商業(yè)廣場售價評估

1、.新亞洲太古廣場街鋪售價評估商鋪售價的評估一般有市場比較法及租金反推法兩種，對于在成熟的市場環(huán)境的情況下，多運用市場比較法進(jìn)行評估，由于新亞洲中心廣場南地塊所處的片區(qū)商業(yè)已較為成熟，同時周邊也存在可參照的市場售價，因此，本項目在銷售均價的評估上宜采用市場比較法為依據(jù)，以租金反推法進(jìn)行驗證。一、 以市場比較法進(jìn)行售價的評估市場比較法評估原理：1 市場比較法定價的影響因素位置 商業(yè)氣氛人流量周邊環(huán)境 交通情況 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施規(guī)模發(fā)展商信譽(yù)經(jīng)營經(jīng)營公司2 評估售價的基本原則結(jié)合市場需求及中原多年代理經(jīng)驗，評定上述定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表： 參考同區(qū)同類鋪位之綜合素質(zhì)及價格水平

2、，利用“市場比較法”制定價格； 依據(jù)“市場比較”原理，對可比相關(guān)鋪位的價格經(jīng)過修正，加權(quán)后得出。3 售價評估參照物近年來，華強(qiáng)北周邊銷售的商業(yè)物業(yè)較少，大部分的商業(yè)物業(yè)是由廠房改造而來，以出租經(jīng)營為主，如順電、女人世界、銅鑼灣廣場、麗人世界等，而新近開發(fā)地產(chǎn)項目也未進(jìn)行裙樓的銷售，如群星廣場、都會100等，而屬華強(qiáng)北商業(yè)圈內(nèi)，僅現(xiàn)代之窗、賽格廣場兩個商業(yè)項目的商業(yè)銷售對本項目有參照作用，根據(jù)中原的調(diào)查資料顯示，此兩項目的街鋪平均售價為：現(xiàn)代之窗街鋪參考平均售價：120000元/平方米賽格廣場街鋪參考平均售價：150000元/平方米相關(guān)項目售價參數(shù)修正序號評估項目滿分賽格廣場現(xiàn)代之窗評分備注評分

3、備注1位置3028商業(yè)位置較好26商業(yè)位置較好2商業(yè)氣氛2019商業(yè)氣氛佳18商業(yè)氣氛較佳3人流量1615人流量大15人流量一般4周邊環(huán)境54好3較好5交通情況66好5好6內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施66較好5較差7規(guī)模87規(guī)模大，具有標(biāo)志性5規(guī)模較一般8發(fā)展商信譽(yù)33原賽格廣場有較好的商業(yè)信譽(yù)1知名度、信譽(yù)度不高9經(jīng)營管理公司65賽格的經(jīng)營管理較好4經(jīng)營管理力量較差合計1009382序號評估項目滿分新亞洲太古廣場評分備注1位置3020商業(yè)位置較一般2商業(yè)氣氛2015商業(yè)氣氛尚欠缺3人流量1610目前人流量較少4周邊環(huán)境54未來之商業(yè)環(huán)境將較好5交通情況65交通方便程度好6內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施64較好7規(guī)模88南北商

4、業(yè)面積在華強(qiáng)北屬最大8發(fā)展商信譽(yù)31好，但在商業(yè)方面較弱9經(jīng)營管理公司63好合計10070參考均價計算項目名稱權(quán)重新亞洲太古廣場賽格廣場現(xiàn)代之窗(10%)均價（元/M2）PxPA=150000PB=120000位置 30202826商業(yè)氣氛20151918人流量16101515周邊環(huán)境 5443交通情況 6565內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施6465規(guī)模8875發(fā)展商信譽(yù)3131經(jīng)營經(jīng)營公司6354合計100QX=70QA=93QB=82修正后各相關(guān)樓盤價格PiPi=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi為各項目之均價PA=( QX/QA)×PA =(70/93) ×150000=11

5、29032PB=( QX/QB)×PB =(70/82) ×120000=1024390各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWA= 60% WB=40% PX=PiWi =PAWA+PBWB =1129032×60%+1024390×40%=1087175新亞洲太古廣場街鋪之參考均價為： 10.8萬元/M2二、 以租金反推法進(jìn)行售價的評估（一）、鄰街商業(yè)鋪位的調(diào)查華強(qiáng)北商業(yè)片區(qū)內(nèi)最主要的商業(yè)街有華強(qiáng)北路、振華路、振興路及華發(fā)路。各街道的商鋪在門面的包裝上形式各樣，較少有統(tǒng)一風(fēng)格的商業(yè)街，只有華強(qiáng)北的大百匯商業(yè)城和振華路的羅維商業(yè)廣場，采取統(tǒng)一管理，統(tǒng)一包裝，形成較為

6、高檔的購物街，其租金也略高出其它商業(yè)鋪面。其次是商業(yè)廣場一層面街的商鋪，雖未作統(tǒng)一風(fēng)格的包裝，但整體裝修檔次較高。以下是對各街道商鋪進(jìn)行的調(diào)查。（以下均為使用面積）1. 華強(qiáng)北商業(yè)街南段（振華路口至深南路口）租金價格：450-750元/M2.月主營范圍：電子、電信、服飾、鞋類等2. 華強(qiáng)北商業(yè)街北段（紅荔路口至振華路口）租金價格：380-700元/M2.月主營范圍：電信、服裝等3. 振華路東段（華強(qiáng)北路口至燕南路）租金價格：450-620元/M2.月主營范圍：服裝、餐飲等4. 振華路西段（華強(qiáng)北路口至華富路口）租金價格：350-550元/M2.月主營范圍：餐飲、證卷、其它5. 振興路東段（華強(qiáng)

7、路口至燕南路口）租金價格：480-680元/M2.月主營范圍：餐飲、證卷、音像等6. 振興路西段（華強(qiáng)路口至華富路口）租金價格：350-520元/M2.月主營范圍：餐飲、證卷等7. 華發(fā)北路租金價格：260-360元/M2.月主營范圍：餐飲、其它8. 華強(qiáng)北商業(yè)街西側(cè)的大百匯商業(yè)城租金價格：約640元/M2.月（水電全包）主營范圍：服裝、鞋類、電信、化裝品9. 振華路南側(cè)的羅維商業(yè)廣場租金價格：約600元/M2.月（不包水電）主營范圍：服裝、電信、其它根據(jù)以上對華強(qiáng)北周邊的租金調(diào)查，綜合本項目將以大百貨商場的定位，考慮其對臨街鋪位的促進(jìn)作用，預(yù)計本項目之街鋪租金可達(dá)到500-700元/平方米，按投資商鋪一般的年投資回率為8%，以租金反推街鋪的售價：500*12 / 0.08 = 75000元/平方米700*12 / 0.08 = 105000元/平方米從投資回報上分析，本項目之售價10.8萬元/平方米有市場租金回報的支撐，投資回