房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增指引

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增指引索 引 號：01104333X-016-2016-000091文 號：無發(fā)布日期：2016-04-07發(fā)布機構(gòu)：湖北省國稅局所屬主題：土地公開方式：主動公開公開范圍：面向社會【字體：大 中 小】【瀏覽次數(shù)：547次】【打印本頁】【關(guān)閉窗口】      一、納稅人和扣繳義務(wù)人（一）納稅人      在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售、出租不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人。     

2、 在境內(nèi)銷售、出租不動產(chǎn)是指所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)。（二）扣繳義務(wù)人     中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。（三）一般納稅人和小規(guī)模納稅人      納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。納稅人銷售、出租不動產(chǎn)的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元 (含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。二、征稅范圍（一）銷售不動產(chǎn)    

3、  銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。      建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。      構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。      轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值

4、稅。      在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。（二）不動產(chǎn)租賃服務(wù)      租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。      1.融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的租賃活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁

5、有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。      融資性售后回租不按照融資租賃服務(wù)繳納增值稅。      2.經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。      將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。    車輛停放服務(wù)

6、、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。三、稅率和征收率（一）納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，稅率為11%。（二）增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的納稅人銷售、出租不動產(chǎn)的征收率為5%。（三）境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。   四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅方法      增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。（一）一般計稅方法      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅一般納稅人銷售、出租不動產(chǎn)等

7、應(yīng)稅行為按一般計稅方法計算繳納增值稅（選擇簡易計  稅方法的房地產(chǎn)老項目除外）。      1.銷售額（1）一般規(guī)定      銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。      價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：      代為收取并符合營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。&#

8、160;     以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。      一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：      銷售額含稅銷售額÷（1+稅率）（2）特別規(guī)定      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的

9、余額為銷售額。      房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。      2.銷項稅額      銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：      銷項稅額=銷售額×稅率      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)按適用稅率11

10、%計算銷項稅額。      3.進項稅額      （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進項稅額的主要種類      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售、出租不動產(chǎn)時購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)時，允許按增值稅扣稅憑證上注明的稅額申報抵扣進項稅額。例如：      前期準備支出。如房地產(chǎn)開發(fā)開工之前發(fā)生的土地平整、臨時用房、臨時圍墻、勘測設(shè)計、評估咨詢等支出。    

11、60; 建筑材料支出。如房地產(chǎn)開發(fā)過程中購買的鋼材、水泥、磚等建筑材料支出。      建筑服務(wù)支出。如房地產(chǎn)開發(fā)過程中接受承建方等施工單位提供的工程服務(wù)、安裝服務(wù)、園林綠化等建筑服務(wù)支出。      裝飾裝修支出。如房地產(chǎn)開發(fā)過程中為樣板房、精裝房購買的裝飾裝修材料、家具家電等貨物和接受的裝飾等建筑服務(wù)支出。      市場營銷支出。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售所開發(fā)項目過程中接受的創(chuàng)意策劃、廣告宣傳、用于接待看房人員的租賃車輛或者接受交通運

12、輸服務(wù)，裝飾售展中心等營銷場所的建筑服務(wù)等服務(wù)支出。      管理耗用支出。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門和現(xiàn)場工程部門發(fā)生的購進辦公設(shè)備、辦公用品、辦公家具、公用車輛等貨物，以及接受會展服務(wù)、住宿服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等支出。      購進的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的支出。      其他允許抵扣的項目。      （2）增值稅扣稅憑證      從銷售方取

13、得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。      從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。      購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。（購進農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法抵扣進項稅額的除外。）      從境外單位或者個人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳

14、義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。      （3）下列項目不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額      用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。      納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。     

15、0;非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。      非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。      非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。      非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。      納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在

16、建工程。      購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。      財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。      本條第項、第項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。      非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法

17、規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。      （4）不動產(chǎn)抵扣的特別規(guī)定      新增不動產(chǎn)的抵扣      2016年5月1日后（以下簡稱“試點后”）取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者試點后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。（融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。） &

18、#160;    已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生試點實施辦法規(guī)定不得抵扣進項稅額情形的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：      不得抵扣的進項稅額=不動產(chǎn)凈值×適用稅率      固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度計提折舊或攤銷后的余額。      按照增值稅暫行條例第十條和試點實施辦法第二十七條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應(yīng)稅項

19、目，可在用途改變的次月按照下列公式，依據(jù)合法有效的增值稅扣稅憑證，計算可以抵扣的進項稅額：      可以抵扣的進項稅額=不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率      4.應(yīng)納稅額的計算      一般計稅方法的應(yīng)納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式：      應(yīng)納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額     

20、0;當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。      （二）簡易計稅方法      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目選擇簡易計稅方法和增值稅小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)等應(yīng)稅行為按簡易計稅方法計算繳納增值稅。      1.簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：      銷售額含稅

21、銷售額÷（1征收率）      2.簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：      應(yīng)納稅額=銷售額×征收率   五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅地點  （一）基本規(guī)定      1.屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?？倷C構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)

22、申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。      2.屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。      3.扣繳義務(wù)人應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。    &#

23、160; （二）銷售、出租不動產(chǎn)異地預繳稅款規(guī)定      1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。      2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計劃單列市）銷售、出租取得的與機構(gòu)所在地不在同一省（自治區(qū)、直轄市或者計劃單列市）的不動產(chǎn)，在機構(gòu)所在地申報納稅時，計算的應(yīng)納稅額小

24、于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務(wù)總局通知不動產(chǎn)所在地省級稅務(wù)機關(guān)，在一定時期內(nèi)暫停預繳增值稅。  六、納稅義務(wù)發(fā)生時間  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。      收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。      取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務(wù)完成的當天。

