我國房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究

1、我國房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究 中文摘要房地產(chǎn)是一項事關國計民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是人民大眾賴以生活、生存和發(fā)展的根基。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)登記制度發(fā)揮著越來越重要的作用，特別是在維護房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展秩序，保障房地產(chǎn)交易安全、規(guī)范等方面所起的作用尤為明顯。房地產(chǎn)登記是指房地產(chǎn)管理部門依其職權對房地產(chǎn)權利人合法土地使用權、房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押、租賃等房地產(chǎn)其余權利的登記發(fā)證行為。房地產(chǎn)登記是不動產(chǎn)登記的一部分，由土地登記和房屋登記組成。全文結構擬分為三大章。第一章“房地產(chǎn)登記制度的概念和內(nèi)容”，本章主要詳述房地產(chǎn)登記的概念和程序。第二章“我國房地產(chǎn)登記制度存在的問題”，本

2、章從房地產(chǎn)登記制度在法律法規(guī)依據(jù)方面的不完善、房地產(chǎn)登記機關設置方面的不統(tǒng)一、登記效力方面的不明確以及審查義務方面的不公開等方面進行分析，并淺析我國房地產(chǎn)登記制度存在缺陷的原因。第三章“完善我國房地產(chǎn)登記制度的基本對策”，本章針對房地產(chǎn)登記制度存在的缺陷問題，結合我國國情，提出相關對策及其建議，從理論層面積極建言構建科學、完善、規(guī)范的房地產(chǎn)登記制度。最后總結對房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究的一些心得和展望。關鍵詞：房地產(chǎn)登記；存在問題；完善意見Research on the unified registration system of real estate in ChinaAbstractReal

3、estate is an important pillar industry that affects the national economy and the people's livelihood. It is the foundation of the people's life, survival and development.In recent years, China's real estate industry has developed rapidly, and the real estate registration system has playe

4、d an increasingly important role, especially in the maintenance of real estate economic development order, ensuring the security and regulation of real estate transactions.Real estate registration refers to the registration and issuance of real estate rights by the real estate management department

5、in accordance with its authority over the legal land use rights, house ownership, and other rights of real estate such as mortgages and leases generated by the above rights. Real estate registration is part of the real estate registration and consists of land registration and house registration.The

6、full text structure is divided into three chapters.The first chapter is about the concept and content of the real estate registration system. This chapter mainly describes the concepts and procedures of real estate registration. The second chapter is“Problems in China's Real Estate Registration

7、System”, this chapter from the imperfections of the real estate registration system in terms of legal and regulatory basis, the inconsistency in the registration of real estate registration authorities, the lack of clarity in the validity of registration, and the undisclosed review obligations.The t

8、hird chapter is "Improving the basic countermeasures of China's real estate registration system." This chapter addresses the deficiencies in the real estate registration system, and proposes relevant countermeasures and suggestions in light of China's national conditions. It active

9、ly advocates constructing a scientific, perfect, and standardized real estate registration system from a theoretical perspective. 【Key words】:Real estate registration；Problems that exist；Improve opinions目 錄一、 房地產(chǎn)登記制度概念和內(nèi)容4（一）房地產(chǎn)登記制度的概念4（二）房地產(chǎn)登記的程序5二、我國房地產(chǎn)登記制度存在的問題9（1） 房地產(chǎn)權屬登記機關方面.9（二）房地產(chǎn)權屬登記的類型方面.9（

