轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)利的合同

1、民法第二十章轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)利的合同第一節(jié)買賣合同一、買賣合同的概念和特征(“）買賣合同的概念買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。 轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方,支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或 者買方。.買賣是商品交換最普遍的形式，也是典型的有償合同。根據(jù)合同法第 174,175條的規(guī)定，法律對其他有償合同的事項未作規(guī)定時,參照買賣合同的 規(guī)定;互易等移轉(zhuǎn)標的物所有權(quán)的合同，也參照買賣合同的規(guī)定。(二）買賣合同的特征'買賣合同是有償合同。買賣合同的實質(zhì)是以等價有償方式轉(zhuǎn)讓標的物 的所有權(quán)，即出賣人移轉(zhuǎn)標的物的所有權(quán)于買方，買方向出賣人支付價款。這 是買賣合

2、同的基本特征，使其與贈與合同相區(qū)別。買賣合同是雙務合同。在買賣合同中，買方和賣方都享有一定的權(quán)利， 承擔一定的義務。而且，其權(quán)利和義務存在對應關(guān)系，即買方的權(quán)利鹋是賣方 的義務,買方的義務就是賣方的權(quán)利。買賣合同是諾成合同。買賣合同自雙方當事人意思表示一致就可以成 立，不需要交付標的物。買賣合同一般是不要式合同。通常情況下，買賣合同的成立、有效并不 需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定者除外。、二、買賣合同當事人的權(quán)利和義務(一）出賣人的主要義務1.交付標的物。交付標的物是出賣人的首要義務，也是買賣合同最重要 的合同目的。標的物的交付可分為現(xiàn)實交付和觀念交付?，F(xiàn)實交付是指標的 物交由買受人實際占

3、有;觀念交付包括返還請 求權(quán)讓與、占有改定和簡易交付。轉(zhuǎn)移標的物的所有杈。買受人的最終 目的是獲得標的物的所有權(quán)，將標的物所有權(quán) 轉(zhuǎn)移給買受人是出賣人的另一項主要義務，這 也是買賣合同區(qū)別于其他涉及財產(chǎn)移轉(zhuǎn)占有的 合同的本質(zhì)特性之一。瑕疵擔保義務。出賣人對其所轉(zhuǎn)讓的 財產(chǎn)負權(quán)利瑕疵和物的瑕疵的擔保義務。權(quán)利瑕疵擔保義務。權(quán)利瑕疵擔保義 務是指出賣人就其所移轉(zhuǎn)的標的物，擔保不受 他人追奪以及不存在未告知權(quán)利負擔的義務。 標的物的權(quán)利瑕疵，可表現(xiàn)為出賣人未告知該 標的物上負擔著第三人的權(quán)利，或者是出賣人 未告知標的物無權(quán)處分。根據(jù)合詞法的規(guī)定， 權(quán)利瑕疵須為在買賣合同成立時即已存在,且 于合同成立

4、后仍未能除去，同時買受人不知道 權(quán)利瑕疵的存在;否則，出賣人不承擔權(quán)利瑕疵 擔保責任。標的物存在權(quán)利瑕疵時,買受人可 請求出賣人除去權(quán)利負擔，并可根據(jù)債務不履 行的規(guī)定，請求出賣人負不履債務或損害賠 償?shù)呢熑巍?物的瑕疵擔保義務。這是指出賣人就 其所交付的標的物具備約定或法定品質(zhì)所負的 擔保義務，即出賣人須保證標的物移轉(zhuǎn)于買受 人之后.，不存在品質(zhì)或使用價值降低、效用減弱 的瑕疵。標的物欠缺約定或法定品質(zhì)的，稱為 物的瑕疵。依其被發(fā)現(xiàn)的難易程度，物的瑕疵 可劃分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵。認定物的瑕疵的標準，合同有約定的，依合 同約定;如無約定而由出賣人提供標的物的樣 品或有關(guān)標的物的質(zhì)量說明的，以

