實(shí)華新鼎花園2019年10月營(yíng)銷方案ppt課件

1、2019年9月28日 “實(shí)華新鼎花園2019年10月營(yíng)銷方案沈陽億人雅居房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱實(shí)華新鼎花園項(xiàng)目位置沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)渾河六街1號(hào)面 積總占地面積近3.7萬 m；總建筑面積10萬 m綠 化 率35% 容 積 率2.0建筑類別多層（5F、6F）、高層（18F）戶型與價(jià)格高層：57-117；均價(jià)4600元/多層：80-94；一樓5200、頂樓4700元/商業(yè)：76-280；均價(jià)8600元/推廣方式直銷、短信核心賣點(diǎn)戶型、地理位置、周邊配套9月營(yíng)銷思路第一部分 競(jìng)品分析第二部分 營(yíng)銷策略第三部分 營(yíng)銷執(zhí)行第四部分 營(yíng)銷費(fèi)用競(jìng)品分析新湖青藍(lán)國(guó)際榮盛幸福大道三一新境界中南世紀(jì)城金輝

2、尚璟本案新鼎花園）選取項(xiàng)目周邊競(jìng)品項(xiàng)目8個(gè)進(jìn)行分析，距離本案最近項(xiàng)目金輝尚璟，成熟樓盤麗水金陽，及中南世紀(jì)城，榮盛幸福大道，三一新境界等。榮盛錦繡天地澳海瀾庭麗水金陽項(xiàng)目名稱 金輝尚璟 開發(fā)商沈陽金輝居業(yè)房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目地址鐵西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)渾河六街4號(hào) 建筑形態(tài) 洋房（6層）、高層（18層）占地面積 5萬總建面11.9萬 交房時(shí)間 2019年7月底 容積率2.0 裝修狀況 毛坯 停車位422 營(yíng)銷現(xiàn)狀1、一成首付，最低2萬起；2、多層一次性96折，貸款97折；3、高層一次性98折，貸款99折；4、特價(jià)房源3988元起5、老帶新送購(gòu)物卡6、E金券，2000元底10000元7、商網(wǎng)95折主推

3、戶型多層100-121高層44-103商網(wǎng)56-120成交均價(jià)多層4700-5000高層3988-4600商網(wǎng)8500-9500開盤時(shí)間 無產(chǎn)權(quán)年限 70年競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱榮盛幸福大道開發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 項(xiàng)目地址沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中央大街29號(hào) 建筑形態(tài)多層(6F)；小高層(8F)；高層(18F)占地面積20萬平方米 總建面51萬平方米 交房時(shí)間2019年9 月（二期）2019年6月容積率2.5 裝修狀況清水 車位配比1：0.5 營(yíng)銷活動(dòng)1、一成首付；2、一次性96折；貸款97折（銷售經(jīng)理把握額外一個(gè)點(diǎn)）；3、老帶新，老客戶贈(zèng)送一年物業(yè)費(fèi)；4、商網(wǎng)認(rèn)購(gòu)每平方米減700元5、十一購(gòu)

4、房參與抽獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng)項(xiàng)蘋果5S主推戶型小高90-95高層59115商網(wǎng)43-300成交均價(jià)小高4550-4700元/高層4000-4600元/商網(wǎng)9500-16000開盤時(shí)間無產(chǎn)權(quán)年限50年競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱榮盛錦繡天地開發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 項(xiàng)目地址沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沈遼西路136號(hào) 建筑形態(tài) 小高層(8F)；高層(18F)占地面積18萬平方米 總建面45萬平方米 交房時(shí)間2019年9月容積率2裝修狀況清水 車位配比 1：0.5 營(yíng)銷活動(dòng)1、一成首付；2、一次性96折，貸款97折；3、3日內(nèi)付補(bǔ)齊首付每平米減100元；4、當(dāng)天交誠(chéng)意金每平減100元5、老帶新，老客戶贈(zèng)送2000元現(xiàn)金；

