某高檔樓盤車位定價報告

1、富安御園車位定價富安御園車位定價20082008年年3 3月月3030日日報告目錄n概述概述n市場情況概述市場情況概述n定價系數(shù)說明定價系數(shù)說明 n價目表價目表n開盤事宜開盤事宜PART.1PART.1富安御園車位數(shù)據(jù)匯總（根據(jù)項目部及物業(yè)提供數(shù)據(jù)）住宅戶數(shù)171戶已銷售戶數(shù)107戶交付戶數(shù)42戶 根據(jù)物業(yè)提供實際入住住宅戶數(shù)12戶左右根據(jù)物業(yè)提供規(guī)劃標準車位數(shù)192個備用車位數(shù)2個會所及其訪客13個建議暫時專門出租車位36個實際銷售車位數(shù)待定以上數(shù)據(jù)截止以上數(shù)據(jù)截止2008年年3月月14日日1號樓30戶1號樓電梯井2號樓電梯井3號樓電梯井4號樓電梯井2號樓45戶會所及其會所及其訪客車位訪客車

2、位（13個）個）3號樓48戶3號樓48戶建議專門出租的車位45個PART.2PART.2n 本次業(yè)主價格測試共成功回訪58位業(yè)主。其中有24位業(yè)主由于不打算長期居住在嘉興、目前無車或沒買車打算、不打算入住富安御園等原因沒有租用或購買地下車位的打算；只有其中20位業(yè)主在價格合適時購買或租用地下車位。n 本次回訪統(tǒng)計共有24個地下車位購買需求，其中54%的業(yè)主需求車位價格在10萬元/個左右，最低有8萬/個，而最高的只有12萬元/個。n 本次回訪統(tǒng)計共有24個地下車位租用需求，其中34%的車位租用價格在150元/月，33%的車位租用價格在200元/月；【推導依據(jù)推導依據(jù)】n根據(jù)建議車位銷售總價得出現(xiàn)

3、階段車位租賃價格，以車位租賃全期限（70年）總價2=車位銷售總價 來凸顯認購車位性價比；n根據(jù)建議方案結(jié)果比較現(xiàn)階段市場車位租賃價格，最契合現(xiàn)階段市場的租賃價格所推導出的車位銷售總價為車位定價建議；臨時停車臨時停車7.947.94元元/ /天天70年租賃費用支撐20萬元萬元地下車位均價10萬元萬元/個個【建議均價：建議均價：8-10萬萬】每月租賃費用約約238.1元元/月月臨時停車臨時停車9.529.52元元/ /天天70年租賃費用支撐24萬元萬元地下車位均價12萬元萬元/個個【建議均價：建議均價：10-12萬萬】每月租賃費用約約285.7元元/月月建議出售均價建議出售均價8-108-10萬左

4、右萬左右/ /個個n鑒于周邊清河社區(qū)及穆湖花園的地面停車位臨停只有鑒于周邊清河社區(qū)及穆湖花園的地面停車位臨停只有2-32-3元元/ /天，月租金只有天，月租金只有45-6045-60元元/ /月，而富安御園的定位較高，且為月，而富安御園的定位較高，且為地下車位，結(jié)合富安御園總體車位配比地下車位，結(jié)合富安御園總體車位配比1 1：1.11.1左右，無法對客左右，無法對客戶造成緊迫性購買沖動，初判租金要比周邊高約戶造成緊迫性購買沖動，初判租金要比周邊高約2 2倍以上，故倍以上，故方案一方案一9 9元元/ /天，天，238238元元/ /月更契合市場特征。月更契合市場特征。PART.3PART.3車位

5、定價考慮因素：車位定價考慮因素：聯(lián)排系數(shù)、寬度系數(shù)、端頭系數(shù)、便利系數(shù)、干擾系數(shù)1、干擾系數(shù)2和修正系數(shù)。建議均價：建議均價：11萬元綜合定價系數(shù)綜合定價系數(shù)聯(lián)排系數(shù)聯(lián)排系數(shù)寬度系數(shù)寬度系數(shù)端頭系數(shù)端頭系數(shù)干擾系數(shù)干擾系數(shù)1便利系數(shù)便利系數(shù)干擾系數(shù)干擾系數(shù)2修正系數(shù)修正系數(shù)聯(lián)排系數(shù)聯(lián)排系數(shù)價差價差單車位單車位60006000雙車位雙車位20002000三車位三車位-3000-3000單車位，兩側(cè)空間較寬敞，單車位，兩側(cè)空間較寬敞，停車便利停車便利 雙車位，相對單側(cè)空間較雙車位，相對單側(cè)空間較大，但會受柱子影響大，但會受柱子影響三車位設計，間距較近，停三車位設計，間距較近，停倒車受一定影響倒車受

