中心城商業(yè)廣場商業(yè)運(yùn)營管理模式計(jì)劃書

1、中心城商業(yè)廣場商業(yè)運(yùn)營管理模式計(jì)劃書目錄緒言商業(yè)管理公司職能商業(yè)管理公司架構(gòu)商業(yè)管理公司收支預(yù)算商業(yè)管理公司運(yùn)營管理及激勵緒言隨著 2012 年 8 月公司將體育場地塊按計(jì)劃收入囊中及2012 年四季度中心城商業(yè)廣場的全面開業(yè)，卓品地產(chǎn)在福泉全面占據(jù)高端住宅、 商業(yè)及今后的寫字樓市場的布局已初步形成。 如何在公司整體戰(zhàn)略下提高“卓品地產(chǎn)、福泉花園、中心城”品牌知名度及項(xiàng)目產(chǎn)品利潤最大化將是今后幾年公司發(fā)展目標(biāo)中的重要課題。 同時隨著福泉政府近兩年土地投放量的增加， 市場競爭將日趨激烈， 目標(biāo)市場細(xì)分化、產(chǎn)品差異化將是搶占市場份額的必備手段。中心城商業(yè)廣場一、二、三期在全部建成開業(yè)后預(yù)計(jì)將達(dá)到萬

2、平方米營業(yè)面積（一期 10000 平方米，二期 24000平方米，三期 19000平方米） ，中心城將成為跨主題百貨商場、臨街精品百貨、美食街、超市、動漫、家居生活館、影院、康體文化中心、社區(qū)配套等復(fù)合型業(yè)態(tài)的新型商圈。 按現(xiàn)在全國中等城市商業(yè)地產(chǎn)人均保有面積平方米 而言， 中心城商業(yè)廣場的容量就已足夠覆蓋福泉市主城區(qū)。 而福泉市現(xiàn)有的商鋪保有數(shù)量約萬平方米， 同時預(yù)計(jì)三年內(nèi)還將新增萬平方米（不含中心城商業(yè)廣場三期） 。 即預(yù)計(jì)到 2015年福泉市商業(yè)保有數(shù)量將達(dá)到或超過萬平方米，這樣將會造成大量商業(yè)的閑置或低價出租、低價銷售。招商只是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)定位，執(zhí)行招商目標(biāo)的一個環(huán)節(jié)與過程，而招商后的經(jīng)營

3、管理是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值和提升品牌形象的靈魂工作， 運(yùn)營是對前面所有工作的檢查和整體持續(xù)服務(wù)與益利的保證。 大型商業(yè)街區(qū)或購物中心的物業(yè)管理是一個特殊形態(tài)的物業(yè)管理， 絕非簡單的保安、保潔，他要有一個團(tuán)隊(duì)，既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的團(tuán)隊(duì)。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)的補(bǔ)充招商調(diào)整， 還有機(jī)電、 保安、保潔等職責(zé)。 在商業(yè)零售業(yè)內(nèi)一般來講，商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。做商業(yè)地產(chǎn)、做購物中心就是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維護(hù)、環(huán)保的

4、要求等等， 尤其是市場的培育問題， 在前三年不穩(wěn)定的前提下如何進(jìn)行良好的運(yùn)營管理、換租等以實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)鎖定并最終形成商圈。目前福泉市盛源商業(yè)管理有限公司作為貴州卓品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部下屬職能管理組，現(xiàn)階段承擔(dān)的工作主要為一期商業(yè)租金、物業(yè)管理費(fèi)的收取、一期商戶的換租管理工作、二期招商、商戶物業(yè)問題的解決等。 隨著中心城商業(yè)廣場二期的開業(yè)及三期的規(guī)劃完成后的相關(guān)工作，目前的工作職能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足公司所需要得到的結(jié)果。專業(yè)度不夠、分工不明晰、團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)不合理、開業(yè)后工作時間與營銷部不紊合、拓展能力不足、無法有效吸納專業(yè)人才等問題都將制約福泉市盛源商業(yè)管理有限公司作為中心城商業(yè)廣場營運(yùn)方的管理水平及

