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文檔簡介
1、注冊物業(yè)管理師注冊物業(yè)管理師 物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務 教教 學學 說說 明明目的:目的:學習交流,輔導學習學習交流,輔導學習特點:特點:時間短,內容多,經驗少,難度大時間短,內容多,經驗少,難度大考試說明:考試說明: 1、以教材大綱為準(掌握的要、以教材大綱為準(掌握的要90%,熟悉,熟悉的的 要要70%精力付出)精力付出) 2、以全國法規(guī)制度為準、以全國法規(guī)制度為準輔輔 導導 方方 法法系統(tǒng)介紹,系統(tǒng)介紹, 重點講解;重點講解;考點掃描,考點掃描, 要點勾畫;要點勾畫;理解為主,理解為主, 不要死記;不要死記;書本知識,書本知識, 回到實踐?;氐綄嵺`。 物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務教材體系教材
2、體系第一章第一章 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)第二章第二章 物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招標投標 第三章第三章 物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同 準備階段準備階段企業(yè)設立企業(yè)設立進入市場進入市場2個合同個合同第四章第四章 早期介入與前期管理早期介入與前期管理第五章第五章 物業(yè)的承接查驗物業(yè)的承接查驗第六章第六章 物業(yè)入住與裝修管理物業(yè)入住與裝修管理第七章第七章 房屋及設備設施管理房屋及設備設施管理第八章第八章 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理第九章第九章 公共秩序管理服務公共秩序管理服務第十章第十章 物業(yè)管理風險防范與緊急事件物業(yè)管理風險防范與緊急事件第十一章第十一章 財務管理財務管理第十二章第十二章 物業(yè)管理檔案管
3、理物業(yè)管理檔案管理第十三章第十三章 人力資源管理人力資源管理第十四章第十四章 客戶管理客戶管理第十五章第十五章 物業(yè)管理應用文書物業(yè)管理應用文書管管理理內內容容4-6章章前期管理前期管理7-9章章日常管理日常管理11-14章章部門管理部門管理管理技術管理技術第一章第一章 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)第一節(jié)第一節(jié) 概述概述 一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征 二、物業(yè)管理企業(yè)的分類二、物業(yè)管理企業(yè)的分類 三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征概念:概念:依據依據物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動從事
4、物業(yè)管理相關活動的經濟實體。的經濟實體。特征:特征:B 第一第一 是獨立的企業(yè)法人。是獨立的企業(yè)法人。 第二第二 屬于服務性企業(yè)。屬于服務性企業(yè)。 第三第三 具有一定的公共管理性質的職能。具有一定的公共管理性質的職能。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類二、物業(yè)管理企業(yè)的分類 (一)按照投資主體的經濟成分劃分(一)按照投資主體的經濟成分劃分 (二)按股東出資形式來劃分(二)按股東出資形式來劃分物業(yè)管理企業(yè)的分類,以下各項不是按投資主物業(yè)管理企業(yè)的分類,以下各項不是按投資主體經濟成分來劃分的有(體經濟成分來劃分的有( ) A中外合資經營的物業(yè)管理企業(yè)中外合資經營的物業(yè)管理企業(yè) B全民所有制物業(yè)管理企業(yè)全民所有
5、制物業(yè)管理企業(yè) C 物業(yè)管理集團公司下的公司物業(yè)管理集團公司下的公司 D 集體與個人共同投資的物業(yè)管理企業(yè)集體與個人共同投資的物業(yè)管理企業(yè) 三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè) (三)物業(yè)管理集團公司(三)物業(yè)管理集團公司第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設立物業(yè)管理企業(yè)的設立 A A 根據根據公司法公司法和和物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)的設立程序分為的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)的設立程序分為工商注冊登記工商注冊登記和資質審批和資
6、質審批兩個階段。兩個階段。一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記 P4 (一)企業(yè)名稱的預先審核(一)企業(yè)名稱的預先審核 (二)公司地址(二)公司地址 (三)注冊資本(三)注冊資本 (四)股東人數和法定代表人(四)股東人數和法定代表人 (五)公司人員(五)公司人員 (六)公司章程(六)公司章程二、物業(yè)管理企業(yè)的資質審批及管理二、物業(yè)管理企業(yè)的資質審批及管理 (一)物業(yè)管理企業(yè)的資質條件(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質條件 P4 B物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級;物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級;u國務院國務院建設主管部門負責一級建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證物業(yè)
7、管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理;書的頒發(fā)和管理;u省、自治區(qū)人民政府省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級建設主管部門負責二級物業(yè)管物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理;理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理;u直轄市直轄市人民政府人民政府房地產主管部門負責二級和三級房地產主管部門負責二級和三級物物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,并接受國務院建業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設主管部門的指導和監(jiān)督。u設區(qū)設區(qū)的市級人民政府的市級人民政府房地產主管部門負責三級房地產主管部門負責三級物業(yè)物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,并接受省、自治管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,并接受省、自治