5、6、十一購(gòu)房參與抽獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng)項(xiàng)蘋果5S.主推戶型小高78-97高層37-98成交均價(jià)小高4500-4600元/高層4000-4400元/開盤時(shí)間無產(chǎn)權(quán)年限 70年競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱中南世紀(jì)城開發(fā)商中南世紀(jì)城（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址鐵西新區(qū)中央南大街55號(hào) 建筑形態(tài)高層（23層）占地面積9萬 總建面16萬 交房時(shí)間2019年10月 容積率1.75裝修狀況清水 停車配比880個(gè)營(yíng)銷現(xiàn)狀1、一次性97折，貸款98折；2、認(rèn)籌2000元認(rèn)籌金，購(gòu)買80以下住宅抵1萬元，購(gòu)買80以上抵2萬元。3、到9月底，購(gòu)房每平米減400-500元。主推戶型高層72-102成交均價(jià)高層4200-4800元/

6、開盤時(shí)間無產(chǎn)權(quán)年限50年競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱三一新境界開發(fā)商沈陽竹勝園地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目地址經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)14號(hào)路23號(hào)建筑形態(tài)高層（18層），小高（8層）占地面積6萬 總建面12萬 交房時(shí)間2019年6月 容積率2裝修狀況清水 停車配比營(yíng)銷活動(dòng)1、一次性96折，貸款97折；2、三天內(nèi)補(bǔ)齊首付總房款減10000元；3、商網(wǎng)認(rèn)購(gòu)5萬抵10萬主推戶型高層88小高85-130商網(wǎng)22-180成交均價(jià)高層5100元/小高6000元/商網(wǎng)11000-12000元/開盤時(shí)間無產(chǎn)權(quán)年限50年競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱新湖青藍(lán)國(guó)際開發(fā)商沈陽新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中央大街與十四號(hào)街交匯處北側(cè)建筑形態(tài)

7、多層（6層）高層28層占地面積12萬 總建面24萬 交房時(shí)間高層2019年年底容積率2裝修狀況高層：清水 /精裝停車配比營(yíng)銷現(xiàn)狀1、一成首付2、一次性99折3、96平方米以上戶型買房送車比亞迪F04、其他房源購(gòu)房抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為家電或轎車主推戶型高層43-95多層89-142均價(jià)高層：精裝：5300元/，清水4400-5000元/多層4990-5300元/開盤時(shí)間3月主推高層產(chǎn)品，多層產(chǎn)品封盤狀態(tài)產(chǎn)權(quán)年限 50年競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱澳海瀾庭開發(fā)商澳海地產(chǎn)項(xiàng)目地址鐵西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中央大街25號(hào)建筑形態(tài) 多層（6層）占地面積9.8萬 總建面22.9萬 交房時(shí)間2019年10月容積率2裝修狀況清水 停車配

8、比-營(yíng)銷現(xiàn)狀1、一次性97折，貸款99折；2、十一購(gòu)房四重優(yōu)惠：萬元房款優(yōu)惠、契稅優(yōu)惠、物業(yè)維修基金優(yōu)惠、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠；3、十一七天樂活動(dòng)，每天一項(xiàng)DIY類活動(dòng)；購(gòu)房砸金蛋嬴房款。主推戶型多層44-93高層40-90商網(wǎng)：50-110預(yù)售均價(jià)多層：4700-5200元/高層：4380元/起商網(wǎng)：9000-10000元/開盤時(shí)間5月，多層1#，2#，7#，8#，9#，10#產(chǎn)權(quán)年限 70年競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱現(xiàn)主推產(chǎn)品面積段（）預(yù)計(jì)均價(jià)（元/）金輝尚璟多層高層100-12144-1034700-50003988-4600榮盛幸福大道小高高層90-95591154550-4700元/4000-4600元

9、/榮盛錦繡天地小高高層78-9737-984500-4600元/4000-4400元/中南世紀(jì)城高層70-1024200-4800元/三一新境界高層小高8885-1305100元/6000元/新湖青藍(lán)國(guó)際高層多層43-9589-142精裝：5300元/，清水4400-5000元/4990-5300元/澳海瀾庭多層高層44-9340-904700-5200元/4380元/實(shí)華新鼎花園多層高層57-11780-904600元/4700-5200元/競(jìng)品分析住宅匯總本次數(shù)據(jù)截止9月28日 客戶群體：本區(qū)域客群購(gòu)房動(dòng)機(jī)多以剛需為主，改善型置業(yè)為輔；來源多為地緣性客戶和在本區(qū)域工作的客戶，一般為首次置業(yè)

