資產(chǎn)減值測試評價(jià)

1、資產(chǎn)減值測試評估-股東全部權(quán)益評估方法（一）評估方法的選擇根據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評估的基本方法有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。由于國內(nèi)極少有類似的股權(quán)交易案例，同時(shí)在市場上也難以找到與被評估單位在資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍及盈利水平等方面類似的可比上市公司，故本次評估不宜用市場法。XX集團(tuán)公司目前已將 XX天鵝公司和湖南 XX泵業(yè)有限公司（位于湘潭市九華經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū)九華大道，以大型混流泵、大型軸流泵、雙吸離心泵等為主導(dǎo)產(chǎn)品）整合成湖南基地。整 合后XX天鵝公司廠區(qū)和湖南 XX泵業(yè)有限公司廠區(qū)繼續(xù)生產(chǎn)并對外銷售，但兩個(gè)廠區(qū)的產(chǎn) 品將根據(jù)兩個(gè)廠區(qū)的設(shè)備、人員情況進(jìn)行重新定位。整合工作

2、從2013年下半年開始逐步推 進(jìn)，目前已完成組織架構(gòu)的調(diào)整，形成一套班子、兩個(gè)法人的管理體系，逐步提高資源使用效率。銷售隊(duì)伍的整合已基本完成，XX集團(tuán)下屬四個(gè)工業(yè)泵子公司的營銷人員全部整合為XX集團(tuán)營銷中心，全國市場實(shí)行區(qū)域營銷，全國劃分為26個(gè)辦事處及分公司，實(shí)行集團(tuán)統(tǒng)一營銷；采購體系的整合已基本完成，由集團(tuán)采購部統(tǒng)一審批價(jià)格，大宗物資由集團(tuán)直接負(fù)責(zé)采購。鑒于整合工作的進(jìn)行，公司管理層難以獨(dú)立對XX天鵝公司未來收益進(jìn)行合理預(yù)測，故本次評估不宜采用收益法。本次評估根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法簡介資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表

3、為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。它是以重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)前 提，根據(jù)委托評估的分項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況選用適宜的方法分別評定估算各分項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值并 累加求和，再扣減相關(guān)負(fù)債評估值，得出股東全部權(quán)益的評估價(jià)值。計(jì)算公式為： 股東全部權(quán)益評估價(jià)值=習(xí)各分項(xiàng)資產(chǎn)的評估價(jià)值-相關(guān)負(fù)債 主要資產(chǎn)的評估方法如下：一）流動(dòng)資產(chǎn)1. 貨幣資金對于人民幣現(xiàn)金、存款，以及其他貨幣資金中的非定期存款，以核實(shí)后賬面值為評估值。對于其他貨幣資金中的定期存款， 按核實(shí)后的存款本金加計(jì)銀行最后一次結(jié)息日至評估 基準(zhǔn)日的企業(yè)應(yīng)得存款利息計(jì)算確定評估值。2. 應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收票據(jù)以核實(shí)后

4、的賬面值為評估價(jià)值。3. 應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款和相應(yīng)壞賬準(zhǔn)備（1）應(yīng)收賬款1）對于有充分證據(jù)表明可以全額收回的款項(xiàng)，系應(yīng)收關(guān)聯(lián)方往來款，估計(jì)發(fā)生壞賬的 風(fēng)險(xiǎn)較小，以其核實(shí)后的賬面余額為評估值。2）對于可能有部分不能收回或有收回風(fēng)險(xiǎn)的款項(xiàng)，評估人員進(jìn)行了分析計(jì)算，估計(jì)其壞賬損失金額與相應(yīng)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備差異不大，故將相應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備金額確認(rèn)為預(yù)估壞賬損失，該部分應(yīng)收賬款的評估值即為其賬面余額扣減預(yù)估壞賬損失后的凈額。公司按規(guī)定計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備評估為零。（2）其他應(yīng)收款1）對于有充分證據(jù)表明可以全額回收的款項(xiàng)，包括應(yīng)收關(guān)聯(lián)方往來款、保證金及押金， 估計(jì)發(fā)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)較小，以其核實(shí)后的賬面余額為評估值。2

