7月13日鄭州鄭東新區(qū)寫字樓市場調(diào)研報(bào)告

1、CBD調(diào)研區(qū)域 -商務(wù)內(nèi)環(huán)金城陽光世紀(jì)海逸名門中國糧食批發(fā)市場CBD 內(nèi)環(huán)步行街三期中儲糧大廈新蒲大廈中國移動CBD 內(nèi)環(huán)步行街二期景峰國際CBD 內(nèi)環(huán)步行街一期鄭州市房管局 CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)市調(diào)信息CBD東部內(nèi)環(huán)為主， CBD開發(fā)周期時間較長， 內(nèi)環(huán)西部區(qū)域已基本招商完畢。 東部內(nèi)環(huán)沿街商鋪?zhàn)饨鹣鄬χ行牟叫薪州^高，內(nèi)環(huán)商鋪?zhàn)饨鹨粚右?3 元/ 平米 / 月為主，二層、三層以 2.5 元/ 平米 / 月為主。通過本次調(diào)研，內(nèi)環(huán)商戶多為個人，租金價(jià)格可面議。具體調(diào)研結(jié)果如下：1、中儲糧大廈：1）面積： 9000 平方，樓層：一、二、三層租金價(jià)格：一層2.3 元/ 平方 / 天， 69 元/ 月；二

2、層 2.2 元/ 平方 / 天， 66 元/ 月；三層 2.1 元/ 平方 / 天， 63 元/ 月。優(yōu)惠措施：無備注： 500 平方起租，商鋪為個人。2）面積： 3550 平方，樓層：二、三層（一層已出租，農(nóng)業(yè)銀行承租，租金3.5 員/平方 /天）二層面積 1350 平方，三層面積2200 平方租金價(jià)格： 2.5 元/ 平方 / 天， 75/ 月；上下層價(jià)位一致。備注：商鋪為個人3、CBD內(nèi)環(huán)步行街（中儲糧大廈與房管局之間）面積：框架結(jié)構(gòu) , 鋪位可根據(jù)商戶需求進(jìn)行未直接分割，租金價(jià)格：一層50 元/ 月、二層 45/ 月、三層 35/ 月優(yōu)惠措施：簽三年免一年，目前只租不售，備注： CBD

3、內(nèi)環(huán)步行街分三期，一期業(yè)態(tài)餐飲，二期業(yè)態(tài)古玩收藏，三期業(yè)態(tài)未定。4、中國糧食批發(fā)市場面積： 1200 平方樓層：一、二層，一層600 平方，二層 600 平方租金價(jià)格： 2.5 元/ 平方 / 天， 75/ 月；下層價(jià)位一致。優(yōu)惠措施：無備注：商鋪為個人5、海逸名門面積： 2200 平方樓層：一、二、三層租金價(jià)格：一、二層3 元/ 平方 / 天， 90 元/ 月；三層 2.3 元/ 平/ 天， 69/ 月。優(yōu)惠措施 : 無備注 : 租金價(jià)格可適當(dāng)調(diào)整，商戶為個人6、金城陽光世紀(jì)1）鄭州電視臺南側(cè)面積： 4000 平方樓層：一層、二層租金價(jià)格：一層：優(yōu)惠措施：無備注：最低 10003 元/ 天平

4、方起租。二層： 2.5元/天。2）金城陽光世紀(jì)20#樓面積： 2000 平方樓層 : 一層、二層租金價(jià)格：一層： 2.5 元/ 天， 75 元/ 月；二層： 2 元/ 天， 60 元/ 月優(yōu)惠措施：無未來東區(qū)寫字樓市場分析整體寫字樓市場分析潛在供應(yīng)整體寫字樓市場分析潛在供應(yīng)未來區(qū)域及項(xiàng)目所處的金水路沿線將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓聚集區(qū)，鄭東客運(yùn)站150-200m 高的商務(wù)建筑有優(yōu)質(zhì)寫字樓存在基礎(chǔ)，但其他區(qū)域預(yù)計(jì)均以普通寫字樓形式出現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)寫字樓聚集區(qū)普通寫字樓聚集區(qū)整體寫字樓市場分析2010 年預(yù)計(jì)推出市場的寫字樓供應(yīng)量有107 萬潛在供應(yīng)注：綠地及升龍集團(tuán)在鄭東新區(qū)取得的土地均為45 萬平方米的體量，

5、根據(jù)對稱的統(tǒng)一規(guī)劃均有約25-30 萬平米的寫字樓，按照 2012站前廣場投入使用的規(guī)劃， 該片區(qū)項(xiàng)目多是在2010-1012 年推出，年均推出量預(yù)計(jì)10 萬平米。整體寫字樓市場分析2011 年推出的寫字樓供應(yīng)量有167 萬平方米潛在供應(yīng)注：預(yù)計(jì) 2011 年寫字樓主要集中在新怡路附近及金水路東路沿線的行政辦公用地。整體寫字樓市場分析潛在供應(yīng)2012 年預(yù)計(jì)推出供應(yīng)量有200 萬平方米注：預(yù)計(jì) 2012 年寫字樓主要集中在商都路與商鼎路區(qū)間內(nèi)心怡路東側(cè)的行政辦公用地其中東站廣場200m限高的建筑預(yù)計(jì)在該年度推出。整體寫字樓市場分析潛在供應(yīng)2013 年預(yù)計(jì)供應(yīng)量有100 萬平方米注：預(yù)計(jì) 201