10、，多貸款，經(jīng)濟(jì)實(shí)力多有限； 供應(yīng)量：市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境嚴(yán)峻，各項(xiàng)目利用高層產(chǎn)品以低價(jià)沖擊市場(chǎng)； 優(yōu)惠手段：多種購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施吸引客戶，多種贈(zèng)送及老帶新力度較強(qiáng)； 產(chǎn)品力：區(qū)域客戶對(duì)多層接受度相對(duì)較高，更追求小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，我項(xiàng)目為尾盤銷售期，高層多剩余大戶型，或者北廳，雙陽產(chǎn)品，多層剩余一樓頂樓，對(duì)比競(jìng)品樓盤產(chǎn)品線的豐富勢(shì)弱；競(jìng)品分析對(duì)比競(jìng)品住宅，得出以下特征：競(jìng)品分析商網(wǎng)匯總項(xiàng)目名稱現(xiàn)主推產(chǎn)品面積段（） 預(yù)計(jì)均價(jià)（元/）優(yōu)惠幅度交房時(shí)間金輝尚璟沿渾河六街56-1208500-950095折現(xiàn)房恒潤(rùn)春天里開發(fā)十七號(hào)路50-1108000-10000只接受一次性付款2019.12遠(yuǎn)大花園

11、規(guī)劃路100-30013000-15000無2019.9麗水金陽沿渾河六街57-907500-9500一次性97，貸款98現(xiàn)房澳海瀾庭南十三號(hào)街50-110預(yù)計(jì)9000-10000 一次性95，貸款982019.10實(shí)華新鼎花園開發(fā)十八號(hào)路76-2808600總房款減3000，一次性98，貸款992019.10本次數(shù)據(jù)截止9月28日 競(jìng)品商網(wǎng)產(chǎn)品優(yōu)惠力度較大，推售均以中小面積產(chǎn)品為主； 目前我項(xiàng)目商鋪優(yōu)惠力度較小，建議加大優(yōu)惠力度及老帶新政策。競(jìng)品分析對(duì)比競(jìng)品商鋪，得出以下特征：第二部分營(yíng)銷策略產(chǎn)品梳理項(xiàng)目現(xiàn)狀策略重點(diǎn)戶型75-83平方米（高層北廳）套數(shù)（套）60面積（）4709.98金額（元

12、）20577786所在樓號(hào)1、12、13、14產(chǎn)品梳理高層戶型特點(diǎn)：客廳朝北，接受度較差戶型不規(guī)則呈現(xiàn)“槍型”）地緣性客戶不認(rèn)可該戶型戶型76平方米（高層雙陽）套數(shù)（套）30面積（）2292.91金額（元）9935015所在樓號(hào)12、13、14產(chǎn)品梳理高層戶型特點(diǎn)：雙陽戶型，不通透廚房采光較弱小臥室開間較小地緣性客戶不認(rèn)可雙陽戶型戶型72-117平方米（高層把山）套數(shù)（套）15面積（）1448.4金額（元）6393991所在樓號(hào)1、12、13、14產(chǎn)品梳理高層戶型特點(diǎn)：72把山戶型去化較快117戶型偏大，總房款高戶型57平方米（高層單間）套數(shù)（套）9面積（）555.99金額（元）2468287

13、所在樓號(hào)11產(chǎn)品梳理高層戶型特點(diǎn)：戶型面積適中戶型單價(jià)較高戶型81平方米（多層南北）套數(shù)（套）9面積（）745.02金額（元）3575874所在樓號(hào)6、10產(chǎn)品梳理多層戶型特點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)戶型南北通透客戶認(rèn)可度較高剩余產(chǎn)品一樓、頂樓居多戶型90-94平方米（多層三室）套數(shù)（套）4面積（）365.24金額（元）1693002所在樓號(hào)8、10產(chǎn)品梳理多層戶型特點(diǎn)：南北通透小三室剩余一樓、頂樓產(chǎn)品梳理已推未售產(chǎn)品匯總1、本案住宅剩余產(chǎn)品共123套，其中以高層北廳戶型、雙陽產(chǎn)品居多，面積段在75-82之間，由于戶型原因，導(dǎo)致在尾盤銷售中去化速度較慢，十月份主推一口價(jià)房源，用價(jià)格彌補(bǔ)戶型劣勢(shì)；2、商網(wǎng)剩余貨量

