2015年宿遷市房地產(chǎn)市場情況分析調(diào)研報告

1、2015年宿遷市房地產(chǎn)市場情況分析簡報 目 錄一、2015年度宿遷市房地產(chǎn)市場回顧（一）2015年宿遷樓市各區(qū)域成交情況（二）2015年宿遷各區(qū)域銷售排名靠前的樓盤情況（三）宿遷區(qū)域成交分差大 湖濱新城萎靡不起（四）2015宿遷樓市兩頭旺 中間冷（五）宿遷市新房均價全年保持相對平穩(wěn) 第四季度有所下降二、2015年房地產(chǎn)政策匯總?cè)?、春?jié)期間宿遷市房地產(chǎn)市場情況分析（一）主城區(qū)（二）宿豫區(qū)（三）宿城新區(qū)（四）湖濱新區(qū)四、觀點(diǎn)（一）春節(jié)期間宿遷市房地產(chǎn)市場總結(jié)1、銷售情況總體上呈現(xiàn)出“節(jié)前火爆 節(jié)中冷淡 ”的特點(diǎn)2、營銷活動“內(nèi)外”兼修3、價格優(yōu)惠力度大4、價格促銷種類多樣5、暖場活動聚人氣6、針對

2、返鄉(xiāng)人群搞“特殊”7、降低購房門檻 充分挖掘潛在客戶（二）2015年宿遷房地產(chǎn)市場總結(jié)1、2015年宿遷房地產(chǎn)市場總體上不容樂觀2、去庫存是未來工作的重中之重3、宿遷購房者趨于理性4、2016年要做好打硬仗的準(zhǔn)備一、2015年度宿遷市房地產(chǎn)市場回顧（一）2015年宿遷樓市各區(qū)域成交情況2015年宿遷樓市共成交26706套。主城區(qū)共成交7175套，以27%的成交比例占據(jù)第一；宿豫區(qū)共成交6943套，以26%的成交比例占據(jù)第二；開發(fā)區(qū)共成交4409套，以17%的成交比例占據(jù)第三。（二）2015年宿遷各區(qū)域銷售排名靠前的樓盤情況回首2015年宿遷樓市，可以用“跌宕起伏”來形容宿遷樓市這一年的發(fā)展情況

3、。相比2014年，今年宿遷樓市總體情況不容樂觀。從1月至12月宿遷市陸陸續(xù)續(xù)開盤加推有20家樓盤，從這些開盤之中成交量來看，金田 湖畔春天、新新家園、麗景灣華庭、幸福學(xué)府、恒昌 陽光里成績算是不錯。2015年宿遷各區(qū)域銷售前十樓盤:（三）宿遷區(qū)域成交分差大，湖濱新城萎靡不起。從全年各區(qū)域總成交量來看，成交最多的主城區(qū)7175套比成交最少的湖濱新城961套多6214套，這個數(shù)字完完整整的將湖濱新城暴露在公眾眼中，可以見得現(xiàn)在買房的人還是喜歡繁華地段而非風(fēng)景優(yōu)美地段。（四）2015宿遷樓市兩頭旺，中間冷。 從全年每月的成交趨勢來看，除了六月和八月之外，其他幾月成交算是平穩(wěn)，而金三和銀十兩旺季月卻不

4、旺，值得我們考慮被譽(yù)為樓市旺季卻銷售平平，問題出在哪里？在12月去庫存成為主要任務(wù)，又在年末之際，伴隨著“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”的到來，為沖刺年終任務(wù)各大樓盤爭先恐后的推出自己的鉅惠，宿遷樓市在此條件下已出現(xiàn)久違的“暖冬”。（五）宿遷市新房均價全年保持相對平穩(wěn)，第四季度有所下降。宿遷新建住宅均價在前三季度基本平穩(wěn)，第四季度出現(xiàn)小幅度下降，全年保持較平穩(wěn)的態(tài)勢，從1月開始至8月一直處于降低的趨勢，總體均價維持在4600元左右。二、2015年至今房地產(chǎn)政策匯總政策一：央行降準(zhǔn)1個百分點(diǎn)，樓市穩(wěn)增長。中國人民銀行決定自2015年4月20日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)：一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)

