我對住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識

1、對住宅產(chǎn)業(yè)化的認(rèn)識【摘要】：我國住宅的需求量巨大,但建筑生產(chǎn)還停留在以手工業(yè)為主的生產(chǎn)模式上,還不能滿足住宅市場的需求,需要大力推行住宅產(chǎn)業(yè)化。因此推行住宅產(chǎn)業(yè)化在我國有著廣闊的發(fā)展前景,也是我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。 當(dāng)前,我國住宅產(chǎn)業(yè)化還處于起步階段。如何發(fā)現(xiàn)、分析并解決住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展過程中存在的問題,是我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重點和難點。 本文主要圍繞如何在我國推行住宅產(chǎn)業(yè)化這一中心目標(biāo)而開展研究,主要研究內(nèi)容如下:第一部分首先介紹了住宅產(chǎn)業(yè)的概念、構(gòu)成及其特點,然后闡述了住宅產(chǎn)業(yè)化的概念、內(nèi)涵、住宅產(chǎn)業(yè)化的運行機(jī)制以及住宅產(chǎn)業(yè)化是中國住宅建設(shè)的必然趨勢。第二部分對住宅產(chǎn)業(yè)化較發(fā)達(dá)的歐洲、

2、北美、日本等國家和地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀進(jìn)行分析,同時對國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。然后通過對日美兩國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式進(jìn)行比較分析,得出對我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式制定的啟示。第三部分從對住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展有深遠(yuǎn)影響的認(rèn)知、技術(shù)、政策、支持體系四個角度,深度剖析我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀,分析出阻礙我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的根本原因。第四部分針對我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展存在的關(guān)鍵問題,從認(rèn)識、技術(shù)、政策、支持體系等角度,提出一系列措施來解決以上問題,以達(dá)到促進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,提高勞動生產(chǎn)率,提高產(chǎn)品質(zhì)量的目的。 【關(guān)鍵詞】：住宅產(chǎn)業(yè)化 住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化 住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式 住宅產(chǎn)業(yè)化問題

3、住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對策1.住宅產(chǎn)業(yè)化的概念及分析1.1 概念解釋住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的簡稱，是住宅工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、通用化的具體體現(xiàn)，是以科技進(jìn)步為依托，以成型的住宅建筑體系和與之相配套的住宅部品為基礎(chǔ)，以科學(xué)的組織和現(xiàn)代化的管理為手段，通過將住宅生產(chǎn)全過程的開發(fā)、設(shè)計、施工、部品生產(chǎn)、服務(wù)和管理等環(huán)節(jié)聯(lián)接為一個完成的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實現(xiàn)住宅的生產(chǎn)、供給、銷售和服務(wù)一體化的生產(chǎn)組織形式。住宅產(chǎn)業(yè)化的概念包含了幾方面的意義：（1）住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，形成系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的住宅設(shè)計方案，減少單個住宅設(shè)計的隨意性，住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化是住宅生產(chǎn)工業(yè)化的基礎(chǔ)。沒有設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，就不可能生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)配件和部品，也就

4、不可能形成工業(yè)化的住宅生產(chǎn)。（2）住宅建設(shè)工業(yè)化：包括住宅構(gòu)配件和部品生產(chǎn)工廠化，施工過程機(jī)械化，組織管理科學(xué)化。要求大量的或全部構(gòu)配件、部品甚至房間乃至整套住宅，都是在工廠里預(yù)制生產(chǎn)的，再用機(jī)械化的操作方法組裝起來，這一點就象兒童搭積木一樣。部件都是成品，只要按標(biāo)準(zhǔn)組裝搭配就可以了。住宅建筑工業(yè)化是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心。（3）住宅產(chǎn)供銷一體化：即將住宅建設(shè)的投資、設(shè)計、構(gòu)配件生產(chǎn)、施工建造、銷售及售后服務(wù)等形成有機(jī)整體，使有關(guān)企業(yè)、部門聯(lián)合協(xié)作，成為一體。這種一體化不是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計、施工等單位簡單組合，而是必然產(chǎn)生具備工廠化大量生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)住宅構(gòu)配件和部品能力的企業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，它的誕生是

