日照項目市場調(diào)研

1、山東日照項目市場調(diào)研報告山東日照項目市場調(diào)研報告2008.82008.8研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department目目 錄錄一、宏觀背景一、宏觀背景城市簡介城市簡介城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟城市規(guī)劃城市規(guī)劃城區(qū)規(guī)劃城區(qū)規(guī)劃二、市場背景二、市場背景土地市場土地市場市場概述市場概述板塊分布板塊分布板塊研究板塊研究個案分布個案分布個案情況個案情況供應分析供應分析形態(tài)分析形態(tài)分析容積率分析容積率分析建筑風格分析建筑風格分析主力面積分析主力面積分析主力戶型分析主力戶型分析單價分析單價分析總價分析總價分析去化分析去化分析客源分析客源分析未來供應分析未來供應分析市場結

2、論市場結論三、項目分析三、項目分析項目區(qū)位項目區(qū)位周邊環(huán)境周邊環(huán)境項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀 SWOTSWOT分析分析四、項目定位四、項目定位價格定位價格定位客源定位客源定位其它建議其它建議研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department宏觀背景宏觀背景研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department城市簡介城市簡介日照是一座新興的沿海港口城市，地處我國大陸沿海中部、山東半島南翼，東臨黃海，隔海與日本、韓國相望，西靠沂蒙，南接江蘇連云港，北鄰青島。 處于環(huán)太平洋經(jīng)濟圈和環(huán)黃（渤）海經(jīng)濟圈，是新亞歐大陸橋東方橋頭堡?，F(xiàn)

3、轄東港區(qū)、嵐山區(qū)、莒縣、五蓮縣和日照經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)，全市總面積5310km2，擁有海岸線100km，人口276萬，其中市區(qū)人口35萬。作為魯南地區(qū)的直接出海口，國家重點開發(fā)建設的沿海主軸線和日（照）西（安）沿橋經(jīng)濟帶主線在此相接，日照交通發(fā)達，運輸便利，集港口、鐵路、公路運輸于一身，是重要的海陸交通樞紐，素有“兩港通四海，一線系亞歐”之美譽。關鍵詞：區(qū)位優(yōu)越關鍵詞：區(qū)位優(yōu)越&交通便利交通便利研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department城市簡介城市簡介作為新興的濱海旅游城市，日照依山傍海，生態(tài)優(yōu)美，風景秀麗，氣候宜人，歷史悠久

4、，具有豐富的自然景觀和人文資源，以“藍天、碧海、金沙灘”而著稱，擁有中國大陸沿海最長的優(yōu)質(zhì)沙灘，60多公里的金色沙灘水清、浪穩(wěn)、灘平、沙細，有中國第一金灘的美譽，境內(nèi)還擁有日照海濱國家森林公園、奧林匹克水上運動公園、五蓮山風景區(qū)、浮來山風景區(qū)等一批國內(nèi)外知名的旅游景點，被確定為國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)、中國優(yōu)秀旅游城市、國家環(huán)保重點城市、國家生態(tài)示范區(qū)建設試點市和國家循環(huán)經(jīng)濟試點市，是我國沿海不可多得的避暑、度假、休養(yǎng)勝地。近年來，日照市委、市政府大力發(fā)展體育經(jīng)濟，提出了“打造水上運動之都”的戰(zhàn)略構想，規(guī)劃建設了“亞洲第一、世界領先”的國際水上運動訓練基地，具備全部水上運動項目的競賽設施條件，已被

5、批準為“國家水上運動訓練基地”和2008年奧運會帆船帆板指定訓練場地，并已先后成功舉辦了一系列重大水上體育賽事。關鍵詞：濱海旅游城市關鍵詞：濱海旅游城市研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟日照處于中國三大經(jīng)濟發(fā)展重點區(qū)域之一的環(huán)渤黃海經(jīng)濟圈，是山東半島城市圈中的一員，將發(fā)展成為山東省半島制造業(yè)基地。面對新的發(fā)展良機，日照提出了接軌青島、融入半島、港口立市的發(fā)展戰(zhàn)略，大力發(fā)展紡織服裝、海洋食品、臨港工業(yè)，在山東半島戰(zhàn)略地位日漸突出、山東半島城市群逐步崛起的區(qū)域大背景下，未來日照將駛入發(fā)展的快車道。關鍵詞：區(qū)域發(fā)展的大背景關鍵

