物業(yè)管理工作計劃思路

1、新建樓盤物業(yè)管理工作方案思路根據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等和常規(guī)管理三局部。按照輕重有序、科學(xué)實效的原那么，擬定如下管理工作方案：一 介入期根據(jù)集團公司提供的工程施工進度表、銷售進度表、入住方案安排，制定相應(yīng)的前期介入工作方案，力求務(wù)實、高效，并有利于集團的銷售效勞。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提早掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作： 1 根據(jù)集團公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定?業(yè)主臨時公約?、 ?前期物業(yè)效勞協(xié)議?、 ?業(yè)主手冊?，并與集團簽定?前期物業(yè)效勞協(xié)議?；對集團公司售樓承諾文書從物

2、管視角給予評審，防止入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛； 2對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議； 3參與工程組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供給、消防、平安防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議； 4搜集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試； 5對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進展跟蹤并建檔管理； 6配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、效勞內(nèi)容、契約的互動溝通； 7業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯

3、總提交書面整改報告； 8搜集裝修、裝飾材料供給商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息廠家聯(lián)絡(luò)人、聯(lián)絡(luò)方式等，以滿足日后維修中的材料供給； 9與集團公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求可以得到及時的解決； 10建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)絡(luò)，開展如通郵、通水、電、氣、申請等準備工作； 11 與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)方案的制定與施行；12擬定物業(yè)管理效勞工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主。 13針對將來需要完善的物業(yè)管理問

4、題建立專項檔案。2、開展業(yè)主效勞需求調(diào)查積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中搜集理解業(yè)主反應(yīng)的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求理解業(yè)主的年齡構(gòu)造、文化層次、興趣愛好及 各類效勞需求，通過分析，確定管理效勞標準及各項效勞收費標準，使今后的物業(yè)管理效 勞工作更加貼近業(yè)主。3、按標準施行接收驗收充分利用前期介入獲得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的理解，本著“對業(yè)主負責，對集團負責的宗旨，對大儒世家進展嚴格、細致、全面的接收驗收。4、介入期管理工作方案表序 號項 目內(nèi)容時間一前期介入?yún)⑴c規(guī) 劃設(shè)計和建立1、工程實地考察、研究規(guī)劃設(shè)計意圖， 掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理

5、的角度提出合理化建議。2006年5月至2006年10月二擬訂物業(yè)管理效 勞方案1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理效勞的成功經(jīng) 歷;2、對大儒世家工程深化調(diào)查研究；3、針對大儒世家新區(qū)特點擬訂管理方 案。2006年5月至2006年6月三組建物業(yè)管理效 勞隊伍1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的 招聘；2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。2006年5月至2006年11月四完善管理及辦公 條件1、安排管理用房； 2、安排員工宿舍； 3、管理物質(zhì)裝備。2006年10月至2006年11月五制定管理規(guī)章制 度1、制定或完善切合實際的各項制度；2006年6月至2006年7月六對業(yè)戶的宣傳及 對員工的培訓(xùn)對二次裝修須知進展口頭宣

6、導(dǎo)、書面宣 導(dǎo)，現(xiàn)場指導(dǎo)、培訓(xùn)。2006年10月至2007年3月七物業(yè)的驗收與接 收1、根據(jù)標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題催促整 改；2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工 程遺留問題備案。2006年9月至2006年11月初八內(nèi)業(yè)檔案 建立與管理1、搜集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運用。2006年5月起二入住期1、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)， 同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，翻開工作 場面，為今后物業(yè)管理效勞工作奠定良好根底的一個契機，為此做好如下幾項工作：1與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理方法以及應(yīng)收的有關(guān)費 用，以便業(yè)主事前做好準備；2銷售部應(yīng)合理

7、安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住效勞；3一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部親密合作，對業(yè)主提供一對一的入住 效勞；4事前聯(lián)絡(luò)供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，同步辦公，方便 業(yè)主入伙；2、提供入住期的便民效勞措施1延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費工程的咨詢答疑、裝修咨 詢等；2通過公開招投標方式引入45家具有一定品牌、資質(zhì)、售后效勞良好的正規(guī)裝修 商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進展經(jīng)營創(chuàng)收；3組織有償便民效勞隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后 清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記

