內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅解讀(共117頁).ppt

1、來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載一、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅的沿革 國稅發(fā)（國稅發(fā)（20032003）8383號(hào)號(hào)（本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行） 1 國稅發(fā)國稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào)（本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號(hào)）同時(shí)廢止。此前沒有明確規(guī)此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行）2來自來自 中國最大的資料庫下載中國最

2、大的資料庫下載注1:過渡期政策銜接過渡期政策銜接 1.1.前期的預(yù)收款是否應(yīng)該補(bǔ)征預(yù)繳所得稅前期的預(yù)收款是否應(yīng)該補(bǔ)征預(yù)繳所得稅? ? 對(duì)2003年12月31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并入2003年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。 企業(yè)預(yù)售收入2003年12月31日帳面余額應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，并入2003年第四季度（或12月份）應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計(jì)算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2004年內(nèi)平均分?jǐn)偛⑷氘?dāng)期應(yīng)納稅所得額。 寧地稅發(fā)寧地稅發(fā)200423200423號(hào)號(hào) 2.2.前期成本按預(yù)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本是否按稅法規(guī)定

3、前期成本按預(yù)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本是否按稅法規(guī)定進(jìn)行追溯進(jìn)行追溯? ? 來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載注2：31號(hào)文過渡期銜接政策蘇地稅發(fā)2006120號(hào)(國地稅共同簽發(fā),但國稅未轉(zhuǎn)發(fā))1.企業(yè)2005年12月31日賬面預(yù)收賬款余額賬面預(yù)收賬款余額按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，2006年年1月月1日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載二二. .預(yù)售方式銷售收

4、入的確認(rèn)預(yù)售方式銷售收入的確認(rèn)（31號(hào)文）開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入（注）先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。即：預(yù)交所得稅（預(yù)售收入計(jì)稅毛利率計(jì)稅毛利率期間費(fèi)用營業(yè)稅金及附加）適用稅率 來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載營業(yè)稅金及附加營

5、業(yè)稅金及附加蘇地稅發(fā)2006120號(hào)：營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載住房性質(zhì)所處地區(qū)計(jì)稅毛利率經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房3%非經(jīng)濟(jì)適用房于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的20%地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的15%其他地區(qū)的10%計(jì)稅毛利率的確定計(jì)稅毛利率的確定來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載 注意“預(yù)計(jì)利潤率預(yù)計(jì)利潤率”和和“計(jì)稅毛利率計(jì)稅毛利率”兩者的區(qū)別：營業(yè)利潤營業(yè)利潤=預(yù)售收入-計(jì)稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費(fèi)用；營業(yè)利潤率營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入；計(jì)稅毛利計(jì)稅

6、毛利=營業(yè)收入-計(jì)稅成本；計(jì)稅毛利率計(jì)稅毛利率=計(jì)稅毛利/預(yù)售收入。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 項(xiàng)目必須符合建住房項(xiàng)目必須符合建住房200477號(hào)等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定號(hào)等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定 必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。 不符合上述條件的按非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納所得稅不符合上述條件的按非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納所得稅 經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工

7、許可證以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料。蘇地稅發(fā)2006120號(hào)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載筆者評(píng)價(jià)筆者評(píng)價(jià)引進(jìn)了預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的說法，其實(shí)質(zhì)還是體現(xiàn)對(duì)預(yù)收收入征稅，同時(shí)考慮到經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，地區(qū)間的差異。同時(shí)總局在制定政策的時(shí)候充分考慮政策的銜接，在扣除項(xiàng)目上明確了可以扣除的項(xiàng)目，從而在一定程度上減少了預(yù)征利潤率提高帶來的一定影響。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載預(yù)售收入的范圍？預(yù)售收入的范圍？實(shí)際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會(huì)以代收防盜門款、代收有線電視初裝費(fèi)，代收水電增容費(fèi)、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等方式所謂的代收款項(xiàng)。（會(huì)計(jì)處理掛“往來款”）

8、這些代收款項(xiàng)除住房維修基金外作為價(jià)外費(fèi)用都并入營業(yè)稅的銷售額中計(jì)征。其是否應(yīng)并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？ 注：注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其取得的預(yù)售收入主要是指購房者交付的預(yù)購定金的預(yù)購定金。蘇國稅發(fā)【2003】第195號(hào)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載比較比較83號(hào)文的規(guī)定號(hào)文的規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率 來自來自 中國最大的資料庫下載中國