10、三）房地產(chǎn)登記的公信力方面.10三、 我國房地產(chǎn)登記制度的完善意見11（1） 完善產(chǎn)權登記法律制度11（二）設置統(tǒng)一的房地產(chǎn)權屬登記機構11（三）設置統(tǒng)一的登記程序 11（四）建立不動產(chǎn)登記統(tǒng)一信息平臺 12（五）建立房地產(chǎn)登記代理人制度12（6） 展望13 參考文獻.14致謝.15一、房地產(chǎn)登記制度概念和內(nèi)容(一)房地產(chǎn)登記制度的概念房地產(chǎn)登記制度中的房地產(chǎn)登記，在我國學術界里眾說紛紜，它有著各種不同的表述方式，概括起來主要有以下三種說法：1、房地產(chǎn)登記指由當事人向我國專門的機關申請將房產(chǎn)權變動的事實記錄在我國設計的專門簿冊上的行為。這一說法并沒有完全概括該行為的范圍，房地產(chǎn)登記的范圍不僅僅

11、是房地產(chǎn)權屬登記的內(nèi)容，還包括房屋的租賃、抵押、典當?shù)刃袨樵诜康禺a(chǎn)制度上設立的其他權利與負擔情況的紀錄。2、房地產(chǎn)登記是指由經(jīng)權利人向我國專職部門申請，將申請人的房地產(chǎn)相關事項記載在房地產(chǎn)登記簿的事實和行為。但該說法表達得并不夠完善，沒有將我國機關記載的具體事項進行明確的登記。3、房地產(chǎn)登記是我國房地產(chǎn)法律制度的重要組成部分，其指對我國土地和地上建筑物的所有權、設定的建筑物他項權利等按照法定程序在專門簿冊上進行記載確認的一種制度，這種表達方式說明了我國房地產(chǎn)登記制度的登記范圍以及具體事項，該房地產(chǎn)登記制度定義比較科學全面。房地產(chǎn)登記制度具備以下幾種特點：第一，實質(zhì)審查性。在房地產(chǎn)登記過程中，登

12、記機關首先要對申請者的形式要件進行審查，其次審查其申請登記的權利的權源證明是否有效，并進行實地勘驗。如城市房屋權屬登記管理辦法第27條規(guī)定：“登記機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。凡權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權利登記應當在登記后的 30 日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書；注銷登記應當在受理登記后的 15 日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權屬證書?！钡诙怯浀墓_性。房地產(chǎn)登記資料的開放能使普通人民群眾通過查閱政府的登記資料，可以了解我國房地產(chǎn)的基本情況，從而決定是否進行相關的法律行為，同時還可以使用資料進行學術研究。登記的內(nèi)容向全社會公開，登記者登記完成

13、后，登記的部門也必須向社會公布登記的事實。第三，登記的區(qū)域性。房地產(chǎn)登記行為在法律上屬于不動產(chǎn)登記；在登記的管理上為地域管轄，即由房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記管理機關辦理當?shù)胤康禺a(chǎn)權利的登記。 第四，登記的設權性。登記房地產(chǎn)制度的一個重要目的在于合法地賦予房地產(chǎn)變動的事實權利，登記具有創(chuàng)建合法權利的效用。第五，登記的強制性。在我國，土地是國家所有，人民只有土地的使用權；同時土地在發(fā)展中起著舉足輕重的作用，其屬于國家的不可再生資源。在我國，所有擁有或使用土地及其以上的建筑物的單位和個人都必須依法進行房地產(chǎn)登記。 （二）房地產(chǎn)登記的程序房地產(chǎn)登記過程具有階段性、銜接性和連續(xù)性這三個特性。首先我們從階段

14、性進行解釋，房地產(chǎn)登記分階段進行，登記者必須先完成第一階段的工作，才能進行下一階段的工作。只有嚴格的按登記發(fā)規(guī)定的程序來辦理房地產(chǎn)登記，才能保證房地產(chǎn)登記工作準確地、有序地進行階段間的監(jiān)督與檢查，進而提高房地產(chǎn)登記工作質(zhì)量和效率，減少失誤。房地產(chǎn)登記需要進行以下的法律程序：1登記申請（1）登記申請人資格需要進行房地產(chǎn)登記的當事人首先向房產(chǎn)所在地的房產(chǎn)和土地登記機關提出申請，登記機關依照相關的職權對房地產(chǎn)歸屬進行登記。在進行房地產(chǎn)登記的過程中，申請的事由不同，提起申請的具體當事人也可以不相同。登記申請一般由二者共同提出，特殊情況下也可以由權利人或義務人單獨提出。下列情況中，登記可由權利人單獨申請

