速的發(fā)展。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 1998年美國(guó)有5000萬(wàn)旅

5、游者選擇了家庭旅館，是1994年的兩倍。今天，美國(guó)家庭旅館代表了一個(gè)50億美元的產(chǎn)業(yè)。我國(guó)家庭旅館產(chǎn)生的必然性 （一）“假日旅游”呼喚家庭旅館 家庭旅館的起源告訴我們：家庭旅館是旅館業(yè)在特殊的時(shí)期供不應(yīng)求的產(chǎn)物。隨著我國(guó)假日旅游的發(fā)展，大量游客集中在國(guó)家的法定假日出游，旅游基礎(chǔ)設(shè)施與管理上的薄弱環(huán)節(jié)越來(lái)越突出。以張家界2000年“五一”的假日旅游為例，張家界平均每天接待的游客量為6萬(wàn)人次，而全市所有大小賓館酒店的接待能力僅為5萬(wàn)個(gè)床位，近萬(wàn)名游客只好住在市區(qū)或武陵源的居民家中，有的則住在離景區(qū)較遠(yuǎn)的常德、石門(mén)等地，有的因找不到住處只好在車(chē)上過(guò)夜。因此，解決游客“假日旅游”住宿難的課題迫在眉睫，

6、家庭旅館呼之欲出。家庭旅館采取淡季居家、旺季接客的靈活經(jīng)營(yíng)方式，可以彌補(bǔ)旅游旺季各大賓館酒店床位的不足，較好的實(shí)現(xiàn)了節(jié)假日期間游客量合理分流。（二）國(guó)內(nèi)游客需要家庭旅館 隨著我國(guó)人民生活水平的不斷提高，人民生活方式的轉(zhuǎn)變，旅游成了人民的需要。如2000年“五一”期間，全國(guó)有4600萬(wàn)人出游，北京外出旅游150170萬(wàn)人次，外地來(lái)京旅游250270萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)全面啟動(dòng)。但是國(guó)內(nèi)游客的消費(fèi)主要集中在中低檔飯店，且以家庭旅游者為主體。據(jù)中國(guó)旅游報(bào)報(bào)道，2000年“五一”期間，各地中低檔酒店的出租率是100，熱點(diǎn)景區(qū)的飯店均告爆滿，而四五星級(jí)的高檔飯店則無(wú)明顯提升。目前，價(jià)格是決定國(guó)內(nèi)游客選擇

7、飯店的關(guān)鍵因素。如福建省泰寧縣農(nóng)民自籌資金興建了近50家家庭旅館，有1300多個(gè)床位，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅是星級(jí)飯店的2030，深受廣大國(guó)內(nèi)游客的歡迎。 家庭旅館滿足商務(wù)人士、家庭探親、情侶旅游蜜月的需求。 許多長(zhǎng)期出差商務(wù)人士，一方面經(jīng)常到幾個(gè)地方短期出差，一方面還要受出差費(fèi)用限制，家庭旅館深得這些商務(wù)人士的需求和信賴(lài)，既節(jié)省費(fèi)用，同時(shí)還會(huì)休息的好，有一個(gè)家的感覺(jué)。 家庭探親和情侶旅游蜜月這些人更喜歡家庭旅館，省費(fèi)用、家味濃，還可以自己做飯洗衣，溫馨方便。家庭旅館必將成為這部份人的首選。 家庭旅館的特點(diǎn)：1、省錢(qián)富而不奢侈境界，費(fèi)用比同檔次品質(zhì)星級(jí)酒店套房?jī)r(jià)格低50以上。入住家庭旅館是節(jié)約差旅費(fèi)用的