9、最大的資料庫下載三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理（四）銷售收入范圍（四）銷售收入范圍（五）銷售收入確認(rèn)原則（五）銷售收入確認(rèn)原則來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 完工開發(fā)產(chǎn)品定義 完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的原則 完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報(bào) 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）

10、完工標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工標(biāo)準(zhǔn)符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；2.已開始投入使用投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入 結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 計(jì)算實(shí)際毛利額計(jì)算實(shí)際毛利額 差異調(diào)整差異調(diào)整( (注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法來自來自 中國最大的資料庫

11、下載中國最大的資料庫下載（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理開發(fā)企業(yè)報(bào)告開發(fā)產(chǎn)品完工情況 開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)出具 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載（四）銷售收入范圍 銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載（五）銷售收入確認(rèn)原則銷售方式一次性全額收款分期收款 銀行按揭 委托銷售 先出租再出售來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所

12、得的原則 正常計(jì)算應(yīng)納稅所得：正常計(jì)算應(yīng)納稅所得：開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。（收入成本配比）（收入成本配比）該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得的應(yīng)納稅所得額。額。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則核定其計(jì)稅成本：核定其計(jì)稅成本： 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度

13、未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本， 或未對(duì)其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的，來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則筆者注：房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格確定與其成本與一般商品的確立方式不同，一般與成本無直接關(guān)系，如果僅從收入的角度對(duì)其進(jìn)行核定征收，不符合客觀實(shí)際。而實(shí)際工作中，對(duì)于房地產(chǎn)的成本確實(shí)一個(gè)公開可以確認(rèn)的價(jià)格，通過核定成本的方式有效的堵塞了過去部分企業(yè)利用收入核定征收進(jìn)行變相避稅的目的，實(shí)為31號(hào)文的一個(gè)重大突破。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則筆者

14、注：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第248號(hào)）第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令第88號(hào)）第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載（三）完工開發(fā)產(chǎn)品

15、的稅務(wù)管理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 1.開發(fā)企業(yè)報(bào)告開發(fā)產(chǎn)品完工情況開發(fā)企業(yè)報(bào)告開發(fā)產(chǎn)品完工情況 2.2.開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)出具開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)出具 稅務(wù)鑒定報(bào)告稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料其他相關(guān)資料 3.3.稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報(bào)完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報(bào)開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于應(yīng)于年度納稅申報(bào)前年度納稅申報(bào)前將其將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)

16、售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載關(guān)于稅務(wù)鑒定報(bào)告的規(guī)定關(guān)于稅務(wù)鑒定報(bào)告的規(guī)定 1、通知第二條第三款所稱稅務(wù)鑒定報(bào)告，是指稅務(wù)師事務(wù)所等具有法定資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)鑒證證明。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)鑒證行為，并對(duì)其行為承擔(dān)相應(yīng)的法律

17、責(zé)任。2、中介機(jī)構(gòu)出具稅務(wù)鑒定報(bào)告時(shí)，同時(shí)要提供開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本及毛利額調(diào)整計(jì)算明細(xì)表（見附表）。蘇地稅發(fā)2006120號(hào)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載（四）銷售收入范圍（四）銷售收入范圍 銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他及其他經(jīng)濟(jì)利益。經(jīng)濟(jì)利益。來自來自 中國最大的資料庫下載中

18、國最大的資料庫下載代收款的稅務(wù)處理代收款的稅務(wù)處理開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。注：該規(guī)定僅適用于企業(yè)所得稅，不適用于營業(yè)稅。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載筆者注：代收代墊款項(xiàng)的營業(yè)稅規(guī)定下列代收的款項(xiàng)不包括在銷售額中1、住房維修基金國稅發(fā)200469號(hào)2、據(jù)蘇地稅政一2000218號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)營業(yè)稅問題的

19、通知（2000年9月29日）第一條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)單位代收費(fèi)用的征稅問題”：（1）房地產(chǎn)開發(fā)單位代收的各種費(fèi)用按營業(yè)稅細(xì)則規(guī)定，原則上都應(yīng)按價(jià)外費(fèi)用同經(jīng)營的應(yīng)稅項(xiàng)目一并征收營業(yè)稅。但對(duì)符合蘇財(cái)稅9755號(hào)和蘇財(cái)稅987號(hào)文件精神的行政事業(yè)代收費(fèi)用可不征收營業(yè)稅。（2）房地產(chǎn)開發(fā)單位在履行各類代收費(fèi)用時(shí)，必須持有該項(xiàng)費(fèi)用的代收授權(quán)書和使用財(cái)政部門核發(fā)的統(tǒng)一票據(jù)，并按規(guī)定解繳收費(fèi)主管部門，否則一律照章征收營業(yè)稅。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載筆者注：代收代墊款項(xiàng)的增值稅規(guī)定筆者注：代收代墊款項(xiàng)的增值稅規(guī)定納稅人代行政部門收取的費(fèi)用是否征收增值稅問題 納稅人代有關(guān)行政管理部門收取

