第4章 土地等級(jí)調(diào)查概述

1、1第四章第四章 土地等級(jí)調(diào)查土地等級(jí)調(diào)查山東科技大學(xué)山東科技大學(xué)資源與土木工程系資源與土木工程系2本章內(nèi)容 第一節(jié) 概述 第二節(jié) 土地性狀調(diào)查 第三節(jié) 土地分等定級(jí)概述 第四節(jié) 土地稅收情況調(diào)查3第一節(jié)第一節(jié) 概概 述述 一、土地的質(zhì)量與性狀 1、土地質(zhì)量是土地相對(duì)于特定用途所表現(xiàn)(或可能表現(xiàn))出的效果的優(yōu)良程度。土地質(zhì)量總是與土地用途相關(guān)聯(lián)的 ，其適宜的用途受土地本身的性狀和環(huán)境條件的影響。 2、土地性狀是指土地在自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等方面的性質(zhì)與狀態(tài)，是判斷土地質(zhì)量水平的依據(jù)。 土地性狀指標(biāo)，通常是土地的一些可度量或可測(cè)定的屬性，包括以下兩種： （1）自然屬性包括土壤、地形、地貌、水文、植被、

2、氣候等因素； （2）社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性包括土地利用的現(xiàn)狀、地理位置、交通條件、單位面積產(chǎn)量、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度等因素。4二、土地等級(jí)評(píng)價(jià) (1)土地等級(jí)是反映土地質(zhì)量與價(jià)值的重要標(biāo)志。 (2) 土地等級(jí)評(píng)價(jià)，又叫土地分等定級(jí)，是指在特定的目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的工作。土地用途不同，衡量等級(jí)的指標(biāo)亦不同。所以土地等級(jí)評(píng)價(jià)是一項(xiàng)極其復(fù)雜、涉及學(xué)科較多的綜合性工作。 土地分等定級(jí)是以土地質(zhì)量狀況為具體工作對(duì)象的，并且必須以土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地性狀調(diào)查魏基礎(chǔ)。因此，它是衡量土地質(zhì)量好壞的必要手段，也是土地管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。5 土地分等定級(jí)在我國(guó)有著悠久的歷史。

3、上古時(shí)代就有按土壤色澤、性質(zhì)或水分狀況來(lái)識(shí)別土壤肥力，進(jìn)行土地生產(chǎn)力的評(píng)估和分類(lèi)的記載。 據(jù)禹貢篇記載，夏禹治水后，將九州土地的自然肥力估計(jì)為上中下3等，每等又分上中下3級(jí)，共9級(jí)，并按土地等級(jí)規(guī)定田賦標(biāo)準(zhǔn)。 戰(zhàn)國(guó)時(shí)的管子.地員篇將土地分為3等18類(lèi)，每類(lèi)又分為5種，共90種。這是世界上最早的土地分類(lèi)和土地評(píng)級(jí)的著作。 古代土地分等定級(jí)主要用以制定田賦等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和確定地租的依據(jù)。在現(xiàn)代，土地分等定級(jí)成果有了更多的用途，除了為土地估價(jià)提供控制區(qū)域和為確定土地稅額、土地征用補(bǔ)償?shù)忍峁┮罁?jù)外，還為土地利用規(guī)劃和合理組織城鄉(xiāng)土地利用提供基礎(chǔ)資料。 按城鄉(xiāng)土地的特點(diǎn)不同，土地分等定級(jí)可以分為城鎮(zhèn)土地分等定

4、級(jí)和農(nóng)用土地分等定級(jí)兩種。 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是對(duì)城鎮(zhèn)土地利用適宜性的評(píng)定，也是對(duì)城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)估的一項(xiàng)工作。其等級(jí)可揭示不同區(qū)位條件下的土地價(jià)值規(guī)律。 農(nóng)用土地分等定級(jí)則是對(duì)農(nóng)用土地質(zhì)量，或是對(duì)其生產(chǎn)力大小的評(píng)定，也是通過(guò)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的綜合分析，對(duì)農(nóng)用土地生產(chǎn)潛力及其差異程度的評(píng)估工作。農(nóng)用土地分等定級(jí)成果直接為指導(dǎo)農(nóng)用土地利用和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。6第二節(jié) （補(bǔ)充）土地質(zhì)量調(diào)查 土地質(zhì)量調(diào)查的目的與內(nèi)容土地作為資源被人類(lèi)加以利用，主要是由于土地具有一定的質(zhì)量表現(xiàn)。土地作為資源被人類(lèi)加以利用，主要是由于土地具有一定的質(zhì)量表現(xiàn)。不同質(zhì)量水平的土地被人們利用的程度也不同。因而，認(rèn)識(shí)土地質(zhì)量，