5、住宅產(chǎn)業(yè)化形成的標(biāo)志。1.2 住宅產(chǎn)業(yè)化的特點住宅產(chǎn)業(yè)化的核心是建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場施工裝配化和土建裝修一體化。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化可以提高住宅工程質(zhì)量、實現(xiàn)節(jié)能減排、提高施工效率、縮短項目周期以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是住宅建設(shè)發(fā)展的必然趨勢。住宅質(zhì)量整體上升。由于實行住宅產(chǎn)業(yè)化后，會將過去在施工現(xiàn)場制造的構(gòu)建在工廠完成，有效的克服了因現(xiàn)場工人水平參差不齊造成的施工誤差，從廠房生產(chǎn)出來的產(chǎn)品加工精度和品質(zhì)都會有很大的提高。由于實現(xiàn)了工廠標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，建筑構(gòu)建的精度偏差可以達(dá)到以毫米計。住宅建設(shè)和消費過程中節(jié)能環(huán)保。住宅產(chǎn)業(yè)化可以推進(jìn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，降低模板、腳手架等非實體材料的投入。在工

6、廠集中生產(chǎn)的優(yōu)勢不僅在于生產(chǎn)用水上可以循環(huán)利用，還使得建設(shè)工地的噪音大大降低，同時還能減少施工粉塵污染等有害廢料的排放；精裝修交付相比毛坯房交付更是減少了裝修廢物的排放，裝修噪音的產(chǎn)生。大部分構(gòu)建在工廠生產(chǎn)，將大量占用工期，影響施工質(zhì)量、安全、環(huán)保的部品、構(gòu)配件轉(zhuǎn)移到工廠生產(chǎn)，減少了施工現(xiàn)場作業(yè)從而有效地縮短工期；質(zhì)量控制由施工現(xiàn)場轉(zhuǎn)移到工廠，施工企業(yè)可以集中力量對建筑進(jìn)行組裝，合理的分工在保證建筑質(zhì)量的同時大大提高了效率；操作的勞動強(qiáng)度與難度大大下降，施工管理的技術(shù)難度也相應(yīng)降低。2.住宅產(chǎn)業(yè)化背景分析據(jù)統(tǒng)計，通過住宅產(chǎn)業(yè)化的途徑，可以使住宅建造過程中的資源利用更合理，現(xiàn)場垃圾減少83，材料

7、損耗減少60，可回收材料占66，建筑節(jié)能50以上；住宅的性能質(zhì)量更優(yōu)，失誤率降低到001，外墻滲漏率水平001，精度偏差以毫米計，小于01；同時項目開發(fā)周期從傳統(tǒng)方式下的20個月可以縮短到工廠化方式下的5個月，縮減75，大大縮短住宅的建造周期，經(jīng)濟(jì)效益、社會效益顯著。住宅產(chǎn)業(yè)化對于實現(xiàn)節(jié)能減排、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、改善人居環(huán)境都具有重要意義，是住宅建設(shè)發(fā)展的必然趨勢和必由途徑。（1）住宅建設(shè)是以高投入、高消耗、高污染為代價獲得的，屬粗放型經(jīng)濟(jì)增長模式我國是發(fā)展中國家，由于歷史及自身的原因，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處在摸索階段，工業(yè)化生產(chǎn)方式遠(yuǎn)未普及，住宅建造在數(shù)量、質(zhì)量，特別是科技含量方面處于明顯落后的局面，

8、住宅數(shù)量增長是以高投入、高消耗、高污染為代價獲得的，屬粗放型經(jīng)濟(jì)增長模式。隨著住房消費成為我國21世紀(jì)初國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的經(jīng)濟(jì)增長點之一，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化成為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要成長型產(chǎn)業(yè)，其建造方式變革、科技含量提高和管理模式創(chuàng)新等，將成為提升住宅產(chǎn)業(yè)的核心問題。高新技術(shù)和適用技術(shù)是保證住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本途徑。（2）為提高住宅的性能、質(zhì)量和勞動生產(chǎn)率，降低建造成本，必須走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路我國住宅產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)70年代末復(fù)蘇以來，經(jīng)過20年的迅速發(fā)展，住宅建設(shè)進(jìn)入數(shù)量與質(zhì)量并重的時期，為提高住宅的性能、質(zhì)量和勞動生產(chǎn)率，必須走產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展之路。隨著科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)

9、展，特別是全球化信息網(wǎng)絡(luò)和全球化市場的形成、我國加入WTO后面對新的國際環(huán)境和各項體制改革的完成以及配套建設(shè)的完善，我國住宅產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。（3）住宅產(chǎn)業(yè)化是推進(jìn)我國住宅建設(shè)健康發(fā)展的重要手段，也是我國住宅建設(shè)的發(fā)展的必然趨勢和必由途徑住宅產(chǎn)業(yè)化在國外住宅建設(shè)中已占據(jù)了重要的地位，在我國理論界也已經(jīng)不是一個新的課題，國內(nèi)也有涌現(xiàn)了一批勇于實踐住宅產(chǎn)業(yè)化的領(lǐng)軍企業(yè)，但整體來說，我國住宅市場中住宅產(chǎn)業(yè)化率仍不足10，與發(fā)達(dá)國家相比差距非常大。因此，有必要對制約住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的因素進(jìn)行分析，并探尋對策，以推動住宅產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展。（4）提高資金的周轉(zhuǎn)利用率住宅產(chǎn)