15、：房屋所有權總登記、新建房屋取得所有權的第一次登記；因繼承或遺贈取得房屋所有權的轉(zhuǎn)移登記；經(jīng)人民法院判決或拍賣而變更房屋所有權的登記（應持有人民法院簽發(fā)的“協(xié)助執(zhí)行通知書”）；按照規(guī)定可以由權利人單獨申請的更正、變更和注銷登記。除繼承、遺贈以外的房屋所有權轉(zhuǎn)移登記和房屋他項權利設定登記，均應由權利人、義務人會同申請。如房屋為共有，則由共有人共同申請。無民事行為能力或限制民事行為能力的權利人，應由其法定代理人代為申請。如出現(xiàn)權利人不能親自辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的情況，權利人應出具委托書，委托代理人代為申請辦理轉(zhuǎn)移登記。委托書應經(jīng)公證處公證或開據(jù)所在單位證明。華僑和外籍人如要申請繼承在華遺產(chǎn)的，均須向居

16、住國的公證機關申請公證，證明申請人的職業(yè)、住址和他與在華關系人的親屬關系。該公證書須經(jīng)居住國外交部指定的辦理認證的官方機構和我國駐該國使、領館認證。私有房地產(chǎn)申請登記，應使用戶籍姓名（申請收件時，應出示身份證）。法人申請登記應寫明單位全稱。（2）申請房屋登記應提交的文件；申請房屋登記應提交的文件包括登記申請表、登記原因證明文件、已登記房產(chǎn)的房屋所有權證書、房屋他項權證書，以及其他要求提交的證書和證明資料。房地產(chǎn)登記申請書應使用登記機關統(tǒng)一制定的表格，逐條逐項如實填寫，并由申請人加蓋印章或手印。登記原因證明文件就是法律規(guī)范確認的能夠引起房屋產(chǎn)權的取得、設定、變更的法律事實的原始憑證。其他應提交的

17、證明、證件，如落實私有房產(chǎn)政策發(fā)還產(chǎn)權證明、法人及其代表資格證明、批準用地證明、上級主管機關證明、協(xié)議書、上級主管機關批文、委托書、放棄遺產(chǎn)證明等。（3）登記申請書應記載事項；登記申請書是房地產(chǎn)登記的主要書表，登錄房地產(chǎn)權利狀態(tài)及房屋狀況。申請人必須按照房產(chǎn)的真實情況認真填寫，不能有半點虛假和疏漏差錯，必須用鋼筆或者毛筆，字跡清晰并由申請人加蓋印章或手印。其應記載以下事項：第一,權利人的基本信息，包括姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址。房產(chǎn)的共有人、代表人、代理人以及房屋所有權轉(zhuǎn)移登記和房屋他項權利設定登記的義務人，亦應一并記載。第二,房屋標示。房屋產(chǎn)權關系的客體是指定的房屋。每一宗房產(chǎn)都有它不同的

18、位置和環(huán)境，結構、面積、質(zhì)量、用途和價值，不能互相代替。房屋標示必須要準確無誤的載明坐落、房地號、層次、結構、建筑面積、四至墻界。異產(chǎn)毗鄰房屋，還須載明墻體的產(chǎn)權歸屬。第三,登記原因及發(fā)生日期。房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更或是涂銷的原因及發(fā)生的日期。他項權利設定登記則應載明名稱、發(fā)生日期、權利存續(xù)期限、契載權利價值等。第四,其他應當記載事項。其他人對本宗房產(chǎn)享有的特殊權益和主要房產(chǎn)繼受者作出義務的事項均須如實記載。如典權、抵押權、合墻、借墻、通行等均應具實記載。享有國家或企業(yè)單位補貼購建的房屋，應當注明補貼的單位名稱和補貼的比例及金額（4）登記申請的期限總登記的申請期限按照當?shù)乜偟怯洉r機關公告的期限申請

