某房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

1、6、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議6.1 .1項(xiàng)目建筑風(fēng)格發(fā)展建議建筑注重現(xiàn)代主義的特點(diǎn)，主張力求簡(jiǎn)潔。建筑是凝固的音樂(lè)，整體建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強(qiáng)，形體飄逸大方。住宅南向立面強(qiáng)調(diào)視覺(jué)的透視感，增大了開(kāi)窗面，北向立面強(qiáng)調(diào)視覺(jué)的光潔，加強(qiáng)了凸窗、陽(yáng)臺(tái)前后進(jìn)退的塊體組合。各組團(tuán)相對(duì)統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，但在一些配套設(shè)施(如會(huì)所,變電站)建筑上需有別于其他的形態(tài)?？傊?，建筑立面既要區(qū)別于同類(lèi)產(chǎn)品，以免形成同質(zhì)化產(chǎn)品,又要體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的立面，舒適生活的功能及審美需求。荷蘭風(fēng)格派建筑的主要特點(diǎn)是外觀(guān)簡(jiǎn)約，色彩鮮艷靚麗，以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，相比起咸寧其他

2、樓盤(pán)的單一色彩，采用荷蘭風(fēng)格派風(fēng)格的建筑形態(tài)及色彩將區(qū)別于其它產(chǎn)品。6.2 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)6.2.1綜合樓寫(xiě)字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫(xiě)字樓。智能化概念在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀(guān)風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶(hù)數(shù)：12096÷（100×20%+150×30%+220×

3、40%+300×10%）=66戶(hù)型配比：面積（） 比例（按戶(hù)數(shù)%） 備注100-110 20% 1、各戶(hù)型內(nèi)部按功能分割；2、大戶(hù)型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 6.2.2住宅1.方案總面積：7200層高：12層戶(hù)數(shù)：48戶(hù)型：2梯4戶(hù)兩種戶(hù)型：120-140 160-180或4種戶(hù)型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160的戶(hù)型是最不好銷(xiāo)的。2.分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1

4、500元左右。1梯4戶(hù)和2梯4戶(hù)的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶(hù)；若建18層，則主要看戶(hù)型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。3.戶(hù)型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶(hù)型，大戶(hù)型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶(hù)兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶(hù)內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以?xún)?nèi)）6.2.3停車(chē)場(chǎng)需求：住宅戶(hù)均0.5個(gè)停車(chē)位，需36個(gè)（按方案2）；寫(xiě)字間戶(hù)均

5、1.5個(gè)停車(chē)位，需99個(gè)；酒店戶(hù)均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車(chē)位。地下停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車(chē)場(chǎng)平面示意圖地下停車(chē)場(chǎng)的立面示意圖方案方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 4320 停車(chē)場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車(chē)位 123個(gè) 35/個(gè)造價(jià) 693萬(wàn)元 1600元/出租 效益 44萬(wàn)元/年 租價(jià)300元/個(gè)×月回收期 15.8年 693÷44出售 效益 738萬(wàn)元 6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn) 45萬(wàn)元 738-693注：停車(chē)位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷(xiāo)售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般咸寧市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)的年

6、回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷8%=4.5萬(wàn)元/個(gè)投資住宅（買(mǎi)房出租）的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷5%=7.2萬(wàn)元/個(gè)綜合以上兩類(lèi)投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車(chē)位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。本項(xiàng)目能夠提供的停車(chē)位：地下停車(chē)場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門(mén)前停車(chē)場(chǎng)約15個(gè)停車(chē)位；住宅樓西側(cè)空地建做停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車(chē)位。供需差額為24個(gè)。停車(chē)場(chǎng)的使用管理：綜合樓門(mén)前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車(chē)位供酒店使用；地下停車(chē)場(chǎng)95個(gè)車(chē)位供住戶(hù)和寫(xiě)字間

7、共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫(xiě)字樓用戶(hù)使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶(hù)的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)車(chē)輛的管理（臨時(shí)IC卡）。6.3其他物業(yè)形式建議 6.3.1景觀(guān)建議以人為本的概念已成為當(dāng)下社區(qū)景觀(guān)的基本理念，綠化環(huán)境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場(chǎng)以外，更多的可以用一些局部的小品和植被來(lái)營(yíng)造環(huán)境和附加值的體現(xiàn)。坡地園林設(shè)計(jì)以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動(dòng)態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。做到每個(gè)綠化組團(tuán)全年常綠、季季花香；景觀(guān)小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點(diǎn)綴。以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營(yíng)造出日夜生動(dòng)的美好景致。做到人車(chē)分流，步道或可采用石材建材輔設(shè)，車(chē)