10、業(yè)化生產(chǎn)方式采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，部品和構(gòu)配件工廠化生產(chǎn)，機(jī)械化施工，科學(xué)化管理，成倍地提高住宅建設(shè)效率和工人的勞動生產(chǎn)率，縮短住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)時間。3.國內(nèi)外住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀3.1 國外住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展概況國外的住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過了大發(fā)展時期，住宅產(chǎn)業(yè)化是在二次世界大戰(zhàn)后逐步發(fā)展起來的，其特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）標(biāo)準(zhǔn)化。二戰(zhàn)后，歐美各國首先認(rèn)識到基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，特別是模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)對住宅生產(chǎn)工業(yè)化的重要意義。20世紀(jì)60年代，聯(lián)合國在總結(jié)各國經(jīng)驗的基礎(chǔ)上提出關(guān)于建筑模數(shù)協(xié)調(diào)的建議。日前，國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)已頒布模數(shù)協(xié)調(diào)的系列標(biāo)準(zhǔn)，各國的模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)正在逐步向國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏。住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計工作目前同時存

11、在著兩種趨勢：一是一些國家努力實現(xiàn)以標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)配件組成建筑物的方法，即通用體系原則；另一個趨勢是縮小定型單位，使標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化更好地統(tǒng)一起來。（2）標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、通用化的住宅部件。這是保證住宅最終產(chǎn)品功能與質(zhì)量的基本條件之一，也是實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的重要標(biāo)志。例如丹麥在標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上實現(xiàn)部件的通用化，各廠家生產(chǎn)的通用部件都納入通用體系產(chǎn)品總目錄，設(shè)計人員可從中選擇適當(dāng)產(chǎn)品進(jìn)行住宅設(shè)計。（3）現(xiàn)場施工的技術(shù)服務(wù)體系。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家商品混凝土已占混凝土總量的7080。在模板工程方面，美國在20世紀(jì)70年代就有100多家模板工廠，從設(shè)計到制作逐步形成獨立行業(yè)。此外，現(xiàn)場運輸、現(xiàn)場清理、建筑物拆除等均可委

12、托專業(yè)公司完成。（4）將“可持續(xù)發(fā)展”概念引入住宅建設(shè)領(lǐng)域。在住宅全壽命各個環(huán)節(jié)(建設(shè)、使用、維修、改造、拆除)掌握一個“核心”，三個“原則”。一個“核心”是指保護(hù)地球環(huán)境和節(jié)約各類資源。三個“原則”是資源節(jié)約、合理利用和再利用，即節(jié)約使用能源、水資源、建筑材料、土地資源等各類資源；水資源再利用和廢棄物的再利用與再生利用；充分利用天然資源(太陽能、風(fēng)力、地?zé)?等。（5）積極開展了住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測工作。這類預(yù)測工作大致包括三個方面：住宅現(xiàn)狀調(diào)查評價和住宅需求預(yù)測、住宅建設(shè)經(jīng)濟(jì)能力評價和預(yù)測、住宅建設(shè)技術(shù)途徑的評價和預(yù)測。3.1.1.1 美國及加拿大的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展概況美國、加拿大的住宅產(chǎn)業(yè)化是

13、伴隨著建筑市場的發(fā)育成熟的。美國、加拿大由于地廣人稀，其住宅產(chǎn)業(yè)化走了一條不同于歐洲的道路。在住宅建設(shè)上，沒有采用大規(guī)模預(yù)制構(gòu)件裝配式建設(shè)方式，以低層木結(jié)構(gòu)裝配式住宅為主，注重住宅的舒適性、多樣化、個性化。在美國，住宅部品和構(gòu)件生產(chǎn)的社會化程度很高，基本實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化、系列化，居民可以根據(jù)住宅供應(yīng)商提供的產(chǎn)品目錄，進(jìn)行菜單式住宅形式選擇、委托專業(yè)承包商建設(shè)，建造速度快、質(zhì)量高、性能好。3.1.1.2日本的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展概況日本的住宅產(chǎn)業(yè)化始于20世紀(jì)60年代初期。當(dāng)時住宅需求急劇增加，而建筑技術(shù)人員和熟練工人明顯不足。為了使現(xiàn)場施工簡化，提高產(chǎn)品質(zhì)量和效率，日本對住宅實行部品化、批量化生產(chǎn)。70

