商業(yè)地產(chǎn)資料

1、商鋪推廣主題方案【 1 + 1 = 3 】哥德巴赫財(cái)富定律前言：對(duì)于本項(xiàng)目的商場(chǎng)銷(xiāo)售，在下階段推廣實(shí)施將分為二部分。第一部分為：凱瑞君臨 廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)及購(gòu)物前景的推廣，以加強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)知度和客戶投資前景信心的提升；第二 部分為：將投資概念進(jìn)行細(xì)化，通過(guò)價(jià)格計(jì)算、收益測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析等方式，全方位地 解析本項(xiàng)目的投資前景。如何將商鋪購(gòu)買(mǎi)與金融產(chǎn)品嫁接？如何讓商鋪購(gòu)買(mǎi)與投資行為邂逅？如何使商鋪購(gòu)買(mǎi)與風(fēng)險(xiǎn)消滅為伍？1=1 只是 純 粹的等值交 換 ；1+1=2 也不過(guò) 是單純的數(shù)量疊加如何讓 1+1=3？并切實(shí)挖掘和尋找隱 藏在未來(lái)可期并通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制后的隱性附加 值？【1+1=3 哥德巴赫財(cái)富定律】投資方

2、案就是在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行投資、收益的多方位 說(shuō)明。本方案志在通過(guò)對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行組合，最終實(shí)現(xiàn)“1+1=3”的投資策略。具體包括五 年返 租方案，三 年返租方案，十年回購(gòu)方案。實(shí)施此方案目的1、眾多投資者對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注 程度增加，但缺乏有效的投資信心支撐點(diǎn)；2、本項(xiàng)目所在洛陽(yáng)市黃金中心地段且周邊擁有本市一流的消費(fèi)群體，具有相當(dāng)強(qiáng) 勁的增值潛力，有著實(shí)施本方案的基礎(chǔ)保障；3、本項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式中高檔精品主題購(gòu)物商場(chǎng)，具有優(yōu)質(zhì)的客戶群體和營(yíng)業(yè)氛圍， 與此同時(shí)具備了良好的租金收益前景；4、租金仍將是我們制定價(jià)格的必然依據(jù)；5、項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)已經(jīng)開(kāi)始， 但銷(xiāo)售價(jià)格仍然無(wú)法確定， 引起客戶及業(yè)內(nèi)外人士的猜疑；6、此方

3、案的實(shí)施有利于開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理公司、客戶共同達(dá)到“三贏”的效果。營(yíng)銷(xiāo)推廣第一環(huán)節(jié)：什么是哥德巴赫猜想？與財(cái)富握手，與利潤(rùn)對(duì)話，第 361 行由凱瑞公司精心策劃。迎合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握機(jī) 會(huì)機(jī) 遇 。在馬克思的資本 論中，由 1+1=3 可以被解釋為“可變成本”、“不變成本、”“剩余價(jià)值” 三者構(gòu)成的資本體系，如何讓資本論空運(yùn)洛陽(yáng)？如何讓資本論兌現(xiàn)凱瑞？哥德巴赫猜想揭示了財(cái)富定律的真正意義，將單純的消費(fèi)行為進(jìn)行拆分，可以衍生 出包括投資、享用等多層面意義上的猜想。宣傳主題：1、凱瑞資本論2、哥德巴赫來(lái)訪 3、凱瑞廣場(chǎng) DNA4、數(shù)字商鋪猜想5、與 陳景潤(rùn)對(duì)話 第二環(huán)節(jié)：1+1=3 之投資猜 想1：投

4、入1：信心3：三年返租、五年返租、十年套現(xiàn)投入是有限的，信心則基于對(duì)城市未來(lái)的共同期待，而由“三年返租、五年返租、十 年套現(xiàn)”等三大環(huán)節(jié)所構(gòu)成的連環(huán)保障，將政治經(jīng)濟(jì)學(xué)演繹到淋漓盡致，凱瑞公司在為客 戶作好嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制的同時(shí)，實(shí)實(shí)在在地將保障進(jìn)行到底。宣傳主題1、保障“三套車(chē)”2、零風(fēng)險(xiǎn)投資法則3、掃 描 361 行 4、三重禮、三重利5、與量子基金共舞第三環(huán)節(jié)：1+1=3 之收入猜 想1：成本1：時(shí)間3：租金收入、經(jīng)營(yíng)收入、轉(zhuǎn)讓收入 對(duì)大多數(shù)商鋪購(gòu)買(mǎi)者而言，看中的利潤(rùn)回饋模式無(wú)外乎“租金、租金、還是租金，”對(duì) 經(jīng)營(yíng)收入和資產(chǎn)升值后的轉(zhuǎn)手收入可能涉及比較模糊。凱瑞的 POWERCENTER 模

