國內(nèi)會所研究-驍悉研究

1、不止是營銷道具全國城市小區(qū)會所研究本專題以上海、北京、深圳、廣州、蘇州、杭州、沈陽、成都、重慶和武漢，這十個中國房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市為研究范圍，選取其中100個配有小區(qū)會所并具代表性的住宅小區(qū)項目為研究對象。將城市區(qū)域劃分為城市市中心區(qū)域、城市次中心區(qū)域、城市近郊區(qū)域和城市遠郊區(qū)域，小區(qū)會所分類依據(jù)主要取決于該項目在城市中的所處區(qū)位。一、小區(qū)會所的現(xiàn)狀1、會所的四大類別（1）城市會所城市會所地處城市市中心、城市次中心區(qū)域。土地屬性位于城市市中心、次中心區(qū)域，地塊商務(wù)屬性較高所屬物業(yè)屬性中、高檔住宅小區(qū)，具有一定品質(zhì)感，小區(qū)周邊交通發(fā)達、配套設(shè)施完善會所客戶屬性會所所屬小區(qū)業(yè)主、周邊辦公人群

2、，其中有一定財富積累的中青年人士居多；客戶工作繁忙，下班后愿意花時間、金錢健身和進行休閑娛樂消費會所核心價值多為健身型定位，細部功能完善代表項目上海凱欣豪園、蘇州萬科金色家園、重慶龍湖·春森彼岸（2）城郊會所城郊會所地處城市近郊區(qū)域。土地屬性位于城市近郊區(qū)域所屬物業(yè)屬性多為中檔住宅小區(qū)，居住密度較市區(qū)低；交通便捷，可快速到達市中心；周邊配套較欠缺，需通過小區(qū)自身配套建設(shè)提升項目價值會所客戶屬性多為會所所屬小區(qū)業(yè)主和周邊小區(qū)業(yè)主，其中事業(yè)剛起步的單身青年、即將成婚或結(jié)婚不久的夫妻、外地中青年居多；客戶生活節(jié)奏較快，追求快捷和便利，休閑娛樂活動受經(jīng)濟承受能力制約較強會所核心價值收費價格適

3、中，服務(wù)能夠滿足客戶日常生活需求代表項目上海奧林匹克花園、上海萬科四季花城、重慶龍湖·江與城（3）郊區(qū)會所郊區(qū)會所地處城市遠郊區(qū)域。土地屬性位于城市遠郊區(qū)域所屬物業(yè)屬性多為中或中低檔住宅小區(qū)；交通不便利，公交線路缺乏；周邊缺乏生活配套，基本依靠小區(qū)內(nèi)部配套會所客戶屬性大部分為會所所屬小區(qū)業(yè)主和周邊生活人群；消費多講究經(jīng)濟實用，不盲目追求時尚，也有一些人士有一定經(jīng)濟實力，將其作為投資之用會所核心價值大眾型消費標準、功能實用，或通過較高的定位吸引客戶代表項目上海新浦江城、上海金地格林郡、廣州中海金沙灣（4）高檔會所近年來，不斷有高端物業(yè)小區(qū)重金規(guī)劃打造小區(qū)配套會所，這些會所無論在建筑設(shè)計

4、本身、還是會所內(nèi)部使用功能、亦或是其運營管理上，都體現(xiàn)出了高端物業(yè)配套應(yīng)具備的素質(zhì)。由于高端物業(yè)的小區(qū)會所具有一定的特殊性，因此將此部分會所從以區(qū)位為會所分類依據(jù)的邏輯中獨立出來，定義為高尚會所。土地屬性多位于城市中心稀缺地段或城市郊區(qū)占有稀缺景觀資源的地段所屬物業(yè)屬性高端物業(yè)，多為高檔公寓或純別墅社區(qū)會所客戶屬性會所所屬小區(qū)業(yè)主、社會精英階層，其中外國人多；客戶強調(diào)生活品味，追求低調(diào)、高雅、高品質(zhì)，多社交活動，喜歡出入高級娛樂場所及會所，喜歡各類投資會所核心價值建筑空間奢華，功能多樣化，有一定的商務(wù)功能，具有高消費項目代表項目上海九間堂（十樂會所）、上海萬科蘭喬圣菲（蘭會所）、上海佘山高爾夫

