邢臺市房地產市場調研總結35pPPT學習教案

1、會計學1基本概況市場調研個案分析第1頁/共35頁基本概況 邢臺位置 邢臺市地處冀南平原，與省會石家莊相距125公里，與邯鄲相距60公里，與山西省會太原相距420公里，與山東省會濟南相距260公里，與天津相距450公里，與北京相距396公里，境內有多條國家動脈高速通過，并已開通動車，高鐵路線正在修建中；交通優(yōu)勢非常突出.第2頁/共35頁宏觀經濟概況邢臺使GDP增長情況（單位：億元）邢臺市GDP保持持續(xù)增幅10%以上，其中2011年增長較為明顯，達到18%。79089398910901210142613%11%10%11%18%00.020.040.060.080.10.120.140.160.1

2、80.2020040060080010001200140016002006年2007年2008年2009年2010年2011年第3頁/共35頁宏觀經濟概況 邢臺市總人口數(shù)為710萬左右，其中市區(qū)人口約70萬，橋西區(qū)人口約40萬。 2011年，全市生產總值完成1426.3億元，比上年增長11.6%，增速高于全省0.3個百分點。其中，第一產業(yè)增加值218.8億元，增長5.4%；第二產業(yè)增加值793.4億元，增長13.3%；第三產業(yè)增加值414.1億元，增長11.5%。全市人均生產總值19992元。 目前有省級經濟開發(fā)區(qū)17家，數(shù)量躍居全省第一，并實現(xiàn)縣縣有省級開發(fā)區(qū)（園區(qū)、工業(yè)聚集區(qū)）的跨越。邢臺

3、是河北省最著名的光伏產業(yè)基地，目前正在申報國家級的光伏產業(yè)基地.第4頁/共35頁 2011年，邢臺市房地產立項總面積131萬平方米，總投資額32.99億元，其中，普通商品房住宅面積95.42萬平方米，投資額23.31億元，其中包含保障性住房面積51萬平方米。上半年房地產開發(fā)項目新開工建筑面積66.61萬平方米，竣工備案面積25.92萬平方米。 2011 年上半年邢臺商品住宅市場期房成交68.25萬平方米，現(xiàn)房成交11.98 萬平方米，整個商品住宅市場理論回籠資金27.51 億元。其中，期房成交包括90至140平方米商品住宅期房成交面積為50.69萬平方米，占期房成交面積的74.26%；90 平

4、方米以下商品住宅期房成交面積為9.53萬平方米，占13.97%；140 平方米以上商品住宅期房成交面積為8.03萬平方米，占11.76%。邢臺房地產2011年概況第5頁/共35頁“一城、三區(qū)、兩心、四軸”p“一城”指規(guī)劃中環(huán)路以內的主城區(qū)，用地面積約70平方公里，構成了邢臺市區(qū)的核心部分。 p“三區(qū)”指北部新區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和東部新區(qū)，主要反映了市區(qū)新增建設用地結構。 p“兩心”指橋東區(qū)的老城市中心和北部新區(qū)的新城市中心。p“四軸”指貫穿橋東橋西和開發(fā)區(qū)的中興大街、邢北大街，橋西區(qū)的鋼鐵路和橋東區(qū)的邢州路，是市區(qū)東西向延伸、南北向拓展的主軸線。城市總體規(guī)劃第6頁/共35頁現(xiàn)代風貌軸現(xiàn)代風

5、貌軸新行政中心新行政中心西部高教區(qū)西部高教區(qū)歷史風貌軸歷史風貌軸歷史遺存歷史遺存文物古跡文物古跡產業(yè)發(fā)展軸產業(yè)發(fā)展軸高新技術產業(yè)高新技術產業(yè)新興現(xiàn)代工業(yè)園新興現(xiàn)代工業(yè)園橋西區(qū)橋西區(qū)橋東區(qū)橋東區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)城市空間總體城市設計第7頁/共35頁1 1、 居住用地居住用地 規(guī)劃人均居住用地面積從43.85平方米降到32.81平方米，規(guī)劃居住用地占建設用地的比為32.98。2 2、行政辦公用地、行政辦公用地 為推進橋西區(qū)的建設步伐，突出城市中心的位和作用，規(guī)劃在北部新區(qū)，北二環(huán)北側街區(qū)，集中布置市級行政辦公用地和非市屬辦公用地，形成城市行政中心。3 3、商業(yè)金融用地、商業(yè)金融用地 商業(yè)軸線主要集中在順