6、詞：區(qū)域發(fā)展的大背景研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟GDPGDP運行情況運行情況單位：億元社會固定資產(chǎn)投資情況社會固定資產(chǎn)投資情況q 國民經(jīng)濟持續(xù)高位增長國民經(jīng)濟持續(xù)高位增長q 固定資產(chǎn)投資大幅增加固定資產(chǎn)投資大幅增加010020030040050060070020052006200716.0%16.5%17.0%17.5%18.0%GDP增長率05010015020025030035040020052006200710%15%20%25%30%35%40%固定資產(chǎn)投資增長率單位：億元宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展為城市的宏觀經(jīng)濟

7、的快速發(fā)展為城市的發(fā)展建設奠定了良好的基礎，同時發(fā)展建設奠定了良好的基礎，同時也為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有力支也為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有力支撐。撐。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟城市居民人均收支情況城市居民人均收支情況單位：元社會消費品零售總額社會消費品零售總額q 居民收入穩(wěn)步快速提高居民收入穩(wěn)步快速提高q 消費支出逐年不斷升級消費支出逐年不斷升級單位：億元020004000600080001000012000140002005200620070%5%10%15%20%25%30%收入支出收入增幅支

8、出增幅05010015020020052006200710%12%14%16%18%20%22%24%26%28%30%社會消費品零售總額增長率居民收入的快速提高，不但增居民收入的快速提高，不但增強了居民購買能力，還使其消費意強了居民購買能力，還使其消費意愿不斷膨脹，促使消費結構不斷升愿不斷膨脹，促使消費結構不斷升級，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了更級，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了更為廣闊的空間。為廣闊的空間。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市性質(zhì)：山東省對外開發(fā)的重點城市；以港口、工業(yè)、貿(mào)易、旅游為主的現(xiàn)

9、代化花園式海濱城市。城市規(guī)模：到2010年，用地規(guī)模127平方公里，人口規(guī)模50-60萬人；遠期2020年以后，用地規(guī)模300平方公里左右，人口規(guī)模80-100萬人。城市定位：以臨港工業(yè)和海濱休閑旅游業(yè)為特色的深水港口城市，魯南的出海門戶和亞歐大陸橋重要的東方橋頭堡之一。城市結構：兩城一區(qū)。兩城-日照主城區(qū)和嵐山城區(qū)；一區(qū)-海濱風景旅游區(qū)。發(fā)展方向：向東，沿海沿路發(fā)展。關鍵詞：現(xiàn)代化花園式海濱城市關鍵詞：現(xiàn)代化花園式海濱城市&人口導入人口導入研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department城區(qū)規(guī)劃城區(qū)規(guī)劃新市區(qū)新市區(qū)本案本案老城區(qū)老城區(qū)主城區(qū)

10、是日照的政治、經(jīng)濟、文化、生活中心區(qū)。主城區(qū)可分為老城區(qū)、新市區(qū)、工業(yè)區(qū)三個區(qū)域。新市區(qū)已成為日照新的政治、經(jīng)濟、文化及生活中心。從發(fā)展方向來看，居住向東、工業(yè)向南發(fā)展的基本框架已經(jīng)確定。關鍵詞：向東發(fā)展的趨勢關鍵詞：向東發(fā)展的趨勢研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department市場背景市場背景研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department土地市場土地市場年度區(qū)域成交幅數(shù)總面積（萬平米）純住宅面積（萬平米）商住面積（萬平米）純商業(yè)面積（萬平米）2008老城區(qū)1348.372.6831.2914.40新市區(qū)

11、11140.462.4811.06石臼區(qū)1612.411.694.945.78山海天59.62.912.83.892008年日照市共有45幅、約84萬平米的土地供應計劃。其中，老城區(qū)在整個區(qū)域的供給中占有較大的比重，是日照市未來開發(fā)供應的熱點區(qū)域。相較于日照市的傳統(tǒng)供給區(qū)域老城區(qū)來說，石臼區(qū)作為一個新興區(qū)域正依靠區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟區(qū)提供的良好配套設施以及利好前景穩(wěn)步發(fā)展，08年預計共有16幅土地供應，增長非常顯著。目前日照市的土地供應中，商業(yè)用地面積占到了較大的比重，特別是新城區(qū)，該區(qū)域在不斷發(fā)展自身宜居環(huán)境的同時，也在計劃打造新興的商業(yè)聚集區(qū)。日照市區(qū)日照市區(qū)20082008年度經(jīng)營性用地供應計劃情

