外企大廈項(xiàng)目推介書(shū)

1、外企大廈項(xiàng)目推介書(shū)外企大廈項(xiàng)目 投資要點(diǎn) 卓越位置，臨近 CBD，擁有極大升值潛力 ·來(lái)自傳媒、咨詢(xún)、廣告及其它服務(wù)行業(yè)的巨大寫(xiě)字樓需求潛 力商業(yè)、·罕有的本區(qū)域綜合性物業(yè)投資機(jī)會(huì)， 包括甲級(jí)寫(xiě)字樓、 會(huì)所和車(chē)庫(kù)穩(wěn)定的寫(xiě)字樓租金收益以及物業(yè)增值機(jī)會(huì)已竣工的廣渠路和西大望路帶來(lái)的交通便利目錄1、投資概述和投資機(jī)會(huì)1.1 概述1.2 主要投資要點(diǎn)1.3 項(xiàng)目概況2、物業(yè)描述2.1 物業(yè)介紹2.2 物業(yè)功能2.3 發(fā)展商介紹3、區(qū)域分析3.1 區(qū)域地段分析3.2 區(qū)域市場(chǎng)4、更多支持要素4.1 周邊環(huán)境4.2 物業(yè)形象力4.3 配套設(shè)施5、交易流程5.1 綜述第一部分：投資概述和

2、投資機(jī)會(huì)1.1 投資概述“外企大廈” 是位于北京市朝陽(yáng)區(qū)西大望路 15 號(hào)的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。 本報(bào) 告將詳細(xì)介紹本項(xiàng)目及項(xiàng)目存在的廣泛市場(chǎng)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目位于 CBD南側(cè)，總開(kāi)發(fā)面積約 87667 平方米，其中包括一棟商住兩用 寫(xiě)字樓（ A座）、一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓（ B 座）、部分底商、一棟商業(yè)樓（ C座）和一個(gè) 會(huì)所（ D座）。地下部分包括地下車(chē)庫(kù)、設(shè)備和物業(yè)管理用房、人防空間等配套設(shè) 施。本項(xiàng)目所在的 CBD南側(cè)是北京最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。項(xiàng)目周邊緊鄰家樂(lè)福、 百安居、 Peking House 、樂(lè)成國(guó)際、珠江帝景等商業(yè)設(shè)施和中高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目。由于本項(xiàng)目緊臨 CBD，CBD商業(yè)和商務(wù)活動(dòng)的

3、集中衍生的巨大需求將極大地帶 動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展，從而奠定了本項(xiàng)目穩(wěn)定回報(bào)的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目目前證照齊全，股 權(quán)明晰，為物業(yè)交易提供了便利條件。本項(xiàng)目推向市場(chǎng)，為投資者提供了一個(gè)進(jìn)入中國(guó)首都也是亞洲經(jīng)濟(jì)、金融中 心之一北京市場(chǎng)的一個(gè)大好機(jī)會(huì)。1.2 主要投資要點(diǎn)卓越的地理位置和交通設(shè)施本項(xiàng)目位于西大望路和廣渠路交匯的金角位置，距離 CBD中心約 1.6 公里， 距離東三環(huán)雙井橋、東四環(huán)大郊亭橋、地鐵一號(hào)線(xiàn)（長(zhǎng)安街大望路地鐵站） 、地鐵 十一號(hào)線(xiàn)（雙井站）的距離都在 0.6 公里左右，地鐵七號(hào)線(xiàn) 從本項(xiàng)目前經(jīng)過(guò)。距離奧運(yùn)會(huì)羽毛球館和藝術(shù)體操館僅 5 分鐘車(chē)程。新拓寬的西 大望路（財(cái)富大道）為雙向 4 車(chē)

4、道，可直達(dá) CBD。而修繕一新的廣渠路是與長(zhǎng)安街平行的雙向 6 車(chē)道的城市主干道，是連接北京東部和西部的主要交通動(dòng)脈不可多得的市場(chǎng)契機(jī)隨著中國(guó)加入 WTO，CBD迅猛發(fā)展，并成為了世界 500 強(qiáng)企業(yè)在北京的首選地 段。鑒于 CBD區(qū)域已經(jīng)基本沒(méi)有新的土地供應(yīng)， CBD周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ惨虼?備受關(guān)注，并成為了投資者選擇的熱點(diǎn)地區(qū)。綜合性項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)在 CBD及緊臨 CBD區(qū)域已經(jīng)少有綜合性的整售項(xiàng)目，單一大產(chǎn)權(quán)的租賃市場(chǎng) 非常看好，租金也一直保持穩(wěn)步提高的狀態(tài)。特別是在住宅禁商的政策出臺(tái)后， 高品質(zhì)、單一業(yè)權(quán)的經(jīng)濟(jì)使用型辦公樓成為本區(qū)域新的需求點(diǎn)。作為區(qū)域少有的 綜合性、配套齊備的單一業(yè)