6、德路、新華路北段、中興大街中段、冶金路中段、團結大街中段，繼續(xù)強化順德路老商業(yè)中心。用地規(guī)劃第8頁/共35頁政府規(guī)劃示意圖第9頁/共35頁 概況總結一、邢臺地處邯鄲與石家莊之間，經濟和政策上受到來自南北兩市的擠壓，政府在尋求新的發(fā)展；二、邢臺是礦產、能源大市，比如礦業(yè)、冶金等行業(yè)，帶動了邢臺的飛速發(fā)展，近幾年的GDP保持著10%以上的增速；三、本項目地塊位于邢臺市西北高教區(qū)板塊，和新規(guī)劃的行政板塊臨近，為新城區(qū)發(fā)展的核心方向。四、開發(fā)商永康地產在當?shù)胤康禺a市場已經形成小規(guī)模的影響力，開發(fā)的水印城、永康城市花園等在當?shù)赜幸欢ǖ恼J知度；第10頁/共35頁麒麟灣金域首府領世城邦燕云臺七拾九號院陽光巴

7、厘島海德花園盛世中央公館淼岳林莊園邢州乾景國際市場調研第11頁/共35頁區(qū)位圖金域首府麒麟灣領世城邦燕云臺本案本案新政府規(guī)劃用地乾景國際陽光巴厘島七拾九號院海德花園盛世中央公館淼岳林莊園第12頁/共35頁麒麟灣基本概況項目地址：項目地址：橋西區(qū)橋西區(qū) 鋼鐵北路與團結路交叉口西行200米路北物業(yè)類別：物業(yè)類別：板塔結合 高層開發(fā)商：開發(fā)商：邢臺中鼎基業(yè)房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：27-200米超寬樓間距；戶型多樣，80-280平米、30多種戶型，得房率85%；引河水斜穿社區(qū)，15萬平米園林景觀；600米帶狀水岸，80米寬河道綠化景觀。占地面積占地面積: : 22.7萬總建筑面積總建筑面

8、積: : 70萬總容積率總容積率: : 2.4綠化率綠化率: : 45%裝修狀況：裝修狀況：毛坯第13頁/共35頁麒麟灣銷售狀況開盤情況：項目目前在售的是緊鄰項目西側太行路的7棟樓體，共計約600套，從2011年10月開盤至今，已銷售約400余套，月去化量70套；戶型情況：所售戶型包括87、88、89平米的兩居和125、127、128平米的三居；價格：項目均價約4800元/平方米；近期組織團購，一次性銷售200余套，均價約4000元/平方米；客群分析：以剛需為主，改善性為輔，幾乎無投資性客群；大多為橋西區(qū)客戶，同時包括小部分橋東區(qū)改善性客戶；客群以當?shù)貦C關單位人員、小企業(yè)主、個體工商戶、下屬縣

9、市的商人老板為主；推廣手段：主要是報廣、短信、出租車廣播；其中短信效果反映明顯。第14頁/共35頁金域首府基本概況項目地址：項目地址：橋西區(qū)橋西區(qū) 鋼鐵北路與郭守敬大道交口東南角物業(yè)類別：物業(yè)類別：高層 小高層開發(fā)商：開發(fā)商：河北萬峰房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：新風系統(tǒng)的引入；五星級酒店配套；七寶形式園林規(guī)劃主題景觀區(qū)；CLD（中央生活區(qū)）概念引入；占地面積占地面積: : 16萬總建筑面積總建筑面積: : 40萬建筑類別：建筑類別：小高層、高層 1棟五星級酒店綠化率綠化率: : 42.5%裝修狀況：裝修狀況：毛坯第15頁/共35頁金域首府開盤情況：項目從2008年開盤，一期二期已售罄