5、該樣品或說 明的質(zhì)量標準為依據(jù)。不存在上述兩種依據(jù) 時，如當事人事后協(xié)商標準，依協(xié)商標準;如無 協(xié)商標準，按照合同的有關(guān)條款或交易習慣所 確定的標準。如標準仍不能確定的，按照國家 標準、行業(yè)標準履行;沒有國家標準、行業(yè)標準 的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標 準履行。標的物瑕疵應由出賣人負擔保義務時，如 有瑕疵，買受人可以請求減少價款，也可以要求 出賣人更換、修理，或者自行修理，費用由出賣 人負擔。因標的物的瑕疵使合同目的不能實現(xiàn) 時，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。因標的物主物有瑕疵而解除合同時，解除 合同的效力及于從物;反之;從物有瑕疵的，僅 能部分解除合同，解除的效力不及主物

6、。標的 物為數(shù)物時，其中一物有瑕疵的，買受人僅得就 有瑕疵的物解除合同;數(shù)物之價值不能分離的， 則可就數(shù)物解除合同;買賣標的物是分批交付 的，買受人只能就不能達到合同目的的該批標 的物部分解除合同，但各批標的物有關(guān)聯(lián)的，則 可就該批以及以后的各批標的物解除合同。(二）買受人的主要義務支付價款。價款是買受人獲取標的物 的所有權(quán)的對價。依合同的約定向出賣人支付 價款,是買受人的主要義務。買受人須按合同 約定的數(shù)額、時間、地點支付價款，并不得違反 法律以及公共秩序和善良風俗。合同無約定或 約定不明的，應依法律規(guī)定、參照交易慣例確 定。受領標的物。對于出賣人交付標的物 及其有關(guān)權(quán)利和憑證，買愛人有及時

7、受領義務。對標的物的檢查及通知義務。買受人 受領標的物后，應當在當事人約定或法定期限 內(nèi)，依通常程序盡快檢查標的物。若發(fā)現(xiàn)應由 出賣人負擔保責任的瑕疵時，應妥善保管標的 物并將其瑕疵立即通知出賣人。三、標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和風險責任負擔及孳 息歸屬：i (一）標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一般而言，如果是動產(chǎn)買賣，標的物所有權(quán) 自交付時發(fā)生轉(zhuǎn)移;如果是不動產(chǎn)買賣，標的物 所有權(quán)自登記時發(fā)生轉(zhuǎn)移。(二）標的物的風險責任承擔標的物風險責任負擔，是指買賣合同履行 過程中發(fā)生的標的物意外毀損滅失的風險由哪 一方當事人負擔。在買賣合同中，對于債務不 履行或不協(xié)助履行，標的物的風險通常由有過 失的一方負擔。在標的物非因

8、雙方當事人的故 意或過失而發(fā)生意外毀損滅失的僧況下,根據(jù) 我國合同法規(guī)定，風險負擔按交付原則確定。 具體來說,即標的物毀損滅失的風險，在標的物 交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承 擔，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。 對于不動產(chǎn)或船舶、航空器等以登記為權(quán)利變 動公示方式的，風險由所有權(quán)人負擔。對于各種不同交付方式,合同法確定的風 險負擔原則是:（1)買受人親自提取標的物的， 出賣人將標的物置于約定或法定地點時起，風 險由買受人承擔。（2)出賣人出賣交由承運人 運輸?shù)脑谕緲说奈?，除當事人另有約定外，自合 同成立時起，在途風險由買受人承擔。（3)對于 需要運輸?shù)臉说奈?沒有約定交付地點

9、或約定 不明確的，自出賣人將標的物交付給第一承運 人起,風險由買受人承擔。（4)買受人受領遲延 的，自遲延成立時起由買受人負擔標的物風險。根據(jù)合同法規(guī)定，出賣人未按照約定交付 有關(guān)標的物的單證和資料的，不影響標的物毀 損、滅失風險的轉(zhuǎn)移。因標的物質(zhì)量不符合要 求致使不能實現(xiàn)合同目的,買受人拒絕接受標 的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險 由出賣人承擔。(三）孳息歸屬標的物交付前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有； 交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。四、特種買賣合同(一）分期付款買賣分期付款買賣，是指買受人將其應付的總 價款,在一定期限內(nèi)分次向出賣人支付的買賣 合同。其特點在于，合同成立之時,出賣人