5、別墅2、會所基本分布情況根據(jù)對不同會所類別的定義，我們對100個數(shù)據(jù)樣本進行了分類。其中高尚會所25個，城市會所26個，城郊會所31個，郊區(qū)會所18個。數(shù)據(jù)來源：100個樣本數(shù)據(jù)在研究中我們發(fā)現(xiàn)，會所的定位一般與其所在小區(qū)產(chǎn)品形式相關(guān)。高尚會所由于其定位高端，服務(wù)少數(shù)人群，故其所在社區(qū)的產(chǎn)品形式多以別墅（指純別墅小區(qū)）見長，比例高達56.0%。城市會所主要集中在城市市中心、次中心的公寓類項目中，在本次抽樣的100個樣本數(shù)據(jù)中并未有其他產(chǎn)品形式的城市會所小區(qū)。城郊會所建于城市近郊區(qū)域，功能多以運動康體類為主，該類會所所在小區(qū)產(chǎn)品形式多以高層、小高層、多層等公寓項目出現(xiàn)。郊區(qū)會所位于城市遠郊區(qū)域，

6、一般周邊交通尚不發(fā)達，配套匱乏，產(chǎn)品優(yōu)勢在于低價，因此多為公寓項目。但也有少部分郊區(qū)會所所屬小區(qū)為別墅小區(qū)，或是兼有別墅、公寓的混合型小區(qū)，但由于會所檔次較普通，未能劃入高尚會所之列，此處也將其作為郊區(qū)會所分析。3、會所面積情況統(tǒng)計（1）會所面積在100個會所樣本中，面積最大的為重慶龍湖·江與城的會所，其面積達30000；最小的是上海萬科朗潤園的會所，面積為800。高尚會所平均面積最大，達5844。這與高尚會所的定位相符合，強調(diào)會所功能的多樣性和完善性，以迎合業(yè)主的各類需求，提高業(yè)主的生活品質(zhì)。城市會所由于周邊配套較為完善，故其會所在設(shè)計時面積一般不大。城郊會所由于其所在區(qū)域距離城市

7、成熟區(qū)域配套有一定距離，生活配套較依賴于小區(qū)會所或周邊配套，故會所面積一般略大于城市會所。郊區(qū)會所平均面積在四類會所中最小，為2953。造成這種結(jié)果的原因在于，郊區(qū)會所所在小區(qū)位置偏，小區(qū)附近集聚人口少，會所的使用對象有限，且因周邊人群消費能力有限，會所在功能設(shè)置時，以滿足小區(qū)業(yè)主的基本生活需求為主，故會所面積較小。 數(shù)據(jù)來源：100個樣本數(shù)據(jù)*說明：本專題所指的會所面積，包括室外籃球場、室外網(wǎng)球場等戶外項目的面積。（2） 戶均會所面積戶均會所面積是小區(qū)業(yè)主生活中實際使用會所的舒適度的一個重要指標，本文所指會所面積除表示會所的室內(nèi)面積外，也包括室外的運動場地面積。戶均會所面積一般受小區(qū)檔次的指

8、導(dǎo)，而小區(qū)檔次又從樓盤的售價中得到反映。例如上海的九間堂別墅，售價高達10-12萬元/，其高尚會所的戶均會所面積亦相應(yīng)高達43.38。在其周邊1公里范圍內(nèi)，價格次高的是仁恒河濱城，其目前在售項目價格為3.5-4.0萬/，會所面積達到12000，但因其74萬的總建筑面積，居住人口多，規(guī)劃戶數(shù)有4700戶，因此戶均會所面積下降為2.5（實際上，由于小區(qū)會所的服務(wù)對象不完全局限于小區(qū)業(yè)主，正如九間堂的十樂會所對外開放，而仁恒河濱城的會所僅限業(yè)主和租客使用，因此戶均會所面積有時也僅作為參考指標之一）。 數(shù)據(jù)來源：100個樣本數(shù)據(jù)從上述圖表中可以看到，戶均會所面積與會所分類狀況明顯相關(guān)，而這種會所分類又