19、。一個地區(qū)總登記申請收件的時間一般不得少于兩個月。新建、轉(zhuǎn)移、變更、涂銷及房屋他項權利設定等動態(tài)登記。（5）登記規(guī)費申請房產(chǎn)登記期間要按規(guī)定交納登記費、書證費。房產(chǎn)分割或部分轉(zhuǎn)讓、變更需要重新測繪的還要交納復丈費。收費標準按市、縣物價部門核定的收費標準執(zhí)行。房產(chǎn)權利滅失申請涂銷登記，免收登記費。逾期登記視逾期登記時間長短，加收登記費。2受理登記登記人員首先審查申請人是否提交了完備的文件，申請文件不符合規(guī)定的，不予受理；申請文件符合規(guī)定的才能受理，并辦理登記收件。接受產(chǎn)權人的申請，辦理收件手續(xù)才是正式開始房產(chǎn)登記。這過程要求做到：申請登記有依據(jù)；申請書的填寫真實無誤，內(nèi)容完整；證件手續(xù)齊全、交接

20、手續(xù)清楚。收件工作要為以后審查工作的順利進行制造條件。其內(nèi)容和方法是：1、驗證。檢查驗證，查閱總登記薄、產(chǎn)籍檔案資料，判斷是否可以辦理收件；2、填寫登記申請；3、收件。點收證件，開給“收件收據(jù)”，將所收證件裝袋，并做好消號工作；4、計收登記費和應交納的契稅，分別開給收款收據(jù)。3登記機關審查房屋產(chǎn)權的審查與確認是指有管轄權的房屋產(chǎn)權登記的申報及其提交的證明、房屋產(chǎn)權歸屬和產(chǎn)權狀況的證件進行審查，并確認是否受理其申請和是否準予登記及發(fā)放房屋所有權證的工作過程審查確認房屋產(chǎn)權歸屬是房產(chǎn)登記的核心。在接到申請之后，房地產(chǎn)登記機關必須審查申請人提供的資料、登記手續(xù)等登記的形式要件以及對取得的方式、他項權

21、利設定等項目是否完備，確認無誤后，由登記機關將房地產(chǎn)權變動事項記入登記簿，并校對完畢，簽署登記機關印章和日期后完成登記。法律要求申請人提供可以公開的有證明力的資料以保護善意第三人的利益。在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更或他項權利設定登記中，應注意查明該宗房屋有無產(chǎn)權異議或限制登記上無記載。在產(chǎn)權異議或限制撤消之前，不得申請新的登記。經(jīng)審查后區(qū)別情況，按如下方式辦理：所有權取得方式和他項權利的設定符合法律規(guī)定，證件、手續(xù)完備，沒有產(chǎn)權和界線糾紛的，可以確定登記；產(chǎn)權來源正當，沒有糾紛，但登記手續(xù)尚有欠缺或證件不齊的，應通知申請人在規(guī)定期限內(nèi)補正后再審批；產(chǎn)權根據(jù)不足或存在產(chǎn)權糾紛的，就駁回登記申請，在登記申請書

22、上加蓋“駁回登記申請”的字戳，并注明駁回理由。駁回登記申請的案件，在駁回原因排除后，重新申請登記時，應另行辦理收件手續(xù)。4繕證發(fā)證（1）繕證配圖經(jīng)過登記機構審查批準確認登記的申請就進入繕證發(fā)證階段?？樧C權證應滿足以下六個條件：第一，應先檢查登記申請書，只有經(jīng)批準確定登記的，才可以繕證登記。申請書填寫完整無誤，否則退回更正后再繕證。第二，房屋所有權證、房屋共有權保持證、房屋他項權證應由市、縣統(tǒng)一編號。第三，繕證一律用鋼筆黑墨水填寫，字跡端正，不得涂改，某些項目要以使用橡皮字印，但不能超格。第四，權證應配制房地產(chǎn)平面圖，反映房屋產(chǎn)權界限和用地情況。第五，凡應在權證附記欄記載的事項，必須填寫清楚，不