10、將標 的物交付給買受人，價款則依合同約定分期支 付。除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，標的 物的所有權(quán)自出賣人交付時起轉(zhuǎn)移給買受人。 買受人應按期履行支付價金的義務，若未按期 付款，應承擔違約責任。根據(jù)合同法規(guī)定,分期付款買賣的買受人 未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5，出 賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合 同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支 付該標的物的使用費。(二）樣品買賣樣品買賣，又稱貨樣買賣，是指標的物品質(zhì) 依一定樣品而定的買賣。當事人約定依樣品買 賣的，視為出賣人保證交付的貨物與樣品具有 同一品質(zhì)，其意義是出賣人提供一種質(zhì)量擔保。 樣品買賣的當事人應當封存樣品，并可

11、對樣品 質(zhì)量作出說明。出賣人交付的標的物應當與樣 品及其說明的質(zhì)量相同。樣品買賣的買受人不 知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使出賣人交付的標 的物與樣品相同，買受人仍有權(quán)要求其交付符 合同種物通常質(zhì)量標準.的標的物。(三）試用買賣試用買賣,又稱為試驗買賣,是指合同成立 時出賣人將標的物交付給買受人試用,買受人 在試用期間內(nèi)決定是否購買的買賣。此類買賣 合同常見于新產(chǎn)品的買賣。一般認為，試用買 賣合同屬于附停止條件的買賣合同，即在所附 買賣條件成就前，出賣人應將標的物交付給買 受人試驗使用,最終是否同意購買取決于買受 人的意愿。試用期間屆滿，買受人對是否購買 標的物未作表示的，視為購買。(四）拍賣根據(jù)我

12、國拍賣法,拍賣是指以公開競價的 形式,將特定物品或財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最髙應價 者的買賣方式。具體地說,買賣公開進行,參加 競拍的人在拍賣現(xiàn)場根據(jù)拍賣師的叫價決定是 否應價,當某人的應價經(jīng)拍賣師三次叫價無人 競價時,拍賣師以落槌或以其他公開表示拍定 的方式確認買賣成交。五、房屋買賣合同房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)依 約轉(zhuǎn)給買受人所有，買受人支付價金的買賣合 同。房屋買賣合同與一般買賣合同的不同之 處,在于房屋屬于不動產(chǎn)，對于房屋買賣法律有 如下特別規(guī)定：房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣 雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等約定于 書面。在城鎮(zhèn)買賣房屋之所有權(quán)須經(jīng)房屋登 記機構(gòu)登記后,才發(fā)生轉(zhuǎn)

13、移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效果。3.出賣共有房屋或出租房屋時，其他共有 人或承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。第二節(jié)贈與合同一、贈與合同的概念和特征贈與合同，指一方當事人將自己的財產(chǎn)無 償給予他方，他方受領該財產(chǎn)的合同。將財產(chǎn) 無償給予對方的人稱為贈與人，無償接受他人 財產(chǎn)的人稱為受贈人，贈與的財產(chǎn)為贈與物或 受贈物。贈與物應為贈與人合法所有，并為法 律允許其處分的財產(chǎn)。贈與的動產(chǎn)所有權(quán)自交 付時起轉(zhuǎn)移，不動產(chǎn)所有權(quán)依不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移 方式轉(zhuǎn)移。贈與合同具有下列特征：贈與合同是無償合同。在贈與合同中， 贈與人依約無償轉(zhuǎn)移其贈與物的所有權(quán)于受贈 人，受贈人取得贈與物的所有權(quán)而不必向贈

14、與 人為相應的對待給付。但因贈與人的過失給受 贈人造成損失的，受贈人有權(quán)請求賠償。如贈 與人故意不告知其贈與財產(chǎn)之瑕疵或保證無瑕 疵的，對受贈人因物之瑕疵所受的損害應負賠 償責任。贈與合同是單務合同。贈與人只承擔 將贈與物無償?shù)亟桓督o受贈人的義務，而受贈 人只享受接受贈與物的權(quán)利。即使受贈人依約 定負有一定義務,該義務與給予贈與物之間不 存在對待給付關(guān)系，因而不構(gòu)成雙務合同。贈與合同是諾成合同。贈與合同是實 踐合同還是諾成合同，各國立法規(guī)定不一。我 國合同法規(guī)定贈與合同為諾成合同，自當事人 意思表示一致時起成立。二、贈與合同的效力(一）贈與人的義務1.交付贈與物的義務。贈與人應按約定 將贈與物

