某房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告

1、 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告目目 錄錄第一章.總 論.11.1 項(xiàng)目概況.11.2 項(xiàng)目承辦單位概況.41.3 編制依據(jù).51.4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).51.5 報(bào)告范圍.81.6 結(jié)論.8第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析.102.1 住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r.102.2 商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r.132.3 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析.142.4 產(chǎn)品定位及營銷策略.15第三章擬建項(xiàng)目情況.173.1 建設(shè)場(chǎng)址.173.2 擬建情況.173.3 自然條件.193.4 氣象資料.203.5 社會(huì)環(huán)境.21第四章.工程設(shè)計(jì)方案.22 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告4.1 設(shè)計(jì)依據(jù).224.2 設(shè)計(jì)原則.224.3 總圖布局.234.4 建筑工程.26

2、4.5 給水設(shè)計(jì).284.6 排水工程.294.7 供電工程.314.8 電信、有線電視.324.9 采暖通風(fēng)工程.334.10 燃?xì)夤こ?34第五章.環(huán)境影響評(píng)價(jià).355.1 項(xiàng)目建設(shè)過程中的環(huán)境影響.355.2 環(huán)境保護(hù).355.3 人群健康保護(hù).375.4 綜合環(huán)境影響評(píng)價(jià).37第六章 節(jié)約能源.386.1 設(shè)計(jì)依據(jù)及原則.386.2 節(jié)能措施.38第七章安全及消防.427.1 安全措施.42 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告7.2 消防.437.3 消防系統(tǒng).44第八章.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議.488.1 項(xiàng)目開發(fā)分期.488.2 工程進(jìn)度.48第九章.投資估算.509.1 總投資估算依據(jù).509.2

3、 總投資估算.509.3 資金籌措.53第十章 財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià).5410.1 測(cè)算依據(jù).5410.2 財(cái)務(wù)測(cè)算.5410.3 財(cái)務(wù)盈利能力分析.5610.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論.56第十一章. 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析.5811.1 盈虧平衡分析.58 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告附表：附表：1.總投資估算表2.建筑安裝工程投資估算表3.輔助工程投資估算表4.投資使用計(jì)劃與資金籌措表5.銷售收入和銷售稅金及附加估算表6.損益表7.現(xiàn)金流量表（全部投資）附件附件:1.資質(zhì)證書2.營業(yè)執(zhí)照3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同4.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書5.建設(shè)用地批準(zhǔn)書位置圖2、項(xiàng)目總平面圖 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告1第一章第一章.

4、總總 論論1.1 項(xiàng)項(xiàng)目概況目概況1.1.1 項(xiàng)目名稱：xx 小區(qū)項(xiàng)目。1.1.2 項(xiàng)目性質(zhì)：新建。1.1.3 項(xiàng)目承辦單位：xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。1.1.4 項(xiàng)目法人：xxxxxx1.1.5 項(xiàng)目位置濱河?xùn)|路以東、森林路以北、規(guī)劃路以西、以南。1.1.6 規(guī)劃用地面積總用地面積 73100 平方米，凈用地面積 68000 平方米1.1.7 總建筑面積總建筑面積 310179 平方米，地上建筑面積 252229 平方米，地下建筑面積 57950 平方米。1.1.8 主要建設(shè)內(nèi)容商品住宅：214832 平方米 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告2公寓式酒店：24000 平方米商業(yè)：11972 平

5、方米會(huì)所：425 平方米幼兒園：1000 平方米主要建設(shè)內(nèi)容包括：住宅、商業(yè)、公寓式酒店、公共建筑及小區(qū)用地范圍內(nèi)的室外配套工程。其中：住宅、商業(yè)、公寓式酒店、公共建筑：包括土建工程、給排水消防工程、電氣工程、采暖通風(fēng)工程、燃?xì)夤こ痰劝惭b工程。室外工程：包括主要為該小區(qū)范圍內(nèi)的給水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、采暖管網(wǎng)、燃?xì)夤艿?、?chǎng)地硬化、場(chǎng)地綠化、照明工程、變配電設(shè)備等建筑安裝工程。1.1.9 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為 84351.66 萬元。其中：工程費(fèi)用 56242.39 萬元；其他費(fèi)用 20391.57 萬元；預(yù)備費(fèi) 3831.70 萬元；建設(shè)期貸款利息 3885.98 萬元。1.1.10

6、資金籌措 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告31、企業(yè)自籌 28162.98 萬元，籌資比例 35%；2、預(yù)售房款 34302.68 萬元，籌資比例 43%；3、申請(qǐng)銀行貸款 18000.00 萬元，籌資比例 22%。1.1.11 項(xiàng)目建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)期 48 個(gè)月。1.1.12 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目西隔濱河?xùn)|路與汾河相望，南臨森林路、隔太鋼翠馨苑小區(qū)為森林公園，北面及東面為規(guī)劃道路。規(guī)劃用地范圍內(nèi)地塊呈不規(guī)則梯形，規(guī)劃用地面積 6.33 公頃?，F(xiàn)狀地形有較大起伏，西低東高。西邊地形低于濱河?xùn)|路高程，同時(shí)森林路平均高程低于濱河?xùn)|路高程 2.1 米左右。除森林路外，周邊道路尚未開通。1.1.13 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求項(xiàng)

7、目總占地面積 73100 平方米，規(guī)劃建造一個(gè)以居住為主，商業(yè)、酒店為一體的綜合型城市居住生活區(qū)。土地使用年限為商業(yè) 40 年，住宅 50 年。住宅建筑密度（不大于）20.0%，容積率（不大于）3.71，綠地率（不小于）35%。項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃時(shí)充分考慮周邊居住區(qū)的人口、公建設(shè)施、道路及綠化狀況，在城市發(fā)展中保留和繼承城市自身的特點(diǎn)，同時(shí)運(yùn)用專業(yè)的角度把握建筑文化的亮點(diǎn)，以提高該地塊的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告41.2 項(xiàng)項(xiàng)目承目承辦單辦單位概況位概況 企業(yè)名稱：xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 法定代表人：xxxxxx 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)xxxx 房地

8、產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)山西省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)成立的一家專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于 2009 年 12 月，注冊(cè)資本人民幣 22729.91 萬元。公司下設(shè)六部一室，即：總經(jīng)理辦公室、外聯(lián)部、銷售部、工程部、財(cái)務(wù)部、行政及計(jì)劃設(shè)備部。云集本市房地產(chǎn)界各種專業(yè)技術(shù)人員 39 人，其中資深高級(jí)人才 6 人，中級(jí)職稱 11 人。 公司具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量完善的管理體系，目標(biāo)是創(chuàng)一流的房地產(chǎn)品牌，更好的為客戶服務(wù)。為進(jìn)一步適應(yīng)市場(chǎng)需求，擴(kuò)大銷售市場(chǎng)，公司制定了以市場(chǎng)為中心，以市場(chǎng)為需要的經(jīng)營宗旨，建立了現(xiàn)代化的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，不斷增強(qiáng)企業(yè)活力，使企業(yè)得以健康穩(wěn)步發(fā)展。公司的目