5、效果， 也就無法為項(xiàng)目的銷售提供更強(qiáng)有力的支持。 針對這樣的情況， 建議將福泉市盛源商業(yè)管理有限公司重新做為獨(dú)立部門或卓品地產(chǎn)子公司進(jìn)行運(yùn)作管理，并根據(jù)市場需求進(jìn)行人員配置合理化、提供符合商業(yè)運(yùn)營的策劃方案、管理方案、廣告促銷資金使用方案等進(jìn)行有效組合從而完善職能，達(dá)到運(yùn)營目標(biāo)。將招商運(yùn)營管理、商業(yè)銷售輔助明確為福泉市盛源商業(yè)管理有限公司的兩條運(yùn)營管理主線，并以培養(yǎng)具備良好道德規(guī)范、尊重員工、尊重合作伙伴、認(rèn)同公司價值觀發(fā)展觀的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)為長期構(gòu)建目標(biāo)。一、商業(yè)管理公司職能商業(yè)管理公司職能按業(yè)務(wù)區(qū)塊及宏觀面、微觀面可劃分為如下幾類：（詳細(xì)內(nèi)容見商業(yè)物業(yè)管理手冊）1、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃及工程/ 裝修

6、管理（ 1）商業(yè)物業(yè)前期管理A、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的物業(yè)設(shè)計(jì)建議B、物業(yè)管理市場調(diào)研工作C、主力店物業(yè)服務(wù)（定制商業(yè)）D、物業(yè)管理成本測算E、商戶裝修管理（ 2）環(huán)境營造與管理A、商業(yè)物業(yè)保潔的系統(tǒng)策劃B、安防管理的系統(tǒng)策劃C、商業(yè)綠化和美陳管理的任務(wù)D、光環(huán)境營造（ 3）安全管理與風(fēng)險控制A、風(fēng)險源識別內(nèi)容、范圍、識別方法及安全風(fēng)險種類B、風(fēng)險評估與控制C、消防管理特點(diǎn)及組織運(yùn)作管理D、消防設(shè)施運(yùn)行管理E、治安防范及秩序維護(hù)管理模式F、宣傳推廣的安全管理（ 4）交通組織管理A、內(nèi)外部交通組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化B、停車場的設(shè)計(jì)優(yōu)化C、停車場導(dǎo)向系統(tǒng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化D、購物中心/商場貨運(yùn)通道的設(shè)計(jì)優(yōu)化（ 5

7、）商業(yè)工程管理的前期介入A、項(xiàng)目立項(xiàng)決策可行性研究階段的介入要點(diǎn)B、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入要點(diǎn)C、設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)D、竣工驗(yàn)收的介入要點(diǎn)E、裝修裝飾階段的介入F、商業(yè)工程項(xiàng)目的接管理與驗(yàn)收（ 6）商業(yè)工程問題的整改與完善A、工程遺留問題的一般處理方案B、工程問題、缺陷產(chǎn)生的原因C、商業(yè)管理工程客服體系的人員組成（ 7）商業(yè)工程設(shè)備管理的主要目標(biāo)和任務(wù)A、商業(yè)工程設(shè)備管理的內(nèi)容B、商業(yè)工程設(shè)備固定資產(chǎn)管理C、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的檔案管理D、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)E、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的基本要求2、零售業(yè)態(tài)管理的運(yùn)用及深化針對卓品地產(chǎn)今后可能開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 做好前期的定位、

8、規(guī)劃、設(shè)計(jì)， 并通過現(xiàn)代零售管理的方法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化、 品牌知名度提高、 合作商戶贏利的目標(biāo)。 最終成為貴州地區(qū)級以下市場標(biāo)桿性商業(yè)運(yùn)營商的遠(yuǎn)期規(guī)劃。 因此， 商業(yè)管理公司在新項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重中之重是優(yōu)化和提升商鋪實(shí)用性和步行街的有效連接。 并對已建成項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)：（ 1）商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)具備的規(guī)劃特點(diǎn)A、標(biāo)準(zhǔn)化：根據(jù)已開業(yè)項(xiàng)目部分的物點(diǎn)以積累的通用性語言、標(biāo)準(zhǔn)化語言進(jìn)行總結(jié)， 使今后類似新項(xiàng)目設(shè)計(jì)將按照這個標(biāo)準(zhǔn)化來實(shí)施并且不斷豐富改進(jìn)。B、適應(yīng)化：在設(shè)計(jì)理念方面與設(shè)計(jì)單位多做相關(guān)討索，所謂適應(yīng)性 指的是建筑物可變化、兼容性的意思，保持可持續(xù)發(fā)展的活力。C、性能化：主要批建筑物的性能，如機(jī)電