12、況：年度經(jīng)營性用地供應計劃情況：研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department市場概述市場概述日照商品房市場概況：日照商品房市場概況：房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)發(fā)展2007年日照市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.51億元，比上年增長5.4%，其中，住宅投資完成29.97億元，增長1%。商品房市場供應保持平穩(wěn)商品房市場供應保持平穩(wěn)全年商品房施工面積273.15萬平方米，比上年增長1.9%，房屋竣工面積76.8萬平方米，下降0.3%。商品房市場需求較為旺盛商品房市場需求較為旺盛房屋銷售面積130.23萬平方米，增長17.7%，其中，住宅銷售面積占

13、商品房銷售的92.4%，超過120萬平方米。研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department板塊分布板塊分布住宅板塊分布圖從日照房地產(chǎn)發(fā)展特征來看，基本可分為七大板塊，但從目前市場開發(fā)及銷售情況來看，主要在售項目基本集中在老城區(qū)、新市區(qū)、石臼區(qū)、山海天四大板塊內(nèi)，因此我們將主要研究這四大板塊。研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department板塊研究板塊研究住宅板塊均價分布圖單位：元單位：元/ /平方米平方米研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department個案分布個

14、案分布通過市場調(diào)研，我們可以發(fā)現(xiàn)日照住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀可分為三種類型：一是以老城區(qū)為代表的低端路線；二是新城區(qū)的中高端品質(zhì)路線；三是近海區(qū)域的高端海景路線。研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department個案情況個案情況單位：平方米、元單位：平方米、元/ /平方米平方米數(shù)據(jù)來源：富陽收集整理數(shù)據(jù)來源：富陽收集整理區(qū)區(qū)域域項目名稱項目名稱占地占地面積面積建筑建筑面積面積容積容積率率物業(yè)物業(yè)形態(tài)形態(tài)開盤開盤時間時間均價均價主力主力面積面積主力主力房型房型推出套推出套數(shù)數(shù)去化去化套數(shù)套數(shù)去化去化率率老老城城區(qū)區(qū)九點陽光52266886421.7小高層9期未開

15、3600-古城花苑7000100001.48多層07.8300080-90 2.3R908594%天德南區(qū)12000160001.29多層07.12330080-90 3R1305945%安泰易居660001000001.5多層06.10300080-90 2R33630089%安泰尚城19484273001.4多層08.4310080-902R1203529%向陽小區(qū)52000680001.3多層08.4280080-90 2R642031%河東花3多層07.11320090-1003R14413594%城建沁35多層07.11售罄70-9

16、02.3R296-高層380050-701.2R-城建萃園78000815001.1多層08.9380080-902R100-新新城城區(qū)區(qū)太陽海岸24679900002.68高層06.11550060-701R80522728%地王豪庭9900494514高層07.36000120-1402R17616091%東方海岸373521000003.3高層07.9600090-1002R36618049%王府花園545001126082.10 多層06.8550090-1103R378378100%高層6000130-1403R20719393%御景東方1142503200002.8小高層08.56

17、000140-1503R197158%依河園67000850001.2多層07.9400080-902R 968487%140-1603R746284%研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department個案情況個案情況區(qū)區(qū)域域項目名稱項目名稱占地占地面積面積建筑建筑面積面積容積容積率率物業(yè)物業(yè)形態(tài)形態(tài)開盤開盤時間時間均價均價主力主力面積面積主力主力房型房型推出推出套數(shù)套數(shù)去化去化套數(shù)套數(shù)去化去化率率石石臼臼區(qū)區(qū)友誼家園-高層未定未定-世紀之帆44000515001.12高層07.81200060-100 （公寓）1R36816043%盛祥佳苑14673

18、349242.38高層08.93500未知-海洋世家1200002000001.2多層08.6330070-802R1349873%萬錦海岸30000410001.35小高層未開410080-902R-興業(yè)春天1998002557001.2多層06.8350080-902R1221107488%天賜良園2547193256.4高層08.34500（精裝修）100-1102R1445941%幸福海岸66000800001.2多層07.62200（無產(chǎn)證）80-90 3R62440064%東方一品38000500001.3多層08.10400070-802R442-山山海海天天碧山臨海972001