23、能省略。第六，繕證、配圖完應經(jīng)校對，登記申請書、權證（包括附圖）、權證存根的記載一致，經(jīng)校對無誤后才能送印。5.發(fā)證房地產(chǎn)產(chǎn)權證制作完畢后，產(chǎn)權人即可攜帶登記收件收據(jù)、圖章到登記機構領證。發(fā)證時應收回“登記收件收據(jù)”，并隨手加蓋“權證發(fā)訖”字戳。發(fā)證人員在發(fā)證時要注意核對權證、收件收據(jù)、圖章姓名是否一致；應交稅費是否交清；對應由登記機關收回歸檔的登記申請書、上手房屋所有權證、登記原因證明、收件收據(jù)、證件存根等一一清點裝袋，準備歸檔。此外，還須歸檔進行產(chǎn)籍異動整理和編造房地產(chǎn)總登記薄。房地產(chǎn)總登記薄是在房地產(chǎn)總登記結束后，根據(jù)登記結果按行政區(qū)轄編造的，反映全區(qū)每宗房產(chǎn)情況和權利狀態(tài)，以供辦理動態(tài)

24、登記查閱使用?？偟怯洷皶r予以記載或辦理變更產(chǎn)權異議、限制登記申請或經(jīng)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移變更登記等情況。房地產(chǎn)總登記薄內(nèi)容簡要體積小，可以放置于辦理登記收件的辦公室文件櫥內(nèi)。申請登記收件時，收件人員只要查閱總登記薄就可知道該宗房產(chǎn)的情況和權利狀態(tài)，隨即判斷是否可收件，以免查檔的麻煩，減少當事人等候辦理的時間。二、我國房地產(chǎn)登記制度存在的問題物權法和不動產(chǎn)登記暫行條例的頒布完善了房地產(chǎn)登記制度，為房地產(chǎn)交易市場創(chuàng)造一個有序安全的環(huán)境，但是在某些方面仍然存在一些問題。 (一)房地產(chǎn)權屬登記機關方面雖然不動產(chǎn)登記暫行條例明確指出由國土資源部門進行指導并監(jiān)督國家層面和省級層面上的不動產(chǎn)登記工作，但是針對市、縣

25、不動產(chǎn)的登記工作，則規(guī)定應該交于縣人民政府確定具體部門負責，這樣就很難實現(xiàn)機構的上下統(tǒng)一。個別地方的國土部門在設立不動產(chǎn)登記機構這方面的積極性還不夠高，片面認為目前不動產(chǎn)各個部門的管理職能和登記職能沒有明確劃分的情況下對各部門進行協(xié)調(diào)的難度和責任較大，工作開展起來比較困難，再加上國土資源管理本身工作任務繁雜，因此其更傾向于將不動產(chǎn)登記機構直接隸屬地方政府，再由國土部門指導。除此之外，將市和縣級層面不動產(chǎn)登記機構設置在國土資源主管部門，同樣具有較高難度。我國的不動產(chǎn)包括林木和房屋、土地等，它們分別由不同的行政機關進行登記管理(在多數(shù)狀況下，我國的登記機關具有管理上述不動產(chǎn)的權利)。例如土地登記辦