9、設(shè)備系統(tǒng)、建筑材料性能 等， 為了社會利益也為中心城商業(yè)廣場建設(shè)的各階段投資和運(yùn)營成本控制，并更注重商業(yè)建筑的性能化設(shè)計(jì)。D、動線化：深入研究各種商業(yè)模式，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)前期的討論，核心 就是設(shè)計(jì)動線，反復(fù)設(shè)計(jì)動線，使得動線設(shè)計(jì)沒有盲點(diǎn)、沒有死角，從而提高商業(yè)的合理性及可使用率。E、主題化：這是現(xiàn)階段大、中型購物中心發(fā)展提出來的要求。主題化商業(yè)將更能有效吸引細(xì)分消費(fèi)群體， 塑造公司品牌形象。 使心中城成為一個社會活動、個性化、人性化的體驗(yàn)場所。F、休閑化：在新的項(xiàng)目中減少零售業(yè)態(tài)，突出休閑的功能，滿足人 們在盛世年華中更多需要的個性化、休閑化的需求所趨。（ 2）商業(yè)項(xiàng)目定位的考慮因素A、定地址：選

10、址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗(yàn)，這就是零售人員、 物管人員與開發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧的綜合， 絕大部分是經(jīng)驗(yàn)的積累。B、定規(guī)模：根據(jù)成熟市場的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及當(dāng)?shù)厥袌龅娜萘?、資源可用度協(xié)助開發(fā)設(shè)計(jì)部門最終確定商業(yè)體量及主力店、 次主力店、 一般性 商業(yè)的規(guī)模及組合。C、定主力店：地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問題。 如何選擇主力店以達(dá)到物業(yè)組合可售最大化、 如何實(shí)現(xiàn)銷售均價最優(yōu)化都是確定主力店的重要參考因素。D、搞好設(shè)計(jì)：主要在于以下四個關(guān)鍵點(diǎn)人線流動這是設(shè)計(jì)方面的第一要素， 單一通道是最好的， 最多一個環(huán)路，人在這種路線中，方向感好，容易找到位置；視覺通透視線范圍內(nèi)， 看到越多的店

11、鋪越好， 能刺激人的購買欲；交通體系卸貨區(qū)要盡量安排在地下， 人車分流， 不與地面爭位置；主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，如層高、荷載、卸貨要求， 只要在招商前與主力店進(jìn)行技術(shù)對接，才能掌握好這些東西。才能更好地實(shí)現(xiàn)物業(yè)利用率。3、商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場職能管理A、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營形式規(guī)劃分析：自購自營、業(yè)主委托經(jīng)營、公司委托經(jīng)營、先招商后銷售、直接銷售、售后包租、混合經(jīng)營B、構(gòu)建輔助銷售運(yùn)營管理體系：小業(yè)主的售價返租關(guān)系策略的制定解決零售商和餐飲及其他商戶建筑調(diào)整需求 制定租賃合同管理辦法和流程制定商業(yè)現(xiàn)場管理辦法，包括店面形象制定促銷活動的管理辦法建立服務(wù)型管理團(tuán)隊(duì)C、商業(yè)項(xiàng)目成本管理：制

12、定設(shè)施維護(hù)開支預(yù)算促銷費(fèi)用計(jì)劃的編制人員工資及福利外聘公司人員的費(fèi)用公關(guān)費(fèi)用現(xiàn)場定期包裝費(fèi)用D、商業(yè)項(xiàng)目收益管理2%收?。┓钱a(chǎn)權(quán)位置的租金收入日常管理費(fèi)用的收入（計(jì)劃按租金收入的促銷活動各商家出資與實(shí)際花費(fèi)的差額停車場及廣告位的收入E、開業(yè)后的商戶管理建立完善的客戶檔案對商戶進(jìn)行分級管理客流監(jiān)控與銷售信息系統(tǒng)的管理店面營銷人員的管理與培訓(xùn)建立商戶溝通機(jī)制F、開業(yè)后的促銷活動管理確定促銷對象指定標(biāo)識體系確定推廣的主題及目標(biāo)設(shè)立與商戶共同推廣的模型G、開業(yè)后的消費(fèi)管理會員系統(tǒng)的建立定期會員活動宣傳品的投遞與回饋促銷活動的告知二、商業(yè)管理公司架構(gòu)1、盛源商業(yè)管理組織架構(gòu)圖保潔員說明：人員架構(gòu)中總經(jīng)理

