住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

1、柳州市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策 物業(yè)管理是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房制度改革、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的，科學(xué)、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來(lái)良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供有償服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)的報(bào)酬。但在實(shí)際操作中，許多公司由于各種原因?qū)е率召M(fèi)不足，影響了自身的正常經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn)，不少公司收不抵支，甚至嚴(yán)重虧損；而與此同時(shí)，住宅小區(qū)的停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已成為價(jià)格舉報(bào)咨詢的熱點(diǎn)問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年1月2015年4月，柳州市物價(jià)局受理各類價(jià)格舉報(bào)咨詢共3462件，其中住宅小區(qū)的停車和物業(yè)服務(wù)投訴1041件，占總投訴31.

2、04%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題成為老百姓新的投訴熱點(diǎn)，并有逐年升溫的趨勢(shì)。一、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀（一）目前我市登記在冊(cè)的小區(qū)共有1447個(gè)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)有371個(gè)，單位管理的小區(qū)有 66 個(gè)，三無(wú)小區(qū) 588 個(gè)。其中：柳南區(qū)小區(qū)數(shù)為：383個(gè)，魚峰區(qū)小區(qū)數(shù)為：332個(gè)，城中區(qū)小區(qū)數(shù)為：363個(gè)，柳北區(qū)小區(qū)數(shù)為:345個(gè)，陽(yáng)和小區(qū)數(shù)為:14個(gè)，柳東新區(qū)小區(qū)數(shù)為：10個(gè)。（二）貫徹落實(shí)廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例情況。民之所欲，我之所為，面對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)亂的呼聲，我局認(rèn)真落實(shí)廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例和2013年自治區(qū)物價(jià)局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定的廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦

3、法（試行，），積極作為。一方面及時(shí)妥善處理大量的物業(yè)收費(fèi)投訴糾紛，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)專項(xiàng)整治；另一方面，迅速行動(dòng)，開(kāi)展了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)計(jì)于民”征集意見(jiàn)活動(dòng)，深入居民小區(qū)調(diào)查研究，對(duì)40多個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行成本監(jiān)審，多次召開(kāi)業(yè)主代表、物業(yè)公司、房開(kāi)商座談會(huì)。2014年4月22日，我局還聯(lián)合柳州晚報(bào)舉辦“柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇談會(huì)”。在歷時(shí)一年反復(fù)修改后，于2014年7月，市物價(jià)局和住建委重新下發(fā)了柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則、柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、柳州市住宅小區(qū)車輛停車收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、柳州市住宅小區(qū)裝修垃圾清運(yùn)和IC卡出入證等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)范性文件。為規(guī)范老舊小區(qū)

4、物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整秩序。解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整難度大的問(wèn)題。我局和住建委在 2012 、2013年分別出臺(tái)了關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整有關(guān)問(wèn)題，明確規(guī)定了調(diào)整條件、調(diào)整程序。提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由本小區(qū)50%以上的業(yè)主同意。至 2014年底止，共有26家物業(yè)小區(qū)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。能調(diào)整的小區(qū)都是服務(wù)質(zhì)量取得業(yè)主認(rèn)可的小區(qū)，也有部分沒(méi)有調(diào)整成功的小區(qū)，最終物業(yè)公司不提價(jià)或撤出小區(qū)。通過(guò)制定新的管理辦法和服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓收費(fèi)政策更加符合發(fā)展實(shí)際，給亂收費(fèi)、亂調(diào)價(jià)行為套上“籠頭”；用統(tǒng)一的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及推進(jìn)服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全公示全覆

5、蓋。讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量等級(jí)清清楚楚，讓廣大居民對(duì)物業(yè)收費(fèi)情況明明白白白。解決了長(zhǎng)期以來(lái)停車收費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、IC卡工本費(fèi)、裝修押金混亂的局面。二、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問(wèn)題從近年來(lái)的物業(yè)投訴來(lái)分析，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題有以下幾方面：（一）未按規(guī)定執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示制度。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照價(jià)格法和廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，引發(fā)價(jià)格糾紛。（二）提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未執(zhí)行停車1小時(shí)內(nèi)免費(fèi)的規(guī)定，以車位少為由，對(duì)業(yè)主不辦理月票，而是按次數(shù)收?。灰恍┓块_(kāi)以小區(qū)停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬于為由，只