5、權(quán)的投資機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目必將為投資者帶來(lái)巨大的盈利 機(jī)會(huì)。1.3 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：外企大廈發(fā) 展 商：北京市新地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目定位：?jiǎn)我粯I(yè)權(quán)的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，是 CBD區(qū)域僅存的準(zhǔn)現(xiàn)房綜合項(xiàng)目 投資機(jī)會(huì)。項(xiàng)目地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)西大望路 15 號(hào)位置說(shuō)明：距 CBD中心約 1.6 公里，本項(xiàng)目與周邊幾個(gè)新開(kāi)發(fā)的中高檔項(xiàng)目，以 及國(guó)際品牌的商業(yè)設(shè)施，如百安居、家樂(lè)福等將共同構(gòu)筑緊臨CBD的新國(guó)際化社區(qū)。交通：介于東三環(huán)和東四環(huán)之間的本項(xiàng)目，周邊道路網(wǎng)絡(luò)密集，新修繕的廣 渠路和西大望路就在本項(xiàng)目門(mén)前交匯，驅(qū)車(chē)可迅捷抵達(dá)各大區(qū)域。地鐵 7 號(hào)線(xiàn)將 緊鄰本項(xiàng)目南側(cè)的廣渠路修建， 1 號(hào)線(xiàn)在本項(xiàng)

6、目北側(cè)， 10 號(hào)線(xiàn)在本項(xiàng)目西南側(cè)。 目前有數(shù)條公交車(chē)線(xiàn)路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，如 11、23、 30、 712、710、713、757、 988、 35、23 等，交通十分便利。土地使用年限：辦公 50 年，商業(yè) 40年，車(chē)庫(kù) 50 年。銷(xiāo)售許可證面積： 62018.73 平方米，證件號(hào)（ 2004）535。 開(kāi)發(fā)規(guī)模：總建筑面積 87667 平方米建筑層數(shù)： A座14層（已售罄），B座22層，C座5層，D座 3層。 地下車(chē)庫(kù)：地下一層和地下二層總面積 10872.04 平方米，為有產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)，地 下三層是人防空間，可作為車(chē)位出租。建筑進(jìn)度：目前已完成工程竣工驗(yàn)收 樓宇命名權(quán)：本樓有機(jī)會(huì)分棟獨(dú)立冠名 交

7、付時(shí)間： 2007年 5 月 交付標(biāo)準(zhǔn)：外裝修和設(shè)備安裝全部完成，室內(nèi)部分毛坯交房。第三部分：區(qū)域分析3.1 位置分析- 本項(xiàng)目位于西大望路和廣渠路交匯的金角位置，距離 CBD中心約 1.6 公里， 距離東三環(huán)雙井橋、東四環(huán)大郊亭橋、地鐵一號(hào)線(xiàn)（長(zhǎng)安街大望路地鐵站） 、地鐵 十一號(hào)線(xiàn)（雙井站）的距離都在 0.6 公里左右，距離奧運(yùn)會(huì)羽毛球館和藝術(shù)體操 館僅 5 分鐘車(chē)程。- 西大望路北起朝陽(yáng)公園、南到弘燕路，是東三、四環(huán)之間的重要交通干道。- 雙向 6 車(chē)道的廣渠路是貫穿北京市東部西部的交通主干道。- 介于地鐵 1 號(hào)線(xiàn)、 7號(hào)線(xiàn)和 10 號(hào)線(xiàn)構(gòu)筑的軌道交通網(wǎng)絡(luò)之間3.2 區(qū)域市場(chǎng)與 CBD核