9、標(biāo)是創(chuàng)一流的房地產(chǎn)品牌，更好的為客戶服務(wù)。為進(jìn)一步適應(yīng)市場(chǎng)需求，擴(kuò)大銷售市場(chǎng)，公司制定了以市場(chǎng)為中心，以市場(chǎng)為 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告5需要的經(jīng)營宗旨，建立了現(xiàn)代化的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，不斷增強(qiáng)企業(yè)活力，使企業(yè)得以健康穩(wěn)步發(fā)展。1.3 編編制依據(jù)制依據(jù)本報(bào)告是根據(jù) xx 房產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和太原市有關(guān)規(guī)劃，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)提供科學(xué)的決策依據(jù)。1.3.1 太原市規(guī)劃局頒發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 1.3.2 國家建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法1.3.3山西省建筑工程定額1.3.4 建設(shè)部1992102 號(hào)文件建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度

10、的規(guī)定1.3.5山西省建筑工程投資估算指標(biāo)1.3.6山西省建筑工程其他費(fèi)用暫行標(biāo)準(zhǔn)1.3.7 國家有關(guān)行業(yè)部門頒布的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。1.3.8 項(xiàng)目單位提供的相關(guān)資料1.4 主要主要經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 值單 位備 注 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告6一項(xiàng)目指標(biāo)1規(guī)劃凈用地68000m21.1建筑占地面積13600m21.2道路及場(chǎng)地硬化30600m21.3綠地面積23800m22總建筑面積310179m22.1.地上建筑面積252229m22.1.1住宅面積214832m22.1.2會(huì)所4252.1.3幼兒園10002.1.4商業(yè)119722.1.5公寓式酒店24000m22.2地下建

11、筑面積57950m23建筑密度20.0%4容積率3.715綠地率35.0%6居住戶數(shù)1872戶 7居住人數(shù)5990人3.2 人/戶二項(xiàng)目總投資84351.66萬元1工程費(fèi)用56242.39萬元 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告72其他費(fèi)用20391.57萬元3預(yù)備費(fèi)3831.70萬元4建設(shè)期貸款利息3885.98萬元三財(cái)務(wù)計(jì)算指標(biāo)1銷售收入144227.36萬元2總成本費(fèi)用88582.82萬元3營業(yè)稅金及附加8112.79萬元4土地增值稅11865.42萬元5利潤總額35666.33萬元6所得稅8916.58萬元7凈利潤26749.75萬元四經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1.1所得稅前29.66%1.2所

12、得稅后23.32%2投資回收期2.1所得稅前3.86年2.2所得稅后4.07年3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3.1所得稅前18943.71萬元 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告83.2所得稅后12695.46萬元4投資利潤率42.28%5投資利稅率65.12%1.5 報(bào)報(bào)告范告范圍圍本項(xiàng)目申請(qǐng)書主要內(nèi)容：.項(xiàng)目申報(bào)單位情況.擬建項(xiàng)目情況.擬建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃.工程建設(shè)方案.環(huán)境保護(hù)與安全防護(hù).節(jié)約能源.工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃.銷售計(jì)劃.總投資估算及資金籌措.財(cái)務(wù)測(cè)算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1.6 結(jié)論結(jié)論該地塊處于太原市規(guī)劃的未來城市居住區(qū)內(nèi)，周邊生態(tài)環(huán)境適宜， 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告9市政配套和生活配套正在逐漸完善，具有良好的發(fā)展前景

13、。而且，本項(xiàng)目可為公司帶來較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目資金來源為企業(yè)自籌及銀行貸款，投資成本合理，售價(jià)適中，投資回收期短，資金有保障。經(jīng)估算，項(xiàng)目工程總投資為 84351.66 萬元，利潤總額為 35666.33 萬元，投資利潤率為 42.28%，財(cái)務(wù)效益較好。 經(jīng)以上分析，本項(xiàng)目可行，應(yīng)給予支持。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告10第二章第二章項(xiàng)項(xiàng)目市目市場(chǎng)場(chǎng)分析分析2.1 住宅市住宅市場(chǎng)發(fā)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r展?fàn)顩r太原市是山西省省會(huì)，也是山西政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的中心。改革開放以來，隨著城市建設(shè)的進(jìn)行和國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，太原市城市面積已由解放時(shí)的 30 平方公里發(fā)展到現(xiàn)在的 177 平方公里，市區(qū)及

14、轄區(qū)面積 6988 平方公里，人口由解放時(shí)的 21 萬發(fā)展到了 220 萬人,躋身全國大城市之列。改革開放以來，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，太原市居民的住房條件有了明顯改善，住宅面積總量有了很大提高。最近幾年是我國住房制度改革的重要時(shí)期，也是我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成績(jī)最為顯著、取得突破最大的時(shí)期。特別是以國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知出臺(tái)為標(biāo)志，住房分配體制改革取得了突破性進(jìn)展。隨著鼓勵(lì)住房消費(fèi)各項(xiàng)政策的陸續(xù)出臺(tái)和落實(shí)，住房舊體制基本打破，新體制初步形成，個(gè)人買房迅速啟動(dòng)，住宅建設(shè)規(guī)模不斷加大。國家配套政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要的、深遠(yuǎn)的影響，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。太

15、原市房地產(chǎn)業(yè)從二十世紀(jì)八十年代中期起步以來，經(jīng)歷了從無到有、從緩慢到穩(wěn)步高速增長的發(fā)展過程，近幾年來，太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，不論從投資總量，還是對(duì)拉動(dòng) gdp 貢獻(xiàn)上都有較快增長。已成為太原市啟動(dòng)內(nèi)需的消費(fèi)熱點(diǎn)，和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。隨著“十一五規(guī)劃”的進(jìn)一步實(shí)施，太原市房地產(chǎn)業(yè)將面臨 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告11一個(gè)良好的發(fā)展契機(jī)和廣闊的發(fā)展空間。2.1.1 住宅市場(chǎng)需求狀況1、到 2010 年末，太原市區(qū)常住城鎮(zhèn)人口將有 260 萬人，住宅建筑面積需要量 7020 萬平方米，人均住宅建筑面積 27 平方米。2008 至2010 年，需新增住宅建

16、筑面積 1368.45 萬平方米，平均每年需新增456.15 萬平方米。2、據(jù) 2008 年 10 月太原房地局對(duì)太原住房狀況與需求調(diào)查報(bào)告顯示：目前太原市年均購房需求最低比約為 5%，有意向購房者理想居住面積約在 90-120 平米左右，故太原市年均需供應(yīng) 49000 多套住房；若每戶平均需求面積為 90 平米，至少年均需求面積約為 441 萬平方米；若每戶平均需求面積為 120 平米，至少年均需求面積約為 588 萬平方米。3、目前在售成交情況，太原市購房需求總量約 92000 戶（包括外地需求），按照每戶平均需求 90計(jì)算，太原市目前年住房總需求量約830 萬平米（包含本地與外地購房需求