6、售不租，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法停放車輛，或提高標(biāo)準(zhǔn)收取公共能耗的電費(fèi)、水費(fèi)價(jià)格（如電梯電費(fèi)、二次加壓產(chǎn)生的電費(fèi)）加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。（三）強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并高收費(fèi)。一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)欠缺，在未與業(yè)主充分溝通并征得業(yè)主同意下，無(wú)視業(yè)主意見(jiàn)，收取房產(chǎn)證、土地證、管道燃?xì)獯k費(fèi)，甚至單方面強(qiáng)行推廣門禁卡和車輛藍(lán)牙出入裝置，然后轉(zhuǎn)嫁至業(yè)主身上并從中牟利。（四）違反規(guī)定以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)的。2014年8月我市根據(jù)廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例和廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）（桂價(jià)格201362號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，市物價(jià)、住建部門聯(lián)合下發(fā)了柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定，物業(yè)服

7、務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關(guān)的裝修押金、裝修管理費(fèi)、裝修出入證工本費(fèi)、裝修電梯使用費(fèi)等，但仍有一些物業(yè)公司強(qiáng)行收取明令禁止的費(fèi)用。（五）重復(fù)收費(fèi)問(wèn)題。2014年8月實(shí)施的柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本，我市一些新交付的樓盤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主預(yù)收一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，仍向業(yè)主收取300500元不等的水電周轉(zhuǎn)金；一些樓盤按照物業(yè)等級(jí)不同，每年有12次免費(fèi)清理，但仍有物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主分?jǐn)傁滤馈⒒S池清理費(fèi)用。（六）擴(kuò)大范圍收費(fèi)。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)以

8、管理者自居，在車位緊張情況下，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意下，占用屬于業(yè)主已共有的場(chǎng)地停放車輛并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)，且所得收益不按規(guī)定使用。（七）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)水平參差不齊，物業(yè)服務(wù)短斤少兩、服務(wù)不到位，服務(wù)態(tài)度簡(jiǎn)單粗暴，帳目不公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)得不到有效監(jiān)督，得不到業(yè)主的認(rèn)同，最終導(dǎo)致“欠費(fèi)服務(wù)變差更多人欠費(fèi)”的惡性循環(huán)。（八）宣傳、解釋工作不到位。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在重收費(fèi)、輕服務(wù)的現(xiàn)象，與業(yè)主缺乏深入溝通交流的有效平臺(tái)，如一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)亂搭亂建問(wèn)題、占用綠地、養(yǎng)雞養(yǎng)狗問(wèn)題、住宅以外用電價(jià)格未按居民用價(jià)格電結(jié)算問(wèn)題

9、，這些問(wèn)題本身非物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成，但由于宣傳、解釋工作不位，導(dǎo)致業(yè)主把怨氣撒在物業(yè)公司頭上，并拒交物業(yè)費(fèi)。三、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題原因分析（一）小區(qū)停車收費(fèi)問(wèn)題原因分析小區(qū)停車收費(fèi)問(wèn)題，主要原因一是各小區(qū)停車難的問(wèn)題越來(lái)越突出，特別是停車位配比率低的小區(qū)，房開(kāi)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑著對(duì)車位擁有的機(jī)會(huì)，在利益上為自己獲取最大利益化。采取不辦理月票而是按次收費(fèi)，以車位租賃費(fèi)收費(fèi)避免管理。二是在實(shí)際操作中，物業(yè)公司按次收費(fèi)，不執(zhí)行月票價(jià)格，物價(jià)局無(wú)法給予處理，因?yàn)槲揖值穆氊?zé)是制定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有要求一定采用什么停放方式。三是在業(yè)主大會(huì)成立之前，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的部分，因無(wú)人過(guò)問(wèn)，物業(yè)公司有意將

10、屬全體業(yè)主的車位租賃費(fèi)收入據(jù)為已用。就此情況，我局已向住建委通報(bào)，建議由行業(yè)主管部門加強(qiáng)管理，對(duì)屬于業(yè)主公有部分收入（在業(yè)主大會(huì)成立之前）納入柳州市住宅專項(xiàng)維修基金管理中心統(tǒng)一管理。但住建委只對(duì)新建商品房的維修資金的收集和管理，而對(duì)其他的公共收益沒(méi)納入管理。目前，業(yè)主的法律意識(shí)加強(qiáng)，對(duì)業(yè)主的公共利益有所關(guān)注，因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法管理這部分收入，這原因也是業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由之一。四是業(yè)主對(duì)價(jià)格政策不理解，業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫(kù)）內(nèi)停車僅交納車位物業(yè)費(fèi)，不用再繳納車輛停放服務(wù)費(fèi)。車位物業(yè)費(fèi)每個(gè)不超過(guò)60元/月。其中規(guī)定電動(dòng)車、摩托車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含充電費(fèi)，充電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營(yíng)者根

