城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

1、精品文檔 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 第一章總則 第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩 序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共 和國城市房地產(chǎn)管理法 、中華人民共和國擔(dān)保法 ，制定 本辦法。第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵 押活動的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。地上無房屋的國有土地使用權(quán) 設(shè)定抵押的，不適用本辦法。第三條本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房 地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的 行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地 產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依 法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行

2、債務(wù)擔(dān)保的公民、 法人或者其他組織。 本辦法所稱抵押權(quán)人， 是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人 或者其他組織。本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房 人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的 購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān) 保的行為。本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在 建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用 權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。第四條以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范 圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。第五條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實

3、信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。第六條國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。 第七條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房 地產(chǎn)抵押管理工作。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理 本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。直轄市、市、縣 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房 地產(chǎn)抵押管理工作。第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 第八條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn); 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 ; 已依法公告 列入拆遷范圍的房地產(chǎn) ; 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其 他形式限制的房地產(chǎn) ; 依法不得抵押的其他

4、房地產(chǎn)。第九條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng) 將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債 權(quán)不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn) 的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得 超出余額部分。第十條以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一 抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán) 隨之抵押。第十二條以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其 抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。第十三條國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。第十四條以集體所有

5、制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企 業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī) 定的除外。第十六條以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押 的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定 的除外。第十七條有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的， 其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。第十八條以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押 期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已 經(jīng)使用年限后的剩余年限。第十九條以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得 其他共有人的書面同意。第

6、二十條預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須 符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。第二十一條以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租 賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合 同繼續(xù)有效。第二十二條設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以 由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確 定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第二十三條抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵 押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地 產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押 期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。第二十四條企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵 押合同繼續(xù)有效。

7、其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承 擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房 地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)不繼續(xù)履行原抵押合同。第三章房地產(chǎn)抵押合同的訂立第二十五條房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押 合同。第二十六條房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：抵 押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所 ; 主債權(quán)的種類、 數(shù)額; 抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面 積以及四至等 ; 抵押房地產(chǎn)的價值 ; 抵押房地產(chǎn)的占用管理 人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé) 任; 抵押期限 ;抵押權(quán)滅失的條件 ; 違約責(zé)任：爭議解決方式 抵押合同訂立的時間與地點(diǎn) ; 雙方

8、約定的其他事項。第二十七條以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù) 購房屋合同。第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以 下內(nèi)容：國有土地使用權(quán)證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和 建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號 ; 已交納的土地使用權(quán)出讓金 或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額; 已投入在建工程的工程款 ; 施工進(jìn)度及工程竣工日期 ; 已完成的工作量和 工程量。第二十九條抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求 在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變 抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。第四章房地產(chǎn)抵押登記 第三十條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)

9、所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn) 抵押登記。第三十一條房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 第三十二條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗 下列文件 ; 抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明 ; 抵押登 記申請書 ; 抵押合同 ;國有土地使用權(quán)證 、房屋所有權(quán)證 或房地產(chǎn)權(quán)證 ，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證 和其他共有人同意抵押的證明 ; 可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵 押權(quán)的文件與證明材料 ; 可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料 ; 登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。第三十三條登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核，凡 權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起十五日 內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。第三十

10、四條以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵 押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項權(quán)利記 載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項權(quán)證 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)不在抵押合 同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng) 在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登 記。第三十五條抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵 押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī) 關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取 得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng) 事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級以上地方 人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房

11、產(chǎn)變更登記，并憑變更后的 房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使 用權(quán)變更登記。第五章抵押房地產(chǎn)的占用與管理 第三十六條已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn) 的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢 查抵押房地產(chǎn)的管理情況。第三十七條抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓 . 抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng) 當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn) 讓后, 原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押 房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價 款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額 的部分，歸抵押人所有，不足

12、部分由債務(wù)人清償。第三十八條因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人 ; 抵押 雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)， 解除抵押合同。第三十九條抵押入占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失 的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施 防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使 抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有 權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足，或者直接 向保險公司行使求償權(quán)。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過 錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi) 要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減

13、少的部分，仍作為債務(wù) 的擔(dān)保。第六章抵押房地產(chǎn)的處分 第四十條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵 押的房地產(chǎn)：債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人 又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的; 抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的; 或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的; 抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的 ; 抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分 抵押房地產(chǎn)的 ; 抵押合同約定的其他情況。第四十一條有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押 當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議 不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。第四十二條抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，

14、應(yīng)當(dāng)事先書面 通知抵押人 ; 抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書 面通知共有人或承租人 ; 在同等條件下，共有人或承租人依 法享有優(yōu)先購買權(quán)。第四十三條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押 登記的先后順序受償。第四十四條處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增 的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押 權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建 筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款 中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押 權(quán)人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。第四十六條抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況 而中

15、止：抵押權(quán)人請求中止的 ; 抵押人申請愿意并證明能夠 及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的 ; 發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有 權(quán)屬爭議的 ; 訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn) ; 其他應(yīng)當(dāng)中止的 情況。第四十七條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分 配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 ; 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的 稅款; 償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金 ; 賠償由債務(wù)人 違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害 ; 剩余金額交還抵押人。 處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金 時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。第七章法律責(zé)任 第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭 議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)

16、承擔(dān)由此產(chǎn)生的 法律責(zé)任。第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者精品文檔 以其他方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效 ; 造成 第三人損失的，由抵押人予以賠償。第五十條抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房 地產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以協(xié)商解決 ; 協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人 可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁 ; 沒有仲 裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。第五十一條因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 列入拆遷范圍時，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依 法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)向 折遷主管部門申請保留追償債務(wù)權(quán)利，并可以向人民法院提 起訴訟。經(jīng)拆遷主管部門批準(zhǔn)，拆遷人應(yīng)當(dāng)暫緩向抵押人發(fā) 放拆遷補(bǔ)償費(fèi)或者拆遷安置房地產(chǎn)權(quán)登記證件，直至法院作