8、區(qū)人民政府及建設主管部門的指導和監(jiān)督。區(qū)人民政府及建設主管部門的指導和監(jiān)督。 2、關于物業(yè)管理資質的頒發(fā)機構,下面哪個說法是正確的(、關于物業(yè)管理資質的頒發(fā)機構,下面哪個說法是正確的( )A國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級和三級物和管理;省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理B省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理質證書的頒發(fā)和
9、管理C直轄市人民政府建設主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證直轄市人民政府建設主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督書的頒發(fā)和管理,并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督D直轄市人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證直轄市人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理,設區(qū)的市級人民政府建設主管部門負責三級書的頒發(fā)和管理,設區(qū)的市級人民政府建設主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理物業(yè)管理企業(yè)的資質等級條件物業(yè)管理企業(yè)的資質等級條件 B 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構設置物業(yè)
10、管理企業(yè)的組織形式與機構設置 A A一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 B企業(yè)應根據自身實際情況,選擇適宜的組織形式。企業(yè)應根據自身實際情況,選擇適宜的組織形式。 組織形式有組織形式有直線制、直線制能制、事業(yè)部制、矩陣制直線制、直線制能制、事業(yè)部制、矩陣制(一)直線制(一)直線制 P6-7特點:特點:企業(yè)各級領導者親自執(zhí)行全部管理職能,按垂企業(yè)各級領導者親自執(zhí)行全部管理職能,按垂直系統(tǒng)直接領導,直系統(tǒng)直接領導, 主要優(yōu)點:主要優(yōu)點:領導能夠集指揮和職能于一身,命令統(tǒng)一,領導能夠集指揮和職能于一身,命令統(tǒng)一,責權分明,指揮及時。責權分明,指揮及時。主要缺點:主要缺點:要求領導者
11、通曉各種專業(yè)知識,具有多方要求領導者通曉各種專業(yè)知識,具有多方面的知識和技能。面的知識和技能。 (二)直線職能制(二)直線職能制 P7-8特點:特點:各級主管人員直接指揮,職能機構是直線行政各級主管人員直接指揮,職能機構是直線行政主管的參謀。主管的參謀。 主要優(yōu)點:主要優(yōu)點:加強了專業(yè)管理的職能,適應涉及面廣、加強了專業(yè)管理的職能,適應涉及面廣、技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的技術復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)。主要缺點:主要缺點:機構人員較多,成本較高;橫向協(xié)調困難,機構人員較多,成本較高;橫向協(xié)調困難,容易造成扯皮,降低工作效率。容易造成扯皮,降低工作效率。
12、(三)事業(yè)部制(三)事業(yè)部制 P8特點:特點:一是實行分權管理。將政策制定和行政管理分開;一是實行分權管理。將政策制定和行政管理分開; 二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心,實行獨立核算和二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心,實行獨立核算和自負盈虧。自負盈虧。 主要優(yōu)點:主要優(yōu)點: 一是強化了決策機制,使公司最高領導擺脫了繁雜的行一是強化了決策機制,使公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務,著重于公司重大事情的決策;政事務,著重于公司重大事情的決策; 二是能調動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性,增二是能調動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性,增強了企業(yè)的活力;強了企業(yè)的活力; 三是促進了內部的競爭,提高了公司
13、的效率和效益;三是促進了內部的競爭,提高了公司的效率和效益; 四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng),便于優(yōu)秀人才脫穎四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng),便于優(yōu)秀人才脫穎而出。而出。主要缺點:主要缺點:事業(yè)部之間的協(xié)調困難,機構重疊,人員過多。事業(yè)部之間的協(xié)調困難,機構重疊,人員過多。(四)矩陣制(四)矩陣制 P9特點:特點:在同一組織中即設置縱向的職能部門,又建立橫向在同一組織中即設置縱向的職能部門,又建立橫向的管理系統(tǒng);參加項目的成員受雙重領導。的管理系統(tǒng);參加項目的成員受雙重領導。主要優(yōu)點:主要優(yōu)點:一是加強了個職能部門之間的橫向聯(lián)系,充分利用了人力一是加強了個職能部門之間的橫向聯(lián)系,充分利用了人力
14、資源;資源;二是有利于調動各方工作積極性,解決處理各自責任范圍二是有利于調動各方工作積極性,解決處理各自責任范圍內的問題;內的問題;三是具有較強的機動性和適應性。三是具有較強的機動性和適應性。主要缺點:主要缺點:一是組織結構的穩(wěn)定性較差,機構人員較多,容易形成多一是組織結構的穩(wěn)定性較差,機構人員較多,容易形成多頭領導;頭領導;二是部門之間關系復雜,協(xié)調工作量比較大,處理不當容二是部門之間關系復雜,協(xié)調工作量比較大,處理不當容易產生矛盾。易產生矛盾。二、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素二、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素 (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素(一)企業(yè)戰(zhàn)略因素 (二)外部環(huán)境因素(二)外部環(huán)境
15、因素 (三)技術因素(三)技術因素 (四)組織規(guī)模及所處階段(四)組織規(guī)模及所處階段三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求 (一)按照規(guī)模、任務設置(一)按照規(guī)模、任務設置 (二)統(tǒng)一領導、分層管理(二)統(tǒng)一領導、分層管理 (三)分工協(xié)作(三)分工協(xié)作 (四)精干、高效、靈活(四)精干、高效、靈活 第二章第二章 物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招標投標 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理招標投標的內容與形式物業(yè)管理招標投標的內容與形式 一、物業(yè)管理招標投標的概念物業(yè)管理招標投標的概念 二、物業(yè)管理招標的類型二、物業(yè)管理招標的類型 三、物業(yè)管理招標投標的特點三、物業(yè)管理招標投標的特點