8、好辦法。何樂(lè)而不為呢？2、舒適公寓內(nèi)家電家具齊全，被褥一客一換，您放下背包即可入住休息，就像回到自己家里一樣，盡享家的溫馨與方便。 3、自在您可以按自己的習(xí)慣和喜好洗衣做飯，完全私密的獨(dú)立空間，不受外界干擾，盡情享受專(zhuān)屬自己的溫馨與舒適，也可以足不出戶享受完善的小區(qū)及周?chē)h(huán)境服務(wù)設(shè)施給你帶來(lái)的便利。4、靈活因?yàn)樽馄谕耆`活，客人可隨意安排和調(diào)整自己的行程，而不必?fù)?dān)心諸如“房租沒(méi)到期”、“自己添置的家居用品需處理”等棘手的問(wèn)題。 5、放心旅館位置都是物業(yè)管理最好的小區(qū)或商住兩用樓，自備停車(chē)場(chǎng)，24小時(shí)保安守護(hù)，安全保障，無(wú)后顧之憂。6、貼心 為您提供多種更人性化、朋友化的貼心服務(wù)，車(chē)票、機(jī)票預(yù)訂

9、、旅游向?qū)У?。家庭旅館是滿足旅游者探求異地文化的需要大多數(shù)旅游者出游的主要目的是探求異地文化，了解異地民族風(fēng)情，滿足自身的求知欲望。家庭旅館是以當(dāng)?shù)丶彝橐劳?，以?dāng)?shù)鼐用駷榻?jīng)營(yíng)管理者，以當(dāng)?shù)氐奶厣珵橹吸c(diǎn)。旅游者入住家庭旅館可以全面感受當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)民俗，可以全面領(lǐng)略一番異地風(fēng)情，原汁原味地收獲一種文化的體驗(yàn)與感受。比如現(xiàn)在流行的“農(nóng)家樂(lè)”家庭旅館服務(wù)。 家庭旅館是旅游賓館服務(wù)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展是以保護(hù)資源、尊重資源的原貌為前提的，既滿足當(dāng)代人旅游的需求，又不對(duì)后代人旅游的需求造成危害。家庭旅館可以緩解旅游地的社會(huì)承載力和環(huán)境承載力，降低各種現(xiàn)代文明對(duì)旅游地的污染。在各景區(qū)尤其是自然

10、風(fēng)景區(qū)建立家庭旅館，對(duì)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。 家庭旅館是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要目前，在部分風(fēng)景名勝區(qū)，農(nóng)民問(wèn)題是制約旅游業(yè)高速、高質(zhì)發(fā)展的瓶頸。家庭旅館可以說(shuō)是低投入高產(chǎn)出，為農(nóng)村脫貧致富提供了一條捷徑。在區(qū)域內(nèi)大力發(fā)展家庭旅館，不僅可以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且可以節(jié)省國(guó)家的投資，避免重復(fù)建設(shè)，解決供需矛盾。這幾年，農(nóng)家樂(lè)的興起就有效說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。 1.3、XX家庭旅館項(xiàng)目概述: XX家庭旅館旨在通過(guò)internet做為信息平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，整合社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)，將優(yōu)質(zhì)化、品牌化服務(wù)理念不斷的推向市場(chǎng)、讓更多的人們能享受到二十一世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代更自在、更溫馨、更優(yōu)質(zhì)、更人性化的家庭旅館服務(wù)。從客

11、戶網(wǎng)上訂單-接送-選房-入住-設(shè)計(jì)出行路線-旅途向?qū)б粭l龍服務(wù)，培養(yǎng)一批專(zhuān)業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，為客戶提供一切旅途便捷服務(wù)，讓客戶真正體會(huì)到旅途的輕松與快樂(lè)！在身心愉悅中體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情、地域文化等。第二部分：投資效益與財(cái)務(wù)分析2.1、資金投入及用途 整個(gè)資金投入分成三大部分第一部分：房租費(fèi)用以起步租20套房為例，以?xún)墒覂蓮d（毛坯）90平米為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每套房年租金18000元，費(fèi)用合計(jì)20×18000=36萬(wàn)元第二部分：裝修改造費(fèi)20套房 20×90×1000（簡(jiǎn)裝加基本電器）=180萬(wàn)元第三部分：宣傳服務(wù)費(fèi)（預(yù)計(jì)每年5萬(wàn)） 一對(duì)接網(wǎng)站：兩種形式 1、分成式，每單給與網(wǎng)站1