5、不同質(zhì)量水平的土地被人們利用的程度也不同。因而，認(rèn)識(shí)土地質(zhì)量，實(shí)際上是人們合理利用開(kāi)發(fā)土地資源的基礎(chǔ)。實(shí)際上是人們合理利用開(kāi)發(fā)土地資源的基礎(chǔ)。1.1.土地質(zhì)量調(diào)查的目的土地質(zhì)量調(diào)查的目的土地質(zhì)量調(diào)查的目的主要體現(xiàn)在以下土地質(zhì)量調(diào)查的目的主要體現(xiàn)在以下5 5個(gè)方面。個(gè)方面。（1 1）為制定各項(xiàng)計(jì)劃、規(guī)劃及土地政策土工主要的基礎(chǔ)資料。）為制定各項(xiàng)計(jì)劃、規(guī)劃及土地政策土工主要的基礎(chǔ)資料。（2 2）為編制農(nóng)業(yè)區(qū)劃及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。）為編制農(nóng)業(yè)區(qū)劃及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。（3 3）為城鄉(xiāng)土地資源的優(yōu)化配置提供科學(xué)依據(jù)。）為城鄉(xiāng)土地資源的優(yōu)化配置提供科學(xué)依據(jù)。（4 4）為城鄉(xiāng)土地分等頂級(jí)、土地經(jīng)濟(jì)、土地稅收提供可靠

6、資料。）為城鄉(xiāng)土地分等頂級(jí)、土地經(jīng)濟(jì)、土地稅收提供可靠資料。（5 5）充分發(fā)揮土地資源的生產(chǎn)潛力。）充分發(fā)揮土地資源的生產(chǎn)潛力。2.2.土地質(zhì)量調(diào)查的基本內(nèi)容土地質(zhì)量調(diào)查的基本內(nèi)容 土地質(zhì)量調(diào)查包括土地的自然條件調(diào)查和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查兩部土地質(zhì)量調(diào)查包括土地的自然條件調(diào)查和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查兩部分。土地自然條件主要內(nèi)容為：氣候、地形、地貌、土壤、水資源、分。土地自然條件主要內(nèi)容為：氣候、地形、地貌、土壤、水資源、植被等自然條件；土地社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件主要是城鄉(xiāng)土地的區(qū)位、交通情植被等自然條件；土地社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件主要是城鄉(xiāng)土地的區(qū)位、交通情況和土地投入產(chǎn)出狀況等社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，如下表所示。況和土地投入產(chǎn)出狀

7、況等社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，如下表所示。78 第二節(jié)第二節(jié) 土地性狀調(diào)查土地性狀調(diào)查 土地性狀調(diào)查是指對(duì)土地性狀指標(biāo)的調(diào)查，包括土地自然屬性及土地利用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性的調(diào)查。 一、土地自然屬性調(diào)查 (一) 地形地貌調(diào)查 主要應(yīng)當(dāng)查清地貌類(lèi)型、坡度、坡向、絕對(duì)高度、高差等。 9(二) 土壤調(diào)查 調(diào)查的項(xiàng)目主要是土壤質(zhì)地、土層厚度及土層構(gòu)造、土壤養(yǎng)分、土壤酸堿度和土壤侵蝕等。 10(三) 農(nóng)業(yè)氣候調(diào)查 農(nóng)業(yè)氣候調(diào)查的主要內(nèi)容為光照、熱量、水分等要素。 11(四) 植被調(diào)查 主要查清植被群落、覆蓋度、草層高度、產(chǎn)草量、草質(zhì)以及利用程度等。12 二、土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性調(diào)查 1.地理位置與交通條件13 2.人口和勞

8、動(dòng)力14 3.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境條件15 4.土地利用水平16 5.地段形態(tài)特征17 第三節(jié)第三節(jié) 土地分等定級(jí)土地分等定級(jí)概述概述 一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述 (一)城鎮(zhèn)土地等級(jí)體系 為正確反映土地質(zhì)量的差異，土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系。 城鎮(zhèn)土地等反映城鎮(zhèn)之間土地的地域差異。 城鎮(zhèn)土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。 大城市 510級(jí) 中等城市 47級(jí) 小城市以下 35級(jí)18( (二二) )城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法 主要有三種主要有三種 : : 多因素綜合評(píng)定法多因素綜合評(píng)定法 級(jí)差收益測(cè)定法級(jí)差收益測(cè)定法 地價(jià)分區(qū)定級(jí)方法地價(jià)分區(qū)定級(jí)

