物業(yè)設備管理方案

1、設備運行維修計劃 設備管理做到"三好"、"四會"、"五定"。 制定各系統(tǒng)的應急處理方案。 量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為上海區(qū)域五角場萬達廣場節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。 2.1上海區(qū)域五角場萬達廣場機電設備設施特點 上海區(qū)域五角場萬達廣場的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng),整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現在: 2.1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,

2、現代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質要求高。 2.1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。 2.1.3設備數量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。 2.1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。 2.2機電設備設施管理的重點和難點 2.2.1上海區(qū)域五角場萬達廣場機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。 2.2.2上海區(qū)域五角場萬達廣場商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。

3、2.3機電設備管理的原則和目標 2.3.1機電設備管理的原則 2.3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。 2.3.1.2對設備做到"三好"、"四會"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好設備;"四會"即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;"五定"即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。 2.3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現的問題及

4、時維修處理。 2.3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。 2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。 2.3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。 2.3.2機電設備管理的目標 通過經常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。 2.4加強與有關部門協(xié)調,做好重大會議、活動的設備管理 針對上海區(qū)域五角場萬達廣場機電設備特點及重要性,遇重

5、大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。 2.4.1維修人員全部到位,分工負責。 2.4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。 2.4.3備足備品備件,以被急用。 2.4.4加強與有關部門的協(xié)調,提前通知下列部門: 與供電部門聯系,將工作聯系函件親自送與供電部門,強調會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調,避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。 與自來水公司聯系并派發(fā)工作聯系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。 2.

6、5機電設備管理維修保養(yǎng)方式 2.5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。 2.6實行機電設備的動態(tài)管理 2.6.1設立值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。 2.6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。 2.6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。 2.6.4積極實現與公司技術

7、委員會在技術指導和質量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。 2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,充分做好各項準備工作。 2.6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。 2.7各系統(tǒng)設備設施的管理要點及措施 2.7.1供配電系統(tǒng) 2.7.1.1管理要點及措施: 2.7.1.2效果: (1)保證24小時正常運行。 (2)設備完好率99%以上。 (3)投訴處理率100%。 2.7.1.3記錄: (1)供配電抄表記錄; (2)供配電運行值班記錄; (3)供配電系統(tǒng)巡視維護表; (4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (5)接地電阻測試記錄

8、表。 2.7.1.4其它: 在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。 2.7.2給排水 2.7.2.2效果: (1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。 (2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。 (3)限水、停水能預先通知用戶。 (4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。 (5)設備完好率99%以上。 (6)投訴處理率為100%。 2.7.2.3制定記錄表:

9、 (1)給水系統(tǒng)巡視維護表; (2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (3)排水系統(tǒng)巡視維護表; (4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (5)水池、水箱清洗記錄表; (6)水池、水箱藥品投放記錄表; (7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。 2.7.3消防系統(tǒng) 本系統(tǒng)主要有火災自動報警系統(tǒng)(FAS)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。 2.7.3.1管理要點與措施: 2.7.3.2效果: (1)消防控制及消防系統(tǒng)設施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。 (2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為"0"。 (3)制

10、定突發(fā)性火災等應急方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。 (4)無火災及其它安全隱患。 2.7.3.3記錄: (1)消防報警系統(tǒng)巡視維護表; (2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (3)值班記錄; (4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護表; (5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (6)消防演習記錄。 2.7.4空調系統(tǒng) 2.7.4.1管理要點及措施: 2.7.4.2效果: (1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。 (2)建立規(guī)范完善的空調運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。 (3)空調系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現象。 (4)定期清洗風機盤管,確保新

11、風的暢通,預防病毒在轄區(qū)內的傳播。 (5)有準確完整的空調系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。 (6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。 (7)系統(tǒng)設備完好率在99%以上。 2.7.4.3記錄: (1)冷水機組運行記錄表。 (2)空調系統(tǒng)巡視維護表; (3)空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。 2.7.5電梯系統(tǒng) 2.7.5.1管理要點及措施。 2.7.5.2效果: (1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。 (2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。 (3)電梯運行狀態(tài)良好,安全

12、設施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風、照明及其他附屬設施完好。 (4)出現運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現場搶修。 2.7.5.3記錄: (1)電梯系統(tǒng)巡視維護表; (2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。 2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng) 2.7.6.1效果: (1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。 (2)監(jiān)控和紅外線設備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。 (4)出現運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現場搶修。 2.7.6.2記錄: (1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表; (2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。 2.8機電設備設施搶修、應急處理方案 2