16、四、物業(yè)管理招標的方式四、物業(yè)管理招標的方式 五、物業(yè)管理招標的內容(五、物業(yè)管理招標的內容(以上以上P13-18P13-18) 物業(yè)管理招標投標是招標投標雙方物業(yè)管理招標投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律運用價值規(guī)律和市場競爭機制,和市場競爭機制,通過規(guī)范有序的招標投標行為確定通過規(guī)范有序的招標投標行為確定物業(yè)管理權的活動。物業(yè)管理權的活動。 1、物業(yè)管理招標的概念、物業(yè)管理招標的概念 物業(yè)管理招標,是物業(yè)管理物業(yè)管理招標,是物業(yè)管理服務產品預購的一種服務產品預購的一種交易方式,交易方式,即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人(以下簡稱招標人)根據物業(yè)管理
17、服務內容,有權人(以下簡稱招標人)根據物業(yè)管理服務內容,制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競投,從中選擇最物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競投,從中選擇最符合條件的競投者,并與之訂立物業(yè)管理服務合同的符合條件的競投者,并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。一種交易行為。 2 2、物業(yè)管理招標主體、物業(yè)管理招標主體 物業(yè)的建設單位物業(yè)的建設單位 業(yè)主大會(單一業(yè)主)業(yè)主大會(單一業(yè)主) 物業(yè)產權人(政府機關或物業(yè)產權部門)物業(yè)產權人(政府機關或物業(yè)產權部門) 物業(yè)管理投標的主體物業(yè)管理投標的主體 物業(yè)管理投
18、標的主體一般是指具有符合招標物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司條件的物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司 二、物業(yè)管理招標的類型二、物業(yè)管理招標的類型 (一)按物業(yè)類型劃分(一)按物業(yè)類型劃分 :住宅:住宅 非住宅項目非住宅項目:商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎設施(如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街)公用基礎設施(如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街) (二)按項目服務內容的實施劃分(二)按項目服務內容的實施劃分:整體物業(yè)管理項目:整體物業(yè)管理項目 單向服務項目單向服務項目 分階段項目分階段項目(三)按招標主體的類型劃分(三)按招標主體
19、的類型劃分 :建設單位為主體的招標:建設單位為主體的招標 業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標 物業(yè)產權人為主體的招標物業(yè)產權人為主體的招標(四)按項目服務的方式劃分(四)按項目服務的方式劃分:全權管理項目招標:全權管理項目招標 顧問項目招標顧問項目招標三、物業(yè)管理招標投標的特點:三、物業(yè)管理招標投標的特點:B 綜合性、差異性、特殊性綜合性、差異性、特殊性四、物業(yè)管理招標的方式四、物業(yè)管理招標的方式 B 公開招標公開招標 、邀請招標、邀請招標 五、物業(yè)管理招標的內容五、物業(yè)管理招標的內容 B 早期介入的招標內容早期介入的招標內容 常規(guī)物業(yè)管理招標內容常規(guī)物業(yè)管理
20、招標內容 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理招標投標的策劃與實施物業(yè)管理招標投標的策劃與實施一、物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則一、物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則 (一)基本要求(一)基本要求 P18 合法性、適應性、響應性、程序性合法性、適應性、響應性、程序性(二)基本原則(二)基本原則 P19 依法、公平、公正、公開依法、公平、公正、公開二、物業(yè)管理招標的條件與程序二、物業(yè)管理招標的條件與程序 B(一)物業(yè)管理招標的條件(一)物業(yè)管理招標的條件1、主體條件、主體條件 招標人為業(yè)主委員會的招標人為業(yè)主委員會的 招標人為建設單位的招標人為建設單位的 招標項目為重點基礎設施或公用事業(yè)物業(yè)的招標項目為重點基
21、礎設施或公用事業(yè)物業(yè)的 2、項目條件、項目條件 新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅 必須通過招投標必須通過招投標三、物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧三、物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧 B(一)參加物業(yè)管理投標的條件(一)參加物業(yè)管理投標的條件1、法律法規(guī)規(guī)定的要求、法律法規(guī)規(guī)定的要求 2、招標方規(guī)定的要求、招標方規(guī)定的要求(二)物業(yè)管理投標程序(二)物業(yè)管理投標程序1、獲取招標信息、獲取招標信息 2、項目評估與風險防范、項目評估與風險防范3、登記并取得招標文件、登記并取得招標文件4、準備投標文件、準備投標文件 (1)商務文件)商務文件 (商務標)
22、(商務標) (2)技術文件)技術文件 (技術標)(技術標)5、送交投標文件、送交投標文件6、接受招標方的資格審查、接受招標方的資格審查7、參加開標、現(xiàn)場答辯和評標、參加開標、現(xiàn)場答辯和評標8、簽訂并執(zhí)行合同、簽訂并執(zhí)行合同 (以上以上P19-24)第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理方案的制訂物業(yè)管理方案的制訂 A A一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序二、制訂物業(yè)管理方案的要求二、制訂物業(yè)管理方案的要求 三、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法三、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法1、關鍵性內容、關鍵性內容(1)整體設想與構思()整體設想與構思(2)組織架構與人員配置;)組織架構與人員配置;(3
23、)費用測算與成本控制;()費用測算與成本控制;(4)實現(xiàn)方式)實現(xiàn)方式2、實質性內容、實質性內容(1)管理制度的制訂;()管理制度的制訂;(2)檔案的建立與管理;)檔案的建立與管理;(3)人員培訓及管理;)人員培訓及管理;(4)早期介入及前期物業(yè)管理服務內容;)早期介入及前期物業(yè)管理服務內容;(5)常規(guī)物業(yè)管理服務綜述;()常規(guī)物業(yè)管理服務綜述;(6)管理指標;)管理指標;(7)物資裝備;()物資裝備;(8)工作計劃)工作計劃 (二)制訂物業(yè)管理方案的要點及方法(二)制訂物業(yè)管理方案的要點及方法 (P41) 1、招標物業(yè)項目的整體設想與構思、招標物業(yè)項目的整體設想與構思 2、管理方式與運作程序