17、）。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出大約有 51%看房者有實(shí)際能力購買，太原市有效總需求量約為 47000 戶（包括外地），結(jié)合太原當(dāng)?shù)貙?shí)際成交平均面積統(tǒng)計(jì)，按照每戶平均需求 120計(jì)算，太原市目前有購買能力客群每年需求面積約為 560 萬平米。據(jù)以上 1-3 項(xiàng)綜合分析，現(xiàn)階段，太原市每年居民對(duì)住房需求面積約在 450-600 萬平米范圍內(nèi)。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告122.3.2 住宅市場(chǎng)供給狀況2009 年第一季度，據(jù)時(shí)代精奇市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)太原市新增商品房約 15 個(gè)，其中住宅 14 個(gè)，商業(yè) 1 個(gè)，總體供應(yīng)面積約為：132.2 萬平方米，與去年同期相比下降 37.8%，市場(chǎng)供應(yīng)減少的主要原因有：政府對(duì)

18、違法占地建設(shè)開發(fā)行為的整頓，使得部分項(xiàng)目停工整改；項(xiàng)目因觀望市場(chǎng)而延緩開工與銷售；因房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金影響等問題而不能正常開工銷售等。目前，太原市在售樓盤多為 2008 年存量房以及大盤項(xiàng)目的二期開盤。2009 年第一季度品牌房企太原項(xiàng)目公開面世的有：太原萬達(dá)廣場(chǎng)、昌盛雙喜城、太原富力城二組團(tuán)、太原恒大綠洲（恒大水岸）2.3.3 總體價(jià)格情況據(jù)統(tǒng)計(jì)，與去年同期相比，2009 年 1 月太原商品房成交均價(jià)下降了 12.77%，2 月份下降了 17.27%，3 月份下降了 14.07%；而商品住房的成交均價(jià)，1 月份同比下降了 8.09%，2 月份同比下降了 7.14%，3 月份同比下降了 5.57

19、%。 在商品房成交量攀升的同時(shí)，成交價(jià)格卻出現(xiàn)了明顯下降。據(jù)時(shí)代精奇市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2008 年上半年太原市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)約為5500 元/m2左右,但進(jìn)入 2009 年 2 月份太原市約有 7 成在售樓盤項(xiàng)目均有優(yōu)惠促銷，最為典型的項(xiàng)目為太原富力城，精裝房銷售均價(jià)為5300 元/ m2，并不定期推出優(yōu)惠特價(jià)房，另外恒大水岸、銀海水韻、欣 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告13中富麗城、特別特花園、浦東雅典等項(xiàng)目也有不同折扣的優(yōu)惠銷售。2.3.4 太原商品房銷售情況：與 2008 年同期相比，2009 年 1 月太原市商品房銷售成交量增長了78.93%，2 月份增長了 88.01%，3 月份增長了 8

20、5.86%。2009 年 1 月太原市商品住宅銷售量與去年同期相比增長 80.2%，2 月份增長120.62%，3 月份增長 119.14%。2009 年春節(jié)過后，2-3 月期間，太原市商品住宅成交有明顯的回暖跡象。年前被壓抑了長當(dāng) 5 個(gè)月之久的剛性需求與改善型需求開始逐步釋放，造成了 2009 年 1 季度太原市場(chǎng)銷售量較 08 年 4 季度有明顯的提升，個(gè)別項(xiàng)目類如：太原富力城 2 月當(dāng)月成交 100 余套，銀海水韻2 月當(dāng)月成交 15 余套，陽光銀座 2 月成交 58 余套，恒大水岸二期開盤當(dāng)日成交 50 余套等，有的項(xiàng)目甚至在 3 月創(chuàng)造了項(xiàng)目成交量的最高記錄。2.2 商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)

21、發(fā)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r展?fàn)顩r2.2.1 發(fā)展現(xiàn)狀目前太原市已開業(yè)建筑面積在 5000 平方米以上的大型商場(chǎng)超過 60 家，總建筑面積達(dá) 142 萬平方米。截至目前，太原市共有批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲、服務(wù)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3.53 萬個(gè)，總面積 287.59 萬平方米，千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 10.3 個(gè)，人均 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告14商業(yè)面積已達(dá) 0.8 平方米，從業(yè)人員達(dá) 22.43 萬人。在各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，各類批發(fā)市場(chǎng) 62 個(gè)、百貨店及購物中心 13 個(gè)、大型超市 20 個(gè)、中小型超市 156 個(gè)、專賣店 306 個(gè)、便利店 197 個(gè)、餐飲店面 5669 個(gè)。2.2.2 分布狀況目前多數(shù)商鋪的選址基本符合太原

22、市 2003 年 12 月制定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并且建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度也符合規(guī)劃的近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，太原市目前已開業(yè)的大型商鋪 81 個(gè)，在建的大型商鋪 20 個(gè)，其中已開業(yè)的大型商鋪屬迎澤區(qū) 32 個(gè)，小店區(qū) 19 個(gè)，萬柏林區(qū) 15 個(gè)，杏花嶺區(qū) 5 個(gè) ，尖草坪區(qū) 6 個(gè)，晉源區(qū) 4 個(gè)；在建的大型商鋪，迎澤區(qū) 4 個(gè)，杏花嶺區(qū) 3 個(gè)，萬柏林區(qū) 5 個(gè)，晉源區(qū) 2 個(gè)。從這些數(shù)字可以看出，除了原有的商業(yè)區(qū)-迎澤區(qū)仍是大型商鋪聚集地外，小店區(qū)和萬柏林區(qū)上升勢(shì)頭也較快，晉源區(qū)最少，未來幾年集中在北城的省市級(jí)行政辦公區(qū)將南移，而且，政府已經(jīng)在這一帶規(guī)劃出新的商務(wù)辦公區(qū)域，更需要加快

23、建設(shè)。2.3 項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)分析分析2.3.1 優(yōu)勢(shì)1、位置優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，西臨太原市城市南北交通主干道“濱河?xùn)|路”。安靜且生活配套齊全的環(huán)境正是濱河?xùn)|路正在凸顯的魅力所 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告15在，也將是濱河?xùn)|路沿線發(fā)展的有力支撐。生活居住在這個(gè)區(qū)域，可以遠(yuǎn)離市中心的嘈雜，卻不遠(yuǎn)離現(xiàn)代生活。2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目開發(fā)范圍為 73100 平方米，總建筑面積達(dá)310179 萬平方米，將營造一個(gè)規(guī)模較大的集住宅、商業(yè)、娛樂為一體的綜合型生活區(qū)。3、環(huán)境優(yōu)勢(shì)：緊鄰汾河公園，周邊環(huán)境優(yōu)美。汾河公園已擁有上百萬平方米綠地，成為了我市當(dāng)之無愧的“綠肺”。據(jù)權(quán)威部門觀測(cè)，汾河區(qū)域夏季最高氣溫比其他