13、、財務(wù)部分由卓品地產(chǎn)管理人員兼任，短期 內(nèi)不再另行設(shè)立專職人員，同時其工資福利不計(jì)入盛源商業(yè)成本。2、全職人員編制表崗位名稱人員 編制主要 工作隸屬 上級直屬 下級工資 待遇副總經(jīng)理1全面招商運(yùn)營管 理卓品總經(jīng)理運(yùn)營經(jīng)理、物業(yè) 經(jīng)理8500運(yùn)營經(jīng)理1主管招商及商業(yè) 管理副總經(jīng)理商業(yè)管理員、業(yè) 務(wù)內(nèi)勤3000-4500元/月商業(yè)管理 員、客服管 理員2經(jīng)營戶客情維護(hù) 及補(bǔ)充商業(yè)資源運(yùn)營經(jīng)理無1500-2500元/月美工企劃主 管1平面設(shè)計(jì)、廣告資 源優(yōu)化、宣傳品制 作副總經(jīng)理無3000-4000元/月行政內(nèi)勤1資料管理、信息收 集、各部門對接工 作運(yùn)營經(jīng)理無1700-2500元/月物業(yè)經(jīng)理1負(fù)責(zé)

14、商業(yè)物業(yè)管 理副總經(jīng)理物業(yè)工程師、安 防主管、保潔主 管2500-3000元/月水電工1負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè) 設(shè)備維護(hù)及協(xié) 助商戶水電服 務(wù)物業(yè)經(jīng)理無18002500 元/月保安主管1商業(yè)物業(yè)日常 安防維護(hù)及停 車場管理物業(yè)經(jīng)理保安員1300 2000元/月保潔主管1商業(yè)物業(yè)日常 衛(wèi)生養(yǎng)護(hù)物業(yè)經(jīng)理保潔員1500元/月保安員12 （含 停車場 管理）商業(yè)日常巡防、 維護(hù)工作保安主管無11001500 元/月保潔員10商業(yè)物業(yè)日常 清掃工作保潔主管無8501200 元/月合計(jì)3263500元/月注：工資計(jì)算按高位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算3、商業(yè)管理公司工作時間安排及人員工資高低位數(shù)測算（1）商業(yè)管理公司工作時間分為兩個

15、班：早班：9: 00 17: 00晚班：13: 0020: 00管理人員每周休息一天保潔員分為兩班：早班：7: 00 14: 00晚班：13: 0020: 00保安員分為三班（24小時巡防及對商業(yè)部分停車場管理收費(fèi)）早班：8: 00 16: 30中班：16: 0023: 30晚班：23: 008: 00按此工作時間，管理人員工作時段內(nèi)工作餐一餐，保安、保潔按200元/月標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼餐補(bǔ)崗位 名稱現(xiàn)行工 資現(xiàn)行福利劃歸商業(yè) 后底薪績效工資最局年 收入最低年 收入副總8500營銷部相7000 運(yùn)營收入理關(guān)獎金8500金（基數(shù)）元元運(yùn)營 經(jīng)理40003500運(yùn)營收入獎 金（基數(shù)

16、）63000元42000元物業(yè) 經(jīng)理30002500運(yùn)營收入獎 金（基數(shù)）45000元30000元商管、1800營銷部相1800運(yùn)營收入獎3024021600客服2000關(guān)獎金金（基數(shù)）元元保安 主管18001600運(yùn)營收入獎 金（基數(shù)）26880元19200元水電18001800 運(yùn)營收入獎3600021600工、行政25002500金（基數(shù)）元元4、商業(yè)公司各層級人員崗位職責(zé)（ 1）總經(jīng)理崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)把握公司發(fā)展方向，制定公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；B、負(fù)責(zé)審核制定公司發(fā)展計(jì)劃、管理方案、企業(yè)操作流程；C、制訂公司年度工作計(jì)劃和整體經(jīng)營管理工作；D、推動各項(xiàng)管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善；E、