11、據(jù)電費(fèi)等成本支出向車主收取。五是由于對(duì)商場(chǎng)、賓館、娛樂(lè)場(chǎng)所、寫字樓配套的停車場(chǎng)停車收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，而住宅區(qū)的停車場(chǎng)停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。在我市中心區(qū)，部分商住樓就出現(xiàn)停車場(chǎng)一部分按兩種價(jià)格模式，引起爭(zhēng)議。對(duì)一些混合的商住樓，如高新區(qū)的彩虹城樓盤1-4層酒店，5-19層寫字樓，20-54層住宅樓。該項(xiàng)目所配套的停車場(chǎng)停車收費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，住宅區(qū)的業(yè)主有意見(jiàn)，按政府指導(dǎo)價(jià)，房開(kāi)商有意見(jiàn)，同時(shí)實(shí)行兩種價(jià)，雙意見(jiàn)仍存在分岐。這也是我們所面臨著的新難題。（二）小區(qū)生活用水用電問(wèn)題原因分析據(jù)了解，目前確有一些小區(qū)因供電部門對(duì)小區(qū)公共能耗采取先購(gòu)電后使用的方式，且涉及二次加壓供水，但是水表無(wú)法分戶過(guò)戶

12、到業(yè)主名下，物業(yè)公司必須根據(jù)小區(qū)總水表使用度數(shù)按時(shí)向自來(lái)水公司繳納水費(fèi)。然后再向業(yè)主逐戶收取供電分?jǐn)偟碾娰M(fèi)和業(yè)主分表水費(fèi)。物業(yè)公司因此向業(yè)主收取了一些預(yù)付水電費(fèi)，此情況有一定的合理性；但我局和住建委2014年下發(fā)柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（柳價(jià)格201499號(hào)）實(shí)施后，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費(fèi)列入物業(yè)服務(wù)成本的，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中由業(yè)主繳納，公共能耗費(fèi)不再公攤。物業(yè)公司不得再收取水電周轉(zhuǎn)金。我局2014年8月出臺(tái)的文件柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（柳價(jià)格201499號(hào)）第十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、監(jiān)控設(shè)備、公共照

13、明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等能耗費(fèi)以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)不再分?jǐn)偅晃戳腥胛飿I(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)合理分?jǐn)?。?015年之前的物業(yè)收費(fèi)政策，公共能耗費(fèi)可以分?jǐn)偅沂袃煞N模式同時(shí)存在。同一小區(qū)域，住戶的用電實(shí)行居民電價(jià)，戶外的路燈、照明、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價(jià)。電梯用電不是居民電價(jià)，一直是居民投訴的熱點(diǎn)。經(jīng)過(guò)多年向上級(jí)反映，自治區(qū)物價(jià)局通過(guò)調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價(jià)格的納入居民用電價(jià)類。按照文件規(guī)定，自2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，按照合表戶電價(jià)收取，即0.5491元/度。（三）調(diào)整小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)難的原因分析目前，調(diào)整老

14、舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是所有物業(yè)管理的難點(diǎn)和熱點(diǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)都是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。一方面業(yè)主認(rèn)為，享受物業(yè)服務(wù)是業(yè)主，小區(qū)交費(fèi)對(duì)象也是業(yè)主，小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否調(diào)整理應(yīng)由全體業(yè)主決定。在小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)還屬前期階段，價(jià)格部門出臺(tái)的調(diào)整物業(yè)收費(fèi)政策屬于指導(dǎo)性質(zhì)，對(duì)于小區(qū)的全體業(yè)主大部分能理解當(dāng)前物價(jià)上漲的壓力，對(duì)調(diào)整價(jià)格政策理解，但仍有少數(shù)業(yè)主反對(duì),仍認(rèn)為價(jià)格部門調(diào)整價(jià)格過(guò)高，物業(yè)服務(wù)不到位，是物業(yè)公司以價(jià)格主管的調(diào)整文件為由提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是不能接受的。另一方面物業(yè)公司認(rèn)為，目前還是前期物業(yè)階段，由于成本發(fā)生變化，價(jià)格主管部門應(yīng)履行職責(zé)，調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不該因小區(qū)少數(shù)業(yè)主反對(duì)意見(jiàn)而不作為。結(jié)果是不調(diào)