14、較大，隨著現(xiàn)房逐步呈現(xiàn)，應(yīng)作為下一階段重點(diǎn)推售對(duì)象。產(chǎn)品類型套數(shù)（套）面積（）金額（元）高層1118798.3838428344多層121029.644854340商網(wǎng)418046.655926019總計(jì)16417874.62 99208703項(xiàng)目現(xiàn)況項(xiàng)目口碑現(xiàn)況：1、在建抵押房，備案較慢，客戶心理不托底，對(duì)項(xiàng)目持質(zhì)疑態(tài)度，說辭安撫無效，并陸續(xù)出現(xiàn)退房現(xiàn)象；2、9月中旬開始對(duì)三棟多層進(jìn)行提前交房，但是再次推遲讓客戶對(duì)項(xiàng)目負(fù)面情緒及說辭頗多，盡管晚交房給予違約金補(bǔ)償，但對(duì)部分客戶依然造成一定的經(jīng)濟(jì)損失；項(xiàng)目信譽(yù)度受損；3、工程進(jìn)度緩慢并時(shí)有工人聚集討要工資對(duì)項(xiàng)目造成不良影響；負(fù)面信息流傳較多；4

15、、競(jìng)品項(xiàng)目對(duì)本案抨擊比較嚴(yán)重。項(xiàng)目推廣現(xiàn)況：1、項(xiàng)目因體量、地域及交通因素等限制，主要以小眾渠道DM派單、call客、小型暖場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)等為主要手段，配合老帶新。2、中秋節(jié)期間暖場(chǎng)活動(dòng)配合優(yōu)惠政策，并且投放10萬條短信，釋放優(yōu)惠信息，吸引客戶到訪，并且成功認(rèn)購(gòu)一套。項(xiàng)目銷售現(xiàn)況：1、項(xiàng)目逐步進(jìn)入尾盤銷售階段，剩余產(chǎn)品以北廳和雙陽產(chǎn)品為主，客戶對(duì)剩余產(chǎn)品存在一定抗性，推售存在一定難度；2、“老帶新缺失，受負(fù)面信息的影響，老客戶資源無法得到有效利用，老帶新零成交。策略重點(diǎn)【 10月份銷售推售】 商網(wǎng)產(chǎn)品，以小面積帶動(dòng)大面積銷售；住宅產(chǎn)品將根據(jù)剩余產(chǎn)品數(shù)量，以雙陽、北廳兩種戶型產(chǎn)品為對(duì)象延續(xù)特價(jià)房源。

16、【營(yíng)銷推廣】1、項(xiàng)目六號(hào)街圍擋已經(jīng)撤離，建議對(duì)項(xiàng)目商鋪進(jìn)行統(tǒng)一包裝，吸引投資及自營(yíng)著眼球，促進(jìn)銷售；2、十一期間投放短信，加大促銷力度，堅(jiān)持直銷帶訪，現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)配合，吸引客戶眼球，促進(jìn)銷售；在月底項(xiàng)目正式交房前，通過短信及報(bào)廣渠道，釋放項(xiàng)目信息，主要以商鋪信息為主；3、老帶新方面，充分利用老客戶資源，增加老帶新獎(jiǎng)勵(lì)幅度，促進(jìn)老客戶介紹新客戶，重樹良好口碑。通過對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目分析、剩余產(chǎn)品梳理、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析，構(gòu)思以下策略第三部分營(yíng)銷執(zhí)行銷售推行第三部分銷售目標(biāo)1日6日13日20日第一周第二周第三周第四周十一黃金周一口價(jià)房源及價(jià)格優(yōu)惠項(xiàng)目正式交房31日27日105萬35萬35萬95萬270萬營(yíng)銷執(zhí)行