6、3 年寫字樓主要集中在鄭東東站東廣場的行政辦公用地。2014 年預(yù)計(jì)推出供應(yīng)量有80 萬平方米整體寫字樓市場分析潛在供應(yīng)注：預(yù)計(jì) 2014 年寫字樓主要集中在東站東廣場附近的用地。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域未來發(fā)展趨勢東站附近以心怡路金水路東路為軸線發(fā)展為新的商務(wù)聚集區(qū)。鄭東新區(qū)典型寫字樓介紹永和國際廣場項(xiàng)目基本情況：開發(fā)商物業(yè)位置項(xiàng)物業(yè)類型目建設(shè)進(jìn)度基總建筑本面積情況容積率開盤時間對外報(bào)價(jià)河南省永和置業(yè)有限公司金水東路和民生路交匯處寫字樓、酒店占地面積近 50 畝一期開發(fā)周期2 期14 萬交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯綠化率32%5.77交房時間2009 年 9 月2008.612000-13000 元/ 項(xiàng)目簡

7、介： 永和國際廣場，位于鄭東新區(qū)金水東路與民生路交叉口“中央行政辦公區(qū)”，獨(dú)棟面積高達(dá)14 萬平方米。規(guī)劃為集國際品牌酒店、世界級豪華寫字樓、國際商務(wù)設(shè)施于一體的綜合建筑體。項(xiàng)目配備： 地下倉儲式智能車庫；紅外線遙控監(jiān)控，可提供1520 個車位；8 部弧形觀光電梯， 21 部高速電梯；1800 平方雙大堂；20 畝商務(wù)廣場 。規(guī)劃（建筑）設(shè)計(jì)： 中國泛華集團(tuán)推廣主題： 集國際品牌酒店、世界級豪華寫字樓、國際商務(wù)設(shè)施于一體的綜合建筑體。設(shè)計(jì)特點(diǎn)： 建筑設(shè)計(jì)為“工”型平面，樓體上部采用建筑體系聯(lián)系在一起；正立面外墻以十強(qiáng)面、經(jīng)典垂直條窗為主。綠地·原盛國際中心項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)開發(fā)商河南老

8、街坊置業(yè)有限公司目物業(yè)位置東風(fēng)路與金水東路交叉口基物業(yè)類型寫字樓占地面積147750 平方米本建設(shè)進(jìn)度二、三期開發(fā)周期三期情總建筑面積79236.30 平方米建筑結(jié)構(gòu)框架剪力墻況容積率4.0綠化率35%開盤時間2008.03.15入住時間2009.12樓層狀況共建設(shè) 8 棟商務(wù)樓，其中2 棟地上 17 層、地下 2 層； 4 棟地上16 層、地下 1 層；其余 2 棟地上 16 層、地下 1 層。8000-9000 元 / 價(jià)位項(xiàng)目概況及定位 ：集“商業(yè)、辦公、酒店”于一體的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目， 總建面積約 27.3 萬平方米。辦公樓總規(guī)模約 19.3 萬平方米。單體建筑高 60 米，酒店規(guī)模

9、約 2.4 萬平方米，商業(yè)定位為政務(wù)新區(qū)商業(yè)中心，規(guī)模約 6 萬平方米。土地性質(zhì)：商服用地，使用年限40 年。上 東 國際 8000元 /區(qū)域內(nèi)樓盤分布鳥瞰千 璽 廣場30000元 /王 鼎 國際 大 廈8500 元 /景 風(fēng) 國際 公 寓（ 精 裝修公寓）15000元 /SOHO新 干 線6000 元 /建業(yè)總部港9000-10000 元 /綠 地 原 盛 國 際8000 元 / 永 和 國 際 廣 場12000 元 /綠地新客瑪升龍廣場寫字樓數(shù)量已建成 / 在建項(xiàng)目共有 60余棟租金 / 售價(jià)租金： 1-2 元/ / 天售價(jià)： 6000-10000元 / 物業(yè)管理費(fèi)： 1.2-2 元/ /

10、 月租售狀況交通便利，商業(yè)配套日趨成熟，出租率在65 左右；銷售狀況較好，以投資客戶為主；未來發(fā)展趨勢未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限；東區(qū)寫字樓出售、租賃價(jià)位客戶特征行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國際會展中心的帶動相關(guān)行業(yè)，如會展，貿(mào)易等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)位置物業(yè)名稱面積租金價(jià)位最短租期物業(yè)費(fèi)租賃方式備注鄭 東新 區(qū)商 務(wù)西新芒果大廈211 12000 元 /月一年1.5 元 /天 /整租帶水電， 寬帶， 中街 /商務(wù)內(nèi)環(huán)路央空調(diào)商務(wù)外環(huán)東一街格拉姆國際大廈103 3500 元 /月一年1.

11、4 元 /天 /整租無辦公家具 區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓競爭格局進(jìn)入品質(zhì)細(xì)分階段，CBD 已呈現(xiàn)其雙稀缺商 務(wù)外 環(huán)與 商務(wù)格拉姆國際中心180 1800 元 /月一年元 /天 /整租帶水電， 寬帶， 中性，商務(wù)價(jià)值不斷兌現(xiàn)，CBD 格局開始出現(xiàn)“外溢”轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。東一街交匯央空調(diào)CBD 內(nèi)環(huán)與眾意奧園國際公寓93 2100 元 /月一季度元 /天 /整租帶水電， 寬帶， 中路央空調(diào)內(nèi)環(huán)路、西六街五行嘉園186 3500 元 /月半年元 /天 /整租帶水電， 寬帶， 中央空調(diào)鄭東新區(qū)在售寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目名稱綠地遠(yuǎn)程國王鼎國際大永和國際廣海聯(lián)國際交商都六號景峰國際中際廈場流中心心總建筑規(guī)模2687535842895885500238360333871目前可售面323202090542102467214777312738積結(jié)論分析 鄭東新區(qū)