19、700001.82高層07.7510060-702R68432047%教授花園3期3900003432000.88多層03.10500090-1002R40024862%小高層08.3660090-1102R1322015%海景假日28000464801.66多層08.94500110-1203R120-數(shù)據(jù)來源：富陽收集整理數(shù)據(jù)來源：富陽收集整理單位：平方米、元單位：平方米、元/ /平方米平方米研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department供應分析供應分析新城區(qū)在售項目供應情況新城區(qū)在售項目供應情況050000100000150000200000

20、250000300000350000400000太陽海岸地王豪庭東方海岸王府花園御景東方日百依河園0100200300400500600700建筑面積可售套數(shù)老城區(qū)在售項目供應情況老城區(qū)在售項目供應情況050000100000150000200000250000300000350000400000九點陽光 古城花苑 天德南區(qū) 安泰易居 安泰尚城 向陽小區(qū) 河東花園 城建翠園0100200300400500600700建筑面積可售套數(shù)從圖表中可以看出，目前日照主要在售項目規(guī)模大小不一，以市區(qū)人口計算，供應量充足。項目規(guī)模方面，老城區(qū)項目規(guī)模均較小，基本無超過10萬方的項目，而新城區(qū)、石臼區(qū)、山海

21、天的項目規(guī)模由小到大，一應俱全?？墒厶讛?shù)方面，老城區(qū)由于項目體量較小，且多為早期項目，因此可售房源并不多，新城區(qū)、石臼區(qū)、山海天可售套數(shù)較多，供應充足。山海天在售項目供應情況山海天在售項目供應情況050000100000150000200000250000300000350000400000碧山臨海教授花園3期海景假日0100200300400500600700建筑面積可售套數(shù)石臼區(qū)在售項目供應情況石臼區(qū)在售項目供應情況050000100000150000200000250000300000350000400000友誼家園 世紀之帆 盛祥佳苑 海洋世家 萬錦海岸 興業(yè)春天 天賜良園 幸福海岸

22、東方一品0100200300400500600700建筑面積可售套數(shù)研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department形態(tài)分析形態(tài)分析新城區(qū)項目建筑形態(tài)新城區(qū)項目建筑形態(tài)57%29%14%高層多層小高層石臼區(qū)項目建筑形態(tài)石臼區(qū)項目建筑形態(tài)45%44%11%高層多層小高層老城區(qū)項目建筑形態(tài)老城區(qū)項目建筑形態(tài)13%87%小高層多層目前老城區(qū)、山海天內(nèi)多層物業(yè)占據(jù)了絕對優(yōu)勢。石臼區(qū)的多層與高層物業(yè)形態(tài)旗鼓相當，各占45%左右。新城區(qū)則由于海曲東路、青島路沿線多為營造海景概念的項目，因此高層建筑占主要地位。山海天項目建筑形態(tài)山海天項目建筑形態(tài)25%50%25%

23、高層多層小高層研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department容積率分析容積率分析老城區(qū)項目容積率老城區(qū)項目容積率01234567九點陽光古城花苑天德南區(qū)安泰尚城向陽小區(qū)河東花園城建翠園安泰易居高層多層小高層新城區(qū)項目容積率新城區(qū)項目容積率01234567日百依河園太陽海岸地王豪庭東方海岸御景東方王府花園高層多層小高層石臼區(qū)項目容積率石臼區(qū)項目容積率01234567世紀之帆 天賜良園 盛祥佳苑 海洋世家 興業(yè)春天 幸福海岸 東方一品 萬錦海岸高層多層小高層山海天項目容積率山海天項目容積率01234567碧山臨海海景假日教授花園3期高層多層小高層目前老

24、城區(qū)大多為多層住宅，容積率多在1.2-1.5左右，而九點陽光由于是小高層物業(yè)，因此容積率達到了1.7。新城區(qū)項目定位差異較大，容積率在1.2-4，其中王府花園為多層、高層混合。石臼區(qū)項目容積率大多為1.2左右，其中天賜良園為高層，容積率為6.4。山海天作為旅游區(qū)，沿海建筑以低層為主，離海濱較遠處以高層海景房為主，因此區(qū)域內(nèi)容積率為0.88到1.82。研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department建筑風格分析建筑風格分析新城區(qū)建筑風格比例新城區(qū)建筑風格比例83%17%現(xiàn)代歐式石臼區(qū)建筑風格比例石臼區(qū)建筑風格比例78%11%11%現(xiàn)代歐式現(xiàn)代簡約老城區(qū)