5、) 對于有充分證據(jù)表明全額損失的款項(xiàng)，將其評估為零，具體包括：發(fā)貨運(yùn)費(fèi)、浙江省公共資源交易中心服務(wù)費(fèi)、長沙供水有限公司水費(fèi)、購標(biāo)書款、電力銷售部預(yù)存話費(fèi)及中 國石油化工股份有限公司湖南石油高速分公司油費(fèi)等30項(xiàng)款項(xiàng)合計(jì)221,160.82元，系發(fā)票未到而掛賬的費(fèi)用，將其評估為零；3) 對于可能有部分不能收回或有收回風(fēng)險(xiǎn)的款項(xiàng)，評估人員進(jìn)行了分析計(jì)算，估計(jì)其壞賬損失金額與相應(yīng)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備差異不大，故將相應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備金額確認(rèn)為預(yù)估壞賬損失，該部分其他應(yīng)收款的評估值即為其賬面余額扣減預(yù)估壞賬損失后的凈額。公司按規(guī)定計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備評估為零。4. 預(yù)付款項(xiàng)預(yù)付款項(xiàng)經(jīng)評估人員核實(shí)， 期后能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)的資

6、產(chǎn)或權(quán)益，故以核實(shí)后賬面值為評估值。5. 存貨存貨包括原材料、庫存商品、發(fā)出商品、委托加工物資、在庫周轉(zhuǎn)材料和在產(chǎn)品，根據(jù) 各類存貨特點(diǎn)，分別采用適當(dāng)?shù)脑u估方法進(jìn)行評估。(1)原材料、委托加工物資和在庫周轉(zhuǎn)材料以核實(shí)后的賬面值為評估值。庫存商品和發(fā)出商品分以下情況分別處理：A. 部分庫存商品的銷售價(jià)格一般高于賬面成本、毛利率較高、本次對其采用逆減法評估,即按其不含增值稅的售價(jià)減去銷售費(fèi)用和銷售稅金以及所得稅，再扣除適當(dāng)?shù)亩惡罄麧櫽?jì)算確定評估值。B. 部分庫存商品的銷售價(jià)格低于賬面成本，本次對其采用逆減法評估，即按其不含增值稅 的售價(jià)減去銷售費(fèi)用和銷售稅金后的余額計(jì)算確定評估值。C. 其余庫存商

7、品的銷售4利率較低.對其采用逆減法估算后的余額與其賬面成本接近.故以核實(shí)后的賬面余額為評估值。(3)在產(chǎn)品根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際狀況，按核實(shí)后的賬面值為評估值。二) 非流動(dòng)資產(chǎn)1. 長期股權(quán)投資對于投資全資子公司的股權(quán)投資，本次按同一標(biāo)準(zhǔn)、同一基準(zhǔn)日對被投資單位進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)和評估，以該家子公司評估后的股東權(quán)益中被評估單位所占份額為評估值。計(jì)算公式為：長期股權(quán)投資評估價(jià)值 =被投資單位評估后的股東權(quán)益x股權(quán)比例2. 建筑物類固定資產(chǎn)由于列入本次評估范圍的建筑物均為工業(yè)廠房及附屬建筑，由于其鄰近區(qū)域類似建筑物市場交易不活躍和工業(yè)類廠房未來預(yù)期正常收益存在很大的不確定性，故本次評估選用重置成本法。該類建

8、筑物的評估值中不包含相應(yīng)土地使用權(quán)的評估價(jià)值。成本法是通過用現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的待估建筑物所需的全部成 本，減去待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)貶值，得到的差額作為評估價(jià)值的評估方法。本次評估采用成新折扣的方法來確定待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)貶值。計(jì)算公式為： 評估價(jià)值=重置價(jià)值x成新率 1)重置價(jià)值的確定A. 重置價(jià)值一般由建安工程費(fèi)用、前期及其它費(fèi)用、建筑規(guī)費(fèi)、應(yīng)計(jì)利息和開發(fā)利潤組成， 結(jié)合評估對象具體情況的不同略有取舍。B. 成新率(A) 復(fù)雜、大型、獨(dú)特、高價(jià)的建筑物分別按年限法、完損等級打分法確定成新率后，經(jīng)加 權(quán)平均，確定綜合成新率。采用年限法計(jì)算成新率的計(jì)算公式為：成新率

9、(K1)=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)X 100%其中，尚可使用年限根據(jù)房屋的估計(jì)經(jīng)濟(jì)耐用年限扣減已使用年限及土地剩余使用年限 綜合確定。對的建筑物的估計(jì)經(jīng)濟(jì)耐用年限按下述年限確定。 采用完損等級打分法的計(jì)算公式為：完損等級評定系數(shù)(K2)=結(jié)構(gòu)部分比重X結(jié)構(gòu)部分完損系數(shù)+裝飾部分比重X裝飾部 分完損系數(shù)+設(shè)備部分比重X設(shè)備部分完損系數(shù)將上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果取加權(quán)平均值確定綜合成新率。計(jì)算公式為：K = A1X K1 + A2X K2其中A1、A2分別為加權(quán)系數(shù)。(B) 其他建筑物的成新率以年限法為基礎(chǔ)，結(jié)合其實(shí)際使用情況、維修保養(yǎng)情況和評估專業(yè) 人員現(xiàn)場勘查時(shí)的經(jīng)驗(yàn)判斷綜合評