10、，目前在售為三期項目，三期從2011年5月份開盤，開出共計約530套，目前剩100余套，月去化量為30套，四期四棟樓，預計8-10月開盤；戶型情況：從86到200平米，目前在售三期的高層的各戶型面積為101、 104、114、139、144。小高層共5棟，每棟12層，一梯兩戶設計，面積為168越層。樓王為兩梯兩戶設計，只有193 、203兩種戶型，共27層。價格：項目均價約4500元/平方米；客群分析：以剛需為主，改善性為輔，幾乎無投資性客群；客群以當?shù)貦C關單位人員、小企業(yè)主、白領人群、下屬縣市的商人老板為主；部分是給子女置業(yè)；推廣手段：目前無推廣手段，以周末及節(jié)日暖場活的為主。銷售狀況第16

11、頁/共35頁領世城邦基本概況項目地址：項目地址：橋西區(qū)橋西區(qū) 泉北大街與太行路交叉口物業(yè)類別：物業(yè)類別：高層 花園洋房開發(fā)商：開發(fā)商：河北瑞德房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：采用新古典主義建筑風格；項目采用一條橫向主景觀軸加兩條縱向景觀軸的布局；人車分流；配有二層會所；占地面積占地面積: : 6.8萬容積率容積率：2.19綠化率綠化率: : 36%裝修狀況：裝修狀況：毛坯第17頁/共35頁領世城邦銷售狀況開盤情況：項目從2011年8月份開始排號交意向金5-10萬，目前僅推出社區(qū)主入口處的4號樓，預計為今年10月開盤；從售樓員反映排號情況，項目共十余名銷售人員，人均累積客戶量300組左右；

12、戶型情況：其他樓棟戶型未定，目前僅有4號樓戶型，包含80平米左右的兩室兩廳的、130平米左右的三室兩廳戶型；價格：項目價格未定，預期均價約4500元/平方米；客群分析：排號客戶以剛需為主，改善性為輔，幾乎無投資性客群；客群以當?shù)貦C關單位人員、小企業(yè)主、高級白領、下屬縣市的商人老板為主；部分是給子女置業(yè)；更看重項目園區(qū)環(huán)境。推廣手段：目前推廣手段以短信為主，同時依靠口碑傳播。項目弊端：靠近市殯儀館。第18頁/共35頁燕云臺基本概況項目地址：項目地址：橋西區(qū)團結西大街金海港大酒店東物業(yè)類別：物業(yè)類別：高層 花園洋房 商鋪開發(fā)商：開發(fā)商：邢臺天合房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：采用中式建筑風格

13、和園林景觀布局；首層贈50平米小院。占地面積占地面積: : 17.7萬總總建筑面積建筑面積：38萬容積率容積率：2.2綠化率綠化率: : 40%裝修狀況：裝修狀況：毛坯，公共部分精裝修第19頁/共35頁燕云臺銷售狀況開盤情況：一期已經交房入住，二期在售的剩余房源大約300套，由于開發(fā)商資金充裕，對剩余房源價位要求較高，不急于銷售；戶型情況：在售戶型為三室兩廳一衛(wèi)122，三室兩廳兩衛(wèi)140，兩室兩廳一衛(wèi)89；價格：為邢臺標桿項目，均價為6000元/平米?？腿悍治觯嚎蛻粢詣傂铻橹?，改善性為輔，幾乎無投資性客群；客群以當?shù)貦C關單位人員、下屬縣市的礦產類老板為主；更看重項目帶來身份效應。推廣手段：目前

14、推廣手段以短信為主，同時依靠口碑傳播。第20頁/共35頁陽光巴厘島基本概況項目地址：項目地址：橋西區(qū)邢臺市橋西區(qū)八一大街與太行路交匯處物業(yè)類別：物業(yè)類別：低層小高層 雙拼別墅開發(fā)商：開發(fā)商：邢臺凰家房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：采用東南亞建筑風格和園林景觀布局；建筑樓體采用圓形立面，獨具一格；項目配有雙拼別墅區(qū)。占地面積占地面積: : 6.5萬總總建筑面積建筑面積：17萬容積率容積率：2.79綠化率綠化率: : 40%裝修狀況：裝修狀況：毛坯，簡裝修第21頁/共35頁銷售狀況開盤情況：項目2009年6月開盤，一期6棟，約700套，已經交房入??；預計今年8-10月份將推出二期四棟高層，約