15、之所有權(quán)交付給受贈人，在贈與物為 不動產(chǎn)時，還應協(xié)助辦理有關(guān)登記手續(xù)。贈與 物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間，可準用買賣合同的規(guī)定。 根據(jù)我國合同法規(guī)定，在具有救災、扶貧等社會 公益、道德義務性質(zhì)的贈與合同，以及經(jīng)過公證 的贈與合同中，受贈人可以請求交付。贈與人因故意或重大過失致使贈與財產(chǎn)毀 損滅失的，應負損害賠償責任。2.瑕疵擔保義務。附義務的贈與，贈與物 或權(quán)利有瑕疵的，贈與人在負義務的限度內(nèi)承 擔與出賣人相同的瑕疵擔保責任。贈與人故意 不告知瑕疵或保證無瑕疵，造成受贈人損失的， 應當承擔損害賠償責任。(二）受贈人權(quán)利義務 受贈人有無償取得贈與物的權(quán)利，但贈與 合同約定負擔義務的，受贈人須按約定履行義

16、務。在贈與屬于附義務贈與時，受贈人應在贈 與物的價值限度內(nèi)履行所附義務，受贈人不履 行其義務時，贈與人有權(quán)請求受贈人履衧其義 務或撤銷其贈與。三、贈與合同的終止贈與合同既可基于合同終止的一般原因而 終止，也有其特有的終止方式，即贈與的撤銷。贈與的撤銷有任意撤銷與法定撤銷之分。 贈與合同成立后，除具有救災、扶貧等社會公 益、道德義務性質(zhì)的贈與合同，以及經(jīng)過公證的 贈與合同外，贈與人在贈與物交付前得任意撤 銷合同。對于已經(jīng)履行的贈與合同，受贈人有 如下情形的，贈與人也得撤銷合詞：（1)受贈人 對贈與人或其近親屬有故意侵害行為。（2)受 贈人對贈與人負有扶養(yǎng)義務而不履行的。(3)不履行贈與合同約定的

17、義務的。以上三項 撤銷權(quán)自贈與人知道或應當知道有撤銷原因時 起1年內(nèi)行使，逾期則歸于消滅。（4)對于受贈 人違法行為致使贈與人死亡或喪失民事行為能 力的,贈與人的繼承人或法定代理人可以撤銷 贈與。該撤銷權(quán)的行使期限為6個月。第三節(jié)借款合同一、借款合同的概念和特征借款合同，是當事人約定一方將一定種類 和數(shù)額的貨幣所有權(quán)移轉(zhuǎn)給他方，他方于一定 期限內(nèi)返還同種類同數(shù)額貨幣的合同。其中， 提供貨幣的一方稱貸款人,受領貨帀的一方稱 借款人。借款合同的特征主要有：借款合同的標的物是金錢。借款合同 的標的物是一種作為特殊種類物的金錢,因此, 原則上只發(fā)生履行遲延，不發(fā)生履行不能。借款合同是轉(zhuǎn)讓貨幣所有權(quán)的合

18、同。 當貸款人將借款即貨幣交給借款人后，貨幣的 所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了借款人,借款人可以處分所得 的貨幣。這是借款合同的目的決定的，也是貨 幣這種特殊種類物作為其標的物的必然結(jié)果。借款合同一般為有償合同（有息借款), 也可以是無償合同(無息借款）。 '二、借款合同當事人的權(quán)利和義務.(一）貸款人的權(quán)利義務貸款人的主要義務是按照約定的日期、數(shù)額提供借款。貸款人未按照約定的日期、數(shù)額 提供借款,造成借#：人損失的,應當賠償損失。在借款合同中，貸款人不得利用優(yōu)勢地位 預先在本金中扣除利息。利息預先在本金中扣 除的，按實際借款數(shù)額返還借款并計算利息。 貸款人不得將借款人的營業(yè)秘密泄露于第三 方;否則，