9、方法19 1. 多因素綜合評(píng)定法多因素綜合評(píng)定法是通過(guò)對(duì)城市土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所表現(xiàn)出的各種特征進(jìn)行綜合考慮，揭示市地的使用價(jià)值或價(jià)值及其在空間分布的差異性，劃分土地級(jí)別的方法。多因素綜合評(píng)定法的指導(dǎo)思想是從影響市地使用價(jià)值或質(zhì)量的原因著眼，采用由原因到結(jié)果，由投入到產(chǎn)出的思維方法。即通過(guò)系統(tǒng)地、綜合地分析各類(lèi)因素和因子對(duì)土地的作用強(qiáng)度，推論土地在空間分布上的優(yōu)劣差異。20 2. 級(jí)差收益測(cè)算評(píng)定法級(jí)差收益測(cè)算評(píng)定法是通過(guò)級(jí)差收益確定土地級(jí)別的方法。其指導(dǎo)思想是從土地的產(chǎn)出(企業(yè)利潤(rùn))入手，認(rèn)為土地級(jí)別由土地的級(jí)差收益體現(xiàn)，級(jí)差收益又是企業(yè)利潤(rùn)的一部分，所以由土地的區(qū)位差異所產(chǎn)生的土地級(jí)差收

10、益完全可以通過(guò)企業(yè)利潤(rùn)反映出來(lái)。級(jí)差收益測(cè)算方法主要對(duì)發(fā)揮土地最大使用效益的商業(yè)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行分析，從中剔除非土地因素如資金、勞力等帶來(lái)的影響，建立適合的經(jīng)濟(jì)模型，測(cè)算土地的級(jí)差收益，從而劃分土地級(jí)別。 3. 地價(jià)分區(qū)定級(jí)方法 地價(jià)分區(qū)定級(jí)方法的指導(dǎo)思想是直接從土地收益的還原量地價(jià)出發(fā)，根據(jù)地價(jià)水平高低在地域空間上劃分地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)區(qū)間，從而劃分土地級(jí)別。 21 土地定級(jí)因素選擇土地定級(jí)因素選擇 定級(jí)因素權(quán)重的確定定級(jí)因素權(quán)重的確定 土地定級(jí)單元的劃分土地定級(jí)單元的劃分 土地定級(jí)因素分值的計(jì)算土地定級(jí)因素分值的計(jì)算 初步劃分土地級(jí)別初步劃分土地級(jí)別 級(jí)差收益測(cè)算級(jí)差收益測(cè)算 級(jí)別邊界落實(shí)、成

11、果整理、驗(yàn)收級(jí)別邊界落實(shí)、成果整理、驗(yàn)收( (二二) ) 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的工作程序22二、農(nóng)用地分等定級(jí)概述農(nóng)用地分等定級(jí)的工作對(duì)象為農(nóng)用地(包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面)和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中的永久性林地、牧草地和水域。(一)農(nóng)用地等級(jí)體系我國(guó)對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量也是采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次劃分體系。農(nóng)用地等別的劃分是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量穩(wěn)定的自然條件和經(jīng)濟(jì)條件，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定。農(nóng)用地分等成果在全國(guó)范圍內(nèi)具有可比性。農(nóng)用地的等別反映農(nóng)用地潛在的(或理論的)區(qū)域自然質(zhì)量、平均利用水平和平均效益水平的不同所造成的農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。農(nóng)

12、用地級(jí)別反映因農(nóng)用土地現(xiàn)實(shí)的(或?qū)嶋H可能的)區(qū)域自然質(zhì)量、利用水平和效益水平不同所造成的農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。 23(二) 農(nóng)用地分等定級(jí)的方法體系農(nóng)用地分等的方法主要有因素法和樣地法。農(nóng)用地定級(jí)的方法主要有因素法、樣地法和修正法。因素法是通過(guò)對(duì)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的綜合分析，確定因素因子體系及其影響權(quán)重，計(jì)算單元因素總分值，以此為依據(jù)客觀評(píng)定農(nóng)用地等級(jí)的方法。樣地法是以選定的標(biāo)準(zhǔn)樣地為參考，建立特征屬性計(jì)分規(guī)則，通過(guò)比較計(jì)算分等定級(jí)單元特征屬性分值，評(píng)定土地等級(jí)的方法。修正法是在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級(jí)目的，選擇區(qū)位條件、耕作便利度等因素修正系數(shù)，對(duì)分等成果進(jìn)行修正，