8、心區(qū)域相比，本區(qū)域是新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，以下是一些新項(xiàng)目和配套商 業(yè)設(shè)施，各類(lèi)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大大改善了本區(qū)域的環(huán)境，使得本區(qū)域越來(lái)越具備國(guó)際 化社區(qū)水準(zhǔn)。- 珠江帝景 近 90 萬(wàn)平方米的綜合性中高檔開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括中檔公寓，一 棟五星級(jí)酒店和一棟散售的高檔公寓， 10 萬(wàn)平方米的歐式商業(yè)街。兩年前公寓的 價(jià)格為 8500元/ 平方米，目前已經(jīng)上漲至 15000元/ 平方米，商業(yè)平均價(jià)格為 36500 元/ 平方米。-Peking House 高檔別墅項(xiàng)目，均價(jià)為 22000 元/ 平方米。- 樂(lè)城國(guó)際 中高檔公寓項(xiàng)目，目前均價(jià)為 16000 元平方米。- 家樂(lè)福、 百安居及一些本地品牌的超市、 各類(lèi)臨街商

9、業(yè)設(shè)施使本區(qū)域成為生 活非常便利的社區(qū)。同時(shí)大量的中高檔開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也大大改善了周邊的商務(wù)、商業(yè) 及人文環(huán)境，較高收入人群的聚集也為商業(yè)提供了更多機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。- 通匯河南側(cè)的市場(chǎng)也已列入改造計(jì)劃， 目前正處于設(shè)計(jì)階段， 改造完成后將 為本區(qū)域提供更多的商業(yè)和高檔住宅。而經(jīng)濟(jì)型辦公物業(yè)的供應(yīng)將成為本區(qū)域的 一大特色，也將成為 CBD的必要補(bǔ)充，本區(qū)域的地段價(jià)值和吸引力將進(jìn)一步顯現(xiàn) 出來(lái)。第二部分：物業(yè)描述2.1 B 、C、D 座及地下車(chē)庫(kù)物業(yè)介紹總建筑面積 66251.23 平方米，銷(xiāo)售面積（產(chǎn)權(quán)面積） 53339.56 平方米。其 中 B 座 24963.3 平方米，辦公； C座 11650.

10、65 平方米，商業(yè)； D座 5853.57 平方 米，會(huì)所和商業(yè)；地下 10872.04 平方米為有產(chǎn)權(quán)車(chē)位（含 A 座地下 2、3 層）。另有 12911.67 平方米人防及其他使用面積可作車(chē)位出租。2.2 功能分布10872.0411650.65B 座C 座D 座地下車(chē)庫(kù)B 座： 24963.3 平方米，辦公共 22 層，每層約 1150 平方米，首層部分和二層可作為商業(yè)C座： 11650.65 平方米，商業(yè)F1：1167.95 平方米商業(yè)， 356.06 平方米庫(kù)房F2：1874.89 平方米商業(yè)F3：1875.02 平方米商業(yè)F4：2436.69 平方米辦公商業(yè)F5：2438.78 平

11、方米辦公商業(yè)B1：1501.26 平方米自行車(chē)庫(kù)D座： 5853.57 平方米，會(huì)所和商業(yè)F1：442.21 平方米會(huì)所， 363.41 平方米商業(yè)F2：1618.96 平方米會(huì)所F3：252.1 平方米會(huì)所B1：1576.15 平方米會(huì)所B2：1535.33 平方米會(huì)所 附房層： 64.92 平方米會(huì)所 地下車(chē)庫(kù)： 10872.04 平方米B1：4363.38 平方米為有產(chǎn)權(quán)車(chē)位B2：4526.42 平方米為有產(chǎn)權(quán)車(chē)位A座地下 2、3 層： 1972.24 平方米有產(chǎn)權(quán)車(chē)位 其他使用面積：地下車(chē)庫(kù) B3：使用面積 12911.67 平方米，可作為車(chē)位出租2.3 發(fā)展商介紹 北京市新地房地產(chǎn)開(kāi)

12、發(fā)有限責(zé)任公司是北京市外企服務(wù)集團(tuán)所屬?lài)?guó)有子公 司，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、房地產(chǎn)信息咨詢(xún)，公司成立于 1992 年，注冊(cè) 資金 8000 萬(wàn)元人民幣。第四部分：更多支持要素4.1 周邊區(qū)域環(huán)境中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、中央使館區(qū)（CED）、中央傳媒區(qū)（CMD）、中央酒店區(qū) （CHD）、 奧運(yùn)會(huì)比賽場(chǎng)館，圍合外企大廈， 200 萬(wàn)高端消費(fèi)群體作依托- 如今 CBD的規(guī)模已經(jīng)擴(kuò)大到西起建國(guó)門(mén)， 東至華貿(mào)中心乃至四惠一代； 隨著 中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)入駐 CBD，新的中央傳媒區(qū)正迅速崛起；加之北部的中 央使館區(qū)、中央酒店區(qū)和南部的 2008 年北京奧運(yùn)會(huì)藝術(shù)體操、羽毛球比賽場(chǎng)館， 形成了一個(gè)完