25、建筑風格比例老城區(qū)建筑風格比例62%25%13%現(xiàn)代歐式現(xiàn)代簡約從圖中可以看出，目前日照市主要在售項目還是以現(xiàn)代風格為主，少數(shù)歐式風格建筑。山海天建筑風格比例山海天建筑風格比例67%33%現(xiàn)代現(xiàn)代簡約研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department主力面積分析主力面積分析708090100110九點陽光古城花苑天德南區(qū)安泰易居安泰尚城向陽小區(qū)河東花園城建翠園M老城區(qū)項目主力面積段老城區(qū)項目主力面積段5060708090100110120130140150太陽海岸地王豪庭東方海岸王府花園御景東方日百依河園新城區(qū)項目主力面積段新城區(qū)項目主力面積段5060

26、708090100110120友誼家園世紀之帆盛祥佳苑海洋世家萬錦海岸興業(yè)春天天賜良園幸福海岸東方一品石臼區(qū)項目主力面積段石臼區(qū)項目主力面積段405060708090100110120130碧山臨海教授花園3期海景假日山海天項目主力面積段山海天項目主力面積段 在面積方面，目前老城區(qū)內(nèi)主要在售項目的主力面積多為80-90M。 位于新城區(qū)的項目由于競爭較為激烈，在主力面積方面大多選擇了差異化定位來尋找市場空白，因此，整個新城區(qū)從60-150M均有大量房源。 石臼區(qū)是日照本地人購房的重點區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)樓盤在面積上更多的考慮了當?shù)厝说木幼∫约百彿苛晳T，因此區(qū)域內(nèi)項目主力面積段大多集中在70-90M左右

27、，不同物業(yè)類型間無明顯差異。 山海天作為旅游度假區(qū)，區(qū)內(nèi)大多數(shù)項目都將旅游高峰時節(jié)的出租獲利作為了主要考慮標準，因此區(qū)域內(nèi)主力面積大多為60-70M以及90-110M的2房為主。研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department主力戶型分析主力戶型分析新城區(qū)項目主力戶型比例新城區(qū)項目主力戶型比例13%38%49%1R2R3R石臼區(qū)項目主力戶型比例石臼區(qū)項目主力戶型比例14%72%14%1R2R3R老城區(qū)項目主力戶型比例老城區(qū)項目主力戶型比例62%38%2R3R從主力戶型來看，整個老城區(qū)還是以經(jīng)濟實用的3R為主。新城區(qū)3房成為了該區(qū)域的主力戶型，2房與1

28、房次之，不同物業(yè)類型間無明顯差異。石臼區(qū)2房成為了區(qū)域戶型的絕對主力，占據(jù)了超過70%的份額。而山海天區(qū)域，2房成為了絕對主力，占據(jù)了75%的份額，3房次之。其中位于石臼區(qū)西側的盛祥佳苑、友誼家園目前尚未開盤，因此無法統(tǒng)計在內(nèi)，而位于萬平口附近的世紀之帆由于地理位置優(yōu)越，因此主打產(chǎn)品為旅游度假概念的酒店式公寓。山海天項目主力戶型比例山海天項目主力戶型比例75%25%2R3R研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department單價分析單價分析老城區(qū)項目成交均價老城區(qū)項目成交均價0200040006000800010000九點陽光 古城花苑 天德南區(qū) 安泰易

29、居 安泰尚城 向陽小區(qū) 河東花園 城建翠園高層多層小高層新城區(qū)項目成交均價新城區(qū)項目成交均價0200040006000800010000太陽海岸地王豪庭東方海岸王府花園王府花園日百依河園御景東方高層多層小高層石臼區(qū)項目均價石臼區(qū)項目均價0200040006000800010000世紀之帆天賜良園盛祥佳苑興業(yè)春天海洋世家幸福海岸東方一品萬錦海岸高層多層小高層山海天項目均價山海天項目均價0200040006000800010000碧山臨海教授花園3期海景假日教授花園3期高層多層小高層 從圖中可以看出，目前老城區(qū)在售主要個案成交均價大致為：多層2800-3200元/M；小高層3400-3800元/M

30、，區(qū)域內(nèi)暫無在售高層物業(yè)。 新城區(qū)多層4000-5500元/M；小高層6000-6500元/M；高層6000-7000元/M的成交均價在日照房地產(chǎn)市場上處于領先地位。 石臼區(qū)作為本地客戶購房的首選區(qū)域，價格大致為多層3300-3600元/M；小高層3600-4300元/M；高層3600-4300元/M。 目前區(qū)域內(nèi)在售項目較少，根據(jù)不同物業(yè)類型，成交均價大致為多層4500-5000元/M；小高層6000-7000元/M；高層5000-6000元/M，由于區(qū)位、品質(zhì)，特別是海景資源的不同，有一定價格差異。研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department