13、評(píng)定出農(nóng)用地級(jí)別的方法。目前，我國(guó)農(nóng)用地分等中采用較多的是因素法，農(nóng)用地定目前，我國(guó)農(nóng)用地分等中采用較多的是因素法，農(nóng)用地定級(jí)工作往往采用修正法。級(jí)工作往往采用修正法。 24 （三）農(nóng)用地分等的工作程序 下面以因素法為例簡(jiǎn)要介紹農(nóng)用地分等的工作程序。 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8）25 （四）農(nóng)用地定級(jí)的工作程序 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10）26第四節(jié)第四節(jié) 土地稅收情況調(diào)查土地稅收情況調(diào)查 一、稅收與土地稅 稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)力依靠法律強(qiáng)制手段，對(duì)一部分社會(huì)產(chǎn)品進(jìn)行分配，無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種形式。 稅收

14、制度是指國(guó)家制定的稅收法令和征收辦法的總稱(chēng)，又是國(guó)家向納稅人征稅的法律依據(jù)和工作細(xì)則，反映國(guó)家和納稅人之間的一種分配關(guān)系。 土地稅收是國(guó)家稅收的一種，是國(guó)家以土地為征稅對(duì)象，憑借政治權(quán)力，從土地權(quán)屬者手中無(wú)償?shù)貜?qiáng)制性取得部分土地收益的一種稅種。 27二、土地稅的依據(jù)與功能1.征收土地稅的依據(jù)(1) 按土地面積征稅。 (2) 按土地每年的總收獲量征收。(3) 按土地每年的純收益征收。(4) 按地價(jià)征收。 28 2.土地稅收的功能 土地稅收在保障國(guó)家財(cái)政收入，平衡負(fù)擔(dān)，促進(jìn)土地的合理利用等方面具有重大作用，其功能體現(xiàn)在： (1) 保證國(guó)家的財(cái)政收入； (2) 抑制土地投機(jī)； (3) 促進(jìn)土地資源合

15、理利用； (4) 引導(dǎo)土地利用方向的調(diào)整。29三、我國(guó)現(xiàn)行的土地稅收三、我國(guó)現(xiàn)行的土地稅收我國(guó)我國(guó)現(xiàn)行的土地稅收制度現(xiàn)行的土地稅收制度有：農(nóng)業(yè)稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。下有：農(nóng)業(yè)稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。下面僅以城鎮(zhèn)土地使用稅為例，來(lái)說(shuō)明土地稅收的情況。面僅以城鎮(zhèn)土地使用稅為例，來(lái)說(shuō)明土地稅收的情況。國(guó)務(wù)院于國(guó)務(wù)院于19881988年年9 9月月2727日發(fā)布了日發(fā)布了中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例例，并于同年，并于同年1111月月1 1日施行。條例中規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦日施行。條例中規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使

16、用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人；土地使區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人；土地使用稅以納稅人實(shí)際占用土地面積為征稅依據(jù)；每平方米稅額大城市用稅以納稅人實(shí)際占用土地面積為征稅依據(jù)；每平方米稅額大城市0.50.5 10.010.0元，中等城市元，中等城市0.40.4 8.08.0元，小城市元，小城市0.30.3 6.06.0元，縣城、建制鎮(zhèn)、工元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)礦區(qū)0.20.2 4.04.0元。元。本條例對(duì)下列用地規(guī)定本條例對(duì)下列用地規(guī)定免交土地使用稅免交土地使用稅：（1 1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。（）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地

17、。（2 2）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)費(fèi)的單位自用的土地。（業(yè)費(fèi)的單位自用的土地。（3 3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。（）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。（4 4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地。（市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地。（5 5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。（的生產(chǎn)用地。（6 6）經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄的土地，從使）經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄的土地，從使用的月份起免交土地使用稅用的月份起免交土地使用稅5 5 1010年。（年。（7 7）由財(cái)政部另行免稅的能源、交通、）由財(cái)政部另行免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。（水利設(shè)施用地和其他用地。（8 8）此外，納稅人繳納土地使用稅確有困難，