10、定。3. 設(shè)備類固定資產(chǎn)根據(jù)本次資產(chǎn)評估的目的、 相關(guān)條件和委估設(shè)備的特點(diǎn)，確定主要采用成本法進(jìn)行評估。成本法是指首先估測在評估基準(zhǔn)日重新建造一個(gè)與評估對象相同的資產(chǎn)所需的成本即重置 成本，然后估測被評估資產(chǎn)存在的各種貶值因素(實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值)，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。計(jì)算公式為： 評估價(jià)值=重置價(jià)值x成新率(1) 重置價(jià)值的評定重置價(jià)值由設(shè)備現(xiàn)行購置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)和資本化利息以及其 他費(fèi)用中的若干項(xiàng)組成。重置價(jià)值=現(xiàn)行購置價(jià)+相關(guān)費(fèi)用(2) 成新率的確定根據(jù)各種設(shè)備特點(diǎn)及使用情況，確定設(shè)備成新率。A. 對價(jià)值

11、較大、復(fù)雜的重要設(shè)備，視設(shè)備的具體情況，采用綜合分析系數(shù)調(diào)整法或采用加 權(quán)打分綜合法確定成新率。a.綜合分析系數(shù)調(diào)整法綜合分析系數(shù)調(diào)整法，即以使用年限法為基礎(chǔ)，先根據(jù)被評設(shè)備的構(gòu)成、功能特性、使用經(jīng) 濟(jì)性等綜合確定經(jīng)濟(jì)耐用年限N,并據(jù)此初定該設(shè)備的尚可使用年限n;再按照現(xiàn)場勘查的設(shè)備技術(shù)狀態(tài)，運(yùn)行狀況、環(huán)境條件、工作負(fù)荷大小、生產(chǎn)班次、生產(chǎn)效率、產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn) 定性、維護(hù)保養(yǎng)水平以及技術(shù)改造、大修等因素加以分析研究，確定各調(diào)整系數(shù)，作進(jìn)一步調(diào)整，綜合評定該設(shè)備的成新率。B. 對于價(jià)值量較小的設(shè)備， 以及電腦、傳真機(jī)、空調(diào)等辦公設(shè)備，主要以使用年限法為基礎(chǔ)， 結(jié)合設(shè)備的使用維修和外觀現(xiàn)狀，確定成新率

12、。對更新?lián)Q代速度、功能性貶值快的電子設(shè)備， 考慮技術(shù)更新快所造成的經(jīng)濟(jì)性貶值因素。C. 車輛的成新率以使用年限法為基礎(chǔ)，并考慮車輛的已行駛里程、維護(hù)保養(yǎng)情況等綜合評 定。另外，報(bào)廢設(shè)備評估價(jià)值為零；對在核實(shí)過程中查明、在明細(xì)表中單列的、屬整體設(shè)備的部件、零件等，在整體設(shè)備評估時(shí)統(tǒng)一考慮。3.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)(1) 土地使用權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵對廠區(qū)A、B兩宗出讓宗地，根據(jù) XX天鵝公司提供資料及評估人員現(xiàn)場踏勘，委估宗地用 途為工業(yè)，評估設(shè)定用途為工業(yè)；在評估基準(zhǔn)日2013年12月31日，工業(yè)用地的剩余使用年期分別為 40.93年和42.89年，按上述年期設(shè)定使用年期；委估宗地的實(shí)際開發(fā)程度為規(guī)劃

13、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為“五通”(通上、下水、通路、通電、通電訊 )，規(guī)劃紅線內(nèi)房屋已建成，評估設(shè)定的開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(通上、下水、通路、通電、通電訊)和宗地紅線內(nèi)場地平整。 綜上所述，本次評估宗地地價(jià)的內(nèi)涵是指在評估基準(zhǔn)日2013年12月31日，委估宗地在出讓權(quán)利狀態(tài)、設(shè)定的土地開發(fā)程度、土地用途及土地使用年 限條件下的國有土地使用權(quán)價(jià)格。(2) 評估方法的選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T 18508 2001),通行的評估方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。評估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評估的技術(shù)規(guī)程，結(jié)合評估師收集的有關(guān)資料，根據(jù)長沙市工業(yè)

14、用地市場情況并結(jié)合評估對象的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的等， 選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。由于評估對象為位于長沙天心區(qū)環(huán)保工業(yè)園的工業(yè)用地， 且土地市場較為活躍，因此，本次評估采用市場比較法進(jìn)行評估。(3) 選用的評估方法簡介及參數(shù)的選取路線市場法的基本含義是：在求取一宗待評估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域、個(gè)別因素、使用年期等差別，修正得出待估土地的評估 基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。市場法估價(jià)的計(jì)算公式：V=VBX AX BX OX DX E式中：V:待估宗地使用權(quán)價(jià)值； VB:比較案例價(jià)格