24、區(qū)域降低 4左右，相對(duì)濕度提高 10%至20%，每日可生產(chǎn)新鮮氧氣 1678.5 噸，吸收降解廢氣 3480 余噸。正是汾河公園發(fā)揮著這種不可或缺的作用，汾河景區(qū)一帶的環(huán)境質(zhì)量明顯優(yōu)于市區(qū)其它地域，令市民對(duì)沿河小區(qū)產(chǎn)生極大的熱情。2.3.2 劣勢(shì)1、配套設(shè)施不齊全：項(xiàng)目周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠齊全，煤氣、暖氣、電信、給排水設(shè)施等需遠(yuǎn)端接入。2、周邊項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。2.4 產(chǎn)產(chǎn)品定位及品定位及營銷營銷策略策略2.4.1 產(chǎn)品定位根據(jù)山西省及太原市整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長，以及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，將項(xiàng)目定位于居住為主，商業(yè)、酒店、 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告16娛樂等為輔的

25、復(fù)合型城市居住生活區(qū)2.4.2 目標(biāo)客戶定位1、商品住宅：事業(yè)單位中層以上管理人員、政府機(jī)關(guān)干部、高級(jí)知識(shí)分子、外企中的白領(lǐng)、金融界職員等。2、商用部分：具有管理經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)度的大型經(jīng)營主和投資商。2.4.3 銷售價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)周邊樓盤的調(diào)查，確定了本項(xiàng)目建成后的銷售價(jià)格，住宅 5300 元/，綜合商業(yè) 12000 元/，地下車位 10.0 萬元/泊。2.4.4 營銷策略產(chǎn)品本身的品質(zhì)是項(xiàng)目銷售成功的根本，讓客戶真正感覺到“物有所值”才能取得良好的銷售業(yè)績(jī)。以規(guī)模開發(fā)為重點(diǎn)，避免過度競(jìng)爭(zhēng)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。從項(xiàng)目策劃開始，以優(yōu)良的設(shè)計(jì)、配套的服務(wù)設(shè)施、優(yōu)越的地理位置、完善的社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施以及良

26、好的用地環(huán)境等形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以誠意打造經(jīng)典新型的居住、休閑、購物、娛樂中心建筑物，建立統(tǒng)一的品牌形象。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告17第三章第三章擬擬建建項(xiàng)項(xiàng)目情況目情況3.1 建建設(shè)場(chǎng)設(shè)場(chǎng)址址項(xiàng)目西隔濱河?xùn)|路與汾河相望，南臨森林路、隔太鋼翠馨苑小區(qū)為森林公園，北面及東面為規(guī)劃道路。3.2 擬擬建情況建情況項(xiàng)目總占地面積 73100 平方米，規(guī)劃建造一個(gè)以居住為主，商業(yè)、酒店為一體的綜合型城市居住生活區(qū)。居住地塊建筑密度（不大于）20.0%，容積率（不大于）3.71，綠地率（不小于）35.0%。 3.2.1 地理位置 太原位于山西省境中央，太原盆地的北端，于華北地區(qū)黃河流域中部，西、北、東三面

27、環(huán)山，中、南部為河谷平原，全市整個(gè)地形北高南低呈簸箕形。地處南北同蒲和石太鐵路線的交匯處。平均海拔約 800 米，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 1113011309，北緯 37273825。區(qū)域輪廓呈蝙蝠形，東西橫距約 144 公里，南北縱約 107 公里。太原交通便捷。航空方面，重新擴(kuò)建改造的太原機(jī)場(chǎng)，使太原民航的發(fā)展跨上了新的臺(tái)階。同各大城市乃至世界各地的交往變的更加便捷。鐵路方面，太原為華北最大的鐵路樞紐，特別是山西正積極利用相關(guān)企業(yè)的裝備制造能力大力發(fā)展鐵路，這些鐵路工程項(xiàng)目建成之后，太原與北京及周邊中心城市的時(shí)空距離大幅縮短，太原至石家莊 1 小時(shí)、 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告18至北京 2.5 小時(shí)

28、、至西安 2 小時(shí)、至鄭州 2.5 小時(shí)，將帶來人流、物流、信息流、資金流的快速流動(dòng)，對(duì)促進(jìn)太原市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展將發(fā)揮巨大的推動(dòng)作用。 3.2.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 太原市經(jīng)濟(jì)從運(yùn)行質(zhì)量來分析，呈現(xiàn)出了工業(yè)企業(yè)效益不斷提高，財(cái)政收入快速增長，居民收入穩(wěn)步提高等特點(diǎn)。今年以來，全市工業(yè)企業(yè)對(duì)外積極開拓市場(chǎng)，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)管理，努力克服原材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)成本上升等因素，確保了全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)攀升。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，前 3 季度，規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 185.02，比上年同期提高 37.5 點(diǎn)；利潤總額 67.25 億元，增長 95.8%；全市完成財(cái)政總收入 187.22 億元，比上年

29、同期增長 20.7%，增收 32.16 億元。財(cái)政收入快速增長的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民收入也繼續(xù)提高。前 3 季度，城市居民人均可支配收入 9778 元，比上年同期增長 18.1%，增幅比上年同期提高10.2 個(gè)百分點(diǎn)。3.2.3 人口狀況 截止到 2008 年 9 月底，太原全市的常住人口為 220 萬人，人口出生率為 5.55，人口自然增長率為 2.22，近年來市戶籍人口增長緩慢，但外來人口增長迅速，到 2010 年末，太原市常住人口將有 260 萬人，住宅建筑面積為 7020 萬平方米，人均住宅建筑面積將達(dá)到 27 平方米。2008 至 2010 年，需新增住宅建筑面積 1368.45 萬平方米

30、。根據(jù)以 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告19上資料，2008 至 2010 年，住宅建設(shè)用地總量為 1172.6 公頃。其中，在2008 年度，住房建設(shè)用地為 390.87 公頃，其中政府保障型住房 39.86公頃，商品房 351.01 公頃。住宅建筑面積 456.15 萬平方米，其中政府保障型住房 55.36 萬平方米，商品房 400.79 萬平方米。3.2.4 生活水平 近年來，隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。2007年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）125495 億元，比上年增長 164；人均 gdp 突破 35000 元；規(guī)模以上工業(yè)增加值 49784 億元，增長282；規(guī)模以上工

31、業(yè)完成總產(chǎn)值 1574.2 億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 576.74 億元，增長 151；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 51591 億元，增長 18.2；外貿(mào)進(jìn)出口總額 81.07 億美元，增長 971；財(cái)政總收入24040 億元，增長 251；城市居民人均可支配收入達(dá)到 13745 元，增長 171；農(nóng)民人均純收入為 5561 元，增長 131。3.3 自然條件自然條件3.3.1 地形、地貌資料太原市位于省境中央，依山傍水，東、西、北三面環(huán)山，南為平原。東西山之間為太原盆地，平均海拔 800 米左右，地勢(shì)平坦。3.3.2 地震、洪水及其它自然災(zāi)害資料據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）山西省城市地震基本烈