12、0元抽成 2、固定繳費(fèi)，網(wǎng)站洽談每月的宣傳及服務(wù)費(fèi)用、 3、以上兩種結(jié)合二、固定宣傳費(fèi)用：日常的推廣及活動(dòng)第四部分：辦公及人員工資主要為客服，巡查，及財(cái)務(wù)人員，辦公室租賃等費(fèi)用每月約為3萬(wàn)元，全年36萬(wàn)22、啟動(dòng)市場(chǎng)效益分析 XX家庭旅館的收益計(jì)算： 以20套房計(jì)算（均價(jià)為淡旺季的平均價(jià)）每月按70%的入住率20套×70%×400元×30天每月毛收入為：168000元按裝修每?jī)赡旮鼡Q一次算兩年收益為168000元×24月-180萬(wàn)（裝修）-36萬(wàn)×2（房租）-36萬(wàn)×2（人工工資）-10萬(wàn)（廣告宣傳）=692000元每年凈收入為692

13、000÷2=346000（元），年投資回報(bào)率20.7% ，如果裝修我們按3年分?jǐn)?，年利?rùn)為646000萬(wàn)，投資回報(bào) 47.2%第三部分：操作方案 3.1、選址1、考察當(dāng)?shù)鼐频晔欠耧柡?，（供大于求供不?yīng)求）；2、以下房源優(yōu)先（景區(qū)附近小區(qū)環(huán)境優(yōu)周邊配套齊全交通便利）；3、小區(qū)閑置房源較多且相對(duì)集中；4、毛坯精裝（根據(jù)實(shí)際情況定奪）3.2、如何宣傳推廣策劃1、網(wǎng)站建設(shè)目前相關(guān)知名網(wǎng)站如途家網(wǎng)去哪兒網(wǎng)攜程網(wǎng)藝龍網(wǎng)途牛網(wǎng)等，可借助其知名度加盟后做網(wǎng)絡(luò)宣傳2、前期可通過(guò)多渠道做廣告宣傳，建立完整并切實(shí)可行的承諾機(jī)制（例如被褥一家一換，如不滿意可換房及退房等詳細(xì)說(shuō)明，提高客戶滿意度及信賴(lài)感；3、

14、后期可憑良好的口碑，網(wǎng)上評(píng)論取勝4、做大做強(qiáng)后可招納加盟店，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳，既增加了收益，又對(duì)該領(lǐng)域進(jìn)行了資源整合和規(guī)范；（據(jù)調(diào)查西安目前此領(lǐng)域無(wú)知名加盟商）33、租房1、戶型建議前期以80-90為主，后期隨公司規(guī)模不斷擴(kuò)大及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不斷完善漸做調(diào)整2、租賃年限（如長(zhǎng)期租用，是否可協(xié)商給予一定賬期）3、如考慮裝修，可與房東協(xié)商且可適當(dāng)協(xié)商減免房租充抵裝修費(fèi)用3.4、裝修及配套設(shè)施1、統(tǒng)一裝修風(fēng)格可設(shè)特色套房（例如：浪漫滿屋，將軍府，民俗間）；2、房間裝修有體現(xiàn)公司Logo及企業(yè)文化字樣，亦可巧妙加入本土元素，增加附加值；3、客廳安裝攝像頭4、配套設(shè)施（例：家用電器洗漱用品網(wǎng)絡(luò)廚房用具）3.

15、5、客戶服務(wù)流程指南3.6、多方合作與車(chē)行，旅游行業(yè)建立友好合作，逐漸建立自己的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)3.7、滾動(dòng)式經(jīng)營(yíng)模式可采用滾動(dòng)模式經(jīng)營(yíng)，例如前期先做5-10套做試點(diǎn)，逐步壯大第四部分：市場(chǎng)分析及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策4.1、市場(chǎng)可行性分析 我們?cè)谇懊鎸?duì)家庭旅館做了有效的前景分析，家庭旅館是對(duì)傳統(tǒng)旅館業(yè)的補(bǔ)充，在很多地區(qū)是一個(gè)新興服務(wù)行業(yè)，個(gè)別地區(qū)是空白行業(yè)，有些很有旅游特色、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中小城市里，竟然沒(méi)有一家有規(guī)模、品牌的家庭旅館（各分店可先對(duì)本地市場(chǎng)做調(diào)查了解后再仔細(xì)分析）。更說(shuō)明這個(gè)行業(yè)發(fā)展空間大。家庭旅館發(fā)展不成熟，又說(shuō)明這個(gè)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)性強(qiáng)，是個(gè)人創(chuàng)業(yè)的一種理想選擇方式。4.2、客源競(jìng)爭(zhēng)分析家庭旅館會(huì)對(duì)傳