24、、管理方式與運作程序 3、人員配備、培訓與管理、人員配備、培訓與管理 4、管理指標與措施、管理指標與措施 5、管理制度的制訂、管理制度的制訂 6、檔案資料的建立與管理、檔案資料的建立與管理 7、早期介入及前期物業(yè)管理服務內容、早期介入及前期物業(yè)管理服務內容 8、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述 9、工作計劃、工作計劃 10、物資裝備、物資裝備 11、費用測算、費用測算 12、成本控制、成本控制 第三章第三章 物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同 第一節(jié)第一節(jié) 合同的概念合同的概念 第二節(jié)第二節(jié) 前期物業(yè)服務合同前期物業(yè)服務合同 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同 第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主公約和其他
25、物業(yè)管理合同業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同 第一節(jié)第一節(jié) 合同的概念合同的概念 合同的訂立,必須經過要約和承諾兩個階段。合同的訂立,必須經過要約和承諾兩個階段。 一、合同的要約一、合同的要約 (一)合同要約的構成要件(一)合同要約的構成要件 (二)合同要約與邀請要約(二)合同要約與邀請要約 (三)合同要約的法律意義(三)合同要約的法律意義二、合同的承諾二、合同的承諾 (一)合同承諾的構成要件(一)合同承諾的構成要件 (二)合同承諾的法律意義(二)合同承諾的法律意義 三、三、 合同的要件合同的要件 P53(一)當事人的(一)當事人的締約能力締約能力 (二)當事人的(二)當事人的真實意思表示真實意思表
26、示 (三)合同的(三)合同的內容合法內容合法 (四)合同的(四)合同的形式合法形式合法 四、口頭合同、四、口頭合同、 書面合同、事實合同書面合同、事實合同口頭合同口頭合同的優(yōu)點是簡便易行,缺點是一旦發(fā)生糾紛難的優(yōu)點是簡便易行,缺點是一旦發(fā)生糾紛難以查據。以查據。 書面合同書面合同在發(fā)生糾紛時,可以形成比較可靠的證據。在發(fā)生糾紛時,可以形成比較可靠的證據。 事實合同事實合同主要指行為合同形式主要指行為合同形式 五、合同簽訂應遵循的基本原則五、合同簽訂應遵循的基本原則 (一)主體平等(一)主體平等 (二)合同自由(二)合同自由 (三)權利義務公平對等(三)權利義務公平對等 (四)誠實信用(四)誠實
27、信用 (五)守法和維護社會公益(五)守法和維護社會公益第二節(jié)第二節(jié) 前期物業(yè)服務合同前期物業(yè)服務合同一、前期物業(yè)服務合同的概念一、前期物業(yè)服務合同的概念 前期物業(yè)服務合同,是指物業(yè)建設單位與前期物業(yè)服務合同,是指物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議,是物業(yè)管理企業(yè)被授權開義務所達成的協(xié)議,是物業(yè)管理企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據。展物業(yè)管理服務的依據。 二、前期物業(yè)服務合同的主要內容二、前期物業(yè)服務合同的主要內容 P56-57 A (一)合同的當事人(一)合同的當事人 (二)位于基本情況(二)位于基本情況 (三)房屋內
28、容與質量(三)房屋內容與質量 (四)服務費用(四)服務費用 (五)物業(yè)的經營與管理(五)物業(yè)的經營與管理 (六)承接查驗和使用維護(六)承接查驗和使用維護 (七)專項維修資金(七)專項維修資金 (八)違約責任(八)違約責任 (九)其他事項(九)其他事項三、簽訂前期物業(yè)服務合同應注意的事項三、簽訂前期物業(yè)服務合同應注意的事項 B (一)物業(yè)的承接驗收(一)物業(yè)的承接驗收 (二)物業(yè)服務的費用(二)物業(yè)服務的費用 (三)前期物業(yè)服務合同的解除或終止(三)前期物業(yè)服務合同的解除或終止 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同 A一、物業(yè)服務合同的概念一、物業(yè)服務合同的概念 物業(yè)服務合同是物業(yè)管理企業(yè)與
29、業(yè)主(或業(yè)主大物業(yè)服務合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會,下同)之間就物業(yè)管理服會授權的業(yè)主委員會,下同)之間就物業(yè)管理服務及相關的物業(yè)管理活動所達成的權利義務關系務及相關的物業(yè)管理活動所達成的權利義務關系的協(xié)議。的協(xié)議。二、物業(yè)服務合同的特點二、物業(yè)服務合同的特點 (1)業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權下作為合同主體)業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權下作為合同主體 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。(2)政府物業(yè)管理主管部門指導和監(jiān)督并備案)政府物業(yè)管理主管部門指導和監(jiān)督并備案 (3)服務是有償性質。)服務是有償性質。(4)多數投票權數通過,所有業(yè)主都必須
30、承擔相應的)多數投票權數通過,所有業(yè)主都必須承擔相應的物業(yè)服務合同責任。物業(yè)服務合同責任。 (三)簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項(三)簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項B P59-60 1、明確業(yè)主委員會的權利義務、明確業(yè)主委員會的權利義務 2、明確物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務、明確物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務 3、對違約責任的約定、對違約責任的約定 4、對免責條款的約定、對免責條款的約定 5、物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗、物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗 6、合同的簽訂要實事求是、合同的簽訂要實事求是 7、明確違約責任的界定及爭議的解決方式、明確違約責任的界定及爭議的解決方式 第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主公約和其