32、度表，太 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告20原市的地震烈度為 8 度，建筑工程按地震規(guī)范進(jìn)行設(shè)防。場(chǎng)址位置地勢(shì)較高，不受洪水威脅，未有其他自然災(zāi)害。 3.4 氣象氣象資資料料項(xiàng)目所在地區(qū)屬干旱半干旱地區(qū)，大陸性季風(fēng)氣侯，一年四季分明，受西北氣流和東南氣流的影響，冬季主導(dǎo)風(fēng)向西北風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，由于“三北”防護(hù)林帶建設(shè)，現(xiàn)今太原地區(qū)冬季干燥，但不太冷，夏季風(fēng)多不太熱，雨量偏為集中，年平均氣溫約 9.3。氣象資料如下：歷年平均氣溫 9.5最熱（七月）平均氣溫 23.7最冷（一月）平均氣溫 -7冬季采暖室外計(jì)算溫度 -11夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 27.6絕對(duì)最高溫度 39.4絕對(duì)最低溫度 -25.5

33、歷年最大風(fēng)速 25m/s歷年平均風(fēng)速 2.4m/s全年主導(dǎo)風(fēng)向 nnw歷年平均相對(duì)濕度 60% 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告21歷年平均氣壓 926.8mba全年無霜期 188d歷年平均絕對(duì)濕度 -17g/m3（t=23時(shí)）歷年平均降雨量 450mm一日最大降雨量 183.5mm歷年最大積雪深度 160mm最大凍土深度 770mm全年日照時(shí)數(shù) 2576h地震烈度 8 度綜上所述，本工程地理位置優(yōu)越，建設(shè)條件良好。3.5 社會(huì)社會(huì)環(huán)環(huán)境境目前該區(qū)域的環(huán)境條件有待提高，市政設(shè)施和環(huán)境條件將會(huì)在開發(fā)中得到不斷的完善和改善。從長遠(yuǎn)眼光看，隨著新區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)及規(guī)劃路人流密度的加強(qiáng)，這一區(qū)域越來越作為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)

34、、居住中心作用的體現(xiàn)，也將會(huì)極大地提升本地區(qū)乃至太原市的居住環(huán)境和質(zhì)量。第四章第四章.工程工程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案方案4.1 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)依據(jù)太原市城市總體規(guī)劃（1998-2010） 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告22城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50180-93建筑地基處理技術(shù)規(guī)范jgj79-2002太原市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50368-2005）民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（gbj50068-2001）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb50009-2001）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50010-2002）建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50037-96）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（g

35、b50011-2001）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gbj16-87 2001 年修訂）委托方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國家現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以及其它相關(guān)規(guī)范和規(guī)定4.2 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原原則則隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鄉(xiāng)居住條件逐步得到改善，我國住宅的發(fā)展也正從安置型向健康型、文明型、舒適型過渡。隨著住房制度的改革，住宅作為一種特殊的商品，正在逐漸走向市場(chǎng)，接受人們的挑選，因此，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)著重突出商品住宅多樣化、個(gè)性化的特色。既要考慮到房屋造價(jià)的合理性，又要考慮到對(duì)住宅的舒 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告23適、安全、方便等方面的要求，體現(xiàn)居住環(huán)境的舒適性，安全性，創(chuàng)造優(yōu)美的空間環(huán)境。住宅：依托龍城汾河景

36、觀資源，在規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)中努力創(chuàng)造出多層次社區(qū)空間的環(huán)境組合，依據(jù)公園、組團(tuán)、庭院的空間順序，建立微笑、問候、聊天、游戲、獨(dú)處等不同的情緒場(chǎng)所，精心策劃從城市進(jìn)入社區(qū)組團(tuán)的回家線路和空間層級(jí)，營造出居住者強(qiáng)烈的區(qū)域歸屬感。商業(yè)：以人文休閑為中心原則，充分挖掘周邊人文、古跡、歷史、景觀等題材，通過建筑空間的變幻，打造多層面的物質(zhì)精神享受形式，彰顯出歷史名城的深厚文化基礎(chǔ)，進(jìn)而提煉出更深層次的消費(fèi)雅韻。4.3 總圖總圖布局布局4.3.1 總圖布局從總體布局來看，本項(xiàng)目用地以居住為主，布置了高層住宅、酒店及綜合商業(yè)等。配套公建包括商業(yè)服務(wù)、會(huì)所、幼兒園、活動(dòng)設(shè)施、物業(yè)管理用房及相應(yīng)配套設(shè)施，如：地下

37、車庫、變配電站等。小區(qū)規(guī)劃本著“以人為本、尊重自然”的原則，以北部的公共綠化帶為構(gòu)圖中心，以東西向自由靈活的曲線形道路為骨架，將整個(gè)小區(qū)串聯(lián)為一個(gè)整體。環(huán)繞中心綠化布置四個(gè)小的組團(tuán)，增強(qiáng)了中心景觀的通透性并提高了小區(qū)的景觀均好性。既有中心綠化又有組團(tuán)綠化，既有公共空間有半公共空間。自由靈活的布局打破常規(guī)方正整齊的設(shè)計(jì)模式，帶給人置身小區(qū)步 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告24移景異的感受。規(guī)劃布局充分尊重與周菌環(huán)境的對(duì)話關(guān)系。由于小區(qū)西隔濱河?xùn)|路與汾河相望，因此小區(qū)西南角是人氣最旺的地方，在這里布置會(huì)所和主入口，為小區(qū)帶來盎然生氣。為了充分利用西面的汾河的景觀價(jià)值，并考慮到濱河?xùn)|路上觀賞小區(qū)的視覺形象，

38、在東側(cè)布置三棟點(diǎn)式高層和一棟高層酒店，并稍微旋轉(zhuǎn)角度，不僅使區(qū)內(nèi)建筑爭(zhēng)取到了最多的能觀賞到湖景的戶數(shù)，同時(shí)又加強(qiáng)了從東側(cè)望小區(qū)給人的通透感。北側(cè)的公園既可以與周邊的用地共享，也帶給環(huán)繞它布置的住宅充分的景觀享受。沿南側(cè)森林路和東側(cè)、北側(cè)的規(guī)劃道路布置沿街商業(yè)和配套服務(wù)設(shè)施，將鬧區(qū)集中在外部，不影響小區(qū)內(nèi)部的寧靜幽雅的環(huán)境，幼兒園放在南部，既交通方便也日照充足。建筑立面大氣經(jīng)典，層次豐富，稍微旋轉(zhuǎn)的建筑布局，活化了空間，體現(xiàn)了現(xiàn)代住宅小區(qū)的墓本特點(diǎn)。4.3.2 交通規(guī)劃目前，太原私人擁有汽車的數(shù)量呈快速增長的態(tài)勢(shì)，居住區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車行使與停放已成為一個(gè)重要問題，合理進(jìn)行交通組織并建立與景觀相配合的有