5、式提供的不 僅是一種多角度 、全方位的收入猜 想，更創(chuàng) 造性 地將三者整合 起來(lái)，由投資者自行選擇在三種收入體系中比較 ，在小于等于 十年的 時(shí)限 中 自由掌握 。宣傳主題：1、商鋪平倉(cāng)法2、老板夢(mèng)圓3、收入隨心換4、三利相遇取其重5、UP TO YOU 第四環(huán)節(jié)：1+1=3 之金融猜 想1：契約1：承諾3：產(chǎn)權(quán)、期權(quán)、定時(shí)處置權(quán) 購(gòu)買(mǎi)一份產(chǎn)權(quán)，附送一份承諾，凱瑞公司在洛陽(yáng)乃至中原地區(qū)第一次提出將華爾街 的金融期權(quán)與商鋪物業(yè)進(jìn)行跨時(shí)空的世紀(jì)“對(duì)接“，在小于等于十年的年限中可以獲得產(chǎn) 權(quán)、期權(quán)、定時(shí)處置權(quán)，而比普通期權(quán)更優(yōu)惠的是投資人仍然可以保留物業(yè)的所有權(quán)。宣傳主題：1、三權(quán)主義2、溝通華爾街

6、3、商鋪交易所4、金融性商鋪5、摩根·凱瑞分理處第五環(huán)節(jié)：1+1=3 之會(huì)計(jì)猜 想1：首付款1：10年期限3：商鋪、租金返回、成本收回 客戶簽約凱瑞，支付首期既可享受數(shù)額不菲的租金返還，同時(shí)商鋪?zhàn)鳛槲飿I(yè)產(chǎn)品可 以用做多項(xiàng)投資組合之中，而在十年期限之后，更可享受原價(jià)回購(gòu)，一次性收回成本， 而十年期間的多項(xiàng)收入早已經(jīng)落袋為安。一個(gè)歷時(shí)十年的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)借貸猜想，盡在凱瑞廣場(chǎng)。宣傳主題：1、現(xiàn)金為王2、解購(gòu)無(wú)息貸3、十年之約4、走在巴非特邊緣5、借貸不相等方案細(xì)則本方案適用于除中州路門(mén)面房、紗廠南路餐飲部分外的所有商鋪 ; 成交時(shí)，客戶需與開(kāi)發(fā)商簽定三年至五年的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議 ;成交當(dāng)日，開(kāi)發(fā)

7、商一次性返還前 3 年 25%（第 1、2 年 8% ，第三年 9% ）的投 資收益，第四、五年起保底回報(bào) 10% ； 商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一規(guī)劃布局；實(shí)行產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離；業(yè) 主在委托經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理的前提下，享有逐年遞增的租金收益 .方案優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：1、對(duì)于廣大投資客戶關(guān)心的投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題完全解決了；2 、 采用該方案還可以實(shí)現(xiàn) 7958 萬(wàn)元的贏利；3、 可以迅速回籠資金，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)可以公司加強(qiáng)資本運(yùn)作。劣勢(shì)：1、市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)格過(guò)高，會(huì)給客戶一種“羊毛出在羊身上”的感覺(jué)；2、需要承擔(dān)第 4-5 年 2 年 10% 投資回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。3、市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)超

8、出前期對(duì)客戶說(shuō)的價(jià)格，會(huì)損失一部分老意向客戶。三年返租25%，后七年每年 2%投資增值紅利一、實(shí)施該方案內(nèi)容與目的:1、 分析已經(jīng)簽約和大定客戶，采用三年返租與 五年返租的客 戶各占一半， 一方面說(shuō)明 5 年返租計(jì)劃 并沒(méi)有太大的吸 引力；2、另一方面說(shuō)明一部分客戶相信本項(xiàng)目的投資 未來(lái)是可以升 值；3、實(shí)施該方案有利于使客戶相信開(kāi)發(fā)商的利益 與客戶的利益 是一致的，最 終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理公司、客戶共同達(dá)到“三贏”的效果；4、有利于銷(xiāo)售解說(shuō)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商 已經(jīng)與客戶簽 定了三年的租賃協(xié)議，說(shuō)明 開(kāi)發(fā)商會(huì)全力經(jīng)營(yíng)該商場(chǎng)的，通過(guò)三年的經(jīng) 營(yíng)，該商場(chǎng)也基本成熟，商 場(chǎng)內(nèi)部也不會(huì)出現(xiàn)空鋪位， 同時(shí)在