14、年代是日本住宅產(chǎn)業(yè)的成熟期，大企業(yè)聯(lián)合組建集團(tuán)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)。到90年代，采用產(chǎn)業(yè)化方式生產(chǎn)的住宅已占竣工住宅總數(shù)的25-28。日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國家。例如：輕鋼結(jié)構(gòu)的工業(yè)化住宅占工業(yè)化住宅約80左右；70年代形成盒子式、單元式、大型壁板式住宅等工業(yè)化住宅形式，90年代，又開始采用產(chǎn)業(yè)化方式形成住宅通用部件。20世紀(jì)60年代，日本最早提出住宅產(chǎn)業(yè)化的概念，經(jīng)過30多年的發(fā)展，已經(jīng)成為住宅產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的國家之一。為了減少現(xiàn)場工作量，縮短工期，高效高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)住宅，日本開始實行住宅部品化、批量化生產(chǎn)住宅。日本用了20年的時間推行住宅部品化，現(xiàn)在住宅的各個部品均有通用部品，對無特殊需求

15、的住宅，只要將通用部品通過機(jī)械組合拼裝即可組配成住宅；到70年代掀起了住宅產(chǎn)業(yè)化的高潮，產(chǎn)生了住宅企業(yè)集團(tuán)和專業(yè)化住宅企業(yè)，如積水化學(xué)株式會住宅部擁有目前日本最先進(jìn)的住宅工廠和科研機(jī)構(gòu)，這個住宅工廠每48分鐘就可以制造出一棟2-3層的獨門獨戶小樓。每一種住宅推出前，都要針對未來住戶的需求進(jìn)行社會調(diào)查，經(jīng)過反復(fù)研究確定初步設(shè)計方案后，先在研究院院內(nèi)建造一座實際尺寸的樣房，經(jīng)過設(shè)計人員反復(fù)研究修改，確定方案，最后才向社會推出。日本有四百多個住宅展示市場，每個展示場建有約幾十個樣品住宅，用戶選中某一座住宅后，與住宅工廠簽訂合同，并支付首期付款，工廠則派人到現(xiàn)場澆筑鋼筋混凝士基礎(chǔ)，同時列入工廠生產(chǎn)計劃

16、，再將各部件組配裝好，一座漂亮的住宅就生產(chǎn)出來了。住宅工廠的建立標(biāo)志著日本住宅產(chǎn)業(yè)主體形成，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期，這一時期住宅投資占GDP的比例為7；到80年代中期建立了工業(yè)化住宅性能認(rèn)定制度，大大提高了住宅的功能和質(zhì)量。日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展很大程度上得益于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要而產(chǎn)生出的新型住宅企業(yè)組織形式，是以專門生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研究開發(fā)、設(shè)計、構(gòu)配件部品制造、施工和售后服務(wù)于一體的住宅生產(chǎn)企業(yè)，是一種智力、技術(shù)、資金密集型、能夠承擔(dān)全部住宅生產(chǎn)任務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。3.2 國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀我國裝配式住宅從20世紀(jì)50年代學(xué)習(xí)蘇聯(lián)的工業(yè)化建

17、筑開始，伴隨著國內(nèi)發(fā)展工業(yè)化住宅和產(chǎn)業(yè)化住宅的趨勢，一直蹣跚前行。近年來，國家有關(guān)部委在推廣工業(yè)化住宅建設(shè)方面又陸續(xù)出臺了一系列具體政策措施，同時加強(qiáng)了住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)實體建設(shè)，并于1998年組建了建設(shè)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心具體負(fù)責(zé)推進(jìn)中國住宅的技術(shù)進(jìn)步和住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代工作。住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心建立了商品住宅性能認(rèn)定制度、住宅部品體系評價與認(rèn)定及住宅產(chǎn)業(yè)化基地，并推動國家康居住宅示范工程以推廣應(yīng)用先進(jìn)適用的住宅成套技術(shù)，完善住宅技術(shù)體系。萬科是國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化的先行者，早在認(rèn)知階段，萬科經(jīng)過對國際上各種工廠化住宅體系的調(diào)研，結(jié)合國內(nèi)的實際情況，最終從輕鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)三種住宅

