中南集團住宅產(chǎn)品標準化

1、中南集團住宅產(chǎn)品標準化、定制化地產(chǎn)形勢宏觀形勢政策導向：降首付與減稅，雙管齊下。供需導向：調(diào)整供應與促進需求，雙線操作。微觀形勢客群換代，標準化戶型針對80、90主流客群。供需反轉，標準化戶型從“我制造，你選擇”的常規(guī)模式改為“你定制，我制造”的新型模式。技術海嘯，標準化戶型綜合運用先進的BIM及綠建技術，結合中南NPC技術綜合制造。我們的思考在日益稀缺的優(yōu)質土地資源和挑剔的客戶需求，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再是簡單的拼地段、拼價格，而是進入了拼產(chǎn)品的時代。在這種大趨勢的背景下，中南研發(fā)一直在思考，通過與營銷、成本的深度溝通，結合中南全國性戰(zhàn)略布局的要求，以BIM技術為支撐，以NPC產(chǎn)業(yè)化為目標，在原

2、有綠色建筑技術的第五代產(chǎn)品基礎上，融入人性化、定制化、通用化、產(chǎn)業(yè)化四大理念，研發(fā)完成了新一代高層剛需標準產(chǎn)品。4大理念引領第6代標準化產(chǎn)品人性化、定制化、通用化、產(chǎn)業(yè)化1人性化中南第六代戶型產(chǎn)品在立足原第五代戶型產(chǎn)品優(yōu)勢的基礎上，從功能空間設計、空間尺度設計、精裝一體設計結合綠色建筑設計及成本及營銷，全方位對戶型單元內(nèi)部部品進行精細化、人性化設計和把控，為客戶創(chuàng)造最精致的家居體驗。功能空間設計在滿足規(guī)范的前提下，以人體舒適角度，從入戶空間、廚房空間、收納空間等角度全方位為客戶考慮功能空間的設計。同時也把采光、通風等綠色建筑技術融入到戶型設計中。標準化產(chǎn)品同時運用采光、通風等技術優(yōu)化布置?？臻g

3、尺度設計在運用新型技術的同時，嚴格把控戶型內(nèi)部各個部件的尺度，合理、舒適的為客群布置每個細節(jié)。以主臥為例，面寬3500滿足江蘇規(guī)范，進深為模數(shù)化尺度3700mm，考慮到兩個450mm床頭柜，1800mm床，600mm衣帽柜及100mm的粉刷面。精裝一體設計優(yōu)勢：為滿足營銷及客戶對精裝的需求，此次戶型研發(fā)從精裝一體設計角度出發(fā)，融入戶型設計研究，使戶型標準化、系列化、通用化和商品化。1.玄關空間：是房屋主人從外部空間到內(nèi)部空間的過渡空間，在合理尺度的前提下，標準化玄關柜布置，既滿足儲物的要求，又可以豐富室內(nèi)空間布局，同時在合理的位置設置照明，掛鉤等部品。2.廚房空間：緊鄰入戶玄關布置，在滿足洗、

4、切、炒、放流線布置的同時，精細化布置各個空間點位如：灶臺的高度，灶臺與水池的距離，冰箱和灶臺的距離、操作面的寬度，插座的布置位置等等。3.餐客廳空間：一體化設計，空間寬敞化、景觀最佳化、交通流線最優(yōu)化，同時考慮NPC技術，餐客廳布局結構規(guī)整。有陽臺空間、儲藏空間、主臥空間等等都結合精裝一體化設計，進行了標準化模塊的設計，使得產(chǎn)品更為為通用化、精致化。2定制化中南第六代戶型產(chǎn)品立足“定制”，從客戶為自己量身定做到為客戶量身定做，以貫穿全生命周期理念及開放性、個性化住宅標準，結合精裝一體化及客群不同的生活需求、不同的生命階段，可自由調(diào)整。全生命周期產(chǎn)品設計貫穿全生命周期，產(chǎn)品內(nèi)部布局可自由調(diào)整，最