8、道區(qū)域則可采用瀝青鋪地。室外停車(chē)場(chǎng)的地面用植草磚進(jìn)行鋪設(shè)以增加綠化氛圍；小區(qū)內(nèi)可以在綠化組團(tuán)之間或宅前綠化之間設(shè)置一些游戲設(shè)施如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來(lái)的人們。6.3.2會(huì)所建議會(huì)所是體現(xiàn)住宅功能的重要部份。與商業(yè)的休閑功能有所區(qū)別，本案的會(huì)所只向住戶(hù)開(kāi)放，且會(huì)所的充施提供，其標(biāo)準(zhǔn)將適度高于商業(yè)內(nèi)的設(shè)施。通過(guò)住宅樓的電梯可直達(dá)會(huì)所。凡是購(gòu)買(mǎi)住宅的客戶(hù)，便自然成為會(huì)所的終身會(huì)員。發(fā)放小區(qū)會(huì)員卡，會(huì)員卡代表了住客的身份，在小區(qū)內(nèi)暢通無(wú)阻。會(huì)所設(shè)施采用部份收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只求設(shè)施自養(yǎng)即可。會(huì)所功能設(shè)施建議如下：體閑娛樂(lè) 生活配套l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l

9、咖啡廳及茶室l 室內(nèi)小型溫水泳池（可選）l 簡(jiǎn)易中西餐廳l 棋牌室l 閱覽室等等 l 24小時(shí)便利店l 小型醫(yī)療保健站l 美容美發(fā)l 幼兒托管室l 寵物診所l 商務(wù)中心（提供代客購(gòu)車(chē)船票、郵寄、代收公用事業(yè)費(fèi)、打字、打印、復(fù)印等服務(wù)，由物業(yè)公司進(jìn)行代辦）l 干洗房等6.3.3建材、環(huán)境以及配套建議：由于目前地塊處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，我們僅僅在幾個(gè)局部提出一些配套方案的建議，供開(kāi)發(fā)商參考： 建議為項(xiàng)目設(shè)置足夠的機(jī)動(dòng)車(chē)位及非機(jī)動(dòng)車(chē)位； 建議社區(qū)內(nèi)各區(qū)域各有主題色調(diào)，豐富外觀(guān)及色彩； 建議安裝茶色玻璃，保證入駐客戶(hù)隱私及保密要求。6.3.4智能化建議綜述在全球經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代，智能化將是小區(qū)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)

10、節(jié)，建議本項(xiàng)目設(shè)置信息通信（電話(huà)、寬帶接入）系統(tǒng)、有線(xiàn)電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、安保中心機(jī)房，消防控制中心。1.電話(huà)及寬帶接入系統(tǒng)：電話(huà)總機(jī)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的管理采取綜合布線(xiàn)系統(tǒng)，主干線(xiàn)采用光纜敷設(shè)，室內(nèi)水平線(xiàn)采用五類(lèi)線(xiàn)用線(xiàn)槽或穿管敷設(shè)。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是一個(gè)典型的計(jì)算機(jī)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)，采用高速以太網(wǎng)（ETHERNET）可以呈星型連接，也可以是星總混合型連接，支持100Mbps的傳送速率，系統(tǒng)可以通過(guò)網(wǎng)橋或路由器與其它區(qū)域網(wǎng)，廣域網(wǎng)連接，以實(shí)現(xiàn)通信自動(dòng)化。2.有線(xiàn)電視系統(tǒng)：系統(tǒng)采用寬帶雙向傳輸系統(tǒng)，以方便地進(jìn)行接收和發(fā)送信息信號(hào)。社區(qū)服務(wù)中心等適當(dāng)部位設(shè)置電視信息終端。3.對(duì)講系統(tǒng)：