15、；A:待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù) B :待估宗地期日地價(jià)指數(shù)/比較案例期日地價(jià)指數(shù) C:待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) /比較案例區(qū)域因素條件指數(shù) D:待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) /比較案例個(gè)別因素條件指數(shù) E:待估宗地使用年期指數(shù)/比較案例使用年期指數(shù)(A) 市場交易情況修正，通過對交易案例交易情況的分析，剔除非正常的交易案例，測定各種特殊因素對正常土地價(jià)格的影響程度，從而排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。(B) 期日修正，采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來分析計(jì)算期日對地價(jià)的影響，將交 易價(jià)格修訂為評估基準(zhǔn)日的價(jià)格。(C) 區(qū)域因素修正，區(qū)域因素包括的內(nèi)容主要有

16、地區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等。由于不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因素也不同，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容根據(jù)評估對象的用途分別確定。(D) 個(gè)別因素修正，個(gè)別因素是指構(gòu)成宗地的個(gè)別特性(宗地條件)并對其價(jià)格產(chǎn)生影響的 因素。個(gè)別因素比較的內(nèi)容，主要有宗地(地塊)的位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)及市政設(shè) 施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況、規(guī)劃 限制條件等，根據(jù)交易案例中土地的個(gè)別因素與評估對象的差異進(jìn)行修正。(E) 土地使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。土地使用權(quán)年

17、期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限，也就是影響土地使用權(quán)的價(jià)格。通過土地使用權(quán)年期修正，將交易案例中土地使用權(quán)年期修正到評估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。對已辦理國有土地使用證的土地，本次委估土地使用權(quán)的評估價(jià)值按市場法下得出 的不含契稅的土地使用權(quán)價(jià)值并加計(jì)相應(yīng)契稅確定。計(jì)算公式為： 土地使用權(quán)評估價(jià)值=不含契稅的土地使用權(quán)價(jià)值X (1+契稅稅率)4. 無形資產(chǎn)一其他無形資產(chǎn) 概況列入評估范圍的無形資產(chǎn)包括 ：1）外購的金蝶K3軟件。2）無賬面記錄的其他無形資產(chǎn)一一專利權(quán)和非專利技術(shù)。XX天鵝公司的核心技術(shù)是高效節(jié)能水泵的設(shè)計(jì)和制造技術(shù)。截至評估基準(zhǔn)

18、日，XX天鵝公司通過自主研發(fā)，先后獲得國家知識產(chǎn)權(quán)局授權(quán)的60項(xiàng)實(shí)用新型專利、1項(xiàng)外觀專利和3項(xiàng)發(fā)明專利（均與高效節(jié)能環(huán)保水泵的設(shè)計(jì)和制造技術(shù)相關(guān)）。本次將其作為賬外無形資產(chǎn)列入評估范圍，綜合稱為高效節(jié)能水泵的設(shè)計(jì)和制造技術(shù)無形資產(chǎn)組合。（2）評估特殊假設(shè)對于列入評估范圍的賬外無形資產(chǎn)組合的假設(shè)如下：1）假設(shè)無形資產(chǎn)組合的對應(yīng)產(chǎn)品能夠不斷滿足市場需求，其市場占有率不會有大的波動(dòng)；2）假設(shè)無形資產(chǎn)組合的權(quán)利人和使用人是負(fù)責(zé)的，有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)，并有足夠的能力合 理使用和保護(hù)；3）假設(shè)無形資產(chǎn)組合所應(yīng)用的產(chǎn)品所對應(yīng)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)保持相對穩(wěn)定不會遭遇重大挫折， 總體格局維持現(xiàn)狀；4）本次評估預(yù)測是基于使用者在正常合理使用該無形資產(chǎn)組合基礎(chǔ)上的生產(chǎn)產(chǎn)品的市場占 有率、盈利情況、競爭地位等不存在重大變化基礎(chǔ)上的；5）假設(shè)無其它人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，造成對企業(yè)重大不利影響。當(dāng)這些前提及假設(shè)條件因素因未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化等原因改變時(shí)，評估人員將不承擔(dān)由于前提及假設(shè)條件的改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。（3）評估方法選擇本次對高效節(jié)能水泵的設(shè)計(jì)和制造技術(shù)無形資產(chǎn)組合采用收益法進(jìn)行評估。對于外購軟件，經(jīng)查期后尚存在對應(yīng)的價(jià)值，其剩余受益價(jià)值與賬面價(jià)值較為接近，故以核實(shí)后賬面