31、他物業(yè)管理合同業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同 一、業(yè)主公約一、業(yè)主公約 業(yè)主公約是指由業(yè)主大會指定,全體業(yè)主業(yè)主公約是指由業(yè)主大會指定,全體業(yè)主承諾,對承諾,對全體業(yè)主全體業(yè)主具有約束力的,用以指導、具有約束力的,用以指導、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會權利義務的行為守則,是物業(yè)管和業(yè)主委員會權利義務的行為守則,是物業(yè)管理的基礎和準則。理的基礎和準則。 二、其他物業(yè)管理合同二、其他物業(yè)管理合同 第四章第四章 早期介入與前期業(yè)管理早期介入與前期業(yè)管理 第一節(jié)第一節(jié) 早期介入早期介入 A 一、早期介入的必要性一、早期介入的必要性 二、早期介
32、入的作用二、早期介入的作用 B 三、早期介入的內容三、早期介入的內容 第二節(jié)第二節(jié) 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 一、物業(yè)管理項目前期運作一、物業(yè)管理項目前期運作 二、工程質量保修二、工程質量保修 三、前期溝通協(xié)調三、前期溝通協(xié)調 四、前期物業(yè)管理的特點四、前期物業(yè)管理的特點 B立立項項階階段段規(guī)規(guī)劃劃設設計計階階段段建建設設階階段段銷銷售售階階段段竣竣工工驗驗收收承承接接查查驗驗入入住住階階段段業(yè)業(yè)主主選選聘聘企企業(yè)業(yè)早期介入早期介入前期管理前期管理A第一節(jié)第一節(jié) 早期介入早期介入一、早期介入的必要性一、早期介入的必要性(一)物業(yè)項目開發(fā)建設存在的問題(一)物業(yè)項目開發(fā)建設存在的問題 二、早期介
33、入的作用二、早期介入的作用(一)優(yōu)化設計(一)優(yōu)化設計(二)有助于提高工程質量(二)有助于提高工程質量(三)有利于了解物業(yè)情況(三)有利于了解物業(yè)情況 (四)為前期物業(yè)管理作充分準備(四)為前期物業(yè)管理作充分準備(五)有助于提高建設單位的開發(fā)效益(五)有助于提高建設單位的開發(fā)效益三、早期介入的內容三、早期介入的內容 P71(一)可行性研究階段(一)可行性研究階段(1)根據物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物)根據物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)業(yè)管理的模式;管理的模式;(2)根據規(guī)劃和配套確定物業(yè))根據規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本管理服務的基本內容;內容;(3)根據目標客戶情況確定物業(yè)管理服
34、務的)根據目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總總體服務質量標準;體服務質量標準;(4)根據物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務)根據物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的費的收費標準;收費標準;(5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理格比的物業(yè)管理框架性方案。框架性方案。(二)規(guī)劃設計階段(二)規(guī)劃設計階段 (三)建設階段(三)建設階段(四)銷售階段(四)銷售階段 (五)竣工驗收階段(五)竣工驗收階段 第二節(jié)第二節(jié) 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 一、物業(yè)管理項目前期運作一、物業(yè)管理項目前期運作(一)管理資源的完善與優(yōu)化(一)管理資源的完善與優(yōu)化 1、管理
35、用房到位、管理用房到位 2、物資配備到位、物資配備到位 3、物業(yè)管理人員到位、物業(yè)管理人員到位 二、工程質量保修二、工程質量保修 三、前期溝通協(xié)調三、前期溝通協(xié)調四、前期物業(yè)管理的特點四、前期物業(yè)管理的特點 基礎性、過渡性、不穩(wěn)定性、經營風險性基礎性、過渡性、不穩(wěn)定性、經營風險性第五章第五章 物業(yè)的承接查驗物業(yè)的承接查驗 物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。接查驗。分為:新建物業(yè)的承接查驗分為:新建物業(yè)的承接查驗 物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗
36、第一節(jié)第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗新建物業(yè)承接查驗 一、準備工作一、準備工作 (一)人員準備(一)人員準備 (二)計劃準備(二)計劃準備 (三)資料準備(三)資料準備 (四)設備、工具準備(四)設備、工具準備 二、物業(yè)查驗的主要內容與方式二、物業(yè)查驗的主要內容與方式(一)物業(yè)查驗的主要內容(一)物業(yè)查驗的主要內容1、物業(yè)資料、物業(yè)資料 竣工圖、設施設備技術資料、保修、使用說明文竣工圖、設施設備技術資料、保修、使用說明文件、其他資料件、其他資料2、物業(yè)共用部位、物業(yè)共用部位 主體結構及外墻、屋面主體結構及外墻、屋面 共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗 公共衛(wèi)
37、生間、陽臺公共衛(wèi)生間、陽臺 公公走廊、樓道及其扶手、護欄等公公走廊、樓道及其扶手、護欄等3、共用設施設備、共用設施設備4、園林綠化工程、園林綠化工程5、其他公共配套設施、其他公共配套設施第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交物業(yè)管理工作的移交 P8384 B在完成承接查驗的前提下,分為三種情況:在完成承接查驗的前提下,分為三種情況: 建設單位建設單位物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主大會或產權單位業(yè)主大會或產權單位(新)物業(yè)管理企業(yè)(新)物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主大會或產權單位業(yè)主大會或產權單位一、新建物業(yè)的移交一、新建物業(yè)的移交 (一)移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設單位,承接方為物業(yè)(一)移
38、交方為該物業(yè)的開發(fā)建設單位,承接方為物業(yè)管理企業(yè)管理企業(yè) A(二)內容:產權資料、竣工驗收資料、設計施工資(二)內容:產權資料、竣工驗收資料、設計施工資料、機電資料、物業(yè)保修和使用說明資料、業(yè)主資料、料、機電資料、物業(yè)保修和使用說明資料、業(yè)主資料、 移交的對象:共用部位、設施設備清單移交的對象:共用部位、設施設備清單物業(yè)管理機構更迭時移交工作注意事項:物業(yè)管理機構更迭時移交工作注意事項:P86 1、明確交接主體和次序:、明確交接主體和次序:物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主大會或產權單位業(yè)主大會或產權單位(新)物業(yè)管理企業(yè)(新)物業(yè)管理企業(yè) 2、各項費用和資產的移交是重點和難點、各項費用和資產的移交