15、600戶，同時推出的包括3棟雙拼別墅；戶型情況：戶型為90的二居；110-130的三居；160-180的四居；雙拼別墅戶型面積約430；目前剩余的主要為160-180的四居的戶型，高總價成為難以銷售的主要原因。價格：均價為4800元/平米。客群分析：客戶以改善型為主，二次置業(yè)占比較大；客群以當?shù)貦C關單位人員、高管人員、下屬縣市的礦產類老板為主；更看重項目環(huán)境。推廣手段：目前推廣手段以媒體為主，同時依靠老帶新。陽光巴厘島第22頁/共35頁七拾九號院基本概況項目地址：項目地址：橋西區(qū)鋼鐵北路與八一大街交接處東行200米物業(yè)類別：物業(yè)類別：高層 花園洋房開發(fā)商：開發(fā)商：邢臺中鼎基業(yè)房地產開發(fā)有限公司

16、規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：采用現(xiàn)代主義建筑風格、小區(qū)高綠化率、配有高檔次會所、戶型均為全明戶型且贈送入戶花園。占地面積占地面積: : 20萬總總建筑面積建筑面積：43萬容積率容積率：2.1綠化率綠化率: : 60%裝修狀況：裝修狀況：毛坯第23頁/共35頁銷售狀況開盤情況：項目從2011年3月入市，推出A、B區(qū)花園洋房，其中A區(qū)8棟約224套已售罄，B區(qū)8棟已銷售70余套；同時于2011年8月份推出2棟高層，約200套，目前已銷售70套左右。戶型情況：在售戶型洋房3-6層的戶型區(qū)間為150-180，1層和躍層的戶型面積為200-300，1層帶小院，2層帶下沉小院；高層主力戶型為126 和139 的三

17、居。價格：為邢臺標桿項目，高層均價為5500元/平米、 花園洋房均價為7100元/平米；客群分析：客戶以改善型為主，且業(yè)主與當?shù)匮嘣婆_項目存在重疊性；客群以當?shù)貦C關單位人員、沙河市礦產類老板為主、部分為前師部軍人；更看重項目帶來身份效應以及項目自身的隱私性；推廣手段：目前推廣手段包括短信、報廣、車展、外聯(lián)活動；同時老帶新返物業(yè)費方式。七拾九號院第24頁/共35頁盛世中央公館基本概況項目地址：項目地址：冶金路與泉北大街交叉口物業(yè)類別：物業(yè)類別：高層 小高層 商鋪開發(fā)商：開發(fā)商：邢臺盛世地產開發(fā)有限公司規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：采用art deco 建筑風格、項目配有二層會所、沿街配有商鋪。占地面積占地

18、面積: : 15萬總總建筑面積建筑面積：38萬容積率容積率：2.6綠化率綠化率: : 40%裝修狀況：裝修狀況：毛坯第25頁/共35頁銷售狀況開盤情況：項目分東、西兩個片區(qū)，其中東區(qū)整體為回遷戶。西區(qū)商品房開盤籌備中，預計8月份開盤；戶型情況：在售戶型為三室兩廳兩衛(wèi)122.12，三室兩廳兩衛(wèi)125.82，兩室兩廳一衛(wèi)93.29；價格：預計開盤均價為4500元/平米?？腿悍治觯阂庀蚩蛻粢詣傂铻橹?，改善性為輔；客群以當?shù)貦C關單位人員、工薪階層、私營小企業(yè)主等、部分為下屬縣市商人。推廣手段：目前推廣手段依靠口碑傳播。盛世中央公館第26頁/共35頁海德花園基本概況項目地址：項目地址：橋西區(qū)蓮池大街與興

19、達路西北交匯處物業(yè)類別：物業(yè)類別：高層開發(fā)商：開發(fā)商：邢臺市德源房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：采用art deco新古典主義建筑風格；三重園林風格；配有85畝體育文化廣場；占地面積占地面積: : 10萬總總建筑面積建筑面積：25萬容積率容積率：2.6綠化率綠化率: : 45%裝修狀況：裝修狀況：毛坯，公共部分精裝修海德花園第27頁/共35頁銷售狀況開盤情況：項目分為東、西兩片區(qū)域，預計6月份推出東區(qū)4棟高層，約400戶，現(xiàn)已有意向客戶約2000組；戶型情況：預售戶型為一居室57平米，約40套；部分兩居室89平米，贈送10平米花架；89平米小三居，106、114、123、126、138等