9、與上述小區(qū)檔次相匹配。在四類會所中，高尚會所的戶均會所面積最大，為24.52；郊區(qū)會所的戶均會所面積最小，為3.31。結(jié)合會所平均面積來看，我們可以發(fā)現(xiàn)，盡管城郊會所的平均面積較大，達4711，但由于城郊樓盤一般體量較大，規(guī)劃戶數(shù)相對較多，故會所實際的共享率較高，造成戶均會所面積大大減小，僅為4.67。案例解析：以上海奧林匹克花園為例，該項目地處上海松江區(qū)九亭鎮(zhèn)，總建面724000，共分5期開發(fā)。雖然其會所面積高達10000，但總戶數(shù)達到6084戶，使其戶均會所面積僅為1.64。各業(yè)主和租客在使用會所時的舒適度將大打折扣。二、小區(qū)會所的功能剖析1、會所常見功能綜述會所一般具有康體、休閑、娛樂、

10、社交、商業(yè)、餐飲、文化交流等功能，常見的會所功能模塊布置包括康體項目、休閑項目、娛樂項目、商業(yè)服務(wù)項目四大類。主要分類常見功能設(shè)置康體類健身房、瑜伽室、室內(nèi)外游泳池、乒乓房、羽毛球館、網(wǎng)球館、壁球館、室內(nèi)攀巖館、籃球場休閑類室內(nèi)高爾夫球場、桌球房、桑拿房、SPA娛樂類棋牌室、閱覽室、兒童活動室商業(yè)/服務(wù)類咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能室*、商務(wù)中心*注：多功能室包括影音室和多功能宴會廳；商務(wù)中心包括會客室和會議室等。u 康體項目特點須借助一定的設(shè)施和場所；不是以競技為主，而是為了達到特定的目的；運動中講究科學(xué)方法，即運動有一定規(guī)律性，運動時間和運動量適中等。u 休閑項目特點須借助特定的設(shè)施和服

11、務(wù)；運動不激烈，強調(diào)趣味性和技巧性。u 娛樂項目特點強調(diào)氛圍感和文化氣息；具有多樣性，限制條件少，沒有嚴格的操作程序和要求。u 商業(yè)/服務(wù)項目特點提供社區(qū)業(yè)主交流和商務(wù)會談的空間，多為按實際消費進行的收費服務(wù)。2、會所常見功能模塊簡析（1）游泳池一般而言，會所對于游泳池的設(shè)置可分為露天泳池和室內(nèi)恒溫泳池，建造成本為一次性投資，依據(jù)室內(nèi)、室外所需的不同設(shè)備及泳池面積大小而定，普通大小（13*25米）的室外泳池建造成本約80萬元，而好的室內(nèi)標準泳池造價則可能達上千萬元。泳池在運營中的投入也很大。露天泳池的運營費用一般為1萬元/月，而室內(nèi)恒溫泳池的運營費用高達10萬元/月，兩者的月運營費用相差10倍

12、。在本次研究的100個住宅項目中，70%的項目都配置了游泳池，而在城郊會所中，這個比例達34.3%。由此可見，游泳池已經(jīng)成為現(xiàn)代會所配置中不可或缺的一項功能。值得指出的是，小區(qū)會所的泳池建造均需事先經(jīng)過嚴格的風(fēng)險、收益等分析，因為一旦建成后不能很好地運營，不但先期投入無法收回，對于會所的活動空間也同樣造成浪費。一般標準配置面積：室內(nèi)泳池400-500；室外泳池800-1000成都鷺島國際會所室內(nèi)恒溫泳池 蘇州金色家園室外泳池（2） 健身房健身房作為功能最齊全、活動內(nèi)容最豐富的功能集合體，為大多數(shù)會所采用，其配置比例高達95%。且健身房的投入屬于一次性投入，基本用于健身器械的購買，其后只需少量資

