商業(yè)管理公司運(yùn)作思路

1、商業(yè)管理公司的工作要點(diǎn)和運(yùn)作思路一、商業(yè)管理有限公司的籌建工作計(jì)劃與要點(diǎn)1、確立商業(yè)管理有限公司 的管理架構(gòu)及部門職能設(shè)置（以下簡(jiǎn)稱商業(yè)公司）在 當(dāng)?shù)刈?cè)“商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司”（暫定，以下簡(jiǎn)稱商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司），同地區(qū)的項(xiàng)目， 按地區(qū)委托當(dāng)?shù)刈?cè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司統(tǒng)一運(yùn)作。要求：獨(dú)立法人的項(xiàng)目開發(fā)商與業(yè)主簽定銷售合同后，同時(shí)，業(yè)主（已銷售部分） 或置業(yè)公司（自有保留部分）委托商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司簽定策劃、銷售、招商運(yùn)營(yíng)管 理合同，這點(diǎn)對(duì)銷售后的商鋪的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、實(shí)現(xiàn)商鋪增值，同時(shí)降低運(yùn) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)非常重要。2、商業(yè)管理有限公司成立后，依據(jù)組織構(gòu)架按項(xiàng)目的進(jìn)度、工作量大 小分批對(duì)外招聘

2、或由調(diào)配相結(jié)合方式配置各部門人員。A、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)一一負(fù)責(zé)招商總監(jiān)、項(xiàng)目招商經(jīng)理、企劃經(jīng)理等需第一批到位。B、按置業(yè)公司的年度工作計(jì)劃及項(xiàng)目進(jìn)度， 分工開展相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作工作： 項(xiàng)目市 調(diào)、商業(yè)規(guī)劃定位、銷售宣傳、招商洽談等。C、當(dāng)然在沒(méi)項(xiàng)目或項(xiàng)目前期可根據(jù)實(shí)際運(yùn)做情況， 盡量精簡(jiǎn)人員，主要工作重點(diǎn)為 策劃、招商?；?qū)⒄猩滩邉澩獍?、建立、健全公司的管理制度、業(yè)務(wù)拓展流程、運(yùn)營(yíng)工作規(guī)范：A、制定商業(yè)公司的行政人事制度、的財(cái)務(wù)、出差制度。C、商業(yè)公司建章建制的工作重點(diǎn)是：參照同業(yè)規(guī)范、組織制定商業(yè)運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)拓 展及商場(chǎng)管理流程、規(guī)范如：項(xiàng)目市調(diào)、商業(yè)規(guī)劃、銷售宣傳、招商洽談等流程及商業(yè) 運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)

3、制度要點(diǎn)。4、確定商業(yè)公司的前期開辦費(fèi)及月固定費(fèi)用預(yù)算A、前期開辦費(fèi)，主要用于公司注冊(cè)、場(chǎng)所租賃、辦公設(shè)備、桌椅的購(gòu)買，如置業(yè)公 司能調(diào)配，開辦費(fèi)直接減少：B、人員工資及其他辦公費(fèi)用等固定支出:確立商業(yè)公司各部門的年度人員工資及其他辦公費(fèi)用等固定支出預(yù)算費(fèi)用：如果項(xiàng)目商業(yè)公司的按實(shí)際的體量階段性派駐或調(diào)配人員，減少固定人員費(fèi)用 支出；暫不含項(xiàng)目物業(yè)管理部的人事費(fèi)用。二、確立商業(yè)公司的贏利模式：商業(yè)公司可按獨(dú)立核算及外包的模式運(yùn)作，每個(gè)項(xiàng)目也可獨(dú)立預(yù)算費(fèi)用。各項(xiàng)目前 期的招商、策劃費(fèi)用（行政辦公雜費(fèi)、人事費(fèi)用）按預(yù)算由置業(yè)公司先墊付，后期從以 下幾塊收入中列支。A、商鋪銷售獎(jiǎng)金：行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及分

4、配比例：商鋪總抽2.0?3.0%，依據(jù)不同地域、地段、開發(fā)檔期、周期的樓盤會(huì)不一樣，沿街獨(dú)立店鋪、產(chǎn)權(quán)式店鋪的抽成也不一樣，可以調(diào)整。建議參照行情，依據(jù)商鋪的個(gè)案的具體銷售趨勢(shì)而定B、項(xiàng)目策劃費(fèi)用：行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及分配比例：項(xiàng)目的策劃包括項(xiàng)目的銷售宣傳和商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)策 劃，按項(xiàng)目計(jì)總額30-100萬(wàn)元不等，目前行業(yè)的廣告費(fèi)投入樓盤總收的1?1.5%建議：將樓盤銷售廣告策劃創(chuàng)意和總設(shè)計(jì)部分工作外包給專業(yè)廣告公司，企劃 部配合；商業(yè)經(jīng)營(yíng)的招商廣告策劃、運(yùn)營(yíng)管理廣告宣傳策劃的工作，由企劃部自己完成。C、項(xiàng)目招商獎(jiǎng)金：行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及分配比例：寶龍、冠亞廣場(chǎng)向業(yè)主收取一個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)金額。 國(guó)內(nèi)的行情是1-