20、的費(fèi)用，凡同時(shí)符合以下條件的，不屬于價(jià)外費(fèi)用，不征收增值稅。（1）經(jīng)國務(wù)院、國務(wù)院有關(guān)部門或省級(jí)政府批準(zhǔn)；（2）開具經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)使用的行政事業(yè)收費(fèi)專用票據(jù)（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政或雖不上繳財(cái)政但由政府部門監(jiān)管，?？顚Ｓ谩Ｘ?cái)政部財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知 財(cái)稅2005165號(hào) 來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載筆者注：公用事業(yè)收費(fèi)的稅收規(guī)定筆者注：公用事業(yè)收費(fèi)的稅收規(guī)定 管道煤氣集資費(fèi)（初裝費(fèi)），是用于管道煤氣工程建設(shè)和技術(shù)改造，在報(bào)裝環(huán)節(jié)一次性向用戶收取的費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對(duì)管道煤氣集資費(fèi)（初裝費(fèi)），應(yīng)按“建

21、筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。國稅函國稅函2002105號(hào)號(hào) 供電部門向用戶收取的電力增容費(fèi)自1994年11月1日起暫不征收增值稅。 摘自蘇國稅發(fā)（摘自蘇國稅發(fā)（9494）107107號(hào)、蘇地稅發(fā)號(hào)、蘇地稅發(fā)（9494）037037號(hào)號(hào) 對(duì)從事熱力、電力、燃?xì)?、自來水熱力、電力、燃?xì)?、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費(fèi)用一次性費(fèi)用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的，不征收增值稅。財(cái)稅2005165號(hào) 來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定采取一次性全額收款方式一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或

22、取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?？畹?，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取銀行按揭方式銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款首付款應(yīng)于實(shí)際收到日實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定采取委托方式委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方

23、式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定（2）采取視同買斷方式視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低低于買斷價(jià)格，于買斷價(jià)格，以及屬

24、于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，

25、不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定（4）采取包銷方式包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。來自來自

26、 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定比較比較83號(hào)文號(hào)文 根據(jù)31號(hào)文件的規(guī)定，包銷期內(nèi)正常售出的開發(fā)產(chǎn)品比照前述代銷方式下的三種情形（視同買斷、收取手續(xù)費(fèi)、基價(jià)+超基價(jià)分成）確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，包銷期滿未正常售出的開發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)時(shí)間取決于合同約定的付款方式合同約定的付款方式，但最早也要到包銷期滿后，因此應(yīng)不存在原83號(hào)文件規(guī)定的“包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)”這一情形。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載 注:買斷式包銷據(jù)國稅函（1996）684號(hào)1996年11月22日蘇地稅函（1997）009號(hào)1997年1月20日在合同期內(nèi)房產(chǎn)

27、企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營業(yè)稅。對(duì)其支付給包銷商的手續(xù)費(fèi)，不得從計(jì)稅營業(yè)額中扣除。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定已銷開發(fā)產(chǎn)品清單已銷開發(fā)產(chǎn)品清單已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、

28、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。 對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按按中華人民共和國稅收征收管理法中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。進(jìn)行處理。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的先出租再出售的：凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)作固

29、定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。收入的實(shí)現(xiàn)。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的先出租再出售的：凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。收入的實(shí)現(xiàn)。 注來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載

30、注：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，必須按照通知第六條規(guī)定視同銷售，其租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入的同時(shí)，允許按照相應(yīng)的計(jì)稅成本計(jì)提折舊在稅前扣除。允許按照相應(yīng)的計(jì)稅成本計(jì)提折舊在稅前扣除。未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不作視同銷售處理不作視同銷售處理，其租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入，不再扣除相關(guān)折舊或攤銷不再扣除相關(guān)折舊或攤銷費(fèi)用，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)費(fèi)用，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。蘇地稅發(fā)2006120號(hào)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載比較比較83號(hào)文號(hào)文31號(hào)文件同原83號(hào)文件實(shí)質(zhì)一致，僅改變了以前的表述方