13、金用于器械維護。健身房一般包括有氧健身房和器械房，自帶淋浴房（如果會所有游泳項目，那么健身和游泳的淋浴房可能在一起）。現(xiàn)在大部分會所的健身區(qū)域旁邊，還會包括休息區(qū)域。根據(jù)其內(nèi)部細化功能配置的不同，各區(qū)域面積大小亦有所差別。一般標準配置面積：器械區(qū)（視功能多少而定）120-200，有氧區(qū)50-80，淋浴房70-80，休息室100-120。² 上海三鑫花苑會所健身區(qū)域（淋浴區(qū)納入泳池配套內(nèi)）器械區(qū)約150 有氧區(qū)約120 休息區(qū)約60 （3） 桑拿房桑拿浴能夠加快血液循環(huán)，使全身各部位肌肉得到完全放松，達到消除疲勞，恢復(fù)體力，煥發(fā)精神的目的。對于業(yè)主而言，是一種高級的享受與休閑。一般標準

14、配置面積：400左右桑拿房內(nèi)部桑拿房外部 （4） 乒乓房乒乓房在城郊會所中較為常見，主要以本小區(qū)及周邊小區(qū)業(yè)主為服務(wù)對象。標準的乒乓桌大小為2740*1525mm，臺高為760mm。一般標準配置面積：40-45/桌 重慶富力現(xiàn)代廣場會所乒乓球室（5） 羽毛球館與乒乓球室一樣，羽毛球館在城郊會所中的配置率相對其他三類會所較高。主要為小區(qū)內(nèi)家庭提供了休閑娛樂的場所，部分時段對外開放。正規(guī)比賽場地長13.40米，寬6米(雙打)或5.18米(單打)。整個球場上空空間最低為9米。一般標準配置面積：65-80/片，場地空間高度不低于9米羽毛球館實景圖（6） 網(wǎng)球場網(wǎng)球場由于占用場地面積較多，多分布于大面積

15、會所中（一般均為戶外網(wǎng)球場），而這類會所主要以城市會所和城郊會所為主。一片標準網(wǎng)球場地的占地面積不小于36.58m*18.29m。在這個面積內(nèi)，有效雙打場地的標準尺寸是23.77m*10.97m，每條端線后應(yīng)留有不小于6.40m的余地，在每條邊線外應(yīng)留有余地不小于3.66m。一般標準配置面積：280-300/片網(wǎng)球場實景圖 （7） 桌球房桌球是一項年輕人的運動，操作簡單，對于場地沒有太大的限制，對于年輕業(yè)主有很大的吸引力。該功能在本次研究的樓盤會所中，配置比例達34%。一張標準的斯諾克臺球桌尺寸為3820*2035*850mm；美式落袋臺球桌尺寸為2810*1530*850mm；花式九球臺球桌

16、尺寸為2850*1580*850mm。此外，球臺四周一般預(yù)留1.5-2米左右的空間。一般標準配置面積：15-18/桌 重慶富力現(xiàn)代廣場會所桌球室（8） 壁球館壁球項目消費人群以都市白領(lǐng)、商界精英、政客名流、愛美女性、時尚青年為主，在我國社會結(jié)構(gòu)中屬能夠引領(lǐng)時尚、影響社會、具有很強消費實力的中堅力量。壁球項目特點鮮明，塑身效果極佳，單位時間運動量比網(wǎng)球大近3倍。壁球項目管理簡單，維護保養(yǎng)費用低。壁球館占地面積也不算大，單位面積產(chǎn)生的效益較大。一般而言，壁球館分大、中、小三種，面積30-55不等。一般標準配置面積：小場地28-30，大場地53-55（9） 室內(nèi)高爾夫練習(xí)場又稱高爾夫推桿練習(xí)場，多見

17、于以高爾夫別墅小區(qū)為代表的高尚會所，在一般會所中較少配置。室內(nèi)高爾夫推桿練習(xí)場的場地尺寸一般為8m×4.6m，高度不能低于3.3m。一般標準配置面積：40-50（10） SPA館SPA水療館多以女性客戶為主，由于其收費較高，目標客戶群主要是公司白領(lǐng)等一些高消費群體。SPA面積視其所含功能而定，一個普通的SPA館通常包括按摩房、水療房、腳摩房、美容室等。一般標準配置面積：按摩房12/間，水療房35-40/間，腳摩房9-10/間，美容室20-25/間蘇州萬科金色家園會所SPA館（11） 棋牌室棋牌室老少皆宜，適合各類人群，且投入成本低，在所有會所中的配置率達58%，除在高尚會所中配置率較