15、整物業(yè)收費(fèi)，企業(yè)難以忍受用工成本上漲的壓力；調(diào)整收費(fèi)，業(yè)主的意見(jiàn)大，同時(shí)認(rèn)為政府部門干涉業(yè)主的利益。調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)難，業(yè)主方面認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，就應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或提高服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)已按等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，是業(yè)主過(guò)高的要求。業(yè)主希望物價(jià)和建設(shè)部門進(jìn)行監(jiān)督。但在實(shí)際操作中，物價(jià)和建設(shè)部門面對(duì)全市上百個(gè)小區(qū)的物業(yè)質(zhì)量糾紛，要求件件落實(shí)、解決這類問(wèn)題也不符合實(shí)際。住建部門或行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和物業(yè)的爭(zhēng)執(zhí)，由第三方評(píng)定。四、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)做法（一）堅(jiān)持落實(shí)物業(yè)收費(fèi)公示制度。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示率已達(dá)98%以上。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)

16、等級(jí)、投訴電話等內(nèi)容，已成為物業(yè)、業(yè)主的共識(shí)和自覺(jué)行為，必須要長(zhǎng)期堅(jiān)持下去。（二）快速處理小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴。2014年以來(lái)，我局12358價(jià)格舉報(bào)電話共受理住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)投訴1041件，辦結(jié)1041件，辦結(jié)率100%，退款35.58萬(wàn)元，做到了“事事有回音，件件有著落”，有效地化解了價(jià)格矛盾。如2014年1月之前，住戶的家庭用電實(shí)行居民電價(jià)，戶外的電梯、路燈、消防、監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)備用電卻是非居民電價(jià)。戶外電價(jià)高一直是居民投訴的熱點(diǎn)。經(jīng)過(guò)我局多年向上級(jí)反映，自治區(qū)物價(jià)局通過(guò)調(diào)查研究，統(tǒng)一明確小區(qū)上述用電價(jià)格的納入居民用電價(jià)類。按照文件規(guī)定，自2014年1月1日起，物業(yè)住宅小區(qū)費(fèi)居民用電，

17、按照合表戶電價(jià)收取，即0.5491元/度，大大地減輕了居民負(fù)擔(dān)。2013、2014年連續(xù)兩年，我局榮獲廣西價(jià)格舉報(bào)先進(jìn)集體稱號(hào)和柳州市數(shù)字化城市管理一等獎(jiǎng)。（三）物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)要降級(jí)處理。物業(yè)服務(wù)不到位，一直是小區(qū)管理的熱點(diǎn)話題，2014年8月后，市住建、物價(jià)部門強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的監(jiān)管，對(duì)達(dá)不到等級(jí)要求進(jìn)行整改，對(duì)整改仍不達(dá)標(biāo)的，經(jīng)城區(qū)住建部門核準(zhǔn)，作降級(jí)處理。（四）物業(yè)與業(yè)主主動(dòng)溝通交流。停車難、停車貴，是柳州市絕大多數(shù)小區(qū)都存在的共性問(wèn)題，柳州市鳳起新都物業(yè)公司主動(dòng)發(fā)起議事，邀請(qǐng)業(yè)主代表、社區(qū)工作人員、魚峰區(qū)法院、住建、物價(jià)局工作人員、人大代表，就小區(qū)停車難題舉行“百聊會(huì)”，共同商討尋

18、求解決問(wèn)題的辦法和途徑，大美天地小區(qū)建立小區(qū)QQ群，及時(shí)解決小區(qū)業(yè)主的各種問(wèn)題。（五）物業(yè)與業(yè)主相互遵守合同，相互配合。如三星園小區(qū)、華林郡邸的業(yè)主積極配合物業(yè)工作，物業(yè)服務(wù)業(yè)主認(rèn)可，物業(yè)繳費(fèi)率高，物業(yè)服務(wù)人員的工資和小區(qū)維護(hù)費(fèi)及時(shí)到位，從而形成一個(gè)良性循環(huán)。（六）簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，提高效率。2015年2月1日，為了落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定中“完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制。凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)”的精神，經(jīng)請(qǐng)示自治區(qū)物價(jià)局同意，我局在全區(qū)城市率先取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)核準(zhǔn)備案程序。五、先進(jìn)地區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)做法（一）大力推動(dòng)成立業(yè)主委

