加強(qiáng)成本控制的建議

1、加強(qiáng)成本控制的建議房?jī)r(jià)由于受到成本的影響，成本越低，房?jī)r(jià)就越有下調(diào)的空間， 以此提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，隨之而來(lái)的必然是利潤(rùn)的大幅度提升。房地 產(chǎn)企業(yè)中成本控制應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、結(jié) 算階段等幾個(gè)階段為重點(diǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)的控制。對(duì)于企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè) 過(guò)程中的重點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)注意這個(gè)階段的控制；對(duì)于 企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)階段來(lái)說(shuō)，成本控制內(nèi)容主要是對(duì)編制成本計(jì)劃和工 作流程圖、對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行比較、進(jìn)行項(xiàng)目工程計(jì)量、定期進(jìn)行 工程費(fèi)用超支分析、及時(shí)掌握有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化 等方面的控制；對(duì)于企業(yè)的施工階段來(lái)說(shuō)，這一階段的成本控

2、制內(nèi)容 主要是加強(qiáng)對(duì)履約行為的控制；對(duì)于企業(yè)的結(jié)算階段來(lái)說(shuō)，這一階段 的成本控制內(nèi)容主要是對(duì)竣工后送審的工程量核實(shí)方面的控制。1、設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)成本制度的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)階 段的費(fèi)用和整個(gè)建設(shè)工程過(guò)程中所占比例不大，但對(duì)工程造價(jià)的影響 很大，能達(dá)到75刈上。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞會(huì)直接影響到建 設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，決定人力、物力和財(cái)力投入的數(shù)量 因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)可大幅減低造價(jià)成本。因此，設(shè)計(jì)階段 對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極大的。(1)應(yīng)采用合約措施，有效控制產(chǎn)品造價(jià)針對(duì)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。應(yīng)該在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變

3、更及修改的費(fèi)用額度限制條款，采取一定的約束是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制的一 種舉措。(2)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位應(yīng)積極推行建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的實(shí)際招標(biāo)方法，以此來(lái) 將工程主體及配套的維護(hù)、綠化等都放在一起進(jìn)行招標(biāo)，并組織有關(guān) 專家進(jìn)行綜合評(píng)比，這樣就既選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在 項(xiàng)目整體布局上的開(kāi)拓創(chuàng)新。(3)應(yīng)開(kāi)展精細(xì)化限額設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制造價(jià)精細(xì)化限額設(shè)計(jì)是在限額設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，深化施工圖設(shè)計(jì)階段的 造價(jià)控制過(guò)程，首先由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位共同對(duì)成本占比較高的項(xiàng) 目指標(biāo)進(jìn)行分析及量化，由設(shè)計(jì)人員對(duì)量化指標(biāo)進(jìn)行逐項(xiàng)落實(shí)，并給 予適當(dāng)獎(jiǎng)懲的一種造價(jià)控制方法

4、。精細(xì)化限額設(shè)計(jì)的關(guān)鍵是要體現(xiàn)精準(zhǔn)、精確、精細(xì)原則。精準(zhǔn)原 則體現(xiàn)為對(duì)工程量、價(jià)格、限額指標(biāo)的精準(zhǔn)分析；精確原則體現(xiàn)為設(shè) 計(jì)數(shù)據(jù)及造價(jià)數(shù)據(jù)精確計(jì)算；精細(xì)原則體現(xiàn)為設(shè)計(jì)管理、合約管理及 質(zhì)量管理過(guò)程中的精細(xì)管理。精細(xì)化限額設(shè)計(jì)的核心是要確定哪些指標(biāo)可以作為限額設(shè)計(jì)主 線。并決定項(xiàng)目最終造價(jià)。通過(guò)對(duì)若干框架結(jié)構(gòu)住宅項(xiàng)目建筑工程結(jié) 算數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，鋼筋工程、混凝土工程、模板工程、砌體工程、門 窗工程及墻地面裝修工程造價(jià)之和占工程總造價(jià) 75%左右，因此這六 項(xiàng)應(yīng)作為限額設(shè)計(jì)過(guò)程中的關(guān)鍵指標(biāo)控制， 從而可確保75%以上的建 筑工程成本在整個(gè)設(shè)計(jì)及建造過(guò)程中處于受控狀態(tài)。經(jīng)過(guò)對(duì)上述六個(gè) 關(guān)鍵項(xiàng)的細(xì)化分析