31、式，統(tǒng)一為“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”。但是，這一規(guī)定可能與新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)不銜接，尤其是如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理和納稅調(diào)整的問題并未述及，有待今后進(jìn)一步發(fā)文明確。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載先租后售總結(jié)先租后售總結(jié) 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 視同銷售視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入 準(zhǔn)予計(jì)提折舊準(zhǔn)予計(jì)提折舊 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 無需視同銷售無需視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入

32、出售時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)出售時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊不準(zhǔn)計(jì)提折舊來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載問題問題轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)是否為必做事項(xiàng)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)是否為必做事項(xiàng)?來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載四、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。相關(guān)規(guī)定：國稅發(fā)相關(guān)規(guī)定：國稅發(fā)1

33、997191號(hào)號(hào)注：本規(guī)定未區(qū)分經(jīng)營租賃，融資租賃本規(guī)定未區(qū)分經(jīng)營租賃，融資租賃來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載相關(guān)文件對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。 關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù) 國稅函國稅函200583號(hào)號(hào)酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，

34、按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù) 國稅函國稅函2006478號(hào)號(hào) 來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載五、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)分配開發(fā)產(chǎn)品的品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅

35、成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載再銷售計(jì)稅成本確定再銷售計(jì)稅成本確定蘇地稅發(fā)2006120號(hào)：開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，投資方取得開發(fā)產(chǎn)品再銷售時(shí)再銷售時(shí)，無論該項(xiàng)目在開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，投資方均按照投資額作為分回開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

36、 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí) 收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品 兩種處理方法 已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載 筆者評(píng)價(jià)：筆者評(píng)價(jià)：分配開發(fā)產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)是將接受的投資額視同預(yù)收款（以該投資款作為價(jià)款，向投資方出售開發(fā)產(chǎn)品），按照所得稅不重復(fù)征稅的原則，投資方分得的開發(fā)產(chǎn)品，也應(yīng)當(dāng)以原投資額確認(rèn)為計(jì)稅成本，即對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，接受投資款與開發(fā)產(chǎn)品成本之間的差額作為應(yīng)納稅所得額；對(duì)于投資方而言，分回開發(fā)產(chǎn)品時(shí)為投資回收，因收回的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與原投資額相同而不產(chǎn)生

37、所得稅納稅義務(wù)，待以后出售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)再產(chǎn)生納稅義務(wù)。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載五、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交

38、企業(yè)所得憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。稅。若投資方是個(gè)人的，應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載分配利潤的稅務(wù)處理分配利潤的稅務(wù)處理 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅 不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤 投資方取得利潤視同取得股息、紅利 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用筆者評(píng)價(jià)：筆者評(píng)價(jià)： 分配利潤，視同股權(quán)投資的稅后分利進(jìn)行稅務(wù)視同股權(quán)投資的稅后分利進(jìn)行稅務(wù)處理，投資方需補(bǔ)交稅率差處理，投資方需補(bǔ)交稅率差。 開發(fā)企業(yè)可能需要對(duì)該項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)賬核算。因此，這兩種分配方式，對(duì)投資方來說需注意權(quán)衡。來自來自 中國最大的

39、資料庫下載中國最大的資料庫下載六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。或損失。 2接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其

40、分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本計(jì)入該項(xiàng)目的成本。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載投出方涉及的稅務(wù)處理投出方涉及的稅務(wù)處理 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí) 收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 、 購入開發(fā)產(chǎn)品接受方涉及的稅務(wù)處理接受方涉及的稅務(wù)處理 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次分出開發(fā)產(chǎn)品

41、收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn)：購入土地使用權(quán)價(jià)格來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式企業(yè)、單位以股權(quán)的形式（筆者注：獲取分紅筆者注：獲取分紅），將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。2接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生

42、時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載投出方的稅務(wù)處理投出方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) 稅務(wù)處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)接受方的稅務(wù)處理接受方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) 稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的成本來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載筆者注： “企業(yè)、單位首次取得開發(fā)產(chǎn)品”的稅務(wù)處理，與國稅發(fā)2000118號(hào)文件關(guān)于投出時(shí)即應(yīng)將資產(chǎn)的公允價(jià)值和計(jì)稅成本之間的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額的規(guī)定不一致，個(gè)人理解主要是出于