19、員會(huì)。上海深化社區(qū)事務(wù)管理，加強(qiáng)居民區(qū)民主自治建設(shè)，將小區(qū)業(yè)委會(huì)的籌建和換屆工作納入績(jī)效考核。泉州市將街道成立業(yè)委會(huì)納入年終績(jī)效考核指標(biāo)，由市政府督查室進(jìn)行督查。（二）物業(yè)服務(wù)實(shí)行“酬金制”，業(yè)主真正當(dāng)家作主。上海、杭州、溫州的個(gè)別小區(qū)實(shí)行酬金制，物業(yè)公司只為業(yè)主提供服務(wù)，依據(jù)服務(wù)合同收取酬金，物業(yè)管理開(kāi)支則向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷，“酬金制”能讓業(yè)主已明明白白消費(fèi)，讓物業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高服務(wù)質(zhì)量。（三）對(duì)老舊小區(qū)停車位改造，在人口密集建設(shè)停車樓。近期，溫州市政府為緩解停車難題，2015年擬對(duì)10個(gè)舊小區(qū)停車位進(jìn)行改造，新增停車泊位500個(gè)，在市中心廣場(chǎng)建設(shè)17層的停車樓，計(jì)劃新增停車泊位15000個(gè)。（

20、四）改費(fèi)為稅。2014年，市政府組織多個(gè)部門到新加坡考察房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)考察回來(lái)的同志反饋，新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的治安、衛(wèi)生、綠化、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用均由政府承擔(dān)，業(yè)主無(wú)需交物業(yè)費(fèi)。針對(duì)我國(guó)物業(yè)收費(fèi)普遍存在亂像問(wèn)題，建議取消物業(yè)費(fèi)，改為向房產(chǎn)所有者征收房產(chǎn)稅，并重新定義房產(chǎn)稅的含義，以解決長(zhǎng)期以來(lái)，全國(guó)物業(yè)收費(fèi)各種亂像，解決物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，解決因物業(yè)收費(fèi)引發(fā)的各種不安定因素。六、加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策根據(jù)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于放開(kāi)部分價(jià)格的通知，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，促進(jìn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，對(duì)地方實(shí)行定價(jià)管理的非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格放開(kāi)的精神，結(jié)合我市的實(shí)際情況，提出對(duì)

21、策如下：（一）政府引導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)， 提高成立業(yè)主委員會(huì)的比重。當(dāng)前，我市物業(yè)管理存在的問(wèn)題，表面上是物業(yè)服務(wù)政策相對(duì)滿后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主地位不對(duì)等，代表業(yè)主維護(hù)其利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立比例不到二成。按照國(guó)家發(fā)改委放開(kāi)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的思路，加快成立業(yè)主委員會(huì)的步伐，物業(yè)服務(wù)價(jià)格才能放而不亂，有序健康發(fā)展。同時(shí)，建議借鑒上海、泉州、成都的經(jīng)驗(yàn)，將業(yè)主委員會(huì)成立指標(biāo)例入城區(qū)政府的年度考核指標(biāo)。為促進(jìn)我市業(yè)主委員會(huì)成立的比重，行業(yè)主管部門出臺(tái)政策，簡(jiǎn)化成立手續(xù)，

22、降低門檻。 2014年4月22日柳州晚報(bào)組織柳州市物業(yè)服務(wù)管理促進(jìn)懇請(qǐng)會(huì)，成立業(yè)委會(huì)維護(hù)業(yè)主地位成為大家的共識(shí)。（二）認(rèn)真貫徹廣西壯族自治區(qū)物業(yè)條例第四條的規(guī)定。該條例第四條明確規(guī)定“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛”。為改變前期物業(yè)沒(méi)期限的局面，即使小區(qū)因客觀原因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，也不能超過(guò)三年。三年后，由小區(qū)所在地社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事的指導(dǎo)和監(jiān)督下業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)運(yùn)行管理，參考政府指導(dǎo)價(jià)（或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三）價(jià)格部門做好放開(kāi)部分物業(yè)服務(wù)價(jià)格后規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)格行為指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。重點(diǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)前必須向全體業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)收支情況及成本變化情況，且需業(yè)主大會(huì)同意方可執(zhí)行。下一步，一是將落實(shí)放開(kāi)部分物業(yè)服務(wù)價(jià)格政策。放開(kāi)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格范圍是包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)收費(fèi)、非保障性住房及辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。放開(kāi)的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主方與依照法定程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服