18、體系中選擇了預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)住宅作為萬科工廠化住宅的發(fā)展方向。萬科早在1999年成立了建筑研究中心，并于2002年建成了萬科建筑研究中心大樓，2003年發(fā)布了住宅使用標(biāo)準(zhǔn)和住宅性能標(biāo)準(zhǔn)；2004年在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，啟動了工廠化工作，成立了工廠化中心，開始萬科工廠化住宅的研究工作，并于年底開始設(shè)計1號試驗樓，在這棟住宅樓上試驗了PC（預(yù)制混凝土）結(jié)構(gòu)、PC外墻、PC整體式廚房和衛(wèi)生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂和ALC外墻，對各種工業(yè)化建筑體系完成了一次全面的檢驗；2006年萬科制定了的中長期工業(yè)化住宅計劃，從PC和工業(yè)化、PC工業(yè)化（即完全的工業(yè)化住宅體系）和內(nèi)裝的工業(yè)化三條路線完成工業(yè)化住宅的商品化。

19、萬科還于2006年8月在松山湖獲取了萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地一期用地，并于當(dāng)年年底注冊成立了東莞市萬科建筑技術(shù)研究有限公司。從此萬科開始了技術(shù)成果轉(zhuǎn)化為實踐的住宅產(chǎn)業(yè)化推廣應(yīng)用進(jìn)程，基地主要包括：萬科建筑技術(shù)研發(fā)中心，滿足研究人員的辦公、會議、接待、培訓(xùn)等功能需求，是整個研發(fā)基地的中樞；實驗工廠，包括PC構(gòu)件生產(chǎn)車間、模具車間、鋼筋車間、木工車間、金屬構(gòu)件及裝飾部品加工車間，以及附屬倉庫等設(shè)施，滿足實驗研究用的構(gòu)件生產(chǎn)需求，同時滿足后續(xù)各實驗樓建造的預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)需求；建筑技術(shù)檢測中心，主要包括耐候及節(jié)能實驗室、建筑隔聲實驗室、建筑設(shè)備實驗室、建筑結(jié)構(gòu)實驗室、建筑環(huán)境實驗室、建筑材料及構(gòu)造實驗室等

20、；建筑技術(shù)試驗場，為建筑施工技術(shù)模擬驗證提供必要的條件，現(xiàn)場將搭建一系列的試驗用構(gòu)架；產(chǎn)品開發(fā)試驗場，為萬科住宅產(chǎn)品的開發(fā)提供實體驗證（即搭建1：1現(xiàn)場實體模型）的必要條件；系列實驗樓，完成技術(shù)驗證和居住體驗。附屬設(shè)施，包括水處理設(shè)施、垃圾收集和轉(zhuǎn)運設(shè)施、人工濕地設(shè)施等，為基地實現(xiàn)生產(chǎn)、生活污水零排放等“四節(jié)一環(huán)?！碧峁┍Ｕ?，于2007年2月，獲得建設(shè)部授予萬科“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”的稱號。長沙遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司（以下簡稱遠(yuǎn)大住工）是國內(nèi)唯一一家住宅整體解決方案的提供商，通過10余年的努力，成功研發(fā)的第五代產(chǎn)品全生命周期綠色建筑，具備“五節(jié)一環(huán)?！奔垂?jié)水、節(jié)能、節(jié)時、節(jié)材，節(jié)地及綠色環(huán)保的顯

21、著優(yōu)勢，比傳統(tǒng)建筑更安全耐久、節(jié)能保溫、防水抗?jié)B、低碳環(huán)保，提供健康、適用和高效的空間，提供與自然和諧共生的生活。2010年上海世博會“遠(yuǎn)大館”6層高、建筑面積3200平方米，除了地下樁基外，整個遠(yuǎn)大館在24小時內(nèi)完成了包括結(jié)構(gòu)、墻面、窗戶等組件的安裝。由于這些組件100為工廠化制造，用30個集裝箱按編號順序依次入場，由3輛吊車輪番作業(yè)組裝完成。建筑垃圾只有傳統(tǒng)施工所產(chǎn)生垃圾的1，而且達(dá)到了5倍節(jié)能、6倍節(jié)材、9級抗震的目標(biāo)。目前，上海、長沙、北京、天津等城市也已建成或正在建設(shè)低層、多層和小高層鋼結(jié)構(gòu)住宅試點工程；除萬科、遠(yuǎn)大住工外，已有黑龍江宇輝集團(tuán)、中南建設(shè)、南京大地、上海城建、長沙遠(yuǎn)大、