17、組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；F、協(xié)調(diào)、激勵各個部門的工作。（ 2）副總經(jīng)理崗位職責(zé)A、協(xié)助總經(jīng)理制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；B、負(fù)責(zé)制定所屬部門的工作計(jì)劃、管理方案、企業(yè)操作流程；C、制訂所負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的年度工作計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施執(zhí)行；D、制定所負(fù)責(zé)部門的各項(xiàng)管理規(guī)章、制度；E、推動公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；F、積極協(xié)調(diào)和激勵所屬部門的工作。（ 3）運(yùn)營經(jīng)理崗位職責(zé)A、全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場管理；B、參與公司整體策劃，健全公司各項(xiàng)制度，完善公司運(yùn)營管理;C、推動公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；D、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作，建立有效的團(tuán)隊(duì)協(xié)作機(jī)制；E、維持并開拓各方面的外部關(guān)系

18、；F、管理并激勵所屬部門的工作績效。（ 4）工程主管崗位職責(zé)A、安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。B、組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)公司參加項(xiàng)目入伙前接管驗(yàn)收。發(fā) 現(xiàn)問題及時提出報告，匯總后交上級公司，以求得解決。C、提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補(bǔ)改造的初步方案。D、掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機(jī)電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù) 主管按時制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，檢查完成情況。E、代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機(jī)電方面的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。F、負(fù)責(zé)對物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理存檔。G、負(fù)責(zé)對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。H、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。（ 5）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)A、制定年度、

19、月度工作計(jì)劃，檢查督促各崗位員工認(rèn)真履行職責(zé)。B、負(fù)責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。C、負(fù)責(zé)物業(yè)客戶報修管理及物業(yè)運(yùn)營調(diào)度。D、負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改進(jìn)、維修進(jìn)行質(zhì)量 監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴(yán)格履行維保合同協(xié)議。E、對管理項(xiàng)目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量。F、堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對外聯(lián)絡(luò) 事宜，處理投訴問題及時準(zhǔn)確，做好本部門文明服務(wù)工作。G、完成領(lǐng)導(dǎo)上級交辦的其他工作（ 6）保安隊(duì)長崗位職責(zé)A、領(lǐng)導(dǎo)并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)部的全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。B、負(fù)責(zé)編制安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)員訓(xùn)練計(jì)劃，督促和指導(dǎo)部門各崗位的訓(xùn)練 工作并嚴(yán)格考核，按時總結(jié)。C、負(fù)責(zé)

20、本部門的作風(fēng)紀(jì)律檢查，督促管理，及時掌握隊(duì)員思想動態(tài), 進(jìn)行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴(yán)肅查處。D、負(fù)責(zé)按要求編制安保通訊和警械用品的購置計(jì)劃，并對損壞警械 的人員提出處理意見。E、負(fù)責(zé)查處整個安全保衛(wèi)部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，并與屬地公安機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，依法辦事F、負(fù)責(zé)撰寫有關(guān)工作總結(jié)、報告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺帳。G、安排部門行政例會，不折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當(dāng)好參謀。H、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（ 7）保潔隊(duì)長崗位職責(zé)A、全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨 時提供業(yè)主（客戶）所需的有償清潔服務(wù)事項(xiàng)。B、協(xié)助副總經(jīng)理做好清潔員工的

21、招聘、培訓(xùn)、考核和管理工作，并對清潔工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)與示范。C、按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助工程主管搞好 水池、水箱清洗，化糞池清理。D、負(fù)責(zé)公司清潔工作的月度計(jì)劃和對清潔綠化工作進(jìn)行具體安排和 檢查。E、負(fù)責(zé)清潔物品及設(shè)備采購，管理和建立領(lǐng)用制度，搞好成本核算， 提高經(jīng)濟(jì)效益。F、負(fù)責(zé)城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對口部門的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù) 往來，做好垃圾清運(yùn)工作。G、完成上級交辦的其他工作。（ 8）行政內(nèi)勤崗位職責(zé)A、配合副總經(jīng)理做好日常管理工作。B、負(fù)責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)和運(yùn)行情況，以及清潔工工作完成情況， 綠化養(yǎng)護(hù)情況， 消防、 安全護(hù)衛(wèi)工作情況

