二手房相關(guān)知識(必看)

1、個人收集整理-ZQ二手房相關(guān)知識（必看）而買賣二手房時，許多人較關(guān)注房產(chǎn)證和土地證等，對戶口遷移的概念卻比較模糊。目前，房產(chǎn)證和戶口本并不是一對一的關(guān)系。如果前房主戶口沒有遷走該咋辦，至今還沒有 相關(guān)的法律規(guī)定，只能憑買賣雙方協(xié)商。因此，買賣二手房時最好在合同中約定好戶口問 題。走法律訴訟途徑也將面臨執(zhí)行難的問題。如果買賣雙方只是口頭約定戶口遷移問題，那么原房主不遷戶口，是沒有任何辦法的。因為戶口遷移問題不屬于法院管轄范圍，僅以戶口 氧到時為由起訴，法院一般不受理。如果雙方在合同中約定了戶口遷出時間、違約情形候原房主不遷，可以對方違約為由到法院起訴。但法院也只能判決原房主賠償損失，支付違約金，

2、不能強行將其戶口遷出。劉律師提醒，二手房交易時一定要求中介機構(gòu)提供出房 戶口的遷出勺解除合同的條件?！白詈玫霓k法是，不要一次性付清房款,此外，如果賣給買方的房屋則無論買方理由多么充分，公遷出。為了避免這種情況，就要注乙前到公安機關(guān)查詢房屋戶口情況。b5E2R察要素:第想要判斷出 居生活需求，然后從地理位置、交通狀況、房屋面積、住宅戶型、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、付尾款?！庇形菰敱M的信息，簽約之前確認(rèn)房屋是不是空戶。如果不是空戶期限、地點作出詳細(xì)約定，使之具有可操作性。其次，應(yīng)當(dāng)就約責(zé)任，以確保糾紛發(fā)生后能夠獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補償意在合同中明確賣方遷出戶口的時判斷房子值不值得買，主問題約定明確的違號人遷出戶

3、口后，再孕屋，沒有其他的房屋可供戶口遷入,b5E2F。片宅與家居生活需求的契合度，即房子是不是最適合你和家庭居住的。適不適合自己，首先要了解自己家庭的生活方式和習(xí)性，準(zhǔn)確體察家8 / 7plEart plEart周邊環(huán)境等條件因素，去選擇適合家庭生活的習(xí)性和需要的房子。第二：住宅的性價比，即與同一價格檔線上的房子相比是不是價值最高的。我們購買一套住宅，買下的并不僅僅是一套房子，還有附屬在房子上的生活環(huán)境，包 括區(qū)域配套、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等等。區(qū)域配套包括有餐飲、休閑、金融、醫(yī)療、教育、交通等多方面組成，這些直接決定生活的便利度。社區(qū)環(huán)境主要包括：綠化環(huán)境、人文環(huán)境、社區(qū)安靜度和安全封閉性等。

4、DXDiT DXDT第三：房子的升值潛力。房子的升值潛力主要取決于其所在區(qū)域的發(fā)展性：一是區(qū)域 內(nèi)的商業(yè)發(fā)展，如是否位于商圈或位于商圈的輻射區(qū)，是否有大型商業(yè)設(shè)施或商業(yè)設(shè)施的 建設(shè)規(guī)劃；二是區(qū)域內(nèi)的交通發(fā)展，是否有交通設(shè)施的建設(shè)規(guī)劃，如高速路、公交樞紐、地 鐵站等。三是區(qū)域內(nèi)的商務(wù)發(fā)展，是否有寫字樓群的進(jìn)駐。四是區(qū)域內(nèi)的環(huán)境發(fā)展，環(huán)境 景觀的改善對房產(chǎn)價值會有一定提升，如大型綠地、公園、河道水系的改造或新建等等。 RTCrp RTCrp。想買到如意好房？ 二手房買賣十招全攻略教你不看窗簾看窗外應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味,下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。5PCzV 5P

5、CzV采光如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周水有無泛黃。檢驗浴不開冷水開熱水沒有熱水的房子一般有兩種情況：房子已經(jīng)很能賣了很久都沒缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水,住家的堆積物、消防通路是否通 xHAQX xHAQX賣出去。jLBHr。jLBHr不看電梯看樓梯，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有LDAYt不看地上看天上看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花 板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺 絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。LDAYtc