5、3個(gè)月租金的標(biāo)準(zhǔn)金額做為項(xiàng)目的招商傭金，內(nèi)部再二次分配給招商人 員的傭金標(biāo)準(zhǔn)（純獎(jiǎng)金部分）為按鋪位大小50-100平米的200-300元，100平米以上800-1000元，200平米以上大面積的次主力店、主力店的招商傭金另計(jì)。建議：參照行情，依據(jù)單個(gè)商業(yè)樓盤的商場(chǎng)項(xiàng)目體量及招商難度大小需投入的 策劃及招商的人事費(fèi)用、廣告費(fèi)用等物力資源投入的具體情況而定。比如：假定某項(xiàng)目的招商獎(jiǎng)金由置業(yè)公司審批確定為一個(gè)月租金做為項(xiàng)目總抽 成招商獎(jiǎng)金。商業(yè)管理有限公司留成 80?85% （因?yàn)樾枰袚?dān)項(xiàng)目的固定人事費(fèi)用），項(xiàng) 目招商獎(jiǎng)金15?20%部分作為項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)的招商傭金，再按動(dòng)線規(guī)劃、鋪位分害IJ、業(yè)

6、態(tài)業(yè)種的占比進(jìn)行二次分配；招商團(tuán)隊(duì)組成為招商組（招商人員個(gè)人抽成和招商經(jīng)理項(xiàng) 目總抽成）、企劃組、后勤配合組三部分；各組及組間的崗位具體分配比例按另定。D運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)：行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及分配比例：運(yùn)營(yíng)工作包括物業(yè)管理部分（安保、工程維護(hù)、保 潔等）、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理部分（現(xiàn)場(chǎng)管理、客服、美陳營(yíng)業(yè)推廣等）等商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)：物 業(yè)管理費(fèi)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)每平方米收取 2-6元/月，需政府物價(jià)主管部門審批，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理 費(fèi)部分按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)每平方米20-50元/月不等，具體數(shù)額依據(jù)項(xiàng)目需投入的管理資源的多 寡而定。建議：參照行情，依據(jù)單個(gè)項(xiàng)目商場(chǎng)物業(yè)及運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)作需投入的人事費(fèi)用、基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)條件的物力資源投入等具體情況而定

7、。E、其他收入：因進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)公司還可開發(fā) 其他收費(fèi)項(xiàng)目，如：收取場(chǎng)地活動(dòng)費(fèi)、店頭廣告費(fèi)等營(yíng)業(yè)外收入；同時(shí)商鋪的物業(yè)費(fèi)的 收入也是一部分收入的組成。以上各收益項(xiàng)目的公司內(nèi)部再分配比例， 因?yàn)橐罁?jù)不同的項(xiàng)目、及人力物力資源 的投入，同時(shí)涉及的關(guān)系也多，而且國(guó)內(nèi)也沒(méi)有固定的摸式可借鑒， 個(gè)人建議個(gè)案另議。三、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃及運(yùn)作思路1、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)前景及行業(yè)可行性分析：隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道進(jìn)一步拓寬，融資方式多樣化、證券化、基金信托化，使商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)有強(qiáng)勁和持續(xù)資金做保障，因此，作為涉及面最廣的、 利潤(rùn)比最高的地產(chǎn)

8、項(xiàng)目一一商業(yè)地產(chǎn)， 將逐漸從未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的重要組成部分， 可以說(shuō)，未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代，因此商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、招商代理、 后期的運(yùn)營(yíng)管理也責(zé)無(wú)旁貸的進(jìn)入了一個(gè)全面的“商業(yè)時(shí)代”，也為置業(yè)公司商業(yè)公司對(duì) 外拓展業(yè)務(wù)成為可能。2、整合旗下商業(yè)資源、培養(yǎng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)和招募具有復(fù)合知識(shí)結(jié)構(gòu)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)人才為公司旗下商業(yè)地產(chǎn)開展進(jìn)行選 址、功能及市場(chǎng)定位建議、執(zhí)行招商和日常管理等工作，將可提高項(xiàng)目的成功率，從而 確保商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增值，幫助開發(fā)商追求股東權(quán)益最大化的目的。同時(shí)也借助商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的平臺(tái)整合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的商戶資源和培養(yǎng)專業(yè)管 理團(tuán)隊(duì)，為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的異地拓展