22、。急需解決的事項(xiàng)及時處理，并做好巡視記錄。若不能及時處理，應(yīng)立即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報并提出處理意見。C、熟悉所轄項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、商鋪數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開關(guān)、 計(jì)量儀表位置，負(fù)責(zé)做好巡回檢查記錄。D、熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及各種費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。做好管理費(fèi)、水、電等各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作。E、熟悉客戶背景情況，建立客戶檔案，所有客戶資料必須保密，妥善保存。F、定期將欠費(fèi)情況編制明細(xì)分析表，及時上報，提出積極措施和建 議。G、熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時處理出現(xiàn)的各類緊急 情況。H、做好回訪工作，虛心聽取客戶的批評與建議并及時上報，同時， 積極宣傳國家有關(guān)的

23、法律、法規(guī)，及時傳達(dá)公司各項(xiàng)通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系，最大限度滿足客戶物業(yè)需求。I、完成上級安排的其他工作并及時反饋信息。（ 9）美工企劃主管崗位職責(zé)A、商業(yè)促銷活動的制定、實(shí)施及檢討。B、與各商戶聯(lián)合活動的商談及實(shí)施。C、商業(yè)美陳布置統(tǒng)籌。D、與媒體的合作及關(guān)系的維護(hù)。E、商業(yè)廣告位、陳列位的管理。F、臨時促銷或展示的談判及實(shí)施。G、與商業(yè)形象有關(guān)的物品、外立面的管理。H、實(shí)施總經(jīng)理、副總經(jīng)理的營銷意圖并匯報市場情況。I、全年推廣計(jì)劃及預(yù)算提案，根據(jù)不同的節(jié)日、節(jié)氣計(jì)劃安排各種 促銷活動。J、留意當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r并作出相應(yīng)建議。K、統(tǒng)管促銷費(fèi)用：宣傳、廣告費(fèi)、裝飾費(fèi)、舉辦多種促銷

24、、宣傳活動等費(fèi)用。L、組織市場調(diào)查，做好營銷環(huán)境分析、競爭分析，為公司戰(zhàn)備決策 提供依據(jù)。M 、協(xié)助運(yùn)營經(jīng)理根據(jù)商業(yè)相關(guān)合作品牌的需求做好促銷方案實(shí)施。N、完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理臨時交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。（ 10）巡視隊(duì)員崗位職責(zé)A、按巡更要求負(fù)責(zé)管區(qū)巡邏，并認(rèn)真做好巡更記錄。B、處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人和事敢于挺身而 出作斗爭。C、勸阻小攤小販及各種推銷人員進(jìn)入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱 病殘?zhí)峁椭| 、 糾正管區(qū)內(nèi)不文明、 有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象， 確保管轄區(qū)域整潔有序、文明安全。E、巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好，供水、供電有無跑、冒、 滴、漏導(dǎo)常情況及氣味。F、巡查

25、施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)范施 工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)入和亂扔裝修垃圾等情況。G、檢查消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運(yùn)作是否 正常。H、積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑 事案件。I、夜間封場后注意各位置及死角是否有人員滯留，并隨時通報情況，確保商場貨物安全。J、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（ 11）停車場各崗位職責(zé)A、按時交接班，值班時不得擅離職守，交班前必須抄車號交車，認(rèn) 真做好交接班工作。B、嚴(yán)格按照車場管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。查驗(yàn)出 入證，指導(dǎo)車輛停放到位，不得一車占二位。C、督促駕駛員熄火關(guān)機(jī)、拉手剎、切斷電