9、第 4-10 年 之間，由于開(kāi) 發(fā)商參與該 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，每年年終開(kāi)發(fā)商將拿出總銷(xiāo)售 金額 2%作為開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶 的回報(bào)。二、實(shí)施細(xì)則1、 簽定 合同即返還前三年租金，分別為總銷(xiāo)金額 8%、8%、9%；2、 第 4-10年期間，每年年底客戶可以獲得總銷(xiāo)售金額 2%的年終 投資增值紅利。說(shuō)明：五年返租方案與三年返租方案只能使用其中一個(gè)“十年回購(gòu)”計(jì)劃一、關(guān)于使用回購(gòu)計(jì)劃的思考：近兩年，隨著外來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及眾多代理商的出謀劃策，洛陽(yáng)的房地產(chǎn)市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；各種概念、推廣手段層出不窮，老百姓及購(gòu)房、投資客戶業(yè)已 屢見(jiàn)不鮮。因此，對(duì)于新近啟動(dòng)或即將啟動(dòng)的項(xiàng)目，使用更為新穎、更為行之有 效的推廣手法

10、，為項(xiàng)目增加更為吸引客戶的賣(mài)點(diǎn)，才是開(kāi)發(fā)商與代理商急需思考 的問(wèn)題；而對(duì)于我們本項(xiàng)目來(lái)講則更是如此。關(guān)于本回購(gòu)計(jì)劃，是我們針對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)房產(chǎn)所構(gòu)想的一個(gè)“新型賣(mài)點(diǎn) ”, 其出發(fā)點(diǎn)是更大程度地保障項(xiàng)目業(yè)主的權(quán)益，增強(qiáng)其購(gòu)買(mǎi)信心；穩(wěn)定目標(biāo)客戶； 并希望借此在一定程度上挖掘更多的潛在客戶。二、“十年回購(gòu)”計(jì)劃的具體使用：1、計(jì)劃主體內(nèi)容：A、 此 計(jì)劃所針對(duì)的對(duì)象為購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商業(yè)房產(chǎn)的投資型客戶 （但并不排除購(gòu)買(mǎi)后自營(yíng)及作其他用途的客戶） ；B、客戶有權(quán)利在購(gòu)買(mǎi)后十年后，在租賃狀況不夠良好、經(jīng)營(yíng)效益不佳 或其他等情況下，有權(quán)利將所購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)回售于開(kāi)發(fā)商；即開(kāi)發(fā) 商負(fù)有無(wú)條件回購(gòu)物業(yè)的義務(wù)；C 、

11、 所回購(gòu)物業(yè)保持同等的價(jià)值 （即客戶所回售的物業(yè)， 其價(jià)格與十年前保持一致， 不受地段升值、 貶值；貨幣升值、 貶值等因素的影響） 。2、計(jì)劃使用細(xì)節(jié)：A、“十年回購(gòu)”計(jì)劃的“十年”指某一客戶簽約購(gòu)房日期的十年之后，并不 包括這十年期間中的任一時(shí)間，也就是說(shuō)客戶在這十年中并無(wú)回售 物業(yè)的權(quán)利；B、在此回購(gòu)計(jì)劃中，客戶在主動(dòng)一方，開(kāi)發(fā)商不需也無(wú)權(quán)主動(dòng)地回購(gòu)已售出物業(yè)。只有客戶主動(dòng)使用該計(jì)劃，開(kāi)發(fā)商才有實(shí)施計(jì)劃的義務(wù)；C 、 計(jì)劃實(shí)施中， 應(yīng)嚴(yán)格遵照“購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格 = 回購(gòu)時(shí)的價(jià)格”的原則， 雙方都無(wú)回旋余地，此條款應(yīng)明確；D 、 在回購(gòu)物業(yè)的款項(xiàng)中不包含十年的利息；E、如確定該計(jì)劃，計(jì)劃的有關(guān)事

12、宜應(yīng)明確寫(xiě)入合同，作為購(gòu)房合同的 一部分，雙方各持一份，簽字蓋章有效。三、方案分析：舉一個(gè)例子：一間商鋪：總價(jià) 40 萬(wàn)元，首付 10 萬(wàn)元，按揭 20 萬(wàn)元，月供 2200 元左 右，月租金為 3000 元，每月 800 元左右贏余， 7 年贏余為 800 元×12 ×7=6.7 萬(wàn)元，十年后原價(jià)賣(mài)掉，售價(jià)為 40 萬(wàn)元， 10 萬(wàn)元 10 年你可以掙取： 40+6.7-10=36.7 萬(wàn)元。即：首付 +10 年 =3 倍以上首付資產(chǎn)的增值。四、本方案實(shí)施范圍從目前銷(xiāo)售情況來(lái)看，一層內(nèi)鋪、二層步行街銷(xiāo)售情況比較好，而三層、 四層以及中州路沿街門(mén)面房銷(xiāo)售阻力較大，鑒于此建議“十年回購(gòu)計(jì)劃”按照不同 區(qū)域分步驟實(shí)施，具體順序?yàn)椋喝⑺膶愉佄?沿街門(mén)面房 一、二層鋪位首期款分期付目的：1、 鑒于目前許多客戶對(duì)本項(xiàng)目的施工進(jìn)度以及是否可以竣工產(chǎn)生