9、創(chuàng)造必要的條件，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的連鎖化、 精細(xì)化經(jīng)營(yíng)成為可能?？傊荷虡I(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司憑借置業(yè)公司實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：一、借助商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的平臺(tái)，通過(guò)確立清晰的組織架構(gòu)，輔之長(zhǎng)效的激勵(lì)機(jī)制，逐步落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。可實(shí)現(xiàn)打造一個(gè)組織有序、運(yùn) 作順暢、具有專業(yè)素養(yǎng)和良好職業(yè)操守的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的人力資源戰(zhàn)略目標(biāo)；是企業(yè)重要的無(wú)形資產(chǎn)。三、具有核心經(jīng)營(yíng)力的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，使商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公司成為國(guó)內(nèi)、行內(nèi)真正掌握現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)核心經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方向的專業(yè)公司；也是置業(yè)公司不斷復(fù)制成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式的助力器。附一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位原則、經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)及招商運(yùn)營(yíng)策略：1、能不斷地明確和豐富商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)核心

10、方向：購(gòu)買者以營(yíng)利為目的，利用投資、經(jīng)營(yíng)等手段，通過(guò)地產(chǎn)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)；在商業(yè)運(yùn) 作和地產(chǎn)投資互為實(shí)現(xiàn)前提中， 達(dá)到能給投資人賺錢目的，而商業(yè)公司是通過(guò)有組織地、 科學(xué)地依據(jù)不同地段、定位的商業(yè)地產(chǎn)-包括策劃、招商和日常營(yíng)運(yùn)管理；從而為生產(chǎn) 者（或中間商）和消費(fèi)者提供適合其運(yùn)作和業(yè)務(wù)拓展的交易場(chǎng)所，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲 取未來(lái)不確定的最大收益。2、明確商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，確定租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式可采用整體出租模式、分層或分片出租模式、分散出租模式或 其結(jié)合；租賃經(jīng)營(yíng)原則采用放水養(yǎng)魚的原則。也可以理解為先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入租商戶收取過(guò)高的租金，結(jié)果無(wú)異

11、于殺雞取卵；而后期根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀 態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；與商戶才能一同成長(zhǎng)3、把握商業(yè)地產(chǎn)“統(tǒng)一”運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管四個(gè)方面等統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)對(duì)商業(yè)地 產(chǎn)增值的促進(jìn)作用。統(tǒng)一招商的 管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。4、重視專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，細(xì)致的前期規(guī)劃：依據(jù)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò) 統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶開始建立并保持一種既 對(duì)立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，這種關(guān)系是大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功的保證。所以，統(tǒng)一招 商管理的成敗是購(gòu)物中心統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)成功與否的一個(gè)關(guān)鍵。5、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)以避免商業(yè)經(jīng)營(yíng)從商業(yè)管理”蛻變成物業(yè)管理”商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多

12、樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè) 統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的管理模式特別適用于國(guó)內(nèi)廠商關(guān)系，以避 免商業(yè)經(jīng)營(yíng)從 商業(yè)管理”蛻變成 物業(yè)管理”導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的貶值。6、“抓大放小，先主后次”：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理 的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶的招 商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難 且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。7、租賃、聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)相結(jié)合，提高整體租金收入水平，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度：在條件容許的情況下，大型商業(yè)項(xiàng)目核心主力零售店盡

13、量自營(yíng)一部分或全部，這樣 一可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于大型項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次，可增強(qiáng)其他商戶與之合 作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以 聯(lián)營(yíng)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度。這種選擇原則不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性的特 點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出大型商業(yè)項(xiàng)目的品牌來(lái)。對(duì)于餐飲、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)原則 也基本適用。出現(xiàn)比較成功的，多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志亞洲最佳管理獎(jiǎng)”經(jīng)典案例。8、在此我們列出一個(gè)一般意義上的商業(yè)項(xiàng)目招商目標(biāo)分布列表，供參考: 零售設(shè)施：核心主力店：百貨、綜合超市等；輔助主力店：時(shí)裝、

14、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店；配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；文化娛樂(lè)設(shè)施：核心主力店：動(dòng)感影院、科技展覽等；輔助主力店：兒童樂(lè)園等；配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)、酒吧等；輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等；配套服務(wù)設(shè)施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、停車場(chǎng)等。5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 577164

15、9826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343