11、每戶(hù)入口安裝可視對(duì)講主機(jī)及電控門(mén)鎖，各戶(hù)對(duì)講系統(tǒng)與社區(qū)入口的門(mén)口機(jī)及社區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)。4.報(bào)警系統(tǒng)：在需要位置設(shè)紅外探頭、緊急呼叫按鈕，與社區(qū)安保中心聯(lián)網(wǎng)。5.門(mén)禁系統(tǒng)：每幢大樓入口安裝電子門(mén)禁，業(yè)主持卡出入建筑物。6.背景音響、廣播系統(tǒng)和監(jiān)控：ACS廣播系統(tǒng)包含日常背景音響廣播和緊急廣播二種控制系統(tǒng)組成，在功能上互相獨(dú)立，在設(shè)備上有機(jī)結(jié)合。園區(qū)內(nèi)設(shè)安全保衛(wèi)管理中心，建筑均設(shè)有遠(yuǎn)紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)，必要時(shí)向保安中心發(fā)出報(bào)警信號(hào)，采取應(yīng)急措施。7.設(shè)備監(jiān)控：在社區(qū)主要出入口及需要位置設(shè)攝像機(jī)，通過(guò)攝像機(jī)及其輔助設(shè)備（鏡頭、云臺(tái)等）直接觀(guān)看被監(jiān)視場(chǎng)所的情況，同時(shí)把監(jiān)視場(chǎng)所的圖像全部或部分記錄下來(lái)。系

12、統(tǒng)采用硬盤(pán)數(shù)碼錄像機(jī)替代傳統(tǒng)的多畫(huà)面分隔器和長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)的組成模式。6.4. 各類(lèi)戶(hù)型的配比6.5 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)序號(hào)工程名稱(chēng)建筑面積（）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫(xiě)字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車(chē)廠(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室7、項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略7.1.1推廣名義7.1.2項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立1 戰(zhàn)略思路除了在產(chǎn)品服務(wù)、理念上創(chuàng)造產(chǎn)品差異化以外，還應(yīng)避免與市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)手段的同質(zhì)化。本項(xiàng)目總體的推廣戰(zhàn)略思路為：1.1由內(nèi)及外先攻占本地（九江）市場(chǎng)，再擴(kuò)散至

13、外圍市場(chǎng)（下屬縣鎮(zhèn)）。1.2由淺及深先做基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)，再做深度營(yíng)銷(xiāo)。層層鋪墊，循序漸進(jìn)。1.3由線(xiàn)及面通過(guò)各條營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)線(xiàn)（廣告線(xiàn)，活動(dòng)線(xiàn)等）的并肩發(fā)展讓產(chǎn)品迅速竄紅市場(chǎng)并全面取得營(yíng)銷(xiāo)成果。2 營(yíng)銷(xiāo)思路利用各種有效的推廣渠道，始終訴求一種“功能配套及景觀(guān)”的概念，在目標(biāo)客群中形成深厚的產(chǎn)品影響力，使本案成為擁躉的首選與必選產(chǎn)品。1）行坐并舉強(qiáng)化行銷(xiāo)在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的核心作用；壯大坐銷(xiāo)的直觀(guān)力量，如通過(guò)售樓處包裝、樣板房展示、看房通道的優(yōu)化等舉措，將產(chǎn)品的品質(zhì)感、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的感染力精彩演繹，深入塑造品牌形象。2）點(diǎn)線(xiàn)貫通以點(diǎn)和線(xiàn)組成面進(jìn)行傳播推廣：公關(guān)活動(dòng)及SP活動(dòng)結(jié)合“時(shí)點(diǎn)”開(kāi)展， “推廣線(xiàn)”分軟硬

14、兩方面穿插展開(kāi)。3）出奇制勝利用系列非常規(guī)的推廣手法，營(yíng)銷(xiāo)舉措，引起市場(chǎng)高度關(guān)注與信服，迅速?gòu)?qiáng)占客源。7.1.3項(xiàng)目推廣訴求本案先天價(jià)值挖掘及后天價(jià)值的賦予都力求能夠做到最大化、最好化、最深化、最透徹，在了解及熟知本項(xiàng)目的一切指標(biāo)和綜合因素后項(xiàng)目調(diào)研組深入市場(chǎng)與消費(fèi)群體，總結(jié)出本案的一切可用傳播資源，整合如下：1、從本案的產(chǎn)品類(lèi)別2、從本案的產(chǎn)品功能3、從本案的服務(wù)理念4、從本案的客服訴求5、從功能配套齊全的角度6、從城市規(guī)劃角度闡述本案的投資價(jià)值7、從本案所處區(qū)域進(jìn)行前景描述8、從本案的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格9、從時(shí)尚品位10、從生活方式11、從生活品位12、從藝術(shù)人生7.1.4推廣策略媒介組合“四輪