31、總價分析總價分析2000004000006000008000001000000太陽海岸地王豪庭東方海岸王府花園日百依河園御景東方新城區(qū)項目主力總價新城區(qū)項目主力總價1500003500005500007500009500001150000世紀之帆天賜良園盛祥佳苑興業(yè)春天海洋世家幸福海岸東方一品萬錦海岸石臼區(qū)項目總價石臼區(qū)項目總價200000230000260000290000320000350000古城花苑天德南區(qū)安泰易居安泰尚城向陽小區(qū)河東花園城建翠園老城區(qū)項目主力總價老城區(qū)項目主力總價 目前老城區(qū)主力總價大約在26-32萬元左右。 由于新城區(qū)內(nèi)不同項目景觀、品質(zhì)相差較大，因此總價較為分散，

32、60萬左右的總價在該區(qū)域內(nèi)處于中間地位。 石臼區(qū)在售項目總價大多在28-32萬元左右。 由于山海天板塊內(nèi)各項目自身條件不同，主力面積相差較大，因此總價方面從30萬元到70萬元均有。200000300000400000500000600000700000800000碧山臨海教授花園3期海景假日山海天項目總價山海天項目總價研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department去化分析去化分析項目名稱項目名稱開盤日期開盤日期物業(yè)類型物業(yè)類型推出套數(shù)推出套數(shù)去化套數(shù)去化套數(shù)銷售率銷售率主力去化戶型主力去化戶型去化速度去化速度（套（套/ /月）月）九點陽光2006.

33、12小高層未開前期全部售完/古城花苑2007.8多層908594%2R、3R7天德南區(qū)2007.12多層1305945%3R7安泰易居2006.10多層33630089%2R14安泰尚城2008.4多層1203529%2R9向陽小區(qū)2008.4多層642031%2R5河東花園2007.11多層14413594%3R15從表中可以看出，老城區(qū)主要項目最近一次開盤時間相差較大，從2006年至2008年均有。區(qū)域內(nèi)項目單次推盤量普遍不大，多在百套左右。區(qū)域內(nèi)2房以及小3房去化情況較好，不過整體去化速度依然偏慢，在月均10套左右。其中城建萃園與九點陽光尚未開盤。q 老城區(qū)主要在售樓盤去化情況：老城區(qū)主

34、要在售樓盤去化情況：研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department去化分析去化分析項目名稱項目名稱開盤日期開盤日期物業(yè)類型物業(yè)類型推出套數(shù)推出套數(shù)去化套數(shù)去化套數(shù)銷售率銷售率主力去化戶型主力去化戶型去化速度去化速度（套（套/ /月）月）太陽海岸2006.11高層80522728%1R5地王豪庭2007.3高層17616091%2R9東方海岸2007.9高層36618049%2R15王府花園2006.8多層378378100%3R9高層20719393%3R4御景東方2008.5小高層197158%3R3日百依河園2007.9多層17014686%2

35、R、3R12新城區(qū)作為政府重點打造的新型宜居新區(qū)，項目品質(zhì)較高、去化情況普遍不錯。但由于房價較高，去化速度同樣較慢，約在10套/月左右。新區(qū)內(nèi)大部分項目最近一次開盤都是去年甚至更早，推盤量較大。由于新區(qū)內(nèi)的項目定位差異較大，因此目前區(qū)域內(nèi)主力去化從1房到3房均有，不同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品之間無明顯差別。q 新城區(qū)主要在售樓盤去化情況：新城區(qū)主要在售樓盤去化情況：研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department去化分析去化分析項目名稱項目名稱開盤日期開盤日期物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)推出套數(shù)推出套數(shù)去化套數(shù)去化套數(shù)銷售率銷售率主力去化戶型主力去化戶型去化速度去化速度（

