房屋管理規(guī)范

1、01、 術(shù)語解釋1、土建維修指對房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。2、高級裝修業(yè)主或使用人為提高裝修檔次、或改變功能對房間進(jìn)行的二次裝飾、裝修。3、土建小修工程（日常養(yǎng)護(hù)）凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。小修分零星養(yǎng)護(hù)和計劃養(yǎng)護(hù)。4、土建中修工程凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上，中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋。5、土建大修工程凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除

2、的工程稱為大修工程。大修工程一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。02、 房屋管理組織及運作流程公司總經(jīng)理 物業(yè)管理處 發(fā)展商（保修期內(nèi)）綜合管理部房管組聯(lián)系 通知公司工程部管理處工程部承建施工單位 監(jiān)督房屋日常養(yǎng)護(hù)及使用管理、裝修管理。工程缺陷整改。房屋中修、大修、翻修。裝修、管理用房，建筑物保潔03、 房屋建筑維修模式10 土建維修模式: 定期檢查清潔，零星養(yǎng)護(hù)與計劃養(yǎng)護(hù)相結(jié)合。20 房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃序號公共建筑設(shè)施名稱養(yǎng)護(hù)事項內(nèi)容養(yǎng)護(hù)周期01上人屋面對損壞的面層進(jìn)行修補對分格縫用瀝青進(jìn)行勾縫對天臺泛水

3、、變形縫進(jìn)行處理對屋面滲漏進(jìn)行處理每2年每2年每2年每2年02外墻飾面（涂料、面磚）重點部位進(jìn)行清洗外墻裂縫修補、空鼓面磚更換，外墻整體清洗涂料外墻粉刷每1年每3年每5年03內(nèi)墻飾面涂料飾面重點部位粉刷涂料飾面全面粉刷瓷磚飾面空鼓更換每1年每5年每3年04樓面、地面磁磚地面空鼓、破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理每3年每1年05天棚抹灰層空鼓處理天棚重新粉刷裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破損的處理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補廣場磚地面破裂更換草地多孔磚破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理其它地面（如碎石地面等）修補每2年每1年每1年每3年每3年07門窗閉門器、門鎖調(diào)校變形復(fù)位防腐

4、防蛀處理每半年每半年每3年08防盜網(wǎng)、花園圍欄、扶手根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間2-4年09溝井池渠疏通、清淤；井蓋、篦子刷漆每半年每1年10擋雨篷清洗、加固每1年11玻璃幕墻 清洗每1年12休閑、游樂設(shè)施加固、刷漆每1年1、 房屋土建維修規(guī)范(SEGWY-WI-FW01 A/0)1.0 標(biāo)識管理1.1 各類標(biāo)識牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等（除道路交通標(biāo)志）由管理處統(tǒng)一委托設(shè)計、制作。1.2 小區(qū)道路道路交通標(biāo)志由承包小區(qū)停車場道路交通設(shè)施工程的供方按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制作、安裝。1.3 小區(qū)入伙后，由管理處負(fù)責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)安裝

5、到位。須填寫的標(biāo)牌，應(yīng)用電腦打字后粘貼，禁止用手填寫。1.4 管理處辦公室宜按公司統(tǒng)一形象進(jìn)行裝修。1.5 土建施工維修作業(yè)時，可能對業(yè)主造成危險的，須用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。1.6 庫存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識，有用件與報廢件應(yīng)分開放置，防止誤用。2.0 使用管理：2.1 建筑、設(shè)施使用管理2.1.1 管理處應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的自身特點，房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場地的管理辦法，并向業(yè)主公布。裝修期間加強對裝修戶的控制，由業(yè)主造成的損壞，應(yīng)按價賠償或修復(fù)。2.1.2 車場要加強巡視（監(jiān)視），因駕駛、保養(yǎng)不當(dāng)，造成交通設(shè)施損壞、道路場地的污染，應(yīng)由車主負(fù)責(zé)處理。2.1.3兒童樂園的設(shè)施應(yīng)