19、應承擔相應的法律責任。貸款人的權(quán)利主要有:（1)有權(quán)請求返還本 金和利息。（2)對借款使用情況的監(jiān)督檢查權(quán)。 貸款人可以按照約定監(jiān)督襝查貸款的使用情 況。借款人未按照約定的借款用途使用借款 的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或 者解除合同。(二）借款人的義務.1.按照約定用途使用借款。合同對借款 有約定用途的，借款人須按照約定用途使用借 款,接受貸款人對貸款使用情況實施的監(jiān)督檢 查。借款人未按照約定的借款用途使用借款 的,貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或 者解除合同。 2.按期歸還借款本金和利息。當借款為 無償時,借款人須按期歸還借款本金;當借款為 有償時,借款人除須歸還借款本金外

20、，還必須f 約定支付利息。1 三、自然人間的借款合同*根據(jù)合同法的規(guī)定，自然人間的借款合同的特殊規(guī)則有：自然人間的借款合同是不要式合同,借 款合同的形式可由當事人約定。自然人間的借款未約定利息的,視為無 償借款。自然人間有償借款，其利率不得高于法 定限制。最髙人民法院發(fā)布的關(guān)于人民法院 審理借貸案件的若干意見規(guī)定，民間借貸的利 率可以適當高于銀行的利率，但最髙不得超過 銀行同類貸款利率的4倍;不允許計收復利。第四節(jié)租賃合同-.V .U1.'；' .-一、租賃合同的概念、特征和種類(一）租賃合同的概念租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租 人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事

21、 人中,提供物的使用或收益權(quán)的一方為出i人； 對租賃物有使甩或收益權(quán)的一方為承租人。租 賃物須為法律允許流通的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。(二）租賃合同的特征1.租賃_同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的 合同。在租賃合同中，承租人的目的是取得租 賃物的使用收益權(quán),出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的 使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán);租賃合同終止 時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別 于買賣合同的根本特征。*2.租請合同是雙務、有償合同。在租賃合 同中,交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用收益權(quán)之 間存在著對價關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使 用收益權(quán)的對價，而獲取租金是出租人出租財 產(chǎn)的目的。 .3.租賃合同是諾成合同。租賃合同的成 立不以

22、租賃物的交付為要件當事人只要依法 達成協(xié)議,合同即告成立。(三)租賃合同的種類根據(jù)租賃物的不同.，租賃可以劃分為動產(chǎn) 租賃和不動產(chǎn)租賃。不動產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。根據(jù)法律對租賃是否具有特殊的規(guī)定,可 以將租賃劃分為一般租賃和特殊租賃。特殊租 賃是相對于一般租賃而言的，指法律有特別要 求的租賃,例如,房地產(chǎn)管理法律對房地產(chǎn)的租 賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器 的租賃等都有特殊的規(guī)定。根據(jù)租賃合同是否確定期限，可以劃分為 定期租賃和不定期租賃。當事人可以在租賃合 同中約定租賃期間，沒有約定粗賃期間的則為 不定期租賃。對于不定期租賃,任何一方當事 人都有權(quán)依自己的意愿隨時解

23、除合同，但在解 除合同之前，應預先通知對方。但是，無論是否 約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的 限制。二、租賃合同的內(nèi)容和形式租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、 用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、 租賃物維修等條款。租賃期限為6個月以下的，可以由當事人 自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是 口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限為 6個月以上的,應當采用書面形式。未釆用書 面形式的，不論當事人對租賃期P是否作了約 定，都視為不定期租賃。三、租賃合同當事人的權(quán)利和義務(一）出租人的義務交付出租物。出租人應依照合同約定 的時間和方式交付租賃物。物的使用以交付占 有為必要的，

24、出租人應按照約定交付承租人實 際占有使用。物的使用不以交付占有為必要 的，出租人應使之處于承租人得以使用的狀態(tài)。 如果合同成立時租賃物已經(jīng)為承租人直接占 有，從合同約定的交付時間時起承租人即對租 賃物享有使用收益權(quán)。.在租賃期間保持租賃物符合約定用途。 租賃合同是繼續(xù)性合同，在其存續(xù)期間,出粗人 有繼續(xù)保持租賃物的法定或者約定品質(zhì)的義 務，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)。倘發(fā) 生品質(zhì)降低而害及承租人使用攸益或其他權(quán)利 時,則應維護修繕,恢復原狀。因修理租賃物而 影響承租人使用、收益的，出租人應相應減少租 金或延長租期,但按約定或習慣應由承租人修 理，或租賃物的損壞因承租人過錯所致的除外。3.瑯