18、低外，在其他三類會所中配置率較高。一般標準配置面積：12-25不等（12） 閱覽室閱讀室作為社區(qū)文化建設(shè)的重要陣地，盡管其文化內(nèi)涵較高，但盈利能力較弱，若要保證正常營運，前期必須采購一定量的報刊及定期購買大量書籍。故其維護成本較高，一般不被采用。一般標準配置面積：20-30成都鷺島國際會所閱覽室（13） 兒童活動室兒童活動室多為免費開放，屬于非盈利項目，一般較少配置。但在高尚會所中，為了體現(xiàn)開發(fā)商對于社區(qū)業(yè)主的關(guān)懷和居家習(xí)慣的尊重，會配置一定比例的兒童活動室。一般標準配置面積：30-40 （14） 室內(nèi)攀巖一般不在會所中單獨設(shè)置場地，常設(shè)置于籃球場、網(wǎng)球場內(nèi)。由于運動的普及性及對參與人的身體素

19、質(zhì)要求較高，在會所中較少配置，常見于運動主題定位的會所內(nèi)。一般標準配置面積：結(jié)合室內(nèi)籃球場、網(wǎng)球場等大小而定廣州中海金沙灣會所室內(nèi)籃球場該會所為城郊會所，配備了標準室內(nèi)籃球場，但并未在其一側(cè)布置攀巖墻。上海翠湖天地會所該會所為高尚會所，在室內(nèi)網(wǎng)球場的側(cè)面布置了攀巖設(shè)施，完善了會所功能，使其符合高尚會所追求功能完善的特征。（15） 咖啡茶座咖啡茶座提供了業(yè)中交流的空間，由于其消費層次較高，且具有較高的運營要求，部分高尚會所會作配置，且可用作商務(wù)會談或辦公場所使用。一般標準配置面積：視會所面積而定，30-100不等上海萬科燕南園會所（16） 酒吧常見于高尚會所內(nèi)，多以紅酒及洋酒供應(yīng)為主。酒吧區(qū)域一

20、般由吧臺和飲酒休憩區(qū)組成，面積視具體要求而定。一般標準配置面積：200-500不等 成都鷺島國際會所酒吧 上海佘山3號會所酒吧 上海中海翡翠湖岸會所酒吧 上海佘山高爾夫別墅會所酒吧（17） 多功能室多功能室一般用作影音廳或宴會廳使用，多屬于收費項目，配置于城市會所中的比例高于其他三類會所。（18） 商務(wù)中心包括會客室和會議室，專為商務(wù)務(wù)人士而提供的場所，一般多以收費形式在高尚會所中出現(xiàn)。一般標準配置面積：50-60/間成都鷺島國際會所會議室3、會所各功能模塊分析會所各功能模塊配置比例在所選樓盤的會所中，配置比例超過50%的功能模塊是游泳池、健身房、網(wǎng)球場、棋牌室。其中健身房的配置率最高，達到了

21、88%，這說明購房者對于健康的消費需求較旺盛。同樣這一結(jié)論也能從游泳池75%的配置率上反應(yīng)出來。而一些高消費項目，如SPA館、酒吧兒童活動室等項目的配置率較低，不足8%，在一般會所中不常設(shè)置。在不同的會所類別中，功能模塊的布置也不盡相同。（1）高尚會所u 泳池、健身房與桑拿房是高尚會所里優(yōu)先考慮的項目。u 乒乓球館、羽毛球館等項目較少被采用。（2）城市會所u 城市會所設(shè)施配置多會考慮游泳池、健身室、棋牌室、網(wǎng)球場等項目。u 游泳池和健身房配置比例最高。（3）城郊會所u 游泳池、健身室、桌球室、網(wǎng)球場等項目較易受到城郊會所的青睞。u 乒乓球館、羽毛球館的配置率在城郊會所中的配置率較其他三類會所高