16、統(tǒng)賓館服務(wù)行業(yè)不會(huì)形成大的競(jìng)爭(zhēng)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)個(gè)性化要求客人提供需求服務(wù)，家庭旅館適合異地短期居住、商務(wù)出差、自助旅游、探親訪友、同城小聚的人士及有大量出差、外派事務(wù)的企業(yè)人士。硬件配置上更有優(yōu)勢(shì)，一般能夠達(dá)到三星級(jí)以上酒店客房為標(biāo)準(zhǔn)，包括衛(wèi)生間、客廳、臥房。（額外多廚房、洗衣機(jī)和冰箱等）在服務(wù)上更人性化，更自由化。4.3、成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析家庭賓館的一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是成本低，經(jīng)營(yíng)家庭賓館的業(yè)主多為自己親力經(jīng)營(yíng)，或家人經(jīng)營(yíng)，因此在服務(wù)和備品管理上都能盡心盡責(zé)，在人力成本上也省去很多。規(guī)模大時(shí)，可雇用鐘點(diǎn)工或者包工的形式，這樣都會(huì)大大降低服務(wù)成本，大賓館無(wú)論多少客人，其固定成本基本是一定的，相對(duì)傳統(tǒng)賓館我

17、們更具有成本優(yōu)勢(shì)。另外一點(diǎn)就是我們有效規(guī)避了很高的行政費(fèi)用。這點(diǎn)也大大降低我們的經(jīng)營(yíng)成本。44、經(jīng)營(yíng)靈活、人性化優(yōu)勢(shì)家庭賓館要比傳統(tǒng)賓館經(jīng)營(yíng)起來(lái)靈活，在數(shù)量上可根據(jù)市場(chǎng)情況有效調(diào)節(jié)，淡季可采取長(zhǎng)租的辦法經(jīng)營(yíng)，大大降低了風(fēng)險(xiǎn)和綜合控制了成本。在價(jià)格上，可根據(jù)客人入住時(shí)間和淡旺季靈活調(diào)整。在這點(diǎn)上，傳統(tǒng)賓館要死板的多。就這點(diǎn)，我們也會(huì)有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)更人性化。家庭旅館業(yè)主和客人容易相處，彼此之間人情味更濃，長(zhǎng)期客人甚至成為朋友。 4.5、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 任何生意都有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)并不可怕，可怕的是不會(huì)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。如何有效控制風(fēng)險(xiǎn)、把握風(fēng)險(xiǎn)才是創(chuàng)業(yè)投資者多考慮的問(wèn)題。我們這個(gè)項(xiàng)目是低投入、低風(fēng)險(xiǎn)、大效益、長(zhǎng)效益的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。每個(gè)城市的特點(diǎn)不一樣，我們這個(gè)項(xiàng)目采取應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。像旅游城市，每年四月一到十一期間生意爆滿，幾乎不用做太大的宣傳，生意就很不錯(cuò)，房間入住率高，價(jià)格高，這是旅游城市賺錢(qián)的黃金檔。但是到了冬季，旅游客很少，這時(shí)如何應(yīng)對(duì)呢？很好的經(jīng)營(yíng)辦法就是把房子在淡季優(yōu)惠價(jià)短租出去（一個(gè)月到六個(gè)月不等）。這樣的處理方式，盡管降低些收入，但是保證了我們穩(wěn)定的收入來(lái)源。例如把所有房子出租一半。另一半留作針對(duì)商務(wù)客正常經(jīng)營(yíng)，也可根據(jù)季節(jié)不同適當(dāng)調(diào)整房