22、北京金隅集團(tuán)、北新建材等企業(yè)介入研究和實施住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域。近年來，濟(jì)南市在住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)的研究推廣等方面取得了顯著成果。濟(jì)南市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心吸收了歐洲國家和日本的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)驗，結(jié)合國情，歷時三年成功研發(fā)出了一種新型住宅體系CSI住宅。CSI住宅實現(xiàn)了“搭積木”式住宅建設(shè)的設(shè)想，采用結(jié)構(gòu)體與填充體分階段、分離施工，實現(xiàn)內(nèi)部廚房、衛(wèi)生間等部品的家電化，提供了工業(yè)化部品的擺放平臺，安裝后也可做到隨時升級換代。2010年10月，濟(jì)南作為唯一一個主編城市，參與編寫了CSI住宅建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則(試行)，導(dǎo)則所倡導(dǎo)的CSI住宅以其標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、社會化服務(wù)，實現(xiàn)建筑部品的家電化、工業(yè)化生產(chǎn)，

23、可最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間和與自然和諧共生的建筑，開辟了建筑節(jié)能和綠色建筑領(lǐng)域新的發(fā)展方向，也標(biāo)志著濟(jì)南住宅產(chǎn)業(yè)化工作走在了全國的前列。CSI住宅結(jié)構(gòu)體與填充體的分離，使填充體在不影響和破壞結(jié)構(gòu)體的穩(wěn)定性和耐久性的情況下，具有良好的可更新性和改造性，住戶可隨心所欲分割室內(nèi)空間、改變戶型，同時不產(chǎn)生建筑垃圾；CSI住宅能夠滿足不同家庭不同時代的需求，為實現(xiàn)百年住宅提供條件，極大地提升了住宅的可持續(xù)居住性。為加快CSI技術(shù)成果轉(zhuǎn)化，濟(jì)南市設(shè)立了長清、商河、章丘三個住宅產(chǎn)業(yè)基地，以長清為核心園區(qū)建立總部基地及中日住宅產(chǎn)業(yè)園，帶動商河、章丘住宅產(chǎn)業(yè)基

24、地的發(fā)展。根據(jù)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，”十二五” 期間省城30%的住宅建設(shè)將采用CSI方式。從全省來看，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，”十二五”期間這一比例也將達(dá)到10%。濟(jì)南住宅產(chǎn)業(yè)基地雖然簽約落戶濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已兩年，可至今仍然無法動工，試點也進(jìn)展緩慢。由于存在諸多”短板”，推廣起來可謂困難重重。 “CSI”住宅要實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，建設(shè)規(guī)模至少要達(dá)到100萬平方米以上，而且涉及土地、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、金融等50多個行業(yè)和2000多個部品整合，如果缺少切實有力的政策支撐，僅靠一個部門要取得實質(zhì)性進(jìn)展，將非常困難。雖然各方都很看好CSI未來的發(fā)展前景，但無論是開發(fā)商還是意欲進(jìn)入部品制造領(lǐng)域的投資商，目前均采取觀望姿

25、態(tài)。前者擔(dān)心開發(fā)后沒有足夠的部品供應(yīng)而難以為繼，后者擔(dān)心一旦投資進(jìn)入部品制造領(lǐng)域而沒有CSI住宅提供足夠的市場支撐，導(dǎo)致大家誰也不愿意第一個”吃螃蟹”。另據(jù)透露，濟(jì)南市不久將被住建部批準(zhǔn)為住宅產(chǎn)業(yè)化試點城市，目前正在制定有關(guān)的”促進(jìn)條例”。4.我國住宅產(chǎn)業(yè)化目前存在的主要問題分析我國的住宅產(chǎn)業(yè)化雖然在標(biāo)準(zhǔn)化、預(yù)制化方面有了一定的發(fā)展，也建設(shè)了一批樣式統(tǒng)一的預(yù)制板樓，政府設(shè)置了專門的機(jī)構(gòu)，也出臺了一些相關(guān)的文件、政策進(jìn)行推廣，但仍存在許多突出的問題。這些建筑產(chǎn)品普遍存在產(chǎn)品單調(diào)、靈活性差、防水防滲和保溫隔音等性能很差的問題。 （1）主管部門的認(rèn)識不到位，宣傳力度和推動工作的力度不夠，制定有關(guān)政策

26、措施不得力。有些開發(fā)商不了解住宅產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)知識，有些認(rèn)為自己開發(fā)的項目規(guī)模不夠大，沒有必要采用先進(jìn)的工藝，有些開發(fā)商認(rèn)為根本就沒有必要由政府驅(qū)動，應(yīng)該讓其自然發(fā)展，有些開發(fā)商認(rèn)為采用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新設(shè)備，當(dāng)然會比常規(guī)蓋房子增加投入，因而不感興趣。再加我國用戶還沒有完全成熟，對住宅產(chǎn)品的綜合性價比沒有認(rèn)識，因而不感興趣，缺乏驅(qū)動房地產(chǎn)商的動力，因而房地產(chǎn)商更認(rèn)為沒有必要花錢去搞住宅產(chǎn)業(yè)化。（2）住宅部品生產(chǎn)跟不上建筑體系集成的要求。當(dāng)前的住宅部品大都品種單一，產(chǎn)品集成程度低，不是按系列開發(fā)，與住宅的建筑體系不配套，經(jīng)常存在新的建筑體系難以找到合適的配套部品，如大開間的框架結(jié)構(gòu)，采用大