22、。（4）郊區(qū)會所u 郊區(qū)會所主要適合配置健身房、游泳池、網(wǎng)球場桌球房等康體類項目。從以上圖表中我們可以注意到以下幾個現(xiàn)象：1) 桑拿房、壁球館在四類會所中的配置率明顯不同。高尚會所中配置比例最高，分別為60%和20%。城市會所為27%和15%，城郊會所為16%和13%，在郊區(qū)會所中更是未有配置。這一現(xiàn)象說明，桑拿房和壁球館的配置是體現(xiàn)一個會所品質(zhì)和定位的標準之一，其經(jīng)營情況主要視會所所在社區(qū)的客戶消費能力而定。2) 健身房、游泳池的配置率普遍在50%以上，但在四類會所中，配置率仍逐漸降低。這一現(xiàn)象說明，健身房和游泳池已經(jīng)成為現(xiàn)代社區(qū)會所的主要功能之一，其經(jīng)營情況與小區(qū)客戶的消費能力有關(guān)，但并不

23、敏感，因為一般的健身房都對外開放，且目標客戶范圍較廣，其盈利能力具有一定的保障。3) 乒羽類和桌球功能在郊區(qū)會所和城郊會所中的配置率高于城市會所和高尚會所中的配置率。這一現(xiàn)象說明，乒羽類和桌球項目的盈利能力一般，屬于大眾型消費。康體類項目是城郊會所和郊區(qū)會所中較常見的功能配置之一。4) 網(wǎng)球場的配置率在郊區(qū)會所中配置率最高，達58%；高尚會所中的配置率為52%，緊隨其后。這一現(xiàn)象說明，網(wǎng)球場的配置對于場地面積的要求較高（一片標準網(wǎng)球場地的占地面積不小于36.58m*18.29m）。5) SPA館的配置在高尚會所中的配置為20%，遠遠高于其他三類會所的配置率，其中城郊會所和郊區(qū)會所中的配置率為0

24、。這一現(xiàn)象說明，SPA作為一種享受性消費服務(wù)，與社區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟能力和生活定位密切相關(guān)。同時它也是一個樓盤對外銷售的亮點之一，一般較能體現(xiàn)會所的品質(zhì)感，是高尚會所中較?？紤]的功能配置之一。6) 棋牌室的配置率在四類會所中的配置率差異較大，郊區(qū)會所中的配置率高達74%，而高尚會所中的配置率僅為40%。這一現(xiàn)象說明，棋牌室是一個低成本運營項目，對于運營的要求較低，同時具有一定的盈利能力。但相對于其他功能來說，其檔次不高。一般在高尚會所中不配置，而在郊區(qū)會所和城郊會所中可優(yōu)先考慮配置。7) 兒童活動室多為免費開放，其配置在高尚會所和城市會所中的配置率，遠遠高于城郊會所，郊區(qū)會所配置率為0。這一現(xiàn)象說明

25、，兒童活動室作為一項非盈利的增值功能，可以體現(xiàn)開發(fā)商對于社區(qū)業(yè)主的關(guān)懷，是會所的加分項目這也成為了較多高端客戶置業(yè)的重要參考因素。但由于非盈利的特點，它在一般會所中較少配置。8) 酒吧僅在高尚會所和城市會所中配置，其中高尚會所的配置率為12%，城市會所為8%。這一現(xiàn)象說明，酒吧是一種高成本運營項目，對于社區(qū)業(yè)主的消費能力要求較高，同時能集中體現(xiàn)會所的價值和社區(qū)的品質(zhì)，是提升會所品質(zhì)的重要手段之一，也是樓盤的一大賣點。一般配置于高檔樓盤的社區(qū)會所中。會所功能配置小結(jié)高尚會所功能偏好商務(wù)型、投資型、奢華型、精神型核心價值功能多樣化，有一定的商務(wù)功能，具有高消費項目功能配置室內(nèi)恒溫泳池、健身房、SP