39、序的道路系統(tǒng)是重中之重，并成為一個(gè)住宅小區(qū)品質(zhì)的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)， “人車分流”是解決問題的理想方法，本規(guī)劃最大限度的實(shí)現(xiàn)了這一理念。方案在小區(qū)的出入口附近設(shè)置地下停車場(chǎng)出入口，車輛在入口處直接進(jìn)入車庫，不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部。車庫入口處設(shè) 25 輛停車位，滿足訪客臨時(shí)停車需求。區(qū)內(nèi)住宅地下停車庫面積約為 6 萬 平方米， 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告25共有停車位 1972 輛，停車率為 1.0 輛戶。公建機(jī)動(dòng)車停車位 0.6 輛100 m2，地下停車庫和地上停車位基本可滿足本區(qū)停車需求。住戶均可通過地下車庫直接到達(dá)住宅單元，提高了住區(qū)的舒適性和品質(zhì)。小區(qū)內(nèi)部的步行道系統(tǒng)形成環(huán)路，不僅強(qiáng)化了組團(tuán)，同時(shí)利于滿足

40、消防要求。整個(gè)路網(wǎng)形式活潑，充分體現(xiàn)了“通而不道，暢而不直”的設(shè)計(jì)原則。4.3.3 綠化布局環(huán)境景觀是保證現(xiàn)代住宅小區(qū)品質(zhì)的核心內(nèi)容，小區(qū)綠化系統(tǒng)分為中心集中綠地、組團(tuán)綠地及道路綠化帶三個(gè)層次。本規(guī)劃充分利用較大的集中公共綠化區(qū)，靈活地布置各種綠化、廣場(chǎng)、活動(dòng)平臺(tái)。并且利用地形的高度變化做出一些臺(tái)地式綠化，充分實(shí)現(xiàn)花園式小區(qū)的夢(mèng)想，提高住區(qū)品質(zhì)和可識(shí)別性。組團(tuán)綠地為居民提供舒適的綠化空間和適宜的硬地鋪裝活動(dòng)場(chǎng)所，成為居民的“室外起居室”，增強(qiáng)居民交往。每個(gè)組團(tuán)可分別設(shè)置主題，提高住區(qū)的可識(shí)別性及趣味性。商業(yè)裙房屋頂設(shè)置屋頂綠化，與小區(qū)內(nèi)道路綠化、平臺(tái)綠化一起形成錯(cuò)落有致的立體綠化系統(tǒng)。為了加強(qiáng)

41、小區(qū)內(nèi)部空間的連貫性和景觀通透性，各個(gè)組團(tuán)景觀均向中心綠化敞開。通過兩條斜向的軸線，將南側(cè)的兩個(gè)組團(tuán)景觀和中心綠化相連。沿軸線布置廣場(chǎng)、平臺(tái)、小品等等，各種景觀互相滲透，從而形成點(diǎn)、線、面組合起來的完整綠化景觀環(huán)境體系。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告264.4 建筑工程建筑工程4.4.1 設(shè)計(jì)規(guī)范1、 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50368-2005）2、 智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb/t50314-2000）3、 民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）（dbj04-216-2006）4、 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（gbj50068-2001）5、 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb50009-2001）6、 混凝土結(jié)

42、構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50010-2002）7、 建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50037-96）8、 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001）9、 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gbj16-87 2001 年修訂）4.4.2 戶型設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)做到四明（明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)）。起居室與主臥室考慮好的景觀與朝向，冬季最大限度地利用太陽能，夏季便于穿堂風(fēng)，降低室內(nèi)溫度。平面布局合理，室內(nèi)空間功能區(qū)分明確，廳房平面方正，每戶內(nèi)均配有足夠的儲(chǔ)藏空間、衛(wèi)生間的布置與大小滿足規(guī)范要求；2、追求經(jīng)濟(jì)緊湊的布局，強(qiáng)調(diào)住宅的均好性和實(shí)用性，積極運(yùn)用科技手段，在設(shè)計(jì)中合理組織各功能空間的平面關(guān)系，明確各行為空間的專用性，減少互相

43、干擾，以滿足不同功能的要求； 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告273、在結(jié)構(gòu)上考慮房型的靈活分隔，可根據(jù)業(yè)主的要求進(jìn)行各種不同的廳室組合，使住宅具有可持續(xù)發(fā)展性；符合模數(shù)的廚衛(wèi)設(shè)計(jì)，節(jié)約能源，節(jié)省材料，方便工業(yè)化生產(chǎn)。將兩個(gè)至三個(gè)開間合并為一個(gè)開間來設(shè)計(jì)，使用輕質(zhì)隔墻材料分隔空間，以提供更大的靈活性和更廣泛的適應(yīng)性。4.4.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)體系設(shè)計(jì)應(yīng)滿足安全性、耐久性、經(jīng)濟(jì)性和施工簡(jiǎn)便的規(guī)定與要求。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限不少于 50 年。高層住宅建筑采用剪力墻結(jié)構(gòu)。為住戶提供安全舒適的生活空間。建筑抗震烈度為 8 度，安全等級(jí)為二級(jí)。墻身及樓板隔音減噪設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)為二級(jí)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用新型節(jié)能墻體，達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)

44、定的節(jié)能 50%要求。地下室防水等級(jí)為一級(jí)，采用卷材防水。屋面防水等級(jí)為二級(jí)。酒店、綜合商業(yè)采用剪力墻結(jié)構(gòu)，安全等級(jí)為二級(jí)。多層建筑采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，安全等級(jí)為二級(jí)。4.4.4 建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代主義建筑的自由簡(jiǎn)潔符合開拓發(fā)展的時(shí)代精神，在色彩的運(yùn)用上采用黃、褐色調(diào)達(dá)到歷史感的隱喻效果，給人以耳目一新的感覺。普通住宅：層高 2.8 米。頂層住宅：層高 3.15 米。酒店：層高 3.3 米。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告28商業(yè)用房：層高 3.9 米、4.2 米。其他建筑物層高由設(shè)計(jì)確定4.5 給給水水設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)4.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj50015-20032、 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范

45、gbj50013-20064.5.2 給水部分1、用水量本項(xiàng)目最大用水量為 1040m3/d。其中：居民用水以 150l/ 人.d（5990 人）。商業(yè)及公建用水以 3.0 l/ m2.d。綠化灑水以 2.0 l/ m2.d。不可預(yù)見用水量按以上用水量的 10%計(jì)。共計(jì) 1144m3/d。 2、水源本項(xiàng)目供水主要是住宅生活用水、商業(yè)及配套公建用水、綠化及消防用水。給水管線由配套市政給水管引入，經(jīng)小區(qū)規(guī)劃路輸送至小區(qū)布設(shè)的蓄水池，經(jīng)加壓后再送往各用水點(diǎn)使用。3、主要設(shè)備選擇 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告29為保證項(xiàng)目用水的均衡供應(yīng)，項(xiàng)目中需新建 3 座 500 立方米貯水池，配套下分式枝狀管網(wǎng)，給水管

46、材料采用 pp-r 新型塑料管，熱熔連接，以滿足項(xiàng)目供水要求。4、消防給水及應(yīng)急設(shè)施說明建筑室內(nèi)消火栓用水量為 30 升/秒。室外消火栓給水量為 20 升/秒。按同時(shí)火災(zāi)次數(shù)一次，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)計(jì)算，最大消防用水量為 360 m3。水噴淋用水量按中危險(xiǎn)級(jí)級(jí)，用水量 20 升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1小時(shí)，用水量 72 m3。消防水噴淋總用水量 432 m3。室外建 500 m3消防水池 1 座，消防水池設(shè)兩條供水管給水池供水。4.6 排水工程排水工程4.6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj50015-20032、 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范gbj50014-2006污水量按給水量的 80%