39、是重點和難點 3、保修期內,明確具體的報修項目及遺留問、保修期內,明確具體的報修項目及遺留問題的處理情況題的處理情況 4、共用部位、設施設備存在問題的遺漏、共用部位、設施設備存在問題的遺漏第六章入住與裝修管理第六章入住與裝修管理第一節(jié)第一節(jié) 入住服務的內容入住服務的內容 A一、入住服務的涵義:是指建設單位將已具備一、入住服務的涵義:是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù),使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù),同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的過程。手續(xù)的過程。 具體內容:具體內容: 1、物業(yè)驗收及相關手續(xù)的辦理、物業(yè)驗收及相
40、關手續(xù)的辦理 2、物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理、物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理 思考:思考:各自的職責和法律角色?各自的職責和法律角色?業(yè)主憑入住通知書、購房發(fā)票、身份證登記確認業(yè)主憑入住通知書、購房發(fā)票、身份證登記確認驗收并填寫驗收并填寫房屋驗收單房屋驗收單簽字確認簽字確認提交辦理產權所需資料、簽協(xié)議、繳費提交辦理產權所需資料、簽協(xié)議、繳費簽署物業(yè)管理服務約定等文件簽署物業(yè)管理服務約定等文件繳納當期物業(yè)服務有關費用繳納當期物業(yè)服務有關費用領取領取業(yè)主(住戶)手冊業(yè)主(住戶)手冊等相關文件資料等相關文件資料領取鑰匙(入住過程結束)領取鑰匙(入住過程結束)建建設設單單位位物物業(yè)業(yè)管管理理單單位位A第二節(jié)入住服
41、務應注意的問題第二節(jié)入住服務應注意的問題 B 一、入住服務準備工作要充分一、入住服務準備工作要充分 二、入住期間需要注意的問題二、入住期間需要注意的問題 三、入住操作實務案例三、入住操作實務案例 第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理裝修管理 A建設部建設部110號令號令住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定 一、物業(yè)裝飾裝修管理流程一、物業(yè)裝飾裝修管理流程 P97 B1、備齊資料、備齊資料物業(yè)物業(yè)所有權證明所有權證明,申請人,申請人身份證身份證原件及復印件,裝原件及復印件,裝飾裝修設計飾裝修設計方案方案,裝修,裝修施工單位資質施工單位資質,原有建筑、,原有建筑、水電氣等改水電氣等改動設計和相關審批
42、動設計和相關審批,以及其他法規(guī)規(guī)定,以及其他法規(guī)規(guī)定的相關內容。物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時,的相關內容。物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修時,還應當取得還應當取得業(yè)主的書面同意。業(yè)主的書面同意。2、物業(yè)裝飾裝修申報、物業(yè)裝飾裝修申報 3、物業(yè)裝飾裝修登記、物業(yè)裝飾裝修登記 P97不予以登記情況:不予以登記情況:(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,擅自變動建筑主體和承重結構的。計方案,擅自變動建筑主體和承重結構的。(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的;)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的
43、;(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的;土墻體的;(4)損壞房屋原有節(jié)能設施,降低節(jié)能效果的;)損壞房屋原有節(jié)能設施,降低節(jié)能效果的;(5)未經城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物的;)未經城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物的;(6)未經城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面,在非承)未經城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗的;重外墻上開門、窗的;(7)未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的;)未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的;(8)未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道
44、和設施的;)未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的;(9)其他影響建筑結構和使用安全的行為。)其他影響建筑結構和使用安全的行為。 4、簽訂、簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議 P98包括下列內容:包括下列內容: (1)裝飾裝修工程的實施內容;)裝飾裝修工程的實施內容; (2)裝飾裝修工程的實施期限;)裝飾裝修工程的實施期限; (3)允許施工的時間;)允許施工的時間; (4)廢棄物的清運與處置;)廢棄物的清運與處置; (5)外立面設施及防盜窗的安裝要求;)外立面設施及防盜窗的安裝要求; (6)禁止行為和注意事項;)禁止行為和注意事項; (7)管理服務費用;)管理服務費用; (
45、8)違約責任;)違約責任; (9)其他需要約定的事項;)其他需要約定的事項;5、辦理開工的一般手續(xù)、辦理開工的一般手續(xù)()繳納裝飾裝修管理服務費;()繳納裝飾裝修管理服務費;()辦理開工證、出入證等。()辦理開工證、出入證等。()備齊滅火器等消防器材。()備齊滅火器等消防器材。、施工、施工現(xiàn)場檢查,及時勸阻和制止;及時報告有關部現(xiàn)場檢查,及時勸阻和制止;及時報告有關部門依法處理,追究違約責任。門依法處理,追究違約責任。 、驗收、驗收 對照協(xié)議,比較驗收對照協(xié)議,比較驗收 違約整改,書面提出違約整改,書面提出 拒不接受,報請?zhí)幚砭懿唤邮?,報請?zhí)幚矶⑽飿I(yè)裝飾裝修管理的內容二、物業(yè)裝飾裝修管理的內
46、容 P100 A(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理 (二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權益,物業(yè)為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權益,物業(yè)裝飾裝修管理應裝飾裝修管理應重點檢查:重點檢查:()有無變動建筑主體和承重結構。()有無變動建筑主體和承重結構。()有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生()有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。間、廚房間。()有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接()有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。陽臺的磚、混凝土墻體。()有無損壞房屋原有節(jié)能