13、整并且業(yè)態(tài)功能極盡完善的 CBD商圈，區(qū)位價(jià)值無(wú)法克隆。- 住宅、商務(wù)、商業(yè)、酒店、休閑多種業(yè)態(tài)云集 CBD商圈，核心地帶便有 70% 的涉外機(jī)構(gòu)、 50%的星級(jí)酒店。世界 500 強(qiáng)企業(yè)共有 160家在京，其中 120家落戶(hù) 于 CBD內(nèi)。企業(yè)總數(shù) 2075 家，其中跨國(guó)公司 457 家。聚集著 100 萬(wàn)精英白領(lǐng)及高 端涉外人群，面對(duì) CBD東擴(kuò)和南擴(kuò)，其數(shù)字還在攀升，其消費(fèi)呈高端消費(fèi)趨勢(shì)。 對(duì)于生活品味的追求是其共同的特點(diǎn)，滿(mǎn)足如此龐大的消費(fèi)群體，CBD區(qū)域商業(yè)需求面積將超過(guò) 500 萬(wàn)平方米，現(xiàn)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積只有 140 萬(wàn)平米，且大量留存 于長(zhǎng)安街以北的 CBD早期發(fā)展區(qū)域。 長(zhǎng)安街

14、以南僅有不超過(guò) 60萬(wàn)平方米的商業(yè)體 量，并且區(qū)域內(nèi)相對(duì)稀缺大體量臨街商業(yè)樓。本項(xiàng)目與周邊的家樂(lè)福，百安居以 及珠江帝景等近 10 萬(wàn)平方米的商業(yè)街將成為 CBD又一商業(yè)發(fā)展中心。4.2 物業(yè)形象力4.3 B 座設(shè)備設(shè)施內(nèi)裝修辦公用房毛坯面交房，落地窗及玻璃幕墻前裝不銹鋼防護(hù)欄桿。電梯廳、衛(wèi) 生間毛坯面交房。樓梯間安裝不銹鋼欄桿，墻面涂料完工。設(shè)備安裝中央空調(diào)系統(tǒng)及中央新風(fēng)系統(tǒng)安裝完畢。 配備進(jìn)口三菱電梯。上水、中水安裝到用水點(diǎn)閥門(mén)。 下水安裝到器具出口處。電訊及用電安裝到各層的配電間端子箱。B 座外墻東側(cè)、南側(cè)玻璃幕墻墻面。幕墻為鋁合金龍骨。 LOW-E隔熱鋼化中空玻璃，首層至三層局部石材墻

15、面。外墻北側(cè)、西側(cè)金屬鋁板外墻面。外窗：斷橋鋁合金中空玻璃窗 能源配套 中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)由直燃機(jī)房提供。 直燃機(jī)為遠(yuǎn)大牌燃?xì)庑椭比紮C(jī)，使用市政管網(wǎng)天然氣。 供電：本期工程 7200KVA配電站提供雙路供電。 上水：市政管網(wǎng)自來(lái)水。中水：取自本期工程中水處理中心。 地?zé)崴罕酒诠こ痰責(zé)釡厝?1600 米。 電視：衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)及有線(xiàn)電視接收系統(tǒng)。 語(yǔ)音數(shù)據(jù)系統(tǒng)：見(jiàn)“說(shuō)明專(zhuān)篇” 。 消防設(shè)備：按消防規(guī)范安裝自控消防設(shè)施。 車(chē)位：停車(chē)位 600 輛。第五部分：投資收益測(cè)算B、C、D座及地下車(chē)庫(kù)投資收益測(cè)算1、外企大廈 B 座投資收益測(cè)算B座地上共 22 層，總面積約 24000平方米。其