5、可發(fā)現(xiàn)，每個(gè)工程項(xiàng)目里都存在一個(gè)影響其成本的 關(guān)鍵指標(biāo)，分別為含鋼量、混凝土含量、模板含量、砌體含量、窗地 比、墻地比。這六項(xiàng)指標(biāo)之間并非孤立的，而是具有相互關(guān)聯(lián)性，某 一項(xiàng)指標(biāo)的有效控制實(shí)質(zhì)均為其他指標(biāo)控制奠定了基礎(chǔ)。精細(xì)化限額設(shè)計(jì)的過(guò)程就是將上述六項(xiàng)指標(biāo)或其中部分指標(biāo)作為 限額設(shè)計(jì)的具體量化指標(biāo)輸入給設(shè)計(jì)人員，并在設(shè)計(jì)過(guò)程中適時(shí)進(jìn)行 核算、修正及確認(rèn)，從而確保各指標(biāo)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的造價(jià)不被突破。在設(shè) 計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員可以通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范等理論的深入分析及靈活應(yīng) 用來(lái)確保各項(xiàng)限額指標(biāo)的有效落實(shí)。以占整個(gè)建筑工程造價(jià)比例的四 分之一的鋼筋工程為例，其含鋼量指標(biāo)的控制是六個(gè)指標(biāo)中最關(guān)鍵的 一項(xiàng)。在具體

6、設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)人員可以依據(jù)以下理論或措施控制含鋼量 指標(biāo)：一是荷載數(shù)值與結(jié)構(gòu)鋼筋量之間呈倍數(shù)關(guān)系，因此結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí) 不能隨意加大荷載數(shù)據(jù)；合理進(jìn)行梁板跨中彎矩增大系數(shù)及水平地震 力影響系數(shù)等參數(shù)選擇。二是遵循強(qiáng)柱弱梁設(shè)計(jì)原則，不任意加大梁 端上部鋼筋。三是抗震區(qū)的建筑物，受力筋直徑盡量不大于 25mm這 樣可以減少鋼筋的錨固長(zhǎng)度。四是采 HRB40伸較高強(qiáng)度等級(jí)的鋼筋， 能在保證構(gòu)件安全及延性的情況下，較大程度地減少用鋼量?；炷?、 模板含量控制的具體措施是嚴(yán)格控制混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件的截面尺寸選 取，根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范確定混凝土板的厚度、梁及柱的截 面尺寸。砌體含量、窗地比及墻地比三個(gè)指標(biāo)的具體控

7、制措施為：建 筑平立面規(guī)則，平面布置盡量簡(jiǎn)單化，避免復(fù)雜的平面形狀，盡量減少凹凸造形；控制長(zhǎng)寬比、高寬比、樓板開(kāi)洞面積；避免建筑立面剛 度突變等。2、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制實(shí)踐證明，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)來(lái)縮短項(xiàng)目建設(shè)周期、降低項(xiàng)目成本、提高工程質(zhì)量、提高投資收益是一種行之有效的辦法。公開(kāi)招標(biāo)可以 使用于項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，如方案設(shè) 計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)備、材料采購(gòu)，施工等。下面通過(guò)招標(biāo)控制成本 應(yīng)注意的事項(xiàng)：(1)招標(biāo)工作應(yīng)遵循公開(kāi)、公正、公平、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前， 應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察。堅(jiān)決避免“特級(jí)企 業(yè)投標(biāo)，一、二級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，三、四級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正

8、?，F(xiàn)象。(2)做好招標(biāo)文件的編制工作。造價(jià)人員應(yīng)收集、分析和總結(jié)各 類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、分析 和評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。(3)合理低價(jià)者中標(biāo)。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)， 做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采 取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。3、投資階段的成本控制施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加 強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主 要包括以下幾個(gè)方面：(1)用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)行項(xiàng)目投資的有效控制應(yīng)嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃、銷售代表等，減少銷

9、售成本，最大限度地降低靜態(tài)投資。(2)從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制應(yīng)在對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用材料，并 想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的控制，技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的 必要保證。(3)從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)管制，追求投資的有效控制應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資 控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度 款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用 材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。4、施工階段的成本控制施工的材料費(fèi)用控制是加強(qiáng)、設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)管理，控制材料價(jià) 格。材料費(fèi)用是構(gòu)成工程造價(jià)的

10、主要因素。一般建筑工程中土建材料 費(fèi)用約占造價(jià)約60-70始右，安裝工程的材料或設(shè)備費(fèi)占造價(jià)約 75% 左右，且呈上升趨勢(shì)。由此可見(jiàn)，選用材料或設(shè)備是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì) 降價(jià)造價(jià)起著十分關(guān)鍵的作用。在施工前，對(duì)工程所需材料不僅要進(jìn) 行貨源的調(diào)查研究，廣泛收集供貨信息，盡量尋找貨和價(jià)的最佳結(jié)合 點(diǎn)。在施工階段開(kāi)建單位應(yīng)采用與國(guó)際接軌的市場(chǎng)價(jià)形式確定造價(jià)， 直接按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行工程組價(jià)，對(duì)于項(xiàng)目采用建筑材料信息價(jià)格進(jìn)行優(yōu) 化；在保證工程質(zhì)量的前提下，全部材料價(jià)是根據(jù)安裝季度、時(shí)段采 用市場(chǎng)詢價(jià)，保證貨比三家，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉地購(gòu)買材料，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位三方在事情鑒定認(rèn)價(jià)單，作為結(jié)算依據(jù)，同時(shí)也充分 體