6、一定影響聯(lián)排系數(shù)聯(lián)排系數(shù)價差價差很寬很寬1500015000較寬較寬80008000一般一般0 0很寬：有近很寬：有近2個車位的的寬度，個車位的的寬度，能停兩輛車，還能做為其他空能停兩輛車，還能做為其他空間利用。間利用。 較寬：有一個半左右的車位較寬：有一個半左右的車位寬度，停車較容易，且車門寬度，停車較容易，且車門開關比較方便。開關比較方便。一般：標準的車位寬度，停車一般：標準的車位寬度，停車難度較高，而且車門開啟有所難度較高，而且車門開啟有所不便。不便。端頭分類端頭分類價差價差端頭端頭40004000中間中間0 0 考慮到停車及倒車的難易程度，建議端頭位置考慮到停車及倒車的難易程度，建議端

7、頭位置與中間位置以與中間位置以4000元為價格差距。元為價格差距。端頭端頭中間便利系數(shù)便利系數(shù)價差價差近近80008000較近較近30003000遠遠0 0 便利系數(shù)是以距離出入口的位置遠近為參考標準，建議近的以便利系數(shù)是以距離出入口的位置遠近為參考標準，建議近的以8000元為價格差距，較近的以元為價格差距，較近的以3000為價格差距。為價格差距。寬度分類寬度分類價差價差無無0 0邊實墻邊實墻-7000-7000 設備門對車位影響較小，故建議拉開設備門對車位影響較小，故建議拉開2000元差價，邊實墻對倒車及停車產(chǎn)生一元差價，邊實墻對倒車及停車產(chǎn)生一定影響，建議拉開定影響，建議拉開7000元差價

8、，限高與地面僅元差價，限高與地面僅1.8米距離，對停車影響較大，建議拉米距離，對停車影響較大，建議拉開開11000元價格差距。元價格差距。寬度分類寬度分類價差價差無無0 0設備門設備門-2000-2000限高限高-11000-11000 有些車位的位置不好，對停車、倒車都有一定的難度，對車位的使有些車位的位置不好，對停車、倒車都有一定的難度，對車位的使用影響較大，故建議拉開用影響較大，故建議拉開8000元差價。元差價。寬度分類寬度分類價差價差停車系數(shù)停車系數(shù)-8000-8000 根據(jù)定價分析，此次車位價格區(qū)間集中在10-11萬之間，占60.5%的比重，較好車位與較差車位價差在4萬元左右。此價格

9、區(qū)間車位，和業(yè)主的心理價此價格區(qū)間車位，和業(yè)主的心理價位比較合適，在最少位比較合適，在最少1千的價差下千的價差下會讓很多業(yè)主能接受會讓很多業(yè)主能接受PART.4PART.4車位種類車位種類數(shù)量數(shù)量銷售金額銷售金額（元）（元）銷售均價銷售均價（元）（元）地下車位地下車位1771771931000019310000109096109096PART.5PART.5第一階段第一階段第二階段第二階段銷售階段銷售階段價格測試價格測試部分短信群發(fā)部分短信群發(fā)電話摸底拜訪電話摸底拜訪上門接待上門接待集中開盤銷售集中開盤銷售執(zhí)行步驟執(zhí)行步驟車位簽約車位簽約銷售價格確定銷售價格確定全部業(yè)主電話測試和意向登記銷售價格明細確定電話回訪意向客戶，邀約車庫銷售信息部分信息不全和意向不明群客戶進一步通知回訪現(xiàn)場接待帶看車位等釋放銷售節(jié)點信息，引發(fā)銷售熱點完成促單簽約等事項內(nèi)