5、0.25個百分點(diǎn)至5.1%，一年期存款下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.25%。政策二：公積金新政開始實施，首套房首付將至20%，二套房不變，仍為30%。2015年“兩會”政府工作報告中指出，2015年房地產(chǎn)政策將堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，近期推出的公積金新政的實施，是對中央支持自住和改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，近期推出的公積金新政的實施，是對中央支持自住和改善性需求指示的呼應(yīng)，預(yù)計未來將有更多的城市出臺新政，進(jìn)一步降低公積金貸款申請門檻。政策三：國土部住建部樓市新政落地2015年3月25日，

6、國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，要求2015年各地有供、有限、合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房供應(yīng)套型、促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；部門聯(lián)動、加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。政策四：江蘇省內(nèi)購買二星級以上綠色建筑，公積金貸款上浮20%。江蘇省目前通過了全國首個綠色建筑地方性法規(guī)江蘇省綠色建筑發(fā)展條例，將于2015年7月1日起施行，案例強(qiáng)推綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵建設(shè)、購買綠色建筑，使用住房公積金貸款購買二星級以上綠色建筑的貸款額度可上浮20%。政策五：個人購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅2015年3月30

7、日，中華人民共和國財政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知，通知要求，自3月31日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限有5年恢復(fù)至2年。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通型住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。政策六：央行宣布二套房款首付可低至四成2015年3月30日，中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知發(fā)布，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款

8、比例調(diào)整為不低于40%，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%，擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，兩次申請住房公積金購房，最低首付30%。政策七：不限購城市房貸首付最低20% 2016年2月2日中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付比例為25%，各地方可向下浮動5個百分點(diǎn)。這也就是說，在這些城市，商業(yè)房貸的首付比例可以從最低25%降至最低20%。對于擁有1套住房但是相應(yīng)購房貸款還沒有結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)房貸購買普通住宅，通知明確

9、：最低首付比例調(diào)整為不低于30%，這比原來的最低首付40%減少了10個百分點(diǎn)。政策七：公積金存款利率上調(diào)為一年期存款基準(zhǔn)利率2016年2月17日，央行等三部委發(fā)通知，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率統(tǒng)一調(diào)高，按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.50%。如果說去年年底結(jié)余公積金有10萬，今年這部分產(chǎn)生的利息從1100元漲到1500元。若今年每個月公積金有100元，原來按活期算1年的利息只有22.75元，現(xiàn)在按定期算有97.5元。因此到今年年底，你的公積金變?yōu)?13597.5元，按原來的利率則只有113122.75元，增加了474.75元。三、春節(jié)期間宿遷市房地產(chǎn)市場情況分析對于房

10、地產(chǎn)行業(yè)來說，每逢春節(jié)就會迎來一股“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”，各家樓盤也會“放大招”，推出各種吸引人眼球的營銷活動。我司特針對宿遷市主城區(qū)、宿豫區(qū)、宿城新區(qū)、湖濱新區(qū)這四大區(qū)域有代表性的樓盤在春節(jié)期間的營銷情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)總結(jié)如下：（一）主城區(qū) 1、幸福學(xué)府春節(jié)期間幸福學(xué)府項目對銷售部進(jìn)行了較為用心的形象包裝，烘托了喜慶的節(jié)日氣氛。幸福學(xué)府在售房源毛坯房均價6700元/平米，精裝房均價7500元/平米，春節(jié)期間推出了“首付只需3萬起”優(yōu)惠活動，一次性付清全款還可享受97折優(yōu)惠，按揭可享受99折優(yōu)惠。此外，老帶新活動也火熱開啟，老客戶成功介紹新客戶，即可獲得3000元/套獎勵。2、中遠(yuǎn)現(xiàn)代城中遠(yuǎn)現(xiàn)代城項目

11、優(yōu)惠力度無變動，在售房源均價為6300元/平米，一次性付清全款還可享受98折優(yōu)惠，按揭可享受99折優(yōu)惠。3、 雨潤廣場雨潤廣場目前已經(jīng)正常施工，春節(jié)期間該項目在外圍墻上進(jìn)行了較強(qiáng)密度的平面廣告宣傳，銷售部也進(jìn)行了精心的形象包裝。該項目在售房源均價為6200元/平米，春節(jié)期間推出返鄉(xiāng)置業(yè)的優(yōu)惠活動，前期準(zhǔn)現(xiàn)房最高優(yōu)惠可達(dá)16萬左右，商鋪項目最高優(yōu)惠可達(dá)140萬左右。另外，宿遷雨潤廣場即將推出6號樓，現(xiàn)認(rèn)籌將享受交5千抵2萬的優(yōu)惠活動。4、恒昌·陽光里恒昌·陽光里在售房源均價為5500元/平米，春節(jié)期間恒昌·陽光里在銷售中心舉行“新春送福 業(yè)主感恩回饋”老業(yè)主答謝活動