11、現(xiàn)材料的真實(shí)性，做到減少工程成本，提高企業(yè)利潤(rùn)，該項(xiàng)管理與 控制可節(jié)約開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金到工程總價(jià)約 15-20%加強(qiáng)對(duì)施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，把好施工管理關(guān)，也是控制造 價(jià)管理的有效辦法。施工方案是施工組織設(shè)計(jì)中的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容, 合理的施工方案，可以縮短工期，保證工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益。對(duì) 施工方案從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)，通過(guò)定性和定量分析，通過(guò) 對(duì)質(zhì)量、工期、造價(jià)三項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較，選擇合理的施工方案。 所以對(duì)于承包商做的組織設(shè)計(jì)方案建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)工 序搭接、技術(shù)保證、經(jīng)濟(jì)分析、質(zhì)量約束等進(jìn)行有效論證與整合，使 其具備工序合理、節(jié)約人力、物力、在合理的造價(jià)內(nèi)通過(guò)技術(shù)手段制

12、 定詳細(xì)的施工保證措施，建立健全質(zhì)量管理體系，達(dá)到施工組織設(shè)計(jì) 方案實(shí)施的最佳效果，從而降低工程成本，減少工程變更，加強(qiáng)管理 與控制。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位督促和協(xié)助承包商在保證安全和質(zhì)量的前提下， 利用成熟的技術(shù)手段控制或縮短工期，使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及早上市交易， 回收資金，降低費(fèi)用，使其產(chǎn)生更大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。5、結(jié)算階段的成本控制在項(xiàng)目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時(shí)支付相關(guān)施工單位的 貨款，同時(shí)還要嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價(jià)方式計(jì)算工程量及 綜合單價(jià)分析，材料調(diào)差，取費(fèi)。匯總出整個(gè)工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造 價(jià)，作為工程款支付依據(jù)。即為該項(xiàng)目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時(shí)，應(yīng) 該根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的整個(gè)成本過(guò)程總

13、結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點(diǎn)所在，爭(zhēng)取在下一個(gè)項(xiàng)目的成本控制的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)新的突破。抓好管理，減少工程索賠是在結(jié)算階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程 變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低 價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做 到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、 經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi) 用支出，避免投資失控；措施如下：現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。項(xiàng)目管理者必須傲到以下幾點(diǎn)以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽 證的優(yōu)異管理：其一要求相關(guān)人員必須熟悉合同及工程計(jì)價(jià)的有關(guān)規(guī) 范、規(guī)定。只有相關(guān)管理人員能夠熟練的掌握相關(guān)知識(shí)，才能夠做到

14、 合理的分析現(xiàn)場(chǎng)簽證的必要性和合理性。其二，為了避免參見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)參 加簽證的人員的變動(dòng)的影響.相關(guān)人員必須做到每一項(xiàng)工作及時(shí)簽證 并編號(hào)。及時(shí)審核和填寫簽證費(fèi)用審定表，計(jì)算費(fèi)用：上報(bào)有關(guān)部門 做后期處理。以免到結(jié)算時(shí)發(fā)生補(bǔ)簽現(xiàn)象，引起糾紛。現(xiàn)場(chǎng)索賠的管理。在工程量清單計(jì)價(jià)模式下，房地產(chǎn)商對(duì)工程 變更和工程索賠觀念與應(yīng)對(duì)能力的缺乏是他面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。為 了做好工程反索賠工作，建設(shè)單位必須強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)和合同管理；增加反 索賠能力。采購(gòu)是成本控制的重點(diǎn)。材料成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本的重要 組成部分，大概占到60%左右。因此，在采購(gòu)過(guò)程中必須采取招標(biāo)的 方式。同時(shí)在招標(biāo)過(guò)程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極

15、性，要 求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，事業(yè)心強(qiáng)的人員共同參與。6,成本管理組織和控制體系的建立與健全1、成本管理委員會(huì)的成立成本管理委員會(huì)可由總工程師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、預(yù)算經(jīng)理、材料總監(jiān) 組成，它在公司成本控制工作中起了決策和領(lǐng)導(dǎo)的作用。對(duì)公司成本 控制工作的具體指導(dǎo)性意見(jiàn)是由成本管理委員會(huì)提出，向公司總經(jīng)理 負(fù)責(zé)，直接決定公司成本控制工作。2、成本管理小組的建立在總經(jīng)理和公司成本管理委員會(huì)的指導(dǎo)下建立成本管理小組，它 是公司成本控制工作的日常工作機(jī)構(gòu)，進(jìn)行公司成本控制的日常工作。 各部門負(fù)責(zé)成本控制的相關(guān)人員是成本管理小組的成員。對(duì)其制定工 作細(xì)則，可以保證公司成本控制工作的順利進(jìn)行，使公司的利益得到 很好的維護(hù)。3、目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系的明確實(shí)時(shí)跟蹤與控制業(yè)務(wù)過(guò)程，成本責(zé)任制和監(jiān)督考核機(jī)制，應(yīng)由企 業(yè)的管理層制定與完善。承包任務(wù)下達(dá)時(shí)，要將質(zhì)量、安全、工期等控 制指標(biāo)和成