43、簡化征收的考慮，因?yàn)槿绻冻鰰r(shí)土地使用權(quán)的公允價(jià)值和計(jì)稅成本要計(jì)入應(yīng)納稅所得額，則取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值和投資的計(jì)稅成本（即投出時(shí)土地使用權(quán)的公允價(jià)值）之間的差額同樣要計(jì)入應(yīng)納稅所得額?，F(xiàn)在在取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)一次征收，有助于降低征納成本。對(duì)投資方而言，也可以從部分稅款的延遲繳納中獲得資金的時(shí)間價(jià)值。這里“首次”強(qiáng)調(diào)了納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，即使開發(fā)產(chǎn)品分次取得，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得也必須一次確認(rèn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得也必須一次確認(rèn)，相應(yīng)地，對(duì)于那些應(yīng)當(dāng)取得而尚未取得的開發(fā)產(chǎn)品，其公允價(jià)值也就只能參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值推算。 以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理規(guī)定

44、與國稅發(fā)2000118號(hào)和國稅發(fā)200482號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定一致來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載筆者注：江蘇省地方規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的征稅問題。納稅人以非貨幣性資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，如開發(fā)合同或協(xié)議約定向合作各方分配開發(fā)產(chǎn)品各方分配開發(fā)產(chǎn)品的的，按非貨幣交易的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；如合同或協(xié)議約定分配項(xiàng)目利潤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在稅前扣除項(xiàng)目利潤，合作各方分得的利潤視同投資收益進(jìn)行稅務(wù)處理。江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問題的通知具體問題的通知 蘇國稅函蘇國稅函2005206號(hào)號(hào)來自來自 中國最大的資料庫下載

45、中國最大的資料庫下載七、視同銷售七、視同銷售 視同銷售的類型 視同銷售確認(rèn)收入時(shí)間 視同銷售收入額的確認(rèn) 視同銷售的后續(xù)調(diào)整 視同銷售的報(bào)表填列來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載視同銷售的類型視同銷售的類型開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)1或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資2、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)3、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)資產(chǎn)4等行為等行為，應(yīng)視同銷售。 注：包括拆遷安置房 1注:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)營性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)

46、價(jià)按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)，不視同銷售。蘇國稅發(fā)蘇國稅發(fā)【2003】第第195號(hào)號(hào)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載 2注:同國稅發(fā)【2000】118號(hào) 被投資企業(yè)向投資方分配非貨幣性資產(chǎn)，在所得稅處理上應(yīng)視為以公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和分配兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并按規(guī)定計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 3注：同企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）。

47、4注：同前述獲得非現(xiàn)金收益的處理是一致的納稅人取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算或估定。企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五十八條來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載筆者注：拆遷安置房 所得稅所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款賠償給原住戶的，在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售，銷售收入按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定。國稅函國稅函2002172號(hào)號(hào) 營業(yè)稅：營業(yè)稅：納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納

48、營業(yè)稅。蘇地稅函2000309號(hào)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載筆者注：與營業(yè)稅視同銷售的區(qū)別 此處的視同銷售僅為計(jì)算所得稅的依據(jù)，同樣不是計(jì)算營業(yè)稅的依據(jù)。 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，只有兩種情況為視同銷售要繳納營業(yè)稅，一是單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人；二是以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的方式銷售建筑物要視同銷售。 視同銷售征收所得稅的情況要比視同銷售征收營業(yè)稅的情況要多得多，這一點(diǎn)應(yīng)該引起注意。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載視同銷售確認(rèn)收入時(shí)間視同銷售確認(rèn)收入時(shí)間開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得

49、利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。實(shí)務(wù)操作？來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載視同銷售收入額的確認(rèn)視同銷售收入額的確認(rèn)確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；1（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。2注：江蘇的規(guī)定？計(jì)算公式，成本利潤率與計(jì)稅毛利率的差異計(jì)算公式，成本利潤率與計(jì)稅毛利率的差異來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載 1注：區(qū)

50、別區(qū)別企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈(zèng)、集資、廣告、樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面時(shí)，應(yīng)視同對(duì)外銷售處理。其產(chǎn)品的銷售價(jià)格，應(yīng)參照同期同類產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格；沒有參照價(jià)格的，應(yīng)按成本加合理利潤的方法組成計(jì)稅價(jià)格。（摘自財(cái)稅字(1996)79號(hào)） 2 注：注：計(jì)算公式為：銷售收入計(jì)算公式為：銷售收入=開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本*（1+成成本利潤率）本利潤率）/（1-營業(yè)稅稅率）營業(yè)稅稅率） 蘇國稅發(fā)蘇國稅發(fā)【2003】第第195號(hào)，蘇地稅發(fā)號(hào)，蘇地稅發(fā)2003258號(hào)號(hào)(同營業(yè)同營業(yè)稅調(diào)整規(guī)定稅調(diào)整規(guī)定)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載視同銷售的后續(xù)調(diào)整非