47、計(jì)算，污水量為 915 m3/d。排水系統(tǒng)分為排污水系統(tǒng)和排雨水系統(tǒng)。4.6.2 排污水系統(tǒng)排污水系統(tǒng)：室內(nèi)洗滌污水和糞便污水采用合流制系統(tǒng)，污水管采 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告30用 upvc 雙壁波紋管；接口采用承插橡膠圈接口；管道基礎(chǔ)原土夯實(shí)后鋪 100mm 毛砂墊層，溝槽回填土?xí)r，管道管腔到管頂部分回填物均應(yīng)采用毛砂回填。壓實(shí)系數(shù)不應(yīng)小于 0.95；排污水管道設(shè)置在規(guī)劃用地內(nèi)道路下面，呈枝網(wǎng)狀通向各建筑物，污水管線經(jīng)樓前規(guī)劃位置布設(shè)的管線收集后排至污水處理站，經(jīng)二次生化處理達(dá)標(biāo)后，經(jīng)院內(nèi)污水管道排入城市污水管網(wǎng)統(tǒng)一處理。室外、室內(nèi)排水系統(tǒng)由衛(wèi)生器具、存水彎、管道系統(tǒng)、檢查口、清掃口、室內(nèi)檢

48、查井及地漏組成。4.6.3 排雨水系統(tǒng)屋面雨水經(jīng)落水管流經(jīng)地面與地面雨水匯集到排雨水管溝，地面坡度為 0.4%，雨水沿地面坡度排入生活區(qū)雨水系統(tǒng)，統(tǒng)一排放。雨水口設(shè)置間距 40 米。雨水量計(jì)算雨水量計(jì)算公式采用q=qf式中：q雨水設(shè)計(jì)流量（l/s）q暴雨強(qiáng)度（l/s.ha）f匯水面積（ha）徑流系數(shù)，取 =0.6 暴雨強(qiáng)度 q 依據(jù)總體規(guī)劃采用太原市暴雨強(qiáng)度公式 q=1446.22（1+0.867lgt）/（t+5）0.796 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告31式中：t設(shè)計(jì)重現(xiàn)期：取 t=1 年 t降雨歷時(shí)（min） t=t1+mt2 t1起點(diǎn)集水時(shí)間，取 10min t2管內(nèi)雨水流行時(shí)間（min）

49、m管渠延緩數(shù)，取 m=2排雨水管網(wǎng)采用 upvc 隔聲塑料管和鋼筋砼預(yù)制管。4.7 供供電電工程工程4.7.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范jgj/t16-922、 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999 2003 年版3、 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范gb50054-954.7.2 負(fù)荷等級(jí)及容量消防用電負(fù)荷為一級(jí)；電梯、排水泵、生活泵等重要用電負(fù)荷為二級(jí)；其余用電負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)。用電負(fù)荷計(jì)算：住宅負(fù)荷為 40w/ m2（面積 214832 m2），商業(yè)及公建用電負(fù)荷為 50w/ m2（面積 71347m2）。經(jīng)計(jì)算：住宅用電負(fù)荷為8593kw，商業(yè)及公建用電負(fù)荷為 3567kw。供電負(fù)荷：1216

50、0 kw。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告324.7.3 供電系統(tǒng)具體設(shè)置方式和開關(guān)站電壓等級(jí)與供電所商定。在高層住宅、商業(yè)等一層或地下層設(shè)置配電間，配電間出線引至強(qiáng)電管井，電源沿強(qiáng)電管井引上，管井內(nèi)設(shè)明裝電表箱，電源引出表箱后送至住戶配電箱。對(duì)重要負(fù)荷由二路電源供電，末端自動(dòng)切換。每個(gè)用戶的住戶配電箱配出回路至照明、空調(diào)、插座等負(fù)荷。高層配電干線采用分支電纜，多層采用銅導(dǎo)線。室內(nèi)配電分支線采用 bv 導(dǎo)線穿 pvc 管或金屬管暗敷。4.8 電電信、有信、有線電視線電視4.8.1 電信工程本項(xiàng)目電信由市通信公司就近引入，由通信公司布線并設(shè)分線箱，根據(jù)用戶需要安裝電話。住宅每戶配置 1 部電話，商業(yè)、公

51、建按 30 m2配 1 部。4.8.2 有線電視有線電視由太原市有線電視臺(tái)提供，就近引入，經(jīng)光電轉(zhuǎn)換送至各戶。傳輸頻率為 860 兆，雙向傳輸，每戶設(shè)兩個(gè)終端，收視電平683db，收視標(biāo)準(zhǔn)為四級(jí)以上。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告334.9 采暖通采暖通風(fēng)風(fēng)工程工程4.9.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50019-20032、 民用設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj16-87 2001 年版3、 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999 2003 年版4、 民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）山西地區(qū)實(shí)施細(xì)則（第二階段）gbj04-216-20064.9.2 采暖室外設(shè)計(jì)計(jì)算參數(shù)冬季采暖計(jì)算溫度：

52、-11 v=2.2m/s冬季通風(fēng)計(jì)算溫度：-6夏季通風(fēng)計(jì)算溫度：28當(dāng)?shù)叵募敬髿鈮毫Γ?19.6hpa當(dāng)?shù)囟敬髿鈮毫Γ?33.3 hpa4.9.3 熱源熱源為城市集中供熱系統(tǒng),由供熱管網(wǎng)提供 80/60低溫?zé)崴?.9.4 熱負(fù)荷根據(jù)國家規(guī)范，結(jié)合太原市的實(shí)際情況，供熱指標(biāo)住宅采用 60w/ m2，公建采用 80w/ m2。負(fù)荷為 17038kw。4.9.5 采暖系統(tǒng)建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)分區(qū)設(shè)計(jì)，除門廳系統(tǒng)為水平串聯(lián)外，其余采用 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告34雙管上供下回同程系統(tǒng)。采暖系統(tǒng)供回水干管分別敷設(shè)在建筑物頂層和地下室內(nèi)，沿墻敷設(shè)。各層均裝設(shè)三通調(diào)節(jié)閥。并根據(jù)使用情況，自行調(diào)節(jié)溫度。室內(nèi)干管

53、盡量沿墻布置，系統(tǒng)布置應(yīng)力求各環(huán)路壓力平衡，干管宜按“先北后南”的水流方向進(jìn)行設(shè)置。住宅采暖系統(tǒng)采用分戶計(jì)量,分室控制,采暖方式為散熱器采暖.4.9.5 通風(fēng)系統(tǒng)建筑內(nèi)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，防煙樓梯間設(shè)置機(jī)械加壓防煙系統(tǒng)。4.10 燃?xì)夤こ倘細(xì)夤こ瘫卷?xiàng)目生活燃料為天然氣。管網(wǎng)送至小區(qū)內(nèi)調(diào)壓站,經(jīng)管道送至各用戶。燃?xì)庥脩粲昧堪匆粦粢慌_(tái)煤氣灶考慮。第五章第五章.環(huán)環(huán)境影響境影響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)5.1 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)過設(shè)過程中的程中的環(huán)環(huán)境影響境影響建設(shè)項(xiàng)目一般都會(huì)引起所在地的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的變化，對(duì)環(huán)境狀況、環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生不同程度的影響。環(huán)境評(píng)價(jià)是在研究技術(shù)方案，調(diào)查環(huán)境條件，識(shí)別和分析擬建項(xiàng)目影