47、設施,降低節(jié)能效果。()有無損壞房屋原有節(jié)能設施,降低節(jié)能效果。()有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。()有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。 ()有無未經有關單位批準的下列行為:()有無未經有關單位批準的下列行為:)搭建建筑物、構筑物;)搭建建筑物、構筑物;)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;窗;)拆改供暖管道和設施;)拆改供暖管道和設施;)拆改燃氣管道和設施;)拆改燃氣管道和設施;)超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的;)超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的;)改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的)改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的 (三)物業(yè)裝飾裝修管理費用和
48、垃圾清運的管理(三)物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理 (四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理 三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任 P104-105 A(一)裝修人和裝修企業(yè)的責任(一)裝修人和裝修企業(yè)的責任 裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人,裝修企業(yè)系指裝裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人,裝修企業(yè)系指裝修施工單位。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的修施工單位。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責任包括以下內容:責任包括以下內容:(1)因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲)因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修人應當負
49、責修復漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修人應當負責修復和賠償,屬于裝飾裝修企業(yè)責任的,裝修人可以向裝和賠償,屬于裝飾裝修企業(yè)責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施而造成損失的,由裝修人負責賠償。設施而造成損失的,由裝修人負責賠償。 (2)裝修人裝飾裝修活動)裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間,對公共侵占了公共空間,對公共部位和設施造成損害的,部位和設施造成損害的,由城市房地產行政主管部由城市房地產行政主管部門責令改正,造成損失的,應依法承擔賠償責任。門責令改正,造成損失的,應依法承擔賠償責任。(3)裝修人)裝修人未申報
50、登記未申報登記就進行住宅室內裝飾裝修活就進行住宅室內裝飾裝修活動的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處動的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處罰款。罰款。(4)裝修人)裝修人違反規(guī)定,違反規(guī)定,將住宅室內裝飾裝修工程委將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業(yè)的,由城市房地產行托給不具有相應資質等級企業(yè)的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處罰款。政主管部門責令改正,并處罰款。(5)裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦)裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用使用不符合國家標準的裝飾裝修材料,不符合國家標準的裝飾裝修材料,造成空氣污染超造成空氣污染超標的,由城市房地產行政主管
51、部門責令改正,造成標的,由城市房地產行政主管部門責令改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。損失的,依法承擔賠償責任。(6)裝修活動有下列行為之一的,由城市房地產行)裝修活動有下列行為之一的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處罰款:政主管部門責令改正,并處罰款:1)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的,或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的,對房間的,或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的,對裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款;裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款;2)損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果的,對)損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果的,
52、對裝飾裝修企業(yè)處以罰款;裝飾裝修企業(yè)處以罰款;3)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的,對裝修人處)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的,對裝修人處以罰款;以罰款;4)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓位提出設計方案,擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的,對和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。面荷載的,對和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。(7)未經城市規(guī)劃行政主管部門批準,在住宅室內裝)未經城市規(guī)劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變擅自改變住