51、貨幣性交易 其中換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為其中換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為有個(gè)價(jià)格確認(rèn)的問題，一般企業(yè)以成本，所以這里就存在著有個(gè)價(jià)格確認(rèn)的問題，一般企業(yè)以成本，所以這里就存在著時(shí)間差異，需要納稅調(diào)整。時(shí)間差異，需要納稅調(diào)整。 注意在轉(zhuǎn)固的時(shí)候，企業(yè)一般只是將成本的數(shù)額轉(zhuǎn)為注意在轉(zhuǎn)固的時(shí)候，企業(yè)一般只是將成本的數(shù)額轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，但在所得稅調(diào)整時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)根據(jù)平固定資產(chǎn)，但在所得稅調(diào)整時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)根據(jù)平均銷售單價(jià)調(diào)整應(yīng)稅所得，這樣計(jì)稅的依據(jù)往往會(huì)比賬面上均銷售單價(jià)調(diào)整應(yīng)稅所得，這樣計(jì)稅的依據(jù)往往會(huì)比賬面上的固定資產(chǎn)原值要大，此時(shí)要注意的是計(jì)提

52、折舊的依據(jù)可以的固定資產(chǎn)原值要大，此時(shí)要注意的是計(jì)提折舊的依據(jù)可以是計(jì)稅的依據(jù)，而不依據(jù)賬面原值，但需要單獨(dú)設(shè)置臺(tái)賬進(jìn)是計(jì)稅的依據(jù)，而不依據(jù)賬面原值，但需要單獨(dú)設(shè)置臺(tái)賬進(jìn)行管理。行管理。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載視同銷售的報(bào)表填列 ？來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收

53、入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。（3種） 來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題八、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)入的實(shí)現(xiàn)。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載注:關(guān)于代建行為的認(rèn)定關(guān)于代建行為的認(rèn)定: 關(guān)于房屋開發(fā)公司代

54、承建的房屋征稅問題關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司(即受托方即受托方)不墊付不墊付資金，并同時(shí)符合本資金，并同時(shí)符合本通知通知第三條中第三條中“其他代理服務(wù)其他代理服務(wù)”條條件的件的，則對(duì)房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營業(yè)稅。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補(bǔ)充

55、通知江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補(bǔ)充通知(二二)蘇地稅發(fā)(1996)074號(hào)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載筆者注：其他有關(guān)銷售收入規(guī)定筆者注：其他有關(guān)銷售收入規(guī)定 1. 31. 3年應(yīng)付未付款年應(yīng)付未付款 企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同或協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上尚未付出的，應(yīng)作為收入處理，以后實(shí)際支付時(shí)可稅前扣除。 2. 2. 標(biāo)書費(fèi)標(biāo)書費(fèi) 3. 3. 選號(hào)費(fèi)選號(hào)費(fèi) 4. 4. 違約金違約金 5. 5. 代收代墊款項(xiàng)代收代墊款項(xiàng) 6. 6. 各項(xiàng)稅收返還各項(xiàng)稅收返還 7. 7. 各項(xiàng)政府補(bǔ)助各項(xiàng)政府補(bǔ)助 來自來自 中

56、國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載九、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用九、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本1開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期

57、成本對(duì)象的外除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。？一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。？2開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間直接成本、間接成本和共同成本。接成本和共同成本。 83號(hào)文：號(hào)文： 直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。 間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)

58、產(chǎn)品的計(jì)稅成本開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本3開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成直接成本本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。4計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開

59、發(fā)產(chǎn)品不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本成本。 通知通知第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)預(yù)提第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用，除稅收另有規(guī)定外，（應(yīng)付）費(fèi)用，除稅收另有規(guī)定外，必須憑合法憑證必須憑合法憑證計(jì)入開計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或稅前扣除。蘇地稅發(fā)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或稅前扣除。蘇地稅發(fā)2006120號(hào)號(hào)來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本5計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。6開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。來自來自 中國最大的資料庫下載中國最大的資料庫下載注：相關(guān)概念（土地增值稅規(guī)定）注：相關(guān)概念（土地增值稅規(guī)定） (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額；納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國