12、，活動中準(zhǔn)備了品牌食用油、購物卡等新年禮物。另外，恒昌·陽光里還在春節(jié)七天長假中推出了多重的優(yōu)惠活動，老帶新活動可享1%獎勵，新春活動期間每天還推出返鄉(xiāng)置業(yè)特價房一套。5、 華潤景城華潤景城在售房源均價為6000元/平米，現(xiàn)推出“新年四期現(xiàn)房特價”活動，具體的價格根據(jù)位置和戶型而定。6、 恒大華府恒大華府項目在春節(jié)期間推出了一系列優(yōu)惠活動，在售房源均價為5600元/平米。春節(jié)期間該項目特推出了購房享89折優(yōu)惠活動，買房還將贈送3-9萬元不等的品牌家電券。此次恒大華府主力在售為面積約125-160平米的精裝房項目，主推樓棟為24#、26#。（二） 宿豫區(qū)1、 美林·尚東一號美

13、林·尚東一號在售房源均價為4100元/平米，春節(jié)期間該項目推出了“年終特惠活動”，春節(jié)期間購房可享受最低3680元/平米起的超值特惠房，其中兩房總價31萬起，三房總價39萬起。2、 恒開·濱河城恒開·濱河城項目春節(jié)期間推出了多重“驚喜”活動，在售房源均價為3800元/平米。春節(jié)期間恒開·濱河城推出特價房限量6套（品質(zhì)兩房、舒適三房），僅需3590元/平米；由老業(yè)主帶看的新購房人可享200元/平米特價優(yōu)惠；成功認(rèn)購即獎勵老業(yè)主現(xiàn)金10000元；凡到現(xiàn)場咨詢客戶均可獲得開發(fā)商送出的精美玻璃杯一個。3、 錦繡江南錦繡江南項目春節(jié)期間優(yōu)惠力度較大，在售房源均價為

14、4600元/平米。春節(jié)期間該項目為了讓返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者有更多更好的選擇，特加推項目的C15#、C16#、C17#三棟高層房源，針對這些房源，購房者到售樓部交5萬元購房定金，購房立減100元/平米，一周內(nèi)付清首付款再減200元/平米，一次性付清房款可優(yōu)惠400元/平米。4、 名河雅居名河雅居在售房源均價為4100元/平米，春節(jié)期間推出“幸福0首付”活動。據(jù)了解，名河雅居在售項目五期房源均為現(xiàn)房或是準(zhǔn)現(xiàn)房，其中多層為實景現(xiàn)房，房源面積在87-113平米之間，新春特惠多層現(xiàn)房價格僅4000元/平米起；而同步在售的還是準(zhǔn)現(xiàn)房高層，主要分布在項目75#、76#，樓與樓之間超寬間距，面積在87-120平米

15、之間，單價僅3300元/平米起。5、 帝景豪苑 帝景豪苑在售房源均價為4400元/平米，春節(jié)期間該項目推出“新春特惠”活動，優(yōu)惠力度前所未有，無論是買二期新品房源，還是買一期的準(zhǔn)現(xiàn)房均可享受到超值優(yōu)惠。春節(jié)期間在帝景豪苑購房可享受三重惠，優(yōu)惠1：二期新品認(rèn)籌享受交2萬立減300元/平米的優(yōu)惠；優(yōu)惠優(yōu)惠2：購買實景準(zhǔn)現(xiàn)房最高享受單價減400元/平米的優(yōu)惠；優(yōu)惠3：客戶憑返鄉(xiāng)車票購房再送5000元的超市購物卡。6、新新家園新新家園在售房源均價為3500元/平米，春節(jié)期間該項目推出了“新春特惠 天天特價”活動，春節(jié)期間購房可享受2980元/平米起的特價，新客戶來訪即送聚寶盆。7、 景尚佳園景尚佳園在

