有關(guān)加強房地產(chǎn)投資管理相關(guān)問題分析研究

1、有關(guān)加強房地產(chǎn)投資管理相關(guān)問題分析研究 有關(guān)加強房地產(chǎn)投資管理相關(guān)問題分析研究 【摘 要】本文從目前的房地產(chǎn)新變化、新形勢出發(fā)，深入分析研究了如何進行有效的投資管理，從而使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益，隨著社會的不斷進步開展，如何科學的進行房地產(chǎn)投資管理，是一個非常值得探討的問題，本文在此提出了一些自己的觀點和看法，望同行參考。 【關(guān)鍵詞】新形勢；房地產(chǎn)；投資管理 一、房地產(chǎn)投資管理新形勢分析 1、社會經(jīng)濟環(huán)境的變化。土地資源的有限性決定了建筑不可能無期限地蓋下去，房地產(chǎn)這個時候顯示不出其延伸性，一旦過了這個階段，住宅市場根本上在二手市場上比擬活潑。到后工業(yè)時代，房地產(chǎn)既不是朝陽行業(yè)也不是夕陽行業(yè)，

2、根本上是穩(wěn)步開展的態(tài)勢。在房地產(chǎn)業(yè)，不少房地產(chǎn)開發(fā)商都在買地，研究容積率，蓋房子，然后銷售。我們發(fā)現(xiàn)，按照這樣的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)、投資，可能存在以下幾大問題：一是高負債來押工程、買地；二是工程周期過長、資金回收太慢；三是現(xiàn)金流量不穩(wěn)定；四是開發(fā)的工程值錢、而公司不值錢；五是經(jīng)營本地化、很少跨地區(qū)經(jīng)營。這些問題在資本市場上都可能是致命的。如何解決這些問題？房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商如何應(yīng)對市場的開展成熟帶來的競爭的變化？這就必須要求企業(yè)要走專業(yè)化開展的道路，集中精力將優(yōu)勢進一步做大、做強。 2、信息與技術(shù)的變化。影響所有房地產(chǎn)參與者的一個重要變化是信息的極大豐富。這在兩個方面影響著房地產(chǎn)業(yè)：其一，計

3、算機已使存儲及調(diào)出大量信息成為可能。例如，現(xiàn)在的投資者可隨時從電腦中調(diào)用特定房地產(chǎn)的相關(guān)資料。其二，衛(wèi)星技術(shù)的使用也提供了大量的信息。人們將由航空攝影及衛(wèi)星遙感而得的信息輸入電腦，再由電腦打印出內(nèi)容詳盡的地圖。由于衛(wèi)星會定期經(jīng)過一個地方，這就使我們能夠通過衛(wèi)星遙感觀察到城市的開展變化。 3、消費觀念的轉(zhuǎn)變。住房消費趨向健康化，住房結(jié)構(gòu)與區(qū)位選擇必然成為了人們的關(guān)注熱點，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是建筑式樣與內(nèi)部結(jié)構(gòu)方面，如何防止所選住房遭受“風閘效應(yīng)不僅是消費者要考慮的問題，也是將來建筑設(shè)計中要防止的問題，另外樓房內(nèi)部的設(shè)計狀況同樣是人們關(guān)注的熱點；二是建筑的配套設(shè)施方面，環(huán)保型和清潔型的配

4、套設(shè)施將受歡送，尤其對于空調(diào)，具有消毒功能的空調(diào)將受青睞，中央空調(diào)可能面臨為難；三是在房地產(chǎn)區(qū)位選擇方面，那些環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、空氣質(zhì)量好的地段將受到歡送。同時，隨著人們住房消費標準的轉(zhuǎn)變和投資性房產(chǎn)的風險性加大，未來房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化的力度將加快，普通住房和經(jīng)濟適用房將可能成為投資熱點，健康型住宅將成為未來的開展趨勢。 二、房地產(chǎn)投資管理創(chuàng)新方法分析 投資理念的創(chuàng)新有一個前提條件，那就是能夠很好地把握最新的經(jīng)濟、市場動向或行情。知識經(jīng)濟的到來給投資創(chuàng)新帶來了新的理念和內(nèi)容，它擴展了資本范圍，改變了資本結(jié)構(gòu)，使物資資本與知識資本的地位開展了重大變化。在知識經(jīng)濟時代，傳統(tǒng)的投資觀念、內(nèi)容

5、和模式等受到很大沖擊，為此必須進行創(chuàng)新。 1、投資觀念創(chuàng)新。知識經(jīng)濟時代是技術(shù)開展和創(chuàng)新的時代，在客觀上必然要求投資人員樹立新的觀念。一是知識投資觀念。進入知識經(jīng)濟時代，知識資本將成為企業(yè)開展的重要資源，投資就應(yīng)側(cè)重對知識資本的管理，知識資本具有很強的專業(yè)性和超前性，用管理有形資產(chǎn)的方法很難管好知識資本。在知識經(jīng)濟時代，投資人員不但要精通投資理論，還應(yīng)具備創(chuàng)新意識和進取精神，樹立知識投資觀念。為此，投資人員必須掌握更多的知識，完善自己的知識結(jié)構(gòu)。在籌資、投資、資本運營和利潤分配中，采用一切先進技術(shù)和全方位的信息進行科學決策，獲得競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)開展。二是信息觀念。在知識經(jīng)濟時代，信息技術(shù)