6、保證完好，應(yīng)提醒業(yè)主不要讓幼兒單獨玩耍造成意外傷害。雨天，路滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識牌，防止業(yè)主意外滑倒。2.1.4外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線、自動售貨機等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理經(jīng)營，不可免費出讓3.0 維修管理：3.1 維修責(zé)任劃分3.1.1新建房屋在保修期內(nèi)新建房屋，自每棟房屋竣工驗收之日起，在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。竣工驗收與業(yè)主進(jìn)入的時間差，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和

7、外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。3.1.2 保修期滿后物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。3.1.3其他情況凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。3.2 保修期內(nèi)管理辦法3.2.1保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi)，房管組在保修及外委小修工程

8、維修單填寫維修內(nèi)容，由施工單位負(fù)責(zé)各分項工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。3.2.2 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，管理處須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽字。 3.3 土建維修3.3.1計劃每年初，房管組按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施維修計劃，填寫公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃，報管理處主任審閱，由公司核準(zhǔn)并審批后實施。日常零星養(yǎng)護(hù)修理，主要通過房管組每日巡查及巡樓保安員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報告等渠道收集。房管組在每日巡查時應(yīng)注意所巡查范

9、圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障，須于當(dāng)日填寫公共設(shè)施維修單并交與維修人員，如須外委則填寫保修及外委小修工程維修單。若遞交公共設(shè)施維修單三日后，該問題仍未整改，則再次填寫公共設(shè)施維修單，直接遞交給管理處主任.新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求，管理處核準(zhǔn)，總經(jīng)理審批。土建中修、大修計劃由管理處制定，總經(jīng)理審查確定方案。3.3.2 實施管理處委托的供方維修人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求，按制定計劃的時間對房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。房管組在公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄上填寫維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容。零修項目，房管組應(yīng)及時在公共設(shè)施維修單或保

10、修及外委小修工程維修單上填寫維修內(nèi)容，并委派人員修復(fù)處理，零修項目不得超過三天。不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告管理處主任，并說明原因，由主任按實際情況進(jìn)行處理或向管理處報告。 有償維修，房管組在用戶維修服務(wù)單上記錄受理時間，并根據(jù)情況與客戶預(yù)約，填寫預(yù)約時間按時派維修人員上門維修，維修結(jié)束后由客戶簽名確認(rèn)。維修人員須在預(yù)約時間內(nèi)上門維修。土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由管理處選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由管理處組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、管理處工程師或聘請的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。3.3.3 檢查計劃養(yǎng)護(hù)項目施工完畢后，由工程部部長組

11、織檢查，并簽署檢查意見。零星項目完工后，由房管組進(jìn)行檢查并在公共設(shè)施維修單或保修及外委小修工程維修單上簽署檢查意見。土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由管理處現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由管理處組織驗收。驗收合格，填寫工程竣工驗收證明，由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗。復(fù)驗合格辦理工程竣工驗收證明，未辦理工程竣工驗收證明者不予結(jié)算工程款。公司管理處每周進(jìn)行一次周檢，每月組織一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題在月檢情況記錄表中記錄并通知相關(guān)單位。3.3.4 處理各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項，須限時進(jìn)行返工、返修。房管組應(yīng)定期對維修中發(fā)生的問題進(jìn)行統(tǒng)計，找出建筑易出的問題，

12、維修人員的通病及手冊中不合理的規(guī)定，上報公司進(jìn)行糾正、預(yù)防。4.0 備件材料（工程材料）管理 詳見供方選評和采購控制程序、物品防護(hù)控制程序。5.0 技術(shù)資料管理5.1 國家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)管理處應(yīng)通過因特網(wǎng)、書店、報紙等途徑，收集、整理國家行業(yè)發(fā)布的新規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及老標(biāo)準(zhǔn)廢止的情況，及時刷新索引，標(biāo)識出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的有效性。5.2 工程（物業(yè)）竣工資料工程（物業(yè)）竣工資料指工程竣工時發(fā)展商報市檔案館的全套資料。根據(jù)物業(yè)管理條例，發(fā)展商須向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按前期介入和接管入伙控制程序中的有關(guān)要求辦理。竣工資料為全體業(yè)主的財產(chǎn)，須保證其完好無損。合同期滿退出管理時，應(yīng)將資料