16、售房源均價為4100元/平米，春節(jié)期間該項目推出“新年鉅惠”活動，春節(jié)期間購房可享受雙重購房優(yōu)惠，優(yōu)惠1：購房可享受9% 的購房補(bǔ)貼，需憑鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶口及相關(guān)身份證明；優(yōu)惠2：首付可分期，首付2萬買兩房，即到2017年5月1日免息交清剩余首付款即可，優(yōu)惠后成交均價約在4100-4200元/平米。（三） 宿城新區(qū)1、 麗景灣華庭麗景灣華庭在售房源均價為4000元/平米。據(jù)了解，該項目一期房源已經(jīng)順利封頂，預(yù)計2016年底可以順利交房，一期項目還有少量房源正在銷售。春節(jié)期間購房可享受一次性付款96折，按揭貸款97折的優(yōu)惠，成功購房還能立減三萬元總房款的優(yōu)惠活動。2、 翡翠藍(lán)灣翡翠藍(lán)灣在售房源均

17、價為5000元/平米，春節(jié)期間該項目推出了“返鄉(xiāng)禮包免費(fèi)領(lǐng)”活動，返鄉(xiāng)客戶（返鄉(xiāng)路程200公里及以上）到售樓部憑借著個人返鄉(xiāng)車票（汽車票/火車票/飛機(jī)票/過路費(fèi)等）即可領(lǐng)取大米一袋和食用油一桶。翡翠藍(lán)灣項目還推出“首付51%的購房活動”，購房首付51%最多可兩年不用還貸款。另外，春節(jié)期間購買高層房源可享受全款98折，按揭99折，7天內(nèi)付清首付再享99折的雙重優(yōu)惠活動。3、 宿遷碧桂園宿遷碧桂園在售房源均價為5000元/平米，春節(jié)期間在碧桂園購房可領(lǐng)取多重豪禮，豪禮一：購房可享交5000抵20000的優(yōu)惠；豪禮二：春節(jié)期間購房可領(lǐng)取購房大禮包（認(rèn)購砸金蛋，洗衣機(jī)、微波爐、電磁爐等各種品牌家電）；

18、豪禮三：精選房源按時簽約即享96折。4、 蘇州壹號蘇州壹號在售房源均價為6000元/平米，目前康輝蘇州壹號在售為12#-19#，6層高的電梯洋房，主力戶型面積約在120-216平米之間，均價僅為5字頭起，春節(jié)期間購房最高可享受商貸96折優(yōu)惠，全款95折的優(yōu)惠。5、 樂府蘭庭樂府蘭庭項目在售房源均價為5600元/平米，春節(jié)期間購房可享受現(xiàn)，按揭60元/平米優(yōu)惠，一次性付清全款可享受90元/平米優(yōu)惠。據(jù)了解，該項目正在銷售的二期項目的B1#-B9#的小高層房源，最小戶型面積為47平米，兩室戶型面積在90-110平米之間，實用型三居室和大三室面積在113-140平米間。6、 家天下家天下在售房源均價

19、為4300元/平米，春節(jié)期間凡是在臘月20日-正月15日前往售樓中心購房的客戶均可享受總價立減450元/平米優(yōu)惠。此外，針對購買82-105平米兩房的客戶，還可額外再減50元/平米的優(yōu)惠。7、 恒力·水木清華恒力·水木清華在售房源均價為5600元/平米。據(jù)了解，恒力·水木清華目前主要推出的是高層項目，所售的為是27層高的21#和22#的兩棟樓，較低的為18層高的31#，春節(jié)期間購房可享受單價立減300元/平米的購房優(yōu)惠。（四） 湖濱新區(qū) 春節(jié)期間湖濱新區(qū)零成交，銷售情況不容樂觀，大部分樓盤都沒有在春節(jié)期間發(fā)布優(yōu)惠促銷信息，廣告宣傳力度較弱。1、 泰晤士廣場泰晤士廣

20、場項目在售房源均價為3800元/平米，春節(jié)前期該項目推出30套精品單身公寓，一口價3200元/平米活動，價格實惠。2、星湖半島星湖半島是高端別墅項目，在售房源均價為8500元/平米，現(xiàn)購房客戶可享受全款95折、按揭98折的優(yōu)惠。四、壹鳴觀點(diǎn)（一）春節(jié)期間宿遷市房地產(chǎn)市場總結(jié)1、銷售情況總體上呈現(xiàn)出“節(jié)前火爆 節(jié)中冷淡 ”的特點(diǎn)宿遷大部分樓盤都在春節(jié)前一個月放出了“大招”，進(jìn)行了高密度的廣告促銷宣傳，宿遷各區(qū)域的樓盤成交量在這段期間也大幅度增長。但是在春節(jié)七天長假期間，由于宿遷多家樓盤調(diào)休、春節(jié)旅游熱等因素影響，春節(jié)七天假期期間宿遷網(wǎng)簽備案僅111套。2、 營銷活動“內(nèi)外”兼修春節(jié)期間各大樓盤除