36、套（套/ /月）月）世紀之帆2007.8高層36816043%1R13海洋世家2008.6多層1349873%2R33興業(yè)春天2006.8多層1221107488%2R22天賜良園2008.3高層1445941%2R12幸福海岸2007.6多層62440064%3R29 根據(jù)前面的分析，石臼區(qū)由于臨近經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，近年來得到了一定的發(fā)展，生活配套等相對齊全，且價格較低，因此目前成為了日照本地居民購房的熱點區(qū)域，因此從去化速度上來說，明顯快于前兩個板塊。約在15-20套/月左右。 由于本地客戶居多，區(qū)域內(nèi)主力去化戶型為經(jīng)濟實用型的2R。 區(qū)域內(nèi)項目推盤量較大，且后續(xù)不斷有項目上市，因此該區(qū)域未來仍

37、將是日照房地產(chǎn)成交的熱點區(qū)域。q 石臼區(qū)主要在售樓盤去化情況：石臼區(qū)主要在售樓盤去化情況：研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department去化分析去化分析項目名稱項目名稱開盤日期開盤日期物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)推出套數(shù)推出套數(shù)去化套數(shù)去化套數(shù)銷售率銷售率主力去化戶型主力去化戶型去化速度去化速度（套（套/ /月）月）碧山臨海2007.7高層68432047%2R25教授花園3期2003.10多層40024862%2R42008.3小高層1322015%2R4山海天旅游區(qū)在售主要個案大多以海景資源為賣點，因此2房成為該區(qū)域內(nèi)的主力去化房型。整個區(qū)域去化速度較慢，

38、但碧山臨海由于品質(zhì)較高，價格適中，因此去化速度相對較快。q 山海天主要在售樓盤去化情況：山海天主要在售樓盤去化情況：研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department客源分析客源分析板塊板塊主要置業(yè)目的主要置業(yè)目的主要客源主要客源老城區(qū)自住日照本地、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)新城區(qū)自住、投資周邊縣市、東北、上海、江蘇等地投資客石臼區(qū)自住開發(fā)區(qū)白領、港務局等企事業(yè)單位員工山海天休閑、度假、投資上海、浙江、江蘇、北京、山西等地投資客從上表中可以看出，目前老城區(qū)、石臼區(qū)為本地人置業(yè)首選區(qū)域，主要原因是價格便宜、生活便利、居住氛圍濃厚等。除本地人自住需求外，部分外地人也會選擇區(qū)

39、域內(nèi)品質(zhì)較好的物業(yè)進行投資，以方便出租。而新城區(qū)由于價格較高，本地人無法承受，因此在新城區(qū)購房者大多是當?shù)毓珓諉T、私企業(yè)主以及外地投資客，投資客占購房者比重超過了50%。山海天由于具有優(yōu)秀的景觀資源與旅游資源，具有相當大的升值空間，因此區(qū)域內(nèi)項目大多為外地投資客所購買，本地客戶較少。研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department未來供應未來供應萃園萃園體量：約體量：約40000M40000M御景東方御景東方體量：約體量：約150000M150000M友誼家園友誼家園體量：未知體量：未知盛祥佳苑盛祥佳苑體量：約體量：約30000M30000M萬錦海岸

40、萬錦海岸體量：體量：4000040000MM東方一品東方一品體量：體量：5000050000MM碧山臨海碧山臨海體量：體量：120000120000MM從上圖可以看出，短期內(nèi)日照主要住宅供應集中在石臼區(qū)，新城區(qū)、老城區(qū)、山海天等板塊供應量略顯不足。目前已知的全市主要住宅供應量大約在43萬方左右（未計本項目），其中石臼區(qū)占全市的比重超過了50%。未來主要供應樓盤分布圖本案本案研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department市場結論市場結論 供應情況：供應情況：老城區(qū)項目體量較小，供應量不多，新城區(qū)、石臼區(qū)項目體量一般較大，且供應量充足，山海天則以超級大

41、盤教授花園為主要供應，其余項目較小。 項目品質(zhì)：項目品質(zhì)：老城區(qū)、石臼區(qū)、山海天項目容積率普遍較低，而新城區(qū)由于地理位置原因，項目大多容積率較高。建筑風格方面，整個日照主要還是以現(xiàn)代風格為主，輔以部分現(xiàn)代簡約與歐式風格建筑。 戶型面積：戶型面積：老城區(qū)、石臼區(qū)作為本地人的傳統(tǒng)聚居區(qū)，主力房型主要以80-90M左右的2房與小三房為主，而新城區(qū)作為日照市居住品質(zhì)最高的區(qū)域，其戶型面積較大，甚至有僅供應200M左右房源的項目，如地王豪庭。另外，經(jīng)過實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，日照市場上還存在著大量小于80M的超小3房，這與當?shù)乜粗胤块g數(shù)量、客廳面積的特殊購房習慣有關、 價格情況：價格情況：老城區(qū)、石臼區(qū)在整個市場