15、驅(qū)動(dòng)”的渠道策略要使項(xiàng)目在市場(chǎng)上一炮而紅，在渠道選擇上一方面要重視見(jiàn)效快、影響力淺的渠道，如報(bào)紙與電視廣告。同時(shí)更應(yīng)重視事件行銷(xiāo)、社區(qū)活動(dòng)等見(jiàn)效慢、影響深的渠道。采用四輪驅(qū)動(dòng)策略，即報(bào)紙廣告、軟文與新聞、事件行銷(xiāo)（客戶(hù)活動(dòng)）、電視新聞四個(gè)主要的傳播渠道。報(bào)紙廣告的功能重在樹(shù)立知名度和項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的傳播；軟文與新聞的功能在于維持市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的持久關(guān)注，并適當(dāng)發(fā)揮促銷(xiāo)作用；事件行銷(xiāo)的主要目的在于維護(hù)企業(yè)與客戶(hù)的關(guān)系，激發(fā)人際傳播，發(fā)揮口碑效應(yīng)，讓每一個(gè)客戶(hù)都成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員。電視新聞在項(xiàng)目形象到位后推出，承擔(dān)項(xiàng)目文化的建設(shè)與傳播職能。7.1.5營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)是任何項(xiàng)目獲取利潤(rùn)得一種必然途徑，

16、是最直接的一種方式，成功的項(xiàng)目一定要學(xué)會(huì)表演，懂得最低成本傳播法則。任何項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備怎樣足夠、怎樣充分，營(yíng)銷(xiāo)才是最看到成績(jī)的一種表現(xiàn)形式，也是為了營(yíng)銷(xiāo)效果最大化，利潤(rùn)獲得最大化。本案要想在市場(chǎng)中處于主導(dǎo)地位，力求銷(xiāo)售狀況的最優(yōu)化，在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境上對(duì)工地包裝，工程進(jìn)度，樣板間和環(huán)境改造等環(huán)節(jié)上進(jìn)行扎實(shí)的工作。六 價(jià)格策略項(xiàng)目距離入市尚早，且市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，故本項(xiàng)目的價(jià)格制定是越晚越有利，進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期可制定項(xiàng)目均價(jià)，用以試探市場(chǎng)熱度，深入了解項(xiàng)目?jī)?yōu)劣，更深層次的通過(guò)試探市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目潛在賣(mài)點(diǎn)，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以力求項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化原則，給項(xiàng)目創(chuàng)造更大價(jià)格空間。8、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資與財(cái)務(wù)分析8.1投資估

17、算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。8.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明投資估算范圍投資估算編制依據(jù)投資估算說(shuō)明8.1.2分項(xiàng)成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算、金融成本。A土地費(fèi)用：土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù)）。其它房屋均為二四

18、層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、

19、 附屬物（水、電、電話(huà)、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：1、 搬家費(fèi)：住宅：200戶(hù)*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元小計(jì)：64500元2、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：349

20、29平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元B建設(shè)成本估算前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計(jì)建筑面積：17906。

21、地塊內(nèi)大致布置：一棟 15層29.4*13.8*15層；一棟 12層29.4*13.8*12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%?？偨ㄖ娣e：61460，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861，總戶(hù)數(shù)約為297戶(hù)。建筑成本估算：工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢(xún)費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元）建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)

22、目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫(xiě)字樓裝修按600元/，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元（方案1），9168萬(wàn)元（方案工程成本：樁基：59460*100元/=594.6萬(wàn)元地下室：4861*600元/=291.66萬(wàn)元主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬(wàn)元。室外水電氣工程：按50元/計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為

23、萬(wàn)元。建設(shè)配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的10%取費(fèi)。工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為 萬(wàn)元。建設(shè)單位管理費(fèi)：按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。預(yù)備費(fèi)：由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。C營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支項(xiàng)目策劃的開(kāi)支銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支廣告開(kāi)支項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支D金融成本貸款引起的利息支出按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸

24、款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬(wàn)元（每年為250萬(wàn)元）。各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支8.1.3總成本估算說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元/m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）4）建設(shè)配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷(xiāo)售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）各種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1），16342（方案2）。8.1.4銷(xiāo)售收入估算依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層