5、大幅度的節(jié)約資源并提高利用率，做到戶型產(chǎn)品使用的可持續(xù)模式。1.二人世界生命周期的第一個階段，立足標準化產(chǎn)品不變的基礎上，設置滿足二人睡眠休息所需的主臥空間，布置二人娛樂活動的榻榻米空間以及私人辦公學習的書房空間。突出青年一代對空間寬敞大氣的需求。2.三代同堂生命周期的第二個階段,也是標準化戶型產(chǎn)品中靈活展示最為突出的一個周期，主臥+父母房布置，且具有一定距離，滿足兩代人各自休息、私密的空間，同時嬰兒房+書房居中布置，使照看流線與辦公學習流線最短化，活動更為方便快捷。3.老人之家生命周期的第三個階段，在標準化戶型產(chǎn)品中，空間靈活展示的最后一個周期，雙老人房南北向布置，提供了兩位老人各自所需休憩

6、的私密安靜空間，文化活動空間結合餐客廳居中布置，做到動靜分區(qū)。開放性設計開放性設計是此次標準化產(chǎn)品研發(fā)最為重要的一部分，立足集團全國乃至世界發(fā)展的趨勢，依據(jù)不同項目、客群、規(guī)范等因素的要求，標準化戶型產(chǎn)品可靈活布局。1.結合BIM技術，標準化產(chǎn)品庫創(chuàng)建，全面涵蓋當前熱銷75120的邊套、中間套及拼接套三大板塊戶型產(chǎn)品。2.依據(jù)項目、客群、規(guī)范的調(diào)研報告，同時結合成本、營銷的定位報告，可在標準化產(chǎn)品庫中找到相應戶型產(chǎn)品。3.標準化產(chǎn)品庫中的產(chǎn)品具有開放性及靈活可變性，可依據(jù)不同項目需求進行微調(diào)。使項目高效快速的進展，同時控制產(chǎn)品品質。3通用化此次研發(fā)的戶型，結合成本、營銷的不同需求，在標準化的基

7、礎原則上，更融入了通用化的模式，做到了核心筒自由組合、戶型單元自由組合、戶型單體自由組合及戶型組團的自由組合，最大限度地擴大同一戶型部品或戶型產(chǎn)品的使用范圍，從而最大限度地減少產(chǎn)品在設計和制造過程中的重復勞動，從而做到降低成本、縮短設計及施工周期、擴大生產(chǎn)批量、提高專業(yè)化水平和產(chǎn)品質量，結合中南BIM、NPC技術，最大程度的加強了戶型產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。核心筒核心筒是戶型產(chǎn)品之間的紐帶，也是最為重要的交通和流線空間，依據(jù)不同區(qū)域及規(guī)范對核心筒的要求，研發(fā)出標準化、通用化的核心筒模式。1.天井進深區(qū)分模式部分地區(qū)消防對于核心筒進深有要求，在此前提下，此次戶型產(chǎn)品研發(fā)做到了核心筒天井進深可作不同改變及

8、調(diào)整。部分地區(qū)除對天井進深有要求外，還對天井面積有要求，如：南京地區(qū)要求天井面積50。核心筒A：天井進深2m，天井面積22核心筒B：天井進深4m，天井面積53核心筒C：天井進深6m，天井面積68此三類核心筒防火間距優(yōu)先級：CBA 營銷成本優(yōu)先級：ABC2.樓電梯間前室模式部分地區(qū)消防對樓電梯間前室有要求，在此前提下，此次戶型產(chǎn)品研發(fā)做到了核心筒樓電梯間前室可作不同改變。前室劃分主要有三種形式：A、普通前室 B、樓梯間前室C、樓梯間+電梯間前室核心筒A：普通前室（利用連廊作為樓電梯間前室）核心筒面積74核心筒B：樓梯間獨立前室（利用連廊作為電梯間前室)核心筒面積89核心筒C：樓電梯間獨立前室核心

9、筒面積92此三類核心筒防火間距優(yōu)先級：CBA營銷成本優(yōu)先級：ABC綜合以上兩種核心筒形式，成本、營銷及設計可根據(jù)不同地區(qū)項目的當?shù)匾?guī)范及消防部門要求擇優(yōu)布置。單元戶型單元是組成樓棟的細胞，其決定了樓棟的外立面形式、樓棟面寬、樓棟進深及小區(qū)的整體風格，在滿足成本、營銷及客戶需求的前提下，標準化部品、部件可自由組合。1.標準化部品分為邊套，中間套，拼接套三大類，各自類別中又有不同的面寬及面積段產(chǎn)品，為便于區(qū)分以B（邊套）、Z（中間套）、P（中間套）表達，成本、營銷可依據(jù)項目從三大類中自由選擇。2.三大類戶型產(chǎn)品可依據(jù)營銷、成本自由選擇，可依據(jù)項目、客戶自由調(diào)整，可依據(jù)區(qū)域、地塊自由拼接。3.部分邊