13、交業(yè)主委員會。本條款參照文件控制程序執(zhí)行。 6.0 對供方的控制詳見供方選評和采購控制程序7.0 裝修管理7.1 裝修審批1)、房屋裝修應(yīng)由業(yè)主本人（或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書）會同其委托的裝修者到管理處申報，如實填寫二次裝修申請審批表，并提交裝修合同復(fù)印件、交驗裝修者裝修資格證書原件，經(jīng)管理處審批后，發(fā)放裝修許可證，方可進(jìn)行裝修。2)、裝修作業(yè)人員，憑身份證或暫住證等有效證件持裝修許可證到管理處辦理出入證，憑出入證方可進(jìn)入小區(qū)裝修。3)、業(yè)主（住/用戶）在辦理二次裝修申請時，應(yīng)分別向管理處交納裝修保證金等相關(guān)裝修費用。工程完工，業(yè)主入住一個月后經(jīng)管理處驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況發(fā)

14、生，管理處方可退還業(yè)主和施工單位的裝修保證金；否則，要從保證金中扣除賠償費用或罰款，多退少補。4)、辦公樓或商場的裝修面積50平方米以上需申報消防局審批；審批后，按審批要求進(jìn)行裝修。5)、對未向管理處申報或不符合規(guī)定條件自行開工的裝修工程，管理處有權(quán)依法制止其違法裝修行為。7.2 裝修范圍1)、裝修活動必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全，禁止下列行為：a.裝修涉及公共設(shè)施、公共空間；b.改變房屋承重結(jié)構(gòu)；c.在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺的墻體、門窗；d.不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等；e.任意刨鑿、重?fù)繇敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或

15、改線；f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層；g.使用不符合消防要求的裝修材料；h.其他違章裝修活動。確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負(fù)荷的，住/用戶應(yīng)委托建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，報政府設(shè)計審批部門審批。2)、樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調(diào)的安裝及其他裝修活動必須符合建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部2002第110號令）、建筑裝飾裝修管理規(guī)定（建設(shè)部2000第46號令）的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，符合管理處的要求，保證建筑物外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3)、住/用戶安裝分體及窗式空調(diào)需到管理處申報，并按管理處指定位置安裝?？照{(diào)支架應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求，應(yīng)采用不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓必

16、須經(jīng)過防銹處理，否則，裝修住/用戶要承擔(dān)由此造成的返工及其它損害后果（如下雨鐵銹污染外墻面、空調(diào)墜落等）。4)、安裝防盜門不得妨礙鄰近住/用戶出入及占用公共通道，不準(zhǔn)改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。5)、為保證建筑外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，前陽臺的裝修必須符合欽州市國土主管部門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（不準(zhǔn)封閉前陽臺、安裝防盜網(wǎng)）。房間窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)，但必須按管理處規(guī)定要求進(jìn)行安裝。6)、禁止擅自改動、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施，確需改動的，應(yīng)提前一個月向供氣單位提出申請，由供氣單位組織實施。7)、禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。8)、禁止將雨水管道用于生活污水的排放。7.3 裝修施工管理1)、裝修者應(yīng)

17、自開工之日起的三個月內(nèi)完成裝修。如確實需要延期，應(yīng)由業(yè)主本人（或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書）前來辦理延期手續(xù)。2)、裝修施工作業(yè)時間為每天8：0012：00，14：3018：00；節(jié)假日原則上允許施工，但不得進(jìn)行有噪聲及散發(fā)刺激性氣味的工作。如在非工作時間內(nèi)施工，或在節(jié)假日進(jìn)行有噪聲及刺激性氣味的工作，管理處有權(quán)責(zé)令其停工、扣留或沒收工具，并視情節(jié)輕重給予處罰。3)、裝修施工，必須遵守安全操作規(guī)程，保證作業(yè)人員及周圍居民和財產(chǎn)的安全。住/用戶不得私自在戶外接駁水、電，違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。裝修戶內(nèi)廚房和衛(wèi)生間等有防水要求