54、響環(huán)境的因素，提出治理和保護(hù)環(huán)境措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護(hù)方案。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告35本項(xiàng)目在建設(shè)過程中應(yīng)引起重視的環(huán)境問題主要有施工人員生活垃圾和生活污水的處理，機(jī)械與運(yùn)輸車輛運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲和廢水廢氣的處理，施工過程中廢棄或丟棄的砼砂漿的處理以及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的粉塵處理問題等。這些問題處理不當(dāng)，將有可能對(duì)周圍的生態(tài)環(huán)境、大氣環(huán)境、人民群眾的健康產(chǎn)生不利影響。針對(duì)以上問題，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行處理，防止各種污染的發(fā)生。5.2 環(huán)環(huán)境保境保護(hù)護(hù)本工程在施工期間對(duì)環(huán)境的影響是短暫的，是可以控制和防范的。因此，在施工期要嚴(yán)格按照施工要求，文明施工，遵紀(jì)守法，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，具體要求和措施如下：5

55、.2.1 大氣環(huán)境1、施工生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)的大氣環(huán)境質(zhì)量應(yīng)滿足規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。2、燃油機(jī)械應(yīng)安裝除塵裝置，如果使用柴油機(jī)械和設(shè)備，排出的煙塵需與同一型號(hào)的柴油機(jī)煙塵排放限度值 fsn4.0 限值相一致，如果使用汽油機(jī)械和設(shè)備，汽油機(jī)械污染負(fù)荷須低于機(jī)動(dòng)車輛汽油機(jī)械污染排放標(biāo)準(zhǔn)。3、為避免運(yùn)輸物質(zhì)的灑落形成粉塵危害，運(yùn)輸水泥、石灰、砂子和垃圾的車輛必須掩蓋起來。為避免道路上飄塵造成的空氣污染，降低揚(yáng)塵及飛灰，施工場(chǎng)地及道路上應(yīng)經(jīng)常清潔、灑水抑塵。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告365.2.2 生態(tài)環(huán)境的保護(hù)1、施工期間生態(tài)環(huán)境的保護(hù)a、工程建設(shè)期為 48 個(gè)月，施工過程中產(chǎn)生的汽車尾氣、揚(yáng)塵、噪聲以及施工廢水

56、將對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境、周圍居民產(chǎn)生不利影響。同時(shí)，施工中的臨時(shí)占地、原材料堆放，也將給當(dāng)?shù)氐闹脖划a(chǎn)生負(fù)面影響。b、施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。c、地塊周圍樹立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。2、運(yùn)營期間生態(tài)環(huán)境的保護(hù)a、室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。b、室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。c、設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。d、廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。e、進(jìn)出住宅區(qū)的車輛限制行使路線及速

57、度，禁鳴喇叭。f、生活垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。5.3 人群健康保人群健康保護(hù)護(hù)1、抓好環(huán)境和飲食衛(wèi)生，垃圾、糞便應(yīng)及時(shí)清理。 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告372、加強(qiáng)施工期間衛(wèi)生防疫和疾病防治工作，以預(yù)防為主，進(jìn)行廣泛的衛(wèi)生保健宣傳教育，并建立健全衛(wèi)生防疫制度。3、施工過程中嚴(yán)格按照環(huán)境要求施工，禁止超標(biāo)的污染物排入項(xiàng)目區(qū)內(nèi)。4、施工過程中，一線人員要佩帶口罩或面具，并應(yīng)采用濕式除塵作業(yè)。操作攪拌機(jī)、震動(dòng)碾、鉆機(jī)等施工機(jī)械的人員或附近的工作人員必須采取勞動(dòng)保護(hù)措施，配備個(gè)人防護(hù)用具，如工作服、耳塞等。5.4 綜綜合合環(huán)環(huán)境影響境影響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)綜上所述，本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在施工期間，

58、而且這些影響都是短暫的，且經(jīng)過相應(yīng)的措施處理后是可以避免的。工程建成后，將會(huì)增加項(xiàng)目區(qū)內(nèi)綠地面積，對(duì)環(huán)境進(jìn)行美化，使本項(xiàng)目成為一個(gè)集住宅、娛樂、購物、休閑的好場(chǎng)所，對(duì)社會(huì)及環(huán)境都是有益的。第六章第六章 節(jié)約節(jié)約能源能源6.1 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)及原依據(jù)及原則則1、 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范gb50019-20032、 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999 2003 年版3、 民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）山西地區(qū)實(shí)施細(xì)則（第二階段）gbj04-216-2006為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源的政策，扭轉(zhuǎn)我市居住采暖能耗大， 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告38環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀，建筑設(shè)計(jì)和采暖設(shè)計(jì)中采用適

59、當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟(jì)合理的原則下，將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上。建筑總平面的布置和設(shè)計(jì)，利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。結(jié)合現(xiàn)有場(chǎng)地，總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)中盡可能將建筑的主朝向選擇太原市最佳朝向或接近最佳朝向。圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)參數(shù)，維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)符合公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb 50189-2005 和民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）山西地區(qū)實(shí)施細(xì)則（dbj04-216-2006）規(guī)定。6.2 節(jié)節(jié)能措施能措施6.2.1 建筑物設(shè)計(jì)中嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國節(jié)約能源法、 中華人民共和國建筑法、 建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例和有關(guān)行政法規(guī)，加強(qiáng)建筑物外圍結(jié)構(gòu)

60、的隔熱保溫性能和氣密性，采用節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)與材料；合理設(shè)計(jì)門窗，減少熱量、冷氣的消耗。6.2.2 選擇高性能的建筑材料產(chǎn)品，是高效率利用資源的前提，建筑結(jié)構(gòu)材料要有足夠的強(qiáng)度和耐久性，圍護(hù)結(jié)構(gòu)要有良好的保溫隔熱性能，防水、隔聲、涂料、管道等專用功能性材料，都要具有相應(yīng)的高性能。6.2.3 采用外墻外保溫技術(shù)，可以有效阻止室內(nèi)外熱量交換，保持良好的室內(nèi)熱環(huán)境，大幅度降低建筑物的耗熱量。墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用節(jié)能保 住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告39溫材料：1.剪力墻混凝土外敷設(shè)鋼絲網(wǎng)架聚苯板，鋼絲網(wǎng)架聚苯板（50mm 厚）外貼于鋼筋混凝土剪力墻的施工，采用在模板安裝時(shí)將雙面鋼絲網(wǎng)架聚苯板一并安