25、0;     （二）納稅人出租不動產(chǎn)采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。      （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。      （四）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。  七、增值稅發(fā)票領(lǐng)用（一）發(fā)票的種類和用途      增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，以下簡稱專

26、用發(fā)票）和增值稅普通發(fā)票。      （二）一般納稅人發(fā)票領(lǐng)用      1票種核定。稅務(wù)機關(guān)依據(jù)增值稅一般納稅人的申請，核定其使用增值稅稅控系統(tǒng)開具的發(fā)票種類、單次（月）領(lǐng)用數(shù)量及專用發(fā)票的最高開票限額。（1）一般納稅人核定使用增值稅稅控系統(tǒng)開具的發(fā)票種類包括：增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票。（2）辦理票種核定時一般納稅人應(yīng)報送（驗）的資料：      專用發(fā)票最高開票限額行政許可申請及票種核定表；    

27、0; 稅務(wù)登記證件（查驗）；      經(jīng)辦人身份證明原件及復印件（首次辦理或經(jīng)辦人發(fā)生變化時提供）；      發(fā)票專用章印模（首次申請發(fā)票票種核定時提供）。      2稅控專用設(shè)備購買和發(fā)行。使用升級版開具發(fā)票的納稅人需購買、發(fā)行及安裝稅控專用設(shè)備（包括金稅盤和稅控盤），納稅人持購買的專用設(shè)備到主管國稅機關(guān)辦理初始發(fā)行。      3增值稅發(fā)票領(lǐng)取。已辦理增值稅發(fā)票票種核定（一般納

28、稅人最高開票限額行政許可），并成功發(fā)行稅控專用設(shè)備的一般納稅人，可向主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)取增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票。（1）領(lǐng)取增值稅發(fā)票應(yīng)報送（驗）的資料：      稅務(wù)登記證件（查驗）；      經(jīng)辦人身份證明；      發(fā)票領(lǐng)購簿；      稅控專用設(shè)備（金稅盤、稅控盤）。      （三）小規(guī)模納稅人領(lǐng)用  

29、60;   1.票種核定。稅務(wù)機關(guān)依據(jù)增值稅小規(guī)模納稅人的申請，核定其使用增值稅稅控系統(tǒng)開具的發(fā)票種類單次（月）領(lǐng)用數(shù)量及普通發(fā)票的最高開票限額。辦理票種核定時報驗的資料見“一般納稅人應(yīng)報送（驗）的資料”。      2.稅控專用設(shè)備購買和發(fā)行。使用升級版開具發(fā)票的納稅人需購買、發(fā)行及安裝稅控專用設(shè)備（包括金稅盤和稅控盤），納稅人持購買的專用設(shè)備到主管國稅機關(guān)辦理初始發(fā)行。      3.增值稅普通發(fā)票領(lǐng)取。已辦理增值稅發(fā)票票種核定，并成功發(fā)行稅控專用設(shè)備的小規(guī)模納稅人，可向

30、主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)取增值稅發(fā)票。領(lǐng)取增值稅發(fā)票應(yīng)報送（驗）的資料見“一般納稅人應(yīng)報送（驗）的資料”。      （四）增值稅專用發(fā)票代開      已辦理稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小規(guī)模納稅人以及國家稅務(wù)總局確定的其他可予代開專用發(fā)票的納稅人，發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為、需要開具專用發(fā)票時，可向其主管稅務(wù)機關(guān)申請代開專用發(fā)票。      （1）小規(guī)模納稅人申請代開專用發(fā)票時應(yīng)報送（驗）的資料：      稅務(wù)登

31、記證副本（查驗）；      代開增值稅專用發(fā)票繳納稅款申報單（以下簡稱申報單）。      （2）小規(guī)模納稅人申請代開專用發(fā)票時，應(yīng)填寫申報單，連同稅務(wù)登記證副本，到主管稅務(wù)機關(guān)稅款征收崗位按專用發(fā)票上注明的稅額全額申報繳納稅款。      （3）小規(guī)模納稅人繳納稅款后，憑申報單和稅收完稅憑證及稅務(wù)登記證副本，到代開專用發(fā)票崗位申請代開專用發(fā)票。八、抵扣聯(lián)數(shù)據(jù)采集      增值稅一般納稅人取得

32、防偽稅控系統(tǒng)開具的專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票抵扣聯(lián)及海關(guān)進口增值稅專用繳款書(以下簡稱海關(guān)繳款書)，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)認證、比對、抵扣。      （一）數(shù)據(jù)采集方式      1.增值稅專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票抵扣聯(lián)通過認證方式進行采集。      2.海關(guān)完稅憑證以納稅人向主管稅務(wù)機關(guān)報送海關(guān)完稅憑證抵扣清單電子數(shù)據(jù)申請稽核比對的方式完成抵扣聯(lián)數(shù)據(jù)采集。      （二）認證數(shù)據(jù)采集

33、0;     納稅人可自愿選擇辦稅服務(wù)廳發(fā)票認證采集或網(wǎng)上發(fā)票認證采集。      （三）A級、B級納稅人發(fā)票認證      1.自2016年3月1日起，納稅信用A級納稅人，自2016年4月1日起，我省納稅信用B級納稅人，取得銷售方使用升級版開具的增值稅發(fā)票，可以不再進行掃描認證，可通過互聯(lián)網(wǎng)登錄湖北省增值稅發(fā)票查詢平臺（地址為https:/fpdk.hb-n-），查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息。      2.納稅人取得增值稅發(fā)票，通過增值稅發(fā)票查詢平臺未查詢到對應(yīng)發(fā)票信息的，仍可進行掃描認證。      （四）海關(guān)完稅憑證數(shù)據(jù)采集