26、法第三、四條分別對土地登記、房屋登記的主管機關進行了規(guī)定，即土地登記應向行政部門進行申請?zhí)峤?，房屋登記應向建設部門進行申請?zhí)峤弧３酥?，房地產(chǎn)登記需要申請人支付一定的登記費用，繳納費用作為政府的收入。物權法明確強調(diào)“不動產(chǎn)登記需由當?shù)氐怯洐C構進行辦理，由國家進行統(tǒng)一登記。可是，此規(guī)定在現(xiàn)階段還沒有得到有效落實，國家還未確定不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記機構。 (二)房地產(chǎn)權屬登記的類型方面 房地產(chǎn)的權屬登記類型包括總登記、初始登記、經(jīng)常登記、他項權利登記、設定登記、變更登記、注銷登記、更名登記、涂銷登記、更正登記、囑托登記、預告登記、補給登記、異議登記和暫時登記等類型。權屬登記的類型由登記的目的決定，以上

27、登記類型在功能上之間是互相依托，相互補充的關系，它們的具體形式擁有一定的內(nèi)在邏輯性，其功能設置是有規(guī)可循的，其登記類型構成房地產(chǎn)權屬登記制度的整體。從登記的目的和實踐需要這個角度，可知目前我國的房地產(chǎn)登記制度不能適應現(xiàn)市場條件下的現(xiàn)實需要，我國應對此進行修改，訂正其落后性。關于房屋登記類型，城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法和城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法這兩項辦法規(guī)定的房屋產(chǎn)權登記類型，包括初始登記（又稱靜態(tài)登記）和房屋產(chǎn)權變更過程的登記（稱動態(tài)登記）兩大類型，而動態(tài)登記的具體形式有新建登記、移轉(zhuǎn)登記、變更登記、消滅登記、他項權利登記以及特殊情況下的延期登記(延期登記的期限不得超過一年)。關于土地登記

28、的類型，土地登記規(guī)則中分初始登記和變更土地登記兩大類型，變更土地登記還包括他項權利移轉(zhuǎn)登記、土地抵押權登記、注銷土地登記和更正登記這四個類型。在土地的登記制度實行的過程中，存在著土地登記規(guī)則以初始登記來代替土地總登記，使得政府和大眾難以獲得特定區(qū)域土地權屬的全方面資料。(在這里，總登記又稱靜態(tài)標示登記或換證登記，指的登證機關在在審查公告后一定期間內(nèi)對其行政管轄區(qū)域內(nèi)所有土地的權屬狀態(tài)所進行的登記?？偟怯浺话銥橥恋貦鄬俚牡谝淮蔚怯洠谶@種特定情況下，總登記與初始登記重合；但是，總登記和初始登記概念的內(nèi)涵和外延不同：總登記不是一個經(jīng)常性的行為，是一個階段性的行為，是總結性的工作，所以在這時總登記是

29、非初始登記。因此，登記法規(guī)應設置并完善土地總登記形式。土地總登記、土地處始登記和房屋所有權的初始登記、房屋權變更的過程這四個登記類型，共同構成房地產(chǎn)權屬總登記這個體系。(三)房地產(chǎn)登記的公信力方面在登記申請者的房地產(chǎn)權利變更的情況下，即使登記資料的記錄與實質(zhì)的不動產(chǎn)權屬不相符，應對信賴該記載資料的善意第三人給以財產(chǎn)保護。這就是所謂的公信力。應用托侖斯登記制中，權利事實一經(jīng)機關單位登記在案，即具有不可推翻的效力，因受他人欺詐或因劃界錯誤而受到財產(chǎn)損失之人，可對房地產(chǎn)權利有恢復的請求權；但對于有償?shù)娜〉梅康禺a(chǎn)所有的善意第三人，則不能向仲裁機關請求恢復其權利，起訴者只能對有過失或違法犯罪的人請求賠償

30、損害，如應賠償起訴人缺席時(如死亡、不在或破產(chǎn)時)，才得以向房地產(chǎn)登記機關請求損失賠償。房地產(chǎn)登記屬于房地產(chǎn)權屬變動的成立要件還是對抗要件，研究該領域的學者們之間存在著極大的分歧。從保護雙方的交易安全的角度，應采納對抗要素這個觀點。在進行不動產(chǎn)登記的過程中，登記制度的公信力在很大程度上決定和保護了信息交易的安全。我國目前施行的關于不動產(chǎn)登記方面的法律法規(guī)中還比較缺乏不動產(chǎn)登記制度公信力方面的法規(guī)。具體表現(xiàn)為兩點：第一，沒有關于推定權利正當性的制度；第二，信賴登記制度缺乏明確的規(guī)定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產(chǎn)登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產(chǎn)登記信息交易的人員。三、我