8、錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理1裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)？建筑發(fā)？，建立部第110號令？住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法？ 及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定？房屋裝飾、裝修管理方法？、？裝修期間電梯使用管理 規(guī)定？、？二次裝修申請表？等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進展裝修 的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。2強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。3落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。4制定違章裝修處理流程。5根據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進展裝修驗收。5、治安管理1建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上崗、 考核等關(guān)鍵環(huán)

9、節(jié)，施行“準軍事化管理。2確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色4?門崗工作流程？、？巡邏工彳流程？、安管 隊長全體隊員5中隊訓(xùn)練每周星期三、五進展 根據(jù)考核標準安管 隊長全體隊員6隊伍建立/自編和根據(jù)？中國保安？安管 隊長全體隊員7?水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯 挽救預(yù)案？培訓(xùn)保安 經(jīng)理全體隊員8?崗位職責？安管 隊長全體隊員9新隊員上崗培訓(xùn)及？崗位職責？、公司理念、 效勞意識。根據(jù)相關(guān)材料分階段進展新隊員 老隊員10安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、 巡樓要點；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投 訴、報修；全體隊員11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練全

10、體隊員2綠化培訓(xùn)方案項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1綠化工崗位職責綠化 班長綠化工2綠化根底應(yīng)知應(yīng)會綠化 班長綠化工、樓管員3割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/ 根據(jù)產(chǎn)品使用說明書綠化 班長綠化工4平安操作規(guī)程綠化 班長綠化工 客戶主管5苗木習(xí)性管養(yǎng)特點綠化 班長綠化工 客服主管6各類表單使用的培訓(xùn)/根據(jù)現(xiàn)場使用表單綠化 班長綠化工 樓管、客戶主管7氣候、土壤水分匕苗木的關(guān)系綠化 班長綠化工 客戶主管8苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害根據(jù) 綠化施工及相關(guān)材料綠化 班長綠化工 樓管、客戶主管3行政培訓(xùn)方案項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理2學(xué)習(xí)本工程的？新建

11、商品住宅質(zhì)量保證物業(yè)部全體客服人員書？、？新建商品住宅使用說明書？經(jīng)理3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結(jié)合物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員4新樓管員上崗培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員5學(xué)習(xí)？業(yè)主臨時公約？、？前期物業(yè)管理協(xié) 議？、？房屋裝飾、裝修管理方法？、？接樓 特別提示？、？業(yè)主根本情況登記表？等物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員6效勞禮儀/根據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員7各項物業(yè)費用收取標準、正確開票據(jù)時考 前須知/根據(jù)公司計財部相關(guān)要求物業(yè)部 經(jīng)理客服、收款員8各類相關(guān)表單使用物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員9入住親情效勞、有償效勞工程講解物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員10現(xiàn)場對客服口員工進展房屋配套設(shè)施使用

12、 功能及操作培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理4新區(qū)工程部培訓(xùn)方案項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡介、規(guī)章制度， 崗位職責/根據(jù)管理標準文件培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理全體工程人員2公司管理文件培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理全體工程人員3平安知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓(xùn)。工程 主管全體工程人員4現(xiàn)場培訓(xùn)：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及 根據(jù)樓書平面圖理解各幢樓構(gòu)造，方位特 點，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等。工程 主管全體工程人員 樓管員5現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章 制度的培訓(xùn)工程 主管全體工程人員 及樓管員6建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收標準，智能化系 統(tǒng)驗收標準，針對各口負責人進展專項培訓(xùn) /根據(jù)建立部標準、及機電設(shè)備調(diào)試驗收標 準培訓(xùn)。工程 主管全體工程人員7小區(qū)變配電系統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培 訓(xùn)1。工程 主管全體工程人員8業(yè)主交接樓驗房知識培訓(xùn)。工程 主管全體工程人員 及樓管員9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)視巡查考前須知培 訓(xùn)1。工程 主管全體工程人員10電梯平安技術(shù)知識培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識 培訓(xùn)。工程 主管全體工程人員2、常規(guī)期工作方案表序 號項目內(nèi)容時間一房屋及公共設(shè) 施維修保養(yǎng)1、制定房屋養(yǎng)護和維修方案方案；2、制定維修基金的搜集及管理方法；3、房屋的養(yǎng)護及維修管理。06年12月起06年12月起06年12月起二機