53、宅外立面、在非承重外墻上開門窗的,住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的,由城市房地由城市房地產產城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法及相關法規(guī)的。及相關法規(guī)的。(8)裝修人或者裝飾裝修企業(yè))裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反違反建設工程質量管建設工程質量管理條例理條例的,由建設行政主管部門按照有關規(guī)定處罰。的,由建設行政主管部門按照有關規(guī)定處罰。(9)裝飾裝修企業(yè)違反國家有關安全生產規(guī)定和安全)裝飾裝修企業(yè)違反國家有關安全生產規(guī)定和安全生產技術規(guī)程,生產技術規(guī)程,不按照規(guī)定采取必要的安全防護和消不按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施,防措施,擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的,或者擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的,或者對
54、建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的,由建對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的,由建設行政主管部門責令改正,并處罰款;情節(jié)嚴重的,設行政主管部門責令改正,并處罰款;情節(jié)嚴重的,責令停業(yè)整頓,并處最高額度的罰款;造成重大安全責令停業(yè)整頓,并處最高額度的罰款;造成重大安全事故的,降低資質等級或者吊銷資質證書。事故的,降低資質等級或者吊銷資質證書。 四、裝修管理應注意的問題四、裝修管理應注意的問題 B 1、服務與控制、服務與控制 的技巧的技巧 2、管理過程細致嚴禁(、管理過程細致嚴禁(27) 3、資料及時歸檔(、資料及時歸檔(8)第七章房屋及設施設備管理第七章房屋及設施設備管理 第一節(jié)房屋及設施設
55、備管理概述第一節(jié)房屋及設施設備管理概述一、房屋及設施設備的種類和組成部分一、房屋及設施設備的種類和組成部分 B(一)房屋種類和基本組成部分(一)房屋種類和基本組成部分、房屋種類的劃分、房屋種類的劃分()()按房屋的建筑結構類型和材料按房屋的建筑結構類型和材料可分為:磚木結可分為:磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構;構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構;()()按房屋承重受力方式按房屋承重受力方式可分為:墻承重結構、構可分為:墻承重結構、構架式承重結構、筒體結構或框架筒體結構承重和大空架式承重結構、筒體結構或框架筒體結構承重和大空間結構承重;間結構承重;()()按房屋的層次和高度按房
56、屋的層次和高度可分為:低層建筑、多層可分為:低層建筑、多層建筑和高層建筑;建筑和高層建筑;()()按房屋的用途按房屋的用途可分為:居住用途、商業(yè)用途、可分為:居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。工業(yè)用途和其他用途。、房屋的基本組成部分、房屋的基本組成部分()()結構結構部分部分基礎、承重構件、非基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等;承重墻、屋面、樓地面等;()()裝修裝修部分部分門窗、外抹灰、內抹門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等;灰、頂棚、細木裝修等;()()設施設備設施設備部分部分水衛(wèi)、電氣、暖水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目
57、。梯)等項目。 (二)設施設備的種類和組成(二)設施設備的種類和組成在物業(yè)管理中還可能涉及一些其他的設施設備,如游在物業(yè)管理中還可能涉及一些其他的設施設備,如游泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車庫泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車庫系統(tǒng)等。系統(tǒng)等。二、管理的基本要求二、管理的基本要求 (一)基本要求(一)基本要求 P109()做好房屋及設施設備的維護保養(yǎng)工作,充分發(fā)()做好房屋及設施設備的維護保養(yǎng)工作,充分發(fā)揮設施設備的功能,有效延長設施設備的使用壽命,揮設施設備的功能,有效延長設施設備的使用壽命,并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。并自始至終把安全管理工作放在最重
58、要的位置上。()開展技術更新與改造,降低能源消耗,改善房()開展技術更新與改造,降低能源消耗,改善房屋及設施設備狀態(tài)。屋及設施設備狀態(tài)。 房屋的完損等級分為以下房屋的完損等級分為以下5類;類;完好房:完好房:房屋結構構件完好,個別分項有輕微損壞,房屋結構構件完好,個別分項有輕微損壞,一般經過小修就能修復好的房屋。一般經過小修就能修復好的房屋。基本完好房:基本完好房:房屋結構基本完好,少量構部件有輕微房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,經過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。損壞,經過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。一般損壞房:一般損壞房:房屋結構一般性損壞,部分構部件有損房屋結構一般性
59、損壞,部分構部件有損壞或變形,屋面局部漏雨,油漆老化,需要進行中修壞或變形,屋面局部漏雨,油漆老化,需要進行中修或局部大修更換部件的房屋?;蚓植看笮薷鼡Q部件的房屋。嚴重損壞房:嚴重損壞房:房屋年久失修,結構有明顯變形或損壞,房屋年久失修,結構有明顯變形或損壞,個別構件已處于危險狀態(tài),屋面嚴重滲漏,油漆老化個別構件已處于危險狀態(tài),屋面嚴重滲漏,油漆老化見底,需要進行大修或翻修、改建的房屋。見底,需要進行大修或翻修、改建的房屋。危險房:危險房:指房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩(wěn)指房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能確保住用安全定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能
60、確保住用安全的房屋。的房屋。 三、房屋及設施設備管理的內容與方法三、房屋及設施設備管理的內容與方法 P111 A (一)使用管理(一)使用管理 (二)維修保養(yǎng)(二)維修保養(yǎng) (三)安全管理(三)安全管理 (四)技術檔案資料管理(四)技術檔案資料管理 (五)采購和零配件管理(五)采購和零配件管理 (六)工量具和維修用設備的管理(六)工量具和維修用設備的管理 (七)外包管理(七)外包管理 (八)技術支持(八)技術支持 第二節(jié)第二節(jié) 房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃實施房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃實施一、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂一、房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂 A(一)制訂房屋及設施設備維修養(yǎng)護
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