21、了打出各種誘惑人的優(yōu)惠活動，給購房者實實在在的好處外，在項目的形象包裝上面也是下足了功夫。一些樓盤在項目的外圍墻上面張貼了充滿節(jié)日氣氛的廣告畫面；樓盤的售樓部門口貼上了對聯(lián)、放置了拱門，售樓處里面掛起了紅燈籠，放起了歡快的音樂。通過這些形象包裝，能夠給購房者耳目一新的感覺，增加購房者對項目的好印象。3、 價格優(yōu)惠力度大春節(jié)期間各大樓盤大多在價格促銷上面下足了功夫，可以說“價格戰(zhàn)”才是春節(jié)期間各大樓盤競爭的主要因素。對于購房者來說，房價的高低也成為他們是否考慮買房的重要因素。4、 價格促銷種類多樣春節(jié)期間宿遷各家樓盤的促銷活動種類多樣，常見的價格促銷主要有以下幾種：“首付、全款、按揭享折扣”“老

22、帶新有獎勵”“認(rèn)籌交錢享優(yōu)惠”“推出數(shù)量有限的超低特價房源”“購房送家電、裝修、現(xiàn)金、汽車等大禮”“購房享9%購房補(bǔ)貼”“首付3萬購兩房”。5、 暖場活動聚人氣春節(jié)期間宿遷有一些樓盤做了一些暖場活動，從效果上面看吸引了一定客戶群體的關(guān)注，比如：幸福學(xué)府舉辦的“一路芳華 濃怡感恩”業(yè)主答謝會；恒昌·陽光里舉辦的“新春送福 業(yè)主感恩回饋”老業(yè)主答謝活動等?？梢哉f這些樓盤在春節(jié)前期舉辦這些感恩老業(yè)主的暖場活動，除了能夠增加銷售中心的人氣和來訪量，在一定程度上能夠提高項目的口碑和知名度，給新客戶營造一個良好的社會輿論。6、 針對返鄉(xiāng)人群搞“特殊”在優(yōu)惠促銷上，春節(jié)期間有一些樓盤單獨(dú)針對返鄉(xiāng)人

23、群制定優(yōu)惠策略，以吸引返鄉(xiāng)人群的注意。比如：宿城新區(qū)的翡翠藍(lán)灣項目推出了“返鄉(xiāng)禮包免費(fèi)領(lǐng)”活動，返鄉(xiāng)客戶（返鄉(xiāng)路程200公里及以上）到售樓部憑借著個人返鄉(xiāng)車票（汽車票/火車票/飛機(jī)票/過路費(fèi)等）即可領(lǐng)取大米一袋和食用油一桶。翡翠藍(lán)灣項目還推出“首付51%的購房活動”，購房首付51%最多可兩年不用還貸款。另外，春節(jié)期間購買高層房源可享受全款98折，按揭99折，7天內(nèi)付清首付再享99折的雙重優(yōu)惠活動。通過對返鄉(xiāng)人群的針對性優(yōu)惠，會讓返鄉(xiāng)人群有一種“特殊感”，從而能激發(fā)返鄉(xiāng)人群的購房欲望。在廣告宣傳口號上面，一些樓盤單獨(dú)針對返鄉(xiāng)人群打出了感性的廣告口號。比如：宿豫區(qū)的帝景豪苑打出“在外打拼不易，住好點(diǎn)”“歡迎您回家”等具有感染力的廣告語，在一定程度上面能讓返鄉(xiāng)人群產(chǎn)生一定的心理共鳴，從而增加返鄉(xiāng)人群對該項目的好感。7、 降低購房門檻 充分挖掘潛在客戶自從去年的開始，宿遷的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出低迷狀態(tài)，“去庫存”已經(jīng)成為各大樓盤的主要任務(wù)，一些開發(fā)商為了抓住有限的購房者資源，都紛紛降低樓盤的購房門檻，以激發(fā)購房者的購房欲望，比如一些樓盤推出的“購房享開發(fā)商9%購房補(bǔ)貼”“幸福0首付”“按揭前兩年免息”“天天特價房”等活動，這對于有購房需求但資金不足的客戶群體來說具有較大的吸引力。（二）2