6、的快速開展，網(wǎng)上交易不斷擴展，使信息傳播在瞬間完成?？茖W周密的投資決策在短時間內(nèi)能夠做出，改變了傳統(tǒng)的投資只注重過去業(yè)績的觀念。這就要求投資人員更多地掌握各種有用信息，科學預測產(chǎn)品本錢、盈利狀況。因此，投資人員要牢固樹立信息觀念，全面、準確、迅速地捕捉各種投資信息，并加以分析比擬、綜合評價，并做出有效的科學決策。三是風險觀念。知識經(jīng)濟時代，企業(yè)生存環(huán)境更加復雜，將會面臨更大風險。如科技成果層出不窮，產(chǎn)品壽命周期縮短，帶來了產(chǎn)品的開發(fā)風險、設(shè)計風險和存貨風險。這樣，風險管理便成為投資的重要組成局部。這就要求管理者對于企業(yè)環(huán)境的變化進行科學預測，采取防范措施，在力爭獲得超額收益的同時，將風險降到最

7、低限度。四是現(xiàn)金流量管理觀念。管理者應(yīng)注重用現(xiàn)金流量信息審視企業(yè)的經(jīng)營活動。在銷售管理方面，應(yīng)以銷售為龍頭，加速資金周轉(zhuǎn)，對企業(yè)營銷管理不能單純以銷售量來衡量，要把貨款回收納入營銷管理。要分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，采取有效措施加快貨款回籠，追求最大的現(xiàn)金流入量。對物資采購要進行市場綜合考察，多家選優(yōu)，優(yōu)中擇廉，慎重簽訂合同。企業(yè)與優(yōu)質(zhì)供貨商應(yīng)簽訂長期合同，減少購貨的中間環(huán)節(jié)，從物化消耗源頭強化資金運用效果。對產(chǎn)品生產(chǎn)要開展以降低本錢為中心全方位的企業(yè)管理，堅持以市場認可的本錢為企業(yè)的目標本錢，做好本錢核算的根底工作，建立健全原始記錄，節(jié)約各種物化勞動和勞動的現(xiàn)金支付，挖掘內(nèi)部資金潛力，減少產(chǎn)品資金的

8、占用，保持現(xiàn)金流量的暢通。 2、投資內(nèi)容創(chuàng)新。知識經(jīng)濟時代，籌資、投資和利潤分配是企業(yè)投資的主題，知識資本運動成為投資的主要對象。一是籌資管理創(chuàng)新。知識經(jīng)濟時代的籌資不是單純籌集資金，更重要的是籌集知識資本。因此，籌資管理需采取各種籌資渠道和方式，到達企業(yè)資本的最正確組合，尤其注重把吸收風險投資作為企業(yè)資金的重要來源，要標準企業(yè)經(jīng)營行為，爭取風險投資機構(gòu)的信任，提高籌資效益。二是投資管理創(chuàng)新。在知識經(jīng)濟時代，企業(yè)投資的重點轉(zhuǎn)向無形資產(chǎn)，尤其是對人力資本的投資，而對無形資產(chǎn)的投資充滿了風險。為此，應(yīng)樹立投資管理的新觀念，建立投資管理的決策體系。在投資前進行科學預測，提高投資的正確性和可靠性，并對

9、投資的全過程進行控制，監(jiān)控投資資金的使用、本錢定額和工程完成情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，保證投資決策的有效實施。三是分配管理創(chuàng)新。人力資本參與企業(yè)稅后利潤分配是分配管理創(chuàng)新的重要內(nèi)容。企業(yè)的管理人員、技術(shù)人才以及技術(shù)工人等是人力資本的所有者，應(yīng)同物資資本的所有者一樣，享有企業(yè)利潤的分配權(quán)，參與利潤分配。 3、投資制度創(chuàng)新。隨著投資內(nèi)容的擴展，投資地位不斷提高，為適應(yīng)知識經(jīng)濟的要求，必須建立新的投資制度。一是財務(wù)分析制度。要逐步使企業(yè)的盈利能力、償債能力、知識資本創(chuàng)新能力以及知識產(chǎn)權(quán)周轉(zhuǎn)率、知識資本增值保值率等財務(wù)分析體系得以健全和完善，從而使企業(yè)的投資者能夠正確評價企業(yè)的財務(wù)狀況，為決策提供信息。二是監(jiān)控制度。企業(yè)要建立以資本為中心的財務(wù)監(jiān)控制度，標準和監(jiān)控企業(yè)經(jīng)營活動。如：通過建立全面預算制度來規(guī)劃企業(yè)物質(zhì)資本和知識資本的來源，控制企業(yè)資本投向；通過本錢控制制度來制定企業(yè)目標本錢，加強企業(yè)物流管理，降低本錢，等等。三是鼓勵制度。企業(yè)存在著所有者和經(jīng)營者的委托代理關(guān)系，為了維護所有者的利益，我們可以通過對企業(yè)經(jīng)理人員實行“股票期權(quán)的鼓勵方式，以提高其管理水平，促使企業(yè)提高效益，從而使得所有者的物質(zhì)資本和知識資本不斷保值增值，保證企業(yè)健康開展。 三、結(jié)語 房地產(chǎn)投資管理的改革與創(chuàng)新，要密切主要市場動態(tài)的