27、跨度樓板、墻體材料等均存在一些不配套問題；廚房衛(wèi)生間系統(tǒng)中，整體配套問題也比較突出。（3）住宅建筑體系滿足不了建筑工業(yè)化的要求。美國、加拿大住宅建設(shè)的工業(yè)化之高，是因為有成熟的成套建筑體系（如木結(jié)構(gòu)、輕鋼建筑體系）和與之相配套的成套技術(shù)。我國住宅建筑體系較多，尚未形成系列化體系，而且建筑技術(shù)以單項技術(shù)發(fā)展為主，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、配套化技術(shù)，住宅部品的配套性、通用性差，標(biāo)準(zhǔn)不明確，檢驗驗收標(biāo)準(zhǔn)不完善，使得相關(guān)方不敢試用，限制了住宅建設(shè)工業(yè)化的發(fā)展。（4）房地產(chǎn)調(diào)控政策步步加緊，房地產(chǎn)市場未來形勢不確定因素大。房價過快高漲、地王不斷涌現(xiàn)、社會詬病增多，房地產(chǎn)市場存在的種種隱患導(dǎo)致中央政府一再出臺房地產(chǎn)調(diào)

28、控政策，以降低風(fēng)險，相關(guān)的一系列調(diào)控政策也使整個房地產(chǎn)市場近年來的趨勢更加難以把握，消費者和開發(fā)商更多的是持觀望態(tài)度。房地產(chǎn)開發(fā)熱的降溫的大環(huán)境及調(diào)控政策的不斷延續(xù)，一方面使部分房地產(chǎn)開發(fā)商因考慮企業(yè)經(jīng)營問題而無力投入住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，但另一方面也能夠使有遠(yuǎn)見、有實力的企業(yè)能夠更多的選擇將住宅產(chǎn)業(yè)化作為企業(yè)核心競爭力而予以重視。（5）建筑安裝成本大約占總成本的30%50%左右。據(jù)網(wǎng)上的數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，房屋每平方成本價格在：1500+土地價格到2500+土地價格之間；土地價格估算如下：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算房價為：5251500元/平方米，

29、市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：15003000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá)300萬元/畝以上，單方土地造價更高。據(jù)此估算，建筑安裝成本大約占總成本的30%50%左右，住宅產(chǎn)業(yè)通過集約化生產(chǎn)降低建筑安裝成本，降低整個成本降低10%，算起來總成本降低24%左右，在當(dāng)前房地產(chǎn)粗放式、外延式發(fā)展情況下，降低幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到吸引房地產(chǎn)商的效果，因此，應(yīng)用推廣也就曲高和寡。（6）前期投入大，而市場存在不確定性，也引發(fā)了市場相關(guān)方的觀望。我國建筑技術(shù)以單項技術(shù)發(fā)展為主，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、配套化技術(shù)，住宅部品的配套性、通用性差，雖然萬科等企業(yè)進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)化試點，但由于缺乏與前期投入相一致的市場需求，后續(xù)沒

30、有很大的進(jìn)展，同時，住宅的部品生產(chǎn)還不完全等同于普通的制造業(yè)生產(chǎn)，其體積一般比較大，而附加值也不是很高，因此，其部品的配送半徑比一般制造業(yè)產(chǎn)品存在更大的限制。（7）住宅產(chǎn)業(yè)所建造住宅產(chǎn)品賣點和亮點為”長壽命、可調(diào)整及質(zhì)量有保障”，但當(dāng)前的有關(guān)政策在一定程度上降低了這些優(yōu)點而給用戶帶來的期望和體驗。我國的土地出讓期限為70年，百年住宅是否有必要，不但從用戶層面心中沒底，而且市場其他的參與者甚至監(jiān)管方都對此語焉不詳。從傳統(tǒng)上講，購房乃是大事，一般買房者在買房之初投入進(jìn)行裝修，一段時間以后可能會有小的調(diào)整，但是從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)發(fā)展的新情況的可能性比較小，畢竟，”動土”在民間無論如何都是大事，而