17、1日6日13日20日第一周第二周第三周第四周報(bào)紙：針對(duì)項(xiàng)目正式交房，通告全城，提升項(xiàng)目影響力，提升口碑效應(yīng)短信：信息全面覆蓋“十一投放，項(xiàng)目正式交房投放”派單：DM派單，競(jìng)品攔截，客戶拓展包裝：對(duì)沿街商鋪進(jìn)行簡(jiǎn)單包裝，窗戶上貼銷售玻璃紙；項(xiàng)目導(dǎo)示完善；老帶新：持續(xù)老帶新策略，不同產(chǎn)品，不同獎(jiǎng)勵(lì)政策；活動(dòng)：十一期間交房活動(dòng)，感恩節(jié)及項(xiàng)目正式交房時(shí)將根據(jù)實(shí)際情況執(zhí)行暖場(chǎng)活動(dòng)，配合限時(shí)優(yōu)惠政策，促進(jìn)銷售。十一黃金周一口價(jià)房源及價(jià)格優(yōu)惠項(xiàng)目正式交房住宅：一口價(jià)房源執(zhí)行及限時(shí)優(yōu)惠政策商網(wǎng)：主推5#小面積商網(wǎng)31日27日營(yíng)銷執(zhí)行10月28日華商晨報(bào)星期一）報(bào)紙?jiān)V求信息：項(xiàng)目正式交房，報(bào)喜沈城，商網(wǎng)優(yōu)惠政策

18、釋放短信訴求信息：十一期間優(yōu)惠政策釋放，目標(biāo)群體為鐵西周邊企事業(yè)單位； 十月底主要釋放項(xiàng)目交房，商網(wǎng)優(yōu)惠信息，目標(biāo)群體為全沈城大型超市或者俱 樂部會(huì)員。9月30日、10月1日短信投放10月25日短信投放1日6日13日20日31日27日營(yíng)銷執(zhí)行-銷售【商網(wǎng)推售】主推5#單層商網(wǎng)76-83平方米作為臻品小戶商業(yè)推售；【銷售策略】5#商網(wǎng)均為小面積產(chǎn)品，總房款相對(duì)較低，建議在折扣上將5#單層商網(wǎng)一次性付款和貸款客戶的優(yōu)惠幅度拉大，一次性付款95折，貸款99折，刺激客戶一次性付款，快速回籠資金；營(yíng)銷執(zhí)行-銷售5#營(yíng)銷執(zhí)行-銷售5#門市門牌號(hào)單價(jià)面積（）金額（元）1門8637 76.57661335 2

19、門8637 76.57661335 5門8632 83.75722930 6門8634 80.16692101 合計(jì)317.052737702營(yíng)銷執(zhí)行-銷售【住宅推售】因我項(xiàng)目屬尾盤類銷售，戶型面積及樓層較多不被客戶接受，并且項(xiàng)目因備案問題及多次晚交房形成不良口碑效應(yīng)所以不采用集中式銷售，將剩余產(chǎn)品打開銷售?！句N售策略】十一黃金周： 7套一口將房源：9月份高層一口價(jià)產(chǎn)品； 其它房源優(yōu)惠：認(rèn)購(gòu)3千抵1萬，額外再減5千總房款；2.十一之后： 15套一口價(jià)房源， 以價(jià)促成交； 其它房源優(yōu)惠：總房款減3000，一次性98折，貸款99折。營(yíng)銷執(zhí)行-銷售十一繼續(xù)推售9月份剩余高層特價(jià)房源-7套，具體房源如

20、下：特惠房源序號(hào)樓號(hào)房源號(hào)面積（平米）原單價(jià)（元/平米）原總價(jià)（元）特惠單價(jià)（元/平米）特惠總價(jià)（元）111#1-14-257.245102292038 4699268976211#2-14-257.245102292038 4699268976312#2-14-176.174645353810 4410335876412#1-17-376.174625352286 4440338176512#1-14-376.174595350001 4410335914614#1-5-276.254690357613 4504343441714#1-10-276.254780364475 45933502

21、35營(yíng)銷執(zhí)行-銷售十一后推出15套一口價(jià)房源，房源明細(xì)如下：一口價(jià)房源序號(hào)樓號(hào)房源號(hào)面積（平米）原單價(jià)（元/平米）原總價(jià)（元）特惠單價(jià)（元/平米）特惠總價(jià)（元）161-5-181.7748703982204635379002284-5-290.34466842170744884054863102-1-184.61520844064949714205814101-6-190.06462841679844994051575112-15-257.24512329324147202701666111-17-257.24514329438547402712997131-4-375.87433032851742483222628142-11-376.01434032988339803025209142-8-176.014570347366438533332110142-8-276.484640354867445534070111142-5-176.014640352686445533858912142-5-276.484710360221452434600113142-2-172.314800347088461133341614142-15-176.014630351926444533783615142-15-276