6、不問屋主問警衛(wèi)可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊天。因為他們是最了解該小區(qū)基本狀況的，有時他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得所需的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。Zzz6乙Zzz6乙不看白天看晚上入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周 全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能 得到最確切的信息。dvzfv。dvzfv。不看晴天看雨天下過大雨后，無論業(yè)主先前對房屋進(jìn)行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。尤其rqynl 分 r

7、qynl 分要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。不看建材看格局購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有家具、家電等物遮擋,整個房子的格局。理想的格局是打開大門從陽臺進(jìn)入客廳，然后是餐廳、C乂清晰地看到臥室。如功能區(qū)分開果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把不看墻面看墻角查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以不看裝潢看做工好的裝潢都會讓人花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細(xì)小處進(jìn)地震，墻角的承重力SixE2。SixE2。來。如宴客功能、休息功能等。Emxvx Emxvx相對于墻面來說更為重要。墻角是承接是關(guān)鍵，而墻角

8、嚴(yán)重裂縫時，漏水的問病一一遮掩。因此買房子的時候,行修繕很麻煩的事，挑裝潢新但做工很粗糙的房子,對這類房源要多加注意。價,()購買方要注意的問題:解是否有滲水的情況。而墻角高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。一般來講,很有可能是投資客買來的盤源，其目的是低價高賣賺取差6ewMy 6ewMy本人是否與其身份證上的照片相符。kavU4。kavU4查證件、見房主客戶在買房時核對證件身份三步走：第一要檢驗房產(chǎn)證的真?zhèn)尾⑴c實際物業(yè)地址吻合;第二一定要核對房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相同，第三房

9、主由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購公房存在成本價和標(biāo)準(zhǔn)價問題，同時還可能存在已抵押存在已抵押等債務(wù)登記問題。因此對于房屋的隱形問題消費者應(yīng)給予足夠的重視。y6v3A。y6v3A。查驗房層顯性問題一一結(jié)構(gòu)及市政配套實地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修、看市政配套（水、電、煤氣、暖氣、有線電視）、看物業(yè)管理，以上各項缺一不可，且越細(xì)致越能避免今后的居住麻煩，而實際情況如何需要在合同上明確記載，即買賣雙方認(rèn)可簽字，這樣可以在最大程度上保障買方的利益。M2ub6 M2ub6（） 合同簽署三注意、過戶時間要明確，買房人最在乎的某過于什么時間房屋最終屬戶時間是合同中較重要的條款之一，買方慎重的簽訂準(zhǔn)確的時限明

10、，即買房可以得到的經(jīng)濟(jì)賠償。交易最后進(jìn)入物業(yè)交割階段，需房費用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主所在E護(hù)買房利益的目的。（） 資金安全最沒有得到房層產(chǎn)權(quán)時全款卻已經(jīng)支付，這時極大的威肋，因此，如何讓買房的資金得到妥善如果出現(xiàn)任何問題，購買方利益都將受到，對于物業(yè)、供暖等eUts8。賣房單方違約一一不賣了或拖延時間不配合過電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中客戶買二手房最怕:是資金的風(fēng)險,的安置直至的二手房交易資金托OYujC。旦的責(zé)任需在合同里寫勺定的以何時何地點作為水、歷史要求或改變，買方需改簽協(xié)議時賣eUts8。成才是關(guān)鍵問題所在。而想達(dá)到這一點只能靠擔(dān)保方的介入，即

11、將推出只有當(dāng)房屋過戶到買方名下后，銀行才將全部房款打入賣方賬戶，有了金融機構(gòu)的參與，買方就可以高枕無憂地進(jìn)行二手房買賣交易了，這也是在最大程度上維護(hù)了買方的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。sQsAE sQsAE二手房父易稅費契稅符合住宅小區(qū)建筑容積率在（含）以上、單套建筑面積在（含）平方米以下（在平方米基礎(chǔ)上上 ?。嶋H成交價低于同級別土地上住房平均交易價格倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的的契稅。反之則按。GMsla GMsla印花稅買賣雙方各繳納房價款的營業(yè)稅購買時間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營業(yè)稅為：成交價X;兩年后普通住宅不征收營業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價的營業(yè)稅。TlrRG。TlrRG。城建