20、的大三居，戶型種類較多，配比較為平均；348平米的整層六居室，約24套；價格：均價約為4500元/平米?？腿悍治觯嚎蛻粢詣傂铻橹?，改善性為輔，幾乎無投資性客群；客群以當?shù)貦C關單位人員、工薪階層、私營企業(yè)老板、部分為下屬縣市任丘、沙河客戶；。推廣手段：由于目前證件不齊全，目前主要依靠口碑傳播。海德花園第28頁/共35頁淼岳林莊園基本概況項目地址：項目地址：橋西區(qū)鋼鐵西路88號，城鄉(xiāng)結合部物業(yè)類別：物業(yè)類別：雙拼、聯(lián)排別墅 多層開發(fā)商：開發(fā)商：邢臺大通房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：“一軸、一帶、三園、五點”的立體景觀構架體系；別墅客廳采用4.2米層高的設計；花園洋房，層層有露臺。占地面積占

21、地面積: : 26萬總總建筑面積建筑面積：20萬容積率容積率：0.71綠化率綠化率: : 50%裝修狀況：裝修狀況：毛坯第29頁/共35頁銷售狀況開盤情況：2008年7月開盤，一期即將售罄，剩余房源幾套；二期無開盤活動，采取順銷推出8棟花園洋房，約300余套；戶型情況：多層戶型面積區(qū)間為122-163平米；別墅戶型面積為240-460平米。價格：多層均價為3300元/平米，別墅價格6000-10000元/平米?？腿悍治觯憾鄬涌蛻粢詣傂铻橹?，改善性為輔，幾乎無投資性客群；別墅客戶大多為改善型客戶，以當?shù)貦C關單位人員、下屬縣市的礦產類老板為主，較看重項目環(huán)境。推廣手段：目前推廣手段以報廣、短信、道

22、旗為主，同時依靠口碑傳播。項目弊端：距離市區(qū)較遠，車程20余分鐘；周邊無配套。淼岳林莊園第30頁/共35頁邢州乾景國際基本概況項目地址：項目地址：郭守敬大道與鋼鐵北路交口物業(yè)類別：物業(yè)類別：高層 開發(fā)商：開發(fā)商：邢臺邢州房地產開發(fā)有限公司規(guī)劃特點：規(guī)劃特點：新古典建筑風格；項目采用住宅商業(yè)整體規(guī)劃原則，包含五星級酒店，6座商務樓等；三亞熱帶“空中花園”的布局。占地面積占地面積: : 14.7萬總總建筑面積建筑面積：50萬容積率容積率：2.3綠化率綠化率: : 40%裝修狀況：裝修狀況：毛坯第31頁/共35頁邢州乾景國際銷售狀況開盤情況：本項目為改造房，尚無預售證，處于咨詢階段，暫未開盤；戶型情

23、況：戶型為三居152、125、121，兩居115、91，一居65；價格：尚無價格公布，預測均價為4500元/平米?？腿悍治觯鹤稍兛蛻粢詣傂铻橹?，改善性為輔，幾乎無投資性客群；客群以當?shù)貦C關單位人員、小企業(yè)主、下屬縣市的商人老板為主；部分是給子女置業(yè)；推廣手段：目前無推廣手段，依靠口碑傳播。第32頁/共35頁樓盤開盤時間開盤價現(xiàn)在報價面積區(qū)間主力戶型規(guī)劃特點備注金域首府一二期售罄，三期在銷，四期預計8-10月開盤3600元4500元101213平米101、 104、114、139、144；其中104銷售最好五星級酒店配套；新風系統(tǒng)引入；計劃開盤4棟樓，其中一棟為項 目樓王麒麟灣2011年5月4100元4800元 88-14087、88、89平米的兩居和125、127、128平米的三居超寬樓間距；得房率85%；河道綠化