26、A館、桑拿房、咖啡茶座、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場、兒童活動室、多功能室、壁球館、網(wǎng)球場、酒吧城市會所功能偏好運動型、奢華型、休閑型、享受型核心價值多為健身型定位，細部功能完善功能配置室外泳池、健身房、SPA館、桑拿房、網(wǎng)球場、桌球館、美容理發(fā)服務(wù)城郊會所功能偏好生活型、工作型、休閑型、運動型、健康型、家庭型、贍養(yǎng)型核心價值服務(wù)能夠滿足客戶日常生活需求功能配置健身房、游泳池、棋牌室、乒乓房、羽毛球場、桌球房、籃球館、美容理發(fā)服務(wù)郊區(qū)會所功能偏好生活型、健康型、工作型、享受型核心價值功能實用，或通過較高的定位吸引客戶功能配置乒乓房、羽毛球場、健身房、棋牌室、游泳池、網(wǎng)球場、美容理發(fā)服務(wù)三、小區(qū)會所的運營1

27、、小區(qū)會所經(jīng)營方式不同小區(qū)住宅的定位不同，導(dǎo)致小區(qū)會所的目標消費群體也不同。在小區(qū)會所的經(jīng)營中，開發(fā)商會根據(jù)自身樓盤的特性，選擇合適的會所經(jīng)營方式。（1）主要經(jīng)營方式目前，小區(qū)會所的經(jīng)營方式主要從兩方面考慮，即其開放程度和經(jīng)營管理方式。u 開放程度Ø 封閉式會所僅對業(yè)主開放，封閉性強Ø 半封閉會所對業(yè)主及部分小區(qū)外部貴賓開放Ø 開放式會所對業(yè)主及小區(qū)外部人員一并開放，統(tǒng)一收費u 經(jīng)營管理方式Ø 開發(fā)商自營Ø 物業(yè)公司經(jīng)營Ø 外包專業(yè)公司Ø 以上幾種方式并存（2）四類會所經(jīng)營方式解析u 高尚會所高端物業(yè)多為市中心公寓或城市近郊

28、區(qū)純別墅小區(qū)，這些樓盤在項目所在地的房地產(chǎn)市場占據(jù)銷售價格最高位，小區(qū)業(yè)主非常注重生活的品質(zhì)，需要高度的私密性。通常而言，高端物業(yè)都配置高尚會所，封閉或半封閉式運營，僅對內(nèi)部業(yè)主及少部分外部會員開放，由開發(fā)商或物業(yè)管理公司自主經(jīng)營管理。本次抽樣樣本中，高尚會所對外開放的比例占到50%，可見目前高尚會所運營狀況并不理想，一些高尚會所不得不犧牲業(yè)主的私密性對外開放，來獲得更多的收入。 由于高端物業(yè)多由知名開發(fā)商開發(fā)，開發(fā)商具有很強的實力，因此有33%的高尚會所由開發(fā)商自主運營。此外，選擇由專業(yè)會所公司管理的會所比例達到48%，這類公司由于專業(yè)性強，故從設(shè)計、服務(wù)、管理等各方面，均能夠很好地滿足業(yè)主

29、的需求。u 城市會所城市住宅項目由于良好的環(huán)線位置和完善的配套設(shè)施，房價居高不下，主要適合較高收入階層、現(xiàn)代快節(jié)奏人士居住。這類人士閑暇時間少，需要方便、周全的健身、休閑方式。通常，此類城市住宅配置城市會所。這部分會所中，是否對外開放的比例也較為均衡，有47%的城市會所對外開放。而在其運營模式中，選擇由物業(yè)公司管理或外包給專業(yè)會所運營公司的比例各占46%，其余8%的會所由開發(fā)商自營，這些專業(yè)的運營方式更能滿足業(yè)主的需求。u 城郊會所城郊住宅項目通常為較大型規(guī)模的小區(qū)，擁有住戶較多，售價較低，目標客戶群為對價格稍有敏感、但又希望改善居住品質(zhì)的人士。城郊住宅一般配備城郊會所，對小區(qū)業(yè)主外人士也開放

30、。城郊會所中對外開放的比例占到了69%，這也在一定程度上彌補了小區(qū)周邊配套不足的劣勢。在會所運營中，可以看到，60%的城郊會所由小區(qū)物業(yè)運營，而外包給專業(yè)會所公司的僅占27%。u 郊區(qū)會所郊區(qū)住宅項目因其相對市中心居住密度較低，且項目周邊人口少，因此配備郊區(qū)會所，以滿足業(yè)主的基本生活需求。由于其服務(wù)客群少，會所配置也比較欠缺，故在選擇會所運營商時并不十分在意。在本次報告中，由樣本得到的結(jié)論不明顯，開發(fā)商自營、物業(yè)運營或者外包的會所各占到三分之一。將四大類型的會所進行交叉對比，會所是否對外開放及其運營模式情況如下：可以看到，高尚會所、城市會所及郊區(qū)會所在是否對外開放上的差別不大，基本各占50%左