13、.8.1停電應急處理措施 2.8.1.1市電停電 當接到市電計劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對工作進行適當安排,盡量減小停電所造成的影響。同時,立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間,及時將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。 2.8.1.2設備故障停電 (1)首先查明故障原因,根據具體情況啟用備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。 (2)各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應急燈,并保證運作正常,作為人員疏散照明之用。 (3)管理處保安、清潔保潔等人員,

14、現場安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現混亂。 2.8.2給排水系統(tǒng)應急處理方案 2.8.2.1市政供水計劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。 2.8.2.2市政供水管網故障造成突發(fā)性停水,來不及通知用戶時,管理處設法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。 2.8.2.3由于供水設備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行: (1)接到事故報警后,水電維修人員應在5分鐘內趕到現場控制事態(tài)發(fā)展。 (2)水電維修人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。 (3)事故不能在2小時內處理的,管理處經理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案

15、告知用戶。 (4)根據現場的具體情況,關閉相關的供水設施,并啟動相關的排污設施,防止水患。 2.8.3空調事故應急處理方案 水電維修人員必須準確掌握空調系統(tǒng)的運行情況,一旦發(fā)生故障,應立即判定故障類別,馬上通知維保單位進行維修。 2.8.3.1冷水機組發(fā)生故障。 (1)空調運行人員立即啟動備用空調,恢復供冷。 (2)水電維修人員必須在出現故障后5分鐘以內趕至現場,確定事故原因,能自行處理的應及時排除故障,恢復機組正常工作,不能處理的故障,應在確定故障原因后立即通知維保單位趕至現場處理。 2.8.3.2制冷機組附屬設備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。 空調運行人員立即啟動備用設備,工

16、程部及時組織人員維修,恢復設備正常使用。 2.8.3.3空調末端裝置發(fā)生故障。 工程部立即組織人員搶修,維修時應盡量減小影響供冷的范圍。 2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報告,總結經驗,避免同類事故的發(fā)生。 2.8.4電梯應急處理方案 無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。 2.8.4.1當消防系統(tǒng)報火警引起停梯時,消防值班人員應沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數量,電話通知保安值班人員急赴現場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F場確認發(fā)生火災時必須立即

17、通知管理處組織人員滅火救災,同時停止電梯運行。若系誤報,盡快排除故障,恢復電梯、扶梯正常運行。 2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知維修人員,根據樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。 (1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關好。 (2)轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關

18、閉狀態(tài),應先將其完全關閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關好。 (3)手動盤車時,至少兩人進行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時,應在松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。 (4)若電梯因安全鉗動作停車,手動盤車無法生效,則從安全窗解救出被困乘客。 2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復電

19、梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處管理班。 2.8.5重視設備的使用管理和維修保養(yǎng),延長設備的大修周期和使用壽命。 2.8.5.1重視機電設備的使用管理 建立完善的機電設備運行值班制度、交接班制度及設備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設備,都要由專人負責管理,隨時了解機電設備的運行狀況,保證設備設施時刻處于完好狀態(tài),杜絕設備帶病運行,以免引起大的機電設備事故,導致維修成本的提高,影響設備的經濟運行。 2.8.5.2加強機電設備維修養(yǎng)護 對設備實行三級保養(yǎng)(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng))和設備點檢,及時發(fā)現設備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設備的完好率,使設備處于良好的運行狀態(tài),延

20、長設備的大修周期和使用年限,從而避免因設備更新過快而引起過多的資金投入,其結果是降低了運行成本。 根據我們管理政府物業(yè)的經驗,維修養(yǎng)護好的設備,其壽命可以延長15%至25%。 2.8.5.3提高設備的運行效率,降低運行成本。提高電梯運行效率 選擇全周自由式服務方式,提高電梯的運行效率。 采用先進的操縱控制技術(如微機控制、并聯控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時間。 實現水泵的高效經濟運行 在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術性能有關外,關鍵在于運行工位點是否合理。采用微機控制變頻恒壓節(jié)對水泵進行控制能保證水泵的工位點保持在高效區(qū),實現水泵的高效經濟運行。因此,充分利用變頻控制技術,對功率較大、運行時間長的水泵進行技術改造,加強水泵的日常管理,對節(jié)能效果影響很大。 在運行中,當單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時,系統(tǒng)將變頻運行的泵轉為工頻運行,變頻器起動另一臺水泵變頻運行;當多臺水泵并聯運行水壓偏高時,系統(tǒng)能自動切除一臺工