10、套與拼接套可自由轉換，中間套可自由鏡像使用。戶型單體決定了小區(qū)排布方式、整體風格、容積率等要素，在標準化部品的基礎上，戶型單體可根據(jù)項目地塊、地區(qū)客群、成本、營銷等需求，進行自由組合，形成不同進深及面寬的單體來滿足以上需求。戶型單體面寬在28.4m與40.8m之間可自由變化。戶型單體自由組合還遵循了：戶型規(guī)矩、互視性小、通風日照良好，控制樓型和面寬的比例，注意臥室和客廳的日照及邊戶無西曬問題。住宅組團的規(guī)劃考慮了朝向、日照、通風、建筑空間因素，合理組織交通，布置綠地，此次研發(fā)可依據(jù)不同的地塊形式，進行組團的最優(yōu)化布置，為不同年齡及需求的客群創(chuàng)造舒適的家居體驗。針對不同地塊需求，對應不同的組團方

11、式a地塊南北向狹長，東西向狹窄，住宅組團可選用面寬較小的樓型，適當根據(jù)客群、成本及營銷布置其他樓型。b地塊東西向狹長，南北向狹窄，住宅組團可選用面寬較大樓型，適當根據(jù)客群、成本及營銷布置其他樓型。c地塊南北向斜邊，住宅組團可依據(jù)地塊斜邊面擇優(yōu)選擇樓型，同時考慮住宅朝向及景觀。d地塊為不規(guī)則地塊，可綜合考慮上述布置方式，進行組團擇優(yōu)布置，在滿足低成本、高效益的同時做到高質量小區(qū)。為滿足當?shù)匾?guī)范及成本、營銷的需求，標準化產(chǎn)品中面積贈送可自由組合，戶型面寬可自由調(diào)整，戶型部件可自由調(diào)整。1. 面積贈送選用a.可選面積贈送形式有：雙陽臺、北陽臺、飄窗、設備平臺、空中花園、入戶花園、露臺等。b.標準化戶

12、型未考慮面積贈送，需根據(jù)當?shù)匾?guī)范許可，營銷在產(chǎn)品定位報告中明確面積贈送比例要求，設計按審核過的報告可落實。2. 戶型面寬調(diào)整a.標準化戶型面寬均按照規(guī)范及人體尺度合理布置。b.不同區(qū)域對主臥、客廳等空間功能要求不同，故面積的調(diào)整，需結合項目當?shù)匾?guī)范及市場競品，結合客戶需求，由營銷在產(chǎn)品定位報告中明確。3. 南北戶型適用a.南方戶型陽臺多以欄桿形式，設置推拉門、洗衣機、拖把池，對面寬要求較大；衛(wèi)生間不設置煙氣道、洗衣機。b.北方戶型陽臺多封閉，設置平開門+窗，宜設置北陽臺；衛(wèi)生間設置煙氣道及洗衣機；墻體多為300厚。c.戶型產(chǎn)品設計綜合考慮了南北向使用，可依據(jù)不同區(qū)域自由調(diào)整。4產(chǎn)業(yè)化此次研發(fā)的戶型，結合成本、營銷的不同需求，在標準化的基礎原則上，做到戶型空間模數(shù)化，同時兼顧NPC裝配技術的需求，戶型結構最優(yōu)化，設計結合BIM技術，建立標準化部品、部件資料庫，更為直觀、全面的反應戶型設計，同時結合綠色建筑分析，使標準化產(chǎn)品更為合理，在標準化、模式化部品、部件的基礎上，達到住宅制造的產(chǎn)業(yè)化，從而達到高效率、降成本、低能耗、可持續(xù)的發(fā)展模式。1.標準化部品、部件為NPC技術實現(xiàn)標準化，模塊化提供了可能2.方整的戶型結構，為NPC技術的裝配及施工提供了更為便捷的途徑3.部品、部件的模數(shù)化設計，為NPC技術預制和產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)提供了技術支持研究總