18、的部位防水施工隱蔽前，須由管理處進(jìn)行現(xiàn)場驗證，才可進(jìn)行下一作業(yè)。若條件許可應(yīng)要求施工方進(jìn)行三日的閉水試驗，管理處觀察有無滲水情況，并在裝修巡查表記錄。4)、未經(jīng)批準(zhǔn)，工作場地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具，電熱水棒等電熱設(shè)施；嚴(yán)禁使用煤氣。施工使用的電動工具等必須符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，電動工具（或臨時接電線）須配開關(guān)箱，開關(guān)箱必須設(shè)漏電保護(hù)器，漏電動作電流小于30mA，開關(guān)箱電源線須采用橡膠電纜，在施工完成后及時拆除。5)、裝修施工臨時動火、用電，應(yīng)提前向管理處申報，并填寫臨時動火作業(yè)申請表，說明動火、用電部位，使用工具的品種、負(fù)荷，動火、用電作業(yè)起止時間，動火、用電作業(yè)安全措施等等。6)、裝修施工作業(yè)應(yīng)

19、遵守消防規(guī)定，每50m2作業(yè)現(xiàn)場配備1個2Kg滅火器，每個作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)至少配備兩個滅火器（禁止使用1211滅火器）。7)、施工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作。在本小區(qū)住/用戶內(nèi)進(jìn)行裝修的施工單位負(fù)責(zé)人為防火責(zé)任人，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的防火安全工作。確保各項防火安全措施的落實。8)、各施工單位防火責(zé)任人要對現(xiàn)場工作人員進(jìn)行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)程和制度。9)、如因違反裝修管理規(guī)定所發(fā)生的消防事故，由發(fā)生事故的施工單位，個人以及雇請施工的業(yè)主（住/用戶）按規(guī)定承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。10)、裝修垃圾必須袋裝，并按照管理處指定的位置、方式和時間進(jìn)行

20、堆放、清運，對違章堆放、拋棄裝修垃圾的，管理處有權(quán)責(zé)令限期清理。不及時清理的，管理處代為清理，費用由裝修戶承擔(dān)。如同一樓有兩戶以上同時進(jìn)行裝修施工，不能分清責(zé)任的，由各裝修戶共同負(fù)責(zé)。11)、裝修施工人員必須保證公共設(shè)施完好、清潔，不得隨意在公共走道堆放裝修材料，不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫，否則按規(guī)定予以處罰。12)、裝修施工人員每日完工后必須清場，不得留宿樓宇戶內(nèi)。如私自居住在樓宇裝修戶內(nèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按治安管理處罰法規(guī)定送交當(dāng)?shù)嘏沙鏊幚怼?3)、裝修施工人員憑出入證出入小區(qū)，工作期間應(yīng)佩戴出入證，不戴證件，涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出，將處以罰款和沒收證件，直至取消裝修資格。14)、管理

21、處根據(jù)裝修工程登記表，對在裝修戶每天將不定時派專人進(jìn)行巡查。裝修者應(yīng)將在管理處申報時辦理的裝修許可證貼在裝修戶大門內(nèi)，以便于巡查工作的進(jìn)行。對上述違規(guī)問題在裝修巡查表中記錄，輕者現(xiàn)場糾正，重者管理處將下發(fā)給裝修負(fù)責(zé)人整改通知單，視情節(jié)輕重進(jìn)行處罰。7.4 違章裝修處理管理處工作人員有權(quán)檢查裝修情況，裝修人員應(yīng)自覺接受管理處工作人員的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，對違反規(guī)定者，管理處有權(quán)作如下處理：1)、責(zé)令停工；2)、責(zé)令恢復(fù)原狀；3)、扣留或沒收工具；4)、停水、停電；5)、賠償經(jīng)濟(jì)損失；6)、參照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部2002第110號令）進(jìn)行處罰、建筑裝飾裝修管理規(guī)定（建設(shè)部2000第46