42、上出于價格谷底，均價普遍在3000-3500元/M左右，新城區(qū)房價約在5000-6000元/M,較上述兩區(qū)高出近一倍。山海天區(qū)域內(nèi)目前在售項目不多，根據(jù)海景資源不同，價格相差較大。 去化情況去化情況：老城區(qū)、新城區(qū)、山海天三個板塊去化速度較慢，而石臼區(qū)由于周邊臨近經(jīng)濟開發(fā)區(qū)且價格較低，因此區(qū)劃速度較快，基本上是其余板塊的2倍左右。整個日照市主力去化房型大多為經(jīng)濟實惠的2房以及小3房。 客源情況：客源情況：目前老城區(qū)、石臼區(qū)主要客群為本地客戶，而新城區(qū)由于價格較高，購買者大多為外地投資客以及本地部分高收入人群，而山海天作為旅游區(qū)，購買者大多為上海、北京、江蘇、東北等地的游客以及投資客，這部分人在

43、滿足自己度假休閑需求的同時也期望能夠因此而獲得部分投資收益。 結合以上幾點可以看出，目前日照房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，潛力較大，本地客戶依然是日照房地產(chǎn)市場結合以上幾點可以看出，目前日照房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，潛力較大，本地客戶依然是日照房地產(chǎn)市場的主力客群，但居民收入較低、人口較少等因素限制了進一步發(fā)展。的主力客群，但居民收入較低、人口較少等因素限制了進一步發(fā)展。研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department項目分析項目分析研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department項目區(qū)位項目區(qū)位項目地塊位于山東路與臨沂路

44、交界處，緊鄰規(guī)劃中的日照市文化中心，距離市政府2.5km左右，處于老城區(qū)與新城區(qū)的過渡區(qū)域，屬舊城改造范圍，項目區(qū)域周邊發(fā)展相對較為滯后。本案本案老城區(qū)老城區(qū)新市區(qū)新市區(qū)市政府水上水上運動運動基地基地經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目區(qū)位示意圖大大學學城城山海天山海天旅游區(qū)旅游區(qū)文化中心研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department緯 二 路周邊環(huán)境周邊環(huán)境項目地塊南臨山東路，相鄰建筑物主要分布在山東路，周邊相鄰建筑物較少。臨 沂 路（在 建）山 東 路商 業(yè) 街（規(guī) 劃）兗 州 路緯一路東港建設酒店地塊地塊地塊地塊地塊地塊研研 發(fā)發(fā) 處處Research

45、DepartmentResearch Department項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀項目地塊現(xiàn)為毛地，內(nèi)部較為平整，呈不規(guī)則四邊形，南至山東路，北至緯二路，被臨沂路、商業(yè)街和緯一路縱橫分割為六塊。研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch DepartmentSWOT分析分析 地塊緊臨山東路和臨沂路，進出新、老城區(qū)都比較便利； 緊鄰規(guī)劃中的日照市文化中心； 項目規(guī)模大，有利于樹立品牌知名度； 規(guī)劃產(chǎn)品類型豐富，商業(yè)部分有助于完善自身配套；優(yōu)勢（優(yōu)勢（Strength） 目前，周邊公共交通、生活配套設施不足，居住氛圍不濃； 項目位于新、老城區(qū)的交界處，容易被邊緣化，區(qū)域房價受到一定壓制；劣勢（劣勢（Weakness） 環(huán)渤黃海經(jīng)濟圈的確立及山東半島城市群的崛起，給區(qū)域社會、經(jīng)濟發(fā)展帶來了新的活力； 海濱休閑旅游城市的發(fā)展定位，增強了城市的吸引力與競爭力； 營銷理念較為淡薄，存在較大的操作空間；機會（機會（Opportunity） 未來供應量大，且規(guī)劃趨于同質(zhì)化，潛在競爭激烈； 城市人口規(guī)模小，內(nèi)部需求量有限，去化速度慢； 大環(huán)境的不確定性，房地產(chǎn)市場走勢不明朗。威脅（威脅（Threat）研研 發(fā)發(fā) 處處Research DepartmentResearch Department項目定位項目定位研研 發(fā)發(fā) 處處Research