26、源、取下點(diǎn)火鑰匙關(guān)鎖車 門和車窗玻璃，保管好物品。D、 加強(qiáng)車場巡邏， 看護(hù)場內(nèi)公共設(shè)施及車輛停放情況， 發(fā)現(xiàn)有異常、可疑之處要及時查明， 發(fā)生重大事故必須奮力搶救， 保護(hù)現(xiàn)場并立即上報。E、對閑雜人員進(jìn)入車場實(shí)施管理，遇可疑人員必須核實(shí)，作出判斷， 妥善處理，對夜間車輛出場必須核對清楚后方予放行。F、管理好車場交通安全秩序，對在場內(nèi)修理汽車、加放汽油、吸煙 者進(jìn)行勸阻、警告、禁止其違規(guī)行為。G、對車場文明清潔進(jìn)行督促管理，對從車輛上拋棄垃圾者，要對其 進(jìn)行教育和制止。H、發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易燃、易爆、有害、危險品及污染物品進(jìn)入停車場， 要立即 報告 上級，采取果斷措施，勸其出場。I、妥善保管車場收

27、費(fèi)票據(jù)，收取的現(xiàn)金清點(diǎn)后與發(fā)票存根要按規(guī)定 時限及時送交公司財務(wù)部，做到帳目清楚。J、臨停車輛進(jìn)出場必須按公司規(guī)定查驗(yàn)“臨停證”，不得利用工作之 便謀取私利。K、嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險品及污染物進(jìn)入停車場。L、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。(12)保潔工崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。B、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)公共區(qū)域清潔工作。C、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集與處理工作。D、負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。E、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。F、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃 不銹鋼等制品的清潔工作。G、負(fù)責(zé)完成臨時交辦的任務(wù)。三、商業(yè)管理公司收支預(yù)算1、運(yùn)營成本名稱具體款項(xiàng)月

28、費(fèi)用年費(fèi)用備注物業(yè)費(fèi)用公共水電700084000預(yù)估綠化用水120014400預(yù)估清潔衛(wèi)生120014400用品耗材消防保安400048000安防委托人員工資63500762000服裝費(fèi)r 7008400維護(hù)保養(yǎng)100012000運(yùn)營費(fèi)用活動推廣30000360000辦公、電話費(fèi)200024000與營銷部分?jǐn)偲渌M(fèi)用法定稅費(fèi)300036000物業(yè)資質(zhì)費(fèi)9000108000支付深宏物業(yè)公共區(qū)域托管費(fèi)450054000支付深宏物業(yè)管理人員社保3000360002、收入預(yù)估:名稱收取標(biāo)準(zhǔn)收取率月收入年收入物業(yè)管理費(fèi)一期（ 10000 m2）2元/1元/平米 （平均元）80%12000元144000元

29、物業(yè)管理費(fèi)二期（24000 m2）2元/1元/平米 （平均元）80%26880元322560元冏業(yè)地下停車位 （80 個）2元/小時（按每 個車位400元/ 月計(jì)算）50%16000元192000 元廣告收入（LED 廣告位）500元/月10000元120000元非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃 收入（一期、二 期）5000元/月5000 元60000元產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理費(fèi)二期商業(yè)，按租 金標(biāo)準(zhǔn)2%收取20000平 方米9000 元108000 元合計(jì)78880元946560元合計(jì)1301001561200四、商業(yè)管理公司運(yùn)營管理及激勵在一個商業(yè)項(xiàng)目需要兩年以上培育期才能實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)穩(wěn)固、人流量增加、營業(yè)額提高的目標(biāo)。盛源商業(yè)管理有限公司承擔(dān)的正是這樣一種運(yùn)營管理職能，按上述運(yùn)營收支成本核算，卓品地產(chǎn)每月需貼補(bǔ)51220 元每年需貼補(bǔ)614640元（實(shí)際貼補(bǔ)按每年70萬元計(jì)算）。按三年培 育期計(jì)算卓品地產(chǎn)應(yīng)貼補(bǔ)210萬元。良好的運(yùn)營管理可以提高中心城 商業(yè)廣場知名度同時營造良好商業(yè)氛圍，為商業(yè)銷售打下良好基礎(chǔ)。故表面上看第年貼補(bǔ)約70萬元是一個不小的數(shù)字，但我們只要算一 筆中心城商業(yè)廣場二期、三期商業(yè)銷售的帳就能一目了然中心城商業(yè)廣場二期（含月牙泉、大酒店負(fù)一層）商業(yè)面積約平方米，可售金額約億元；24000中心城商業(yè)廣場三期商業(yè)規(guī)劃面積約1500019000 平方米，可售金額約億元；即在未來