31、且房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中出現(xiàn)的技術(shù)、應(yīng)用的不確定性也對住戶很難產(chǎn)生吸引力。5.我國住宅產(chǎn)業(yè)化主要問題的解決對策（1）各級政府應(yīng)采取切實可行的措施推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展有效的經(jīng)濟(jì)政策支持是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的重要保障。針對目前房地產(chǎn)開發(fā)商等對住宅產(chǎn)業(yè)化不感興趣的現(xiàn)狀，各級政府推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的力度不應(yīng)僅停留在號召、出臺幾條相關(guān)的意見以及專家研討等方面。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，由于加大了科技含量，完善了住宅功能，在現(xiàn)階段可能會增加成本，這也是開發(fā)商所顧慮的主要因素。政府對住宅產(chǎn)業(yè)化的支持要落實到稅收等具體問題上，以此解決開發(fā)商的后顧之憂。對率先進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)要優(yōu)先扶持，給予開發(fā)成品房的開發(fā)商和施工企業(yè)稅收減免待

32、遇，并促成開發(fā)商和有能力的部品供應(yīng)商之間的合作，對住宅產(chǎn)業(yè)化的部品體系、建筑體系和技術(shù)支撐體系給予在稅收、金融等方面的優(yōu)惠政策支持，才能對住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)工作產(chǎn)生良好的激勵作用。（）提高住宅產(chǎn)業(yè)的科技含量住宅產(chǎn)業(yè)化的核心目標(biāo)是提高住宅性能。保證住宅性能除了依靠嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系外，主要依賴于科技進(jìn)步。全國各地的大專院校、科研、設(shè)計單位要利用自己的科研、技術(shù)優(yōu)勢，加強(qiáng)住宅技術(shù)保障體系、建筑體系、部品體系、質(zhì)量控制體系、住宅性能認(rèn)定體系以及建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、環(huán)保、住宅一次裝修到位等經(jīng)濟(jì)、政策、技術(shù)的研究，鼓勵和引導(dǎo)住宅新型建材、住宅部品和成套技術(shù)的開發(fā)，推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新和成套技術(shù)集成的應(yīng)用，使科技

33、轉(zhuǎn)化為實際生產(chǎn)力，更好地促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。（）加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化工作標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立是住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)，沒有標(biāo)準(zhǔn)化，很難降低成本。標(biāo)準(zhǔn)化的重要手段就是建立模數(shù)制度。只有建立了住宅體系及部品、構(gòu)配件的模數(shù)協(xié)調(diào)制度，加快建立住宅的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系，才能建立住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)保障體系，指導(dǎo)有關(guān)人員在設(shè)計住宅體系及選用部品部件時遵守模數(shù)化要求。才能保證組成住宅的部品、構(gòu)配件都按標(biāo)準(zhǔn)化的原則制作和生產(chǎn)，使各種住宅部品都能準(zhǔn)確無誤地安裝到指定的部位。并且不同企業(yè)生產(chǎn)的部件可以互換，以便構(gòu)配件生產(chǎn)廠家和施工單位針對標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)配件的應(yīng)用情況組織生產(chǎn)和施工，形成規(guī)模效益，進(jìn)而提高施工效率，保證施工質(zhì)量，降低造價。（）通

34、過舉薦制度實現(xiàn)住宅部品的標(biāo)準(zhǔn)化、通用化住宅建設(shè)涉及到建筑材料、鋼鐵、化工、電子、機(jī)械等多個部門和行業(yè)的不計其數(shù)的部品與產(chǎn)品。它們的生產(chǎn)廠家往往是各自獨立的企業(yè)，甚至可能不屬于同一地區(qū)、同一行業(yè)。如果不約束和協(xié)調(diào)建筑的尺度關(guān)系，很難達(dá)到簡化構(gòu)件類型、提高施工效率的目的。建筑部品的生產(chǎn)應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、規(guī)?；?，并向通用化發(fā)展，這一點可以通過部品舉薦制度來逐步推廣。通過建立住宅部品和構(gòu)配件的淘汰、認(rèn)證和推薦制度，可以逐步廢棄現(xiàn)有的不符合模數(shù)的產(chǎn)品，推動產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使住宅的上下游產(chǎn)品向著標(biāo)準(zhǔn)化和通用化發(fā)展，確保部品和構(gòu)配件的先進(jìn)性。（）組建以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)化企業(yè)集團(tuán)住宅生產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；?、集團(tuán)化是住宅產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)集約化內(nèi)涵型發(fā)展的重要保障。盡管我國住宅行業(yè)的企業(yè)很多，但缺乏作為住宅產(chǎn)業(yè)龍頭的企業(yè)集團(tuán)，從資金和技術(shù)力量上都缺乏技術(shù)產(chǎn)品的集成能力，大量的科技投入和勞動力投入無法得到有效優(yōu)化和組合，束縛