31、國房地產(chǎn)登記制度的完善意見（一）完善產(chǎn)權登記法律制度 法律制度不健全是房地產(chǎn)權屬統(tǒng)一登記制度推進的最大障礙，以健全的法律法規(guī)為依據(jù)的房地產(chǎn)權屬登記制度，可使國家出臺的系列房地產(chǎn)調(diào)控措施更有效。通過對房地產(chǎn)權屬登記相關法律法規(guī)的建設，可進一步明確房地產(chǎn)登記的權利、責任，規(guī)范登記操作過程。雖然不動產(chǎn)登記暫行條例2015年3月1日開始正式實施，但國務院只以行政法規(guī)的形式確定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的宏觀框架，尤其是關于預告登記 、異議登記、注銷登記等具體登記規(guī)則在暫行條例中幾乎沒有涉及，大量具體操作方面的規(guī)范仍沒有統(tǒng)一且明確規(guī)定。相關部門應在國土資源部主導下的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施過程中，總結經(jīng)驗與不足，進一步

32、補充完善相關法律法規(guī) ，條件成熟時制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法，使房地產(chǎn)權屬登記在實質(zhì)上有法可依。 （二）設置統(tǒng)一的房地產(chǎn)權屬登記機構 多頭管理、分級登記的現(xiàn)狀導致房地產(chǎn)權屬登記過程中的一系列問題；因此十分必要設置統(tǒng)一的產(chǎn)權登記機構。將分散在多部門的房地產(chǎn)權屬登記職責整合由一個部門承擔，建立一個直線型的獨立不動產(chǎn)登記機構關系。統(tǒng)一的產(chǎn)權登記機構職能必須明確 ，需整合之前各分級登記機構的全部職能，做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 不動產(chǎn)登記暫行條例第一章第六條規(guī)定“國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作?！?014年11月，原“中國土地礦產(chǎn)法律事務中心”更名為“國土資源部不動產(chǎn)登記中心”，專門負責不動產(chǎn)統(tǒng)

33、一登記工作。我國已為統(tǒng)一的產(chǎn)權登記設置專門機構，但在制度執(zhí)行之初，存在各種權利整合不到位、管理不協(xié)調(diào)政府需加大力度推進產(chǎn)權統(tǒng)一登記制度的實施。 （三）設置統(tǒng)一的登記程序 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的關鍵作用之一是解決登記過程繁瑣、登記效率低下的問題。如果統(tǒng)一登記并沒有使房產(chǎn)部門辦事效率提高，并且做到保護財產(chǎn)安全、防范法律風險，那么現(xiàn)在就討論統(tǒng)一登記所進行的意義不大。設置統(tǒng)一的房地產(chǎn)權屬登記程序，簡化明晰產(chǎn)權登記流程，有效降低公民進行產(chǎn)權登記的交易成本，是產(chǎn)權登記制度改革亟待解決的一個重要問題。在今后的房地產(chǎn)登記工作中，有關部門工作人員需要積極轉(zhuǎn)變觀念，不能因為有登記發(fā)證制度的存在就輕視登記工作，要將管理職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的權利，主動向申請登記的群眾提供咨詢服務，將過去被動的服務方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃臃?，進而根據(jù)登記類型向其提供資料清單、設置咨詢電話以及安排專門的業(yè)務咨詢臺，并向其提供一次性告知單，以減少申請人來回奔波的時間與成本。同時，相關部門也可以在房地產(chǎn)交易過程中引入律師代理制