25、疵擔保。當租賃物有瑕疵或存在權(quán) 利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租 人有權(quán)解除合同,承租人因此所受拫失，出租人 應負賠償責任，但承租人訂約時明知有瑕疵的 除外。(二）承租人的義務支付粗金纟承租人應當按照約定的期 限支付粗金。承租人無正當理由未支付租金或 延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合 理期限內(nèi)克付。承租人逾期不支付的，出租人 可以解除合同。按照約定的方法使用租賃物。承租人 應按照約定的方法使用租賃物;無約定的或約 定不明確的，可以由當事人事后達成補充協(xié)議 來確定;不能達成協(xié)議的,按合同的有關(guān)條款或 交易習慣確定;仍不能確定的，應根據(jù)租賃物的 性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者租

26、賃物 的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，因?qū)儆谡?常損耗，不承擔損害賠償責任承租人不按照 約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物 受到損耗的,實為承租人違約，出租人可以解除 合同并要求賠償損失。妥善保管租賃物。承租人應以善良管 理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義 務，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償 責任。不得擅自改善和增設他物。承租人經(jīng) 出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設他 物。承租人未經(jīng)出粗人同意對租賃物進行改善 和增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原 狀或賠償損失。通知義務。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出現(xiàn) 以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人:(1)租賃物有修理、防止危害

27、的必要；（2)其他 依誠實信用原則應該通知的事由。承租人怠于 通知，致出租人不能及時救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。,6.返還租賃物。租賃合同終止時,承租人 應將租賃物返還出租人。逾期不返還即枸成 違約,須給付違約金或逾期租金，.并須負擔逾期 中的風險。經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善和 增設他物的，承租人可以請求出租人償還租賃 物增值部分的費用。(三)承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)承租人轉(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意。轉(zhuǎn)租 與債的轉(zhuǎn)移不同。轉(zhuǎn)租期間，承租人與出租人 的租賃合同繼續(xù)有效,第三人不履行對租賃物 妥善保管義務造成損失的,由承租人向出租人 負賠償責任。承租人未經(jīng)同意而轉(zhuǎn)租的，出租 人可終止合同。(四）買

28、賣不破租賃合同法第229條規(guī)定:租賃物在租賃期間 發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。 據(jù)此，在租賃合同有效期間，祖賃物因買賣、繼 承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同 對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租 賃義務時,承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人， 這在學理上稱為“買賣不破租賃”。四、房屋租賃合同2009年最高人民法院發(fā)布了關(guān)于審理城 鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問 題的解釋（以下簡稱房屋租賃合同解釋）， 對房屋租賃有關(guān)問題進行了明確規(guī)定，該解釋 的主要內(nèi)容有：違法建筑的租賃。出租人就未取得建 設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許 可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立

29、的租賃 合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設 工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的， 人民法院應當認定有效。租賃合同的登記備案。當事人以房屋 租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記 備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的,人民法院 不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為 房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當事 人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。一房數(shù)租。出租人就同一房屋訂立數(shù) 份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均 主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定 履行合同的承租人:（1)已經(jīng)合法占有租賃房屋 的;（2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（3)合同成 立在先的。不能取得租賃房屋的

30、承租人請求解 除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處 理。轉(zhuǎn)租。出租人知道或者應當知道承租 人轉(zhuǎn)租,但在6個月內(nèi)未提出異議，其以承租人 未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同 無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生 的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為 第三人參加訴訟?！百I賣不破租賃”規(guī)則的例外。租賃房屋 在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,承租人請求房屋 受讓人繼續(xù)履行原租賃合伺的,人民法院應予 支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另 有釣定的除外：(1)房屋在出租前已設立抵押 權(quán),因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣租賃

31、房屋未 在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承 租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔 賠償責任的/人民法院應+支持。但請確認 出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的， 人民法院不予支持。房屋租賃合同解釋第 24條還規(guī)定:具有下列情形之一，承租人主張 優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持:（1)房屋 共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;(2)出租人將房屋出 賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、 祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（3)出 租人履行通知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確 表示購買的;(4)第三人善意購買租賃房屋并已 經(jīng)辦理登記手續(xù)的。第五節(jié)融資租賃合同一、融資租賃合同的概念和特征融資租賃合同，是指出租人根據(jù)承租人對 出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃集借貸、租賃、買賣