16、中 1-2 層（除大堂）為商業(yè)，面積約 1000 平方米，其余 23000 平方米空間可作為寫(xiě)字樓租賃或作為四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)。（1）若按寫(xiě)字樓租賃測(cè)算租賃面積（ S）23000 平方米，寫(xiě)字樓日租金（ R）4 元/ 平方米，出租率（ U）90%，租賃 成本（ C）為收入的 5%，營(yíng)業(yè)稅率（ T）為 5.5%，則年租賃收入（ I ）= R*S*U*365=3022.2 萬(wàn)元 年租賃收益（ Y1）= I* （1-C-T ）=2704.8 萬(wàn)元2）若按四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)測(cè)算經(jīng)營(yíng)面積約 23000 平方米，依四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)可作客房 350 間（ J），酒店房?jī)r(jià)（ P）550 元/ 間·天，營(yíng)業(yè)率（

17、 U）75%，經(jīng)營(yíng)成本（ C）為收入的 30%，營(yíng)業(yè)稅率（ T）5.5%，則 年經(jīng)營(yíng)收入（ I ）=J*P* U *365=5269.7 萬(wàn)元年經(jīng)營(yíng)收益（ Y2）= I* （1-C-T ）=3399萬(wàn)元（3）B 座 1-2 層商業(yè)租賃測(cè)算B座1-2 層商業(yè)面積（ S）約 1000平方米，日租金（ R）為 8元/平方米，經(jīng)營(yíng)成本（ C）為收入的 5%，營(yíng)業(yè)稅率（ T）為 5.5 % ，則年租賃收入（ I ）=S*R*365=292萬(wàn)元年租賃收益（ Y3）= I* （1-C-T ）=261萬(wàn)元外企大廈 B 座年收益合計(jì)：寫(xiě)字樓租賃收益： YB租=Y1+Y3=2966 萬(wàn)元酒店經(jīng)營(yíng)收益： Y B營(yíng)=

18、Y2+Y3= 3660 萬(wàn)元2、外企大廈 C 座投資收益測(cè)算（1）若按商業(yè)租賃測(cè)算C座地上共 5層，可租賃面積 10149平方米，其中 1-3層可租賃面積（ S1）5273.92 平方 米，日租金（ R1）8元/平方米； 4-5 層可租賃面積（ S2）4875.46 平方米，日租金（ R2）5 元/平方米。經(jīng)營(yíng)成本（ C）為收入的 5%，出租率（ U）95%，營(yíng)業(yè)稅率（ T）5.5%，則 年租賃收入（ I ）=（S1*R1+S2*R2）*U*365 =2308.2 萬(wàn)元 年租賃收益（ Y）=I* （1-C-T ）=2065.9 萬(wàn)元（2）若按自己經(jīng)營(yíng)測(cè)算 C座 1 層面積（ S）約 1000平

19、方米，可租給兩家銀行，日租金（ R）10 元/平方米，經(jīng) 營(yíng)成本（ C）和營(yíng)業(yè)稅率（ T）比例同上，則年租賃收益（ Y1）=R*S*365*（ 1-C-T ）=326.7 萬(wàn)元 C座 2-3 層面積約 3749平方米，可作高檔餐飲，若按 700個(gè)餐位（ M）測(cè)算，每日每餐 位平均消費(fèi)（ P）200元，營(yíng)業(yè)率（ U）75%，經(jīng)營(yíng)成本（ C）為收入的 35%，營(yíng)業(yè)稅率（ T） 5.5%，則年經(jīng)營(yíng)收益（ Y2）=M*P*365*U*（1-C- T ）=2280.3 萬(wàn)元 C座 4-5 層面積約 4875.46 平方米，可經(jīng)營(yíng)女子美容美體會(huì)館。若全設(shè) VIP 包房， 按每間 200平方米可作 20間（J），每日每間 VIP消費(fèi) 10000萬(wàn)元（ P），營(yíng)業(yè)率（ U） 為 80%，經(jīng)營(yíng)成本（ C）為收入的 30%，營(yíng)業(yè)稅率（ T） 5.5%，則年經(jīng)營(yíng)收益（ Y3）=J* P* U*365* （1-C-T ）=3766.8 萬(wàn)元外企大廈 C 座年收益合計(jì)：商業(yè)租賃收益： YC租=2065.9 萬(wàn)元商業(yè)自營(yíng)收益： YC營(yíng)= Y1+ Y2+ Y 3=6373.8 萬(wàn)元3、外企大廈 D 座投資收益測(cè)算（1）D座一層商業(yè)面積（ S）500平方米，日租金（ R）8元/ 平方米，經(jīng)營(yíng)成本（ C）為收 入的 5%，營(yíng)業(yè)稅率（