22、號令）。以上幾種處罰可同時并處。8.0 管理績效評定：房屋完好率，維修及時率，維修合格率8.1 房屋完好率房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比。即: 完好房建筑面積基本完好房建筑面積 房屋完好率= ×100 總的房屋建筑面積每年年底，由管理處組織管理處按國家房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行復(fù)核評定，計算出每個物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后，應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應(yīng)重新評定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)評定完好率。8.2 維修及時率 用戶維修

23、服務(wù)及時維修宗數(shù)維修及時率= ×100 用戶維修服務(wù)總宗數(shù)每月管理處匯總統(tǒng)計用戶維修服務(wù)單計算維修及時率，填寫維修回訪統(tǒng)計表。當(dāng)接到用戶維修預(yù)約，在規(guī)定時間內(nèi)上門視為及時（允許有15分鐘的偏差時間），否則，視為不及時。8.3 維修合格率 用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)維修合格率= ×100 用戶維修服務(wù)總宗數(shù) 每月管理處匯總統(tǒng)計用戶維修服務(wù)單計算維修合格率，填寫維修回訪統(tǒng)計表。同一宗維修項目在3天內(nèi)沒有進(jìn)行返修，該宗維修服務(wù)視為合格。9.0 相關(guān)文件：文件控制程序前期介入和接管入伙控制程序住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部2002第110號令）建筑裝飾裝修管理規(guī)定（建設(shè)部2000第

24、46號令）房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)治安管理處罰法10.0 有關(guān)與記錄:公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄二次裝修審批表裝修施工許可證裝修工程登記表裝修巡查表整改通知單保修及外委小修工程維修單工程竣工驗收證明工程結(jié)算協(xié)議書土建供方監(jiān)控評價表用戶維修服務(wù)單公共設(shè)施維修單臨時動火作業(yè)申請表2、 公共設(shè)施安裝/維修規(guī)范(SEGWY-WI-FW02 A/0)10 標(biāo)志設(shè)置公共設(shè)施維修人員進(jìn)行室外維修時，如涉及到交通或安全問題則應(yīng)設(shè)置相應(yīng)標(biāo)示牌（如“前面施工、請繞道”、“危險，請止步”等），必要時應(yīng)設(shè)置安全圍欄并派專人看守。20 廁堵塞疏通21 首先用膠吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）試坐廁是否

25、去水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍去水慢則按2.2步驟進(jìn)行。22 如堵塞嚴(yán)重則應(yīng)拆開坐廁疏通：a）先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應(yīng)向住/用戶說明情況并征得住/用戶的同意后方可動手拆坐廁；b）剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；c）如果坐廁座埋在地磚下面則應(yīng)用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應(yīng)拆掉螺母，然后才抬開坐廁；d）反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內(nèi)的臟物；e）用鐵線勾出排污口彎頭內(nèi)的臟物或用疏通機疏通排污管；f）用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按5條款處置。30 廚房排水堵塞疏通31 用鐵線勾出存水

26、彎內(nèi)的臟物。32 用疏通機疏通排水管。33 用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果去水較慢則說明仍堵塞，此時應(yīng)按5條款處置。40 廚房/衛(wèi)生間查漏41 確認(rèn)室內(nèi)給排水管的走向，并仔細(xì)查看具體滲漏部位。42 關(guān)閉室內(nèi)所有用水部位（包括坐廁水箱），查看水表是否轉(zhuǎn)動，如不轉(zhuǎn)動則說明給水管不漏水；如果水表轉(zhuǎn)動說明給水管漏水。43 用鐵釬貼著給水管漏水可以處仔細(xì)聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應(yīng)另移一處，直至找到漏水處（一般情況下給水管漏水，住/用戶都會要求全部裝明管）。44 排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應(yīng)在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚

27、下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流出。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛(wèi)生器具。45 衛(wèi)生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛(wèi)生器具的接頭，如接頭漏水則應(yīng)重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。46 更換排水排污橫管按5條款進(jìn)行。50 排水排污橫管安裝51 用電錘打碎衛(wèi)生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。52 用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。53 鏟盡排水排污管上的泥土。54 取出破爛的或嚴(yán)重堵塞的排水排污橫管。55 平整夯實裝排水排污橫管的基礎(chǔ)。56 排水排污管就位（此時應(yīng)注意排水排污橫管應(yīng)按5%的坡度坡向排水排污立管）。57

28、 從排水排污立管接口處開始朝衛(wèi)生器具方向開始裝管：a）如是鑄鐵管接頭則應(yīng)先向接口內(nèi)加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應(yīng)全部塞滿；b）如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結(jié)，注意接口應(yīng)注滿PVC膠水。58 排水排污橫管全部裝好后，用水反復(fù)試（三次以上）排水排污橫管是否漏水。如漏水則應(yīng)重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土?xí)r應(yīng)邊填邊夯實，夯實時應(yīng)注意裝管部位的用力不能太大。60 做砂漿面層61 整理、夯實基礎(chǔ)。62 首先將水泥、砂按1：1配好并干拌到顏色一致。63 水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。64 如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均

29、勻，撒后再用木抹搓平壓光（不宜撒干水泥）。65 如做地面面層應(yīng)保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。70 貼地面磚71 在房間四周墻面彈好500mm水平線。72 基層處理：對于光滑的水泥地面要鑿毛或沖洗干凈后刷水泥漿。73 做灰餅、做標(biāo)筋：a）從墻面500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個地面磚加粘結(jié)層的厚度；b）根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時，應(yīng)每隔11.5m做標(biāo)筋一道。有地漏的房間，標(biāo)筋應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在2030mm。74 抹找平面：根據(jù)標(biāo)筋高度用1：2或1：3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高，然后

30、拍實并刮平，使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線板橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。75 規(guī)方、彈線、拉線：a）測量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時，可用切磚機切磚貼于邊角處；當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時，可用調(diào)整磚縫的方法來解決；b）根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線。76 鋪貼地磚：a）從房間里面向門口方向鋪貼；b）在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰；c）磚背面抹滿、抹勻1：2粘漿的磚，準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時注意橫平豎直；d）用木

31、錘敲實、找平，貼得不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。77 勾縫：a）用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應(yīng)密實，縫內(nèi)要平整光滑；b）如縫隙很?。?mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿用水壺灑適量的水，并用木拍拍實縫隙；c）水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。78 養(yǎng)護(hù)：地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水，24小時內(nèi)不準(zhǔn)上人。80 坐廁安裝81 將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時管堵，清除排污管內(nèi)的臟物。82 在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。83 在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對正，承插口上抹上玻璃膠，放下坐便器，并調(diào)整好坐廁位置。84 將坐便器與地

32、面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。85 將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入810mm螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當(dāng)緊度。86 連接好水箱進(jìn)水軟管。90 立柱式洗面器安裝91 按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。92 將立柱中心對準(zhǔn)墻面上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器中心也對準(zhǔn)墻上豎線。放平找正后，在墻上畫好固定洗面器的孔眼位置，同時將洗面器立柱在地面的位置做好印記，然后將洗面器和立柱移到別處。93 按墻上的印記用沖擊鉆10mm的膨脹螺栓孔，向孔內(nèi)打入10mm 膨脹螺栓并擰緊。94 將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好1530mm厚白水泥漿，然后將立柱放在印記位置上。95 將洗面器安裝孔對準(zhǔn)墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次將洗面器找平，立柱找直在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈，然后用螺母擰緊（用力應(yīng)適度）。96 將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光；將洗面器與墻面接觸處用白水泥漿勾