31、右。相比這三類會所而言，城郊會所的對外開放比例略微大些，占到69%。易居觀點：從運營方式來看，四類會所的經(jīng)營管理方式存在以下幾種情況：1) 開發(fā)商自營會所多集中于高尚會所和郊區(qū)會所中。高尚會所大多為市中心區(qū)域的高檔住宅，或地處城市遠郊的別墅項目，由知名開發(fā)商開發(fā)，這類開發(fā)商在公司構(gòu)架上自成完善的組織模式，具備雄厚的實力管理旗下開發(fā)的住宅項目。此類會所管理模式較為嚴謹，由于運營成本較高，各類收費也相對較高。2) 物業(yè)公司運營會所主要集中在城市會所和城郊會所中。城市會所與城郊會所一般屬于城市中檔及中低檔的住宅項目，此類住宅的會所由物業(yè)公司直接運營管理，可以降低會所的運營成本，連帶降低會所的收費，使

32、會所的利用率增高。在會所運營前期，開發(fā)商一般采取補貼物業(yè)費用的形式，確保會所正常運營。3) 專業(yè)會所公司運營會所占據(jù)高尚會所和城市會所各一半的市場份額。專業(yè)會所公司具有豐富的會所運營管理經(jīng)驗，一般都有多家連鎖會所，整體運營規(guī)模比開發(fā)商自營和物業(yè)公司運營的會所都要大得多。4）由于規(guī)模成本、管理經(jīng)驗等優(yōu)勢所在，專業(yè)會所公司運營會所的實際成本投入要小于開發(fā)商自營會所的運營成本。此外，專業(yè)會所公司一般服務(wù)項目較全面、設(shè)施較完善，更能迎合小區(qū)業(yè)主對會所的需求。可以看到圖表中，由專業(yè)會所公司運營的會所在高尚會所和城市會所中分別占據(jù)48%及46%的市場份額。2、小區(qū)會所收費模式運作模式是指小區(qū)會所在經(jīng)營中，

33、針對小區(qū)業(yè)主及小區(qū)外人士的收費方式。本次選取的全國25個高尚會所，部分收費模式如下表：城市樓盤名稱卡種費用上海九間堂別墅會員卡按項目收費中海翡翠湖岸個人卡8000元/2年，入會費4000元家庭卡15000元/2年，入會費7000元（球類項目需另支付場地費）觀庭個人卡暫定8000元/年佘山3號會員卡按項目收費；充值以2000元起充翠湖天地御苑個人卡8000元/年家庭卡未定仁恒河濱城個人卡按項目收費；充值以2000元起充；管理費100元/月萬科蘭喬圣菲個人卡10800元/年家庭卡13800元/年深圳香蜜湖1號會員卡按項目收費北京北京星河灣個人卡對內(nèi)3.8萬/年；對外6萬/年優(yōu)山美地家庭卡對內(nèi)：10000元/年對外：10000元/年，入會費20000元u 在已投入運營的高尚會所中，其收費模式全部采用會員卡制度，分為個人卡和家庭卡，大部分收費為年費形式。個人卡的年費約1萬元，家庭卡按戶均3人計算，相對人均費用較低。u 上海九間堂別墅的十樂會所、佘山3號別墅會所及深圳香蜜湖1號會所按具體項目收費。一些對外開放的會所，可能采取不同的收費方式，如北京的優(yōu)山美地別墅，對業(yè)主免入會費，對外則需要2萬元的入會費，而年費都為1萬元/年。u 北京星河灣的年費最高，其對業(yè)主及外部人士的收費也相差很大，對業(yè)主收取3.8萬元年費，其他人士的年費則高達6萬元。本次選取的全國26個城市會所，部分收費