12、稅營業(yè)稅的教育費附加稅營業(yè)稅的個人所得稅的普通住宅：（售房收入購房總額印花稅）x%。出售公房:讓金-合理費用）x%,其中經(jīng)濟(jì)房價款=建筑面積屋所在區(qū)域的地稅局交納各二手房交易費用明細(xì)表產(chǎn)局過戶時可以報的最底價，打個比方：保利花園成交價元平米,*面積*，過戶價就是在房普通住宅年之內(nèi)：售房收入-購房總額-（營業(yè)稅城建稅教育費附加稅印花稅 ） X%；1.營業(yè)稅：這個是比較Izq7l。Izq7l。積。年以上普通住宅免交。7EqZa 7EqZa提示：個人買賣住房時應(yīng)持經(jīng)房地產(chǎn)管理部門稅。納稅時，住房買賣雙方必須提供購房合同、的,它的算法是：過戶價售房收入-經(jīng)濟(jì)房價款-土地出平方米 x% X建筑面以上（含

13、）年以下過戶價現(xiàn)在是，所F面是*面積* ）少交一點營業(yè)稅。以在過戶的時候就可以（）產(chǎn)權(quán)證營業(yè)稅:zvpge。zvpge。完稅（這里指在房產(chǎn)局繳納契稅時間）和權(quán)屬備案時間這三個標(biāo)準(zhǔn)全部未滿五年的要全額征收營業(yè)稅，但只要其中之一滿足五年標(biāo)在，就可以減免營業(yè)稅。rpoJ。NrpoJ。（）非普通住宅（面積大于等于平米的住宅和別墅），這個房屋要上差額營業(yè)稅，算法是:（現(xiàn)在的成交價您購置這套房子的成本）*。成本包括：您當(dāng)時購買這套房子購房發(fā)票上的數(shù)額、裝修費用、銀行利息。但這些必須是要有正規(guī)發(fā)票才行，裝修費用規(guī)定不能超過 成交價格的，意思是萬的房子就算你能提供萬的裝修發(fā)票，最多也只算萬元，說的更簡單 一點

14、，這個營業(yè)稅就是您這套房子（利潤 * ） 1nowf。1nowf。（）如滿足上面（）和（）兩種情況，則按第一種來交營業(yè)稅，如果只滿足單一條件，就按滿足哪種條件那種算法交營業(yè)稅。fjnFL。fjnFL。契稅：這個是您買一手房或者二手房都必須交納的費用，具體算法是(過戶價格*面積*)面積大于等于平米的是：過戶價 *面積*，這個稅收是國際定額征收的稅收，是必須交納的 。tfnNh。tfnNh。個人所得稅：這個是年月國家頒布的新稅種，它的算法有兩種，自由選擇的，看哪種交的少就按那種來算:()過戶價*面積*，一般二手房買賣都是按這種算法來上個人所得稅，相對較小。規(guī)定不能超過成交價格的，意思是萬的房子就算

15、你能提供萬的裝修發(fā)票,最多也只算適合你不圖賺錢，包本賣出去的業(yè)主。HbmVN HbmVN元。這種算法/ V就可以減免的，(這()差額*:差額是成交價您買這套房子的成本，成本包括，您當(dāng)時購買這套房子購房發(fā) 上的數(shù)額、裝修費用、銀行利息。但這些必須是要有正規(guī)發(fā)票才行，裝修費個是以戶為標(biāo)準(zhǔn)，就是戶口本為單位)V7l4j。V7l4j、土地增值稅：這是針對面積超過平米的非普種稅、印花稅：過戶單價*、查檔費：這個是過戶前必單：過戶價*面積*防洪寶安費：必須要交的費用，算法是過/I'，查清產(chǎn)權(quán)權(quán)屬問題，已經(jīng)有無抵押和查封問題，價格是元次:曬圖費：元次賣費：元平方、產(chǎn)權(quán)登記費：普通住宅元次，非普通住宅元次、產(chǎn)權(quán)解押費：這個是額外費用，意思是如果房屋產(chǎn)權(quán)處于銀行按揭狀態(tài)，需要先行解押，才能過戶，如果業(yè)主無能力還款并