物業(yè)管家裝修管理實(shí)施與控制技巧

1、物業(yè)管家裝修管理實(shí)施與控制技巧裝修管理的意義1、裝修管理將使業(yè)主逐步認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息，從而認(rèn)識(shí)、了解、認(rèn)可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。2、同時(shí)也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時(shí)機(jī)。3、在業(yè)主裝修的過程中，將會(huì)產(chǎn)生一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施 工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā) 生，就是考驗(yàn)我們工作能力的時(shí)候。裝修管理必備相關(guān)知識(shí) 1、房屋建筑工程知識(shí) 2、識(shí)圖 3、裝修 知識(shí) 4、施工操作及安全常識(shí) 5、消防知識(shí) 6、環(huán)境條例 7、行 為心理學(xué) 8、風(fēng)水學(xué)知識(shí)

2、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第110號(hào)）于2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會(huì)議討論通過，自2002年5月1日起實(shí)施。物業(yè)公司裝修批準(zhǔn)權(quán)限1、非結(jié)構(gòu)變動(dòng)由物業(yè)管理公司查勘、鑒定、批準(zhǔn)；2、結(jié)構(gòu)變動(dòng)應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司可有償代辦；3、專用設(shè)備（如煤氣表、管線等）的變動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)有關(guān)主 管部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司可有償代辦裝修不宜審批的情況1、改變建筑外部面貌2、涉及消防隱患3、有可能破壞預(yù)埋管線4、對(duì)承重和分戶有影響裝修管理的流程設(shè)定裝修手續(xù)辦理1、在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時(shí)候，要充分了解業(yè)主的真實(shí)裝修意圖，解答業(yè)主的相關(guān)

3、 問題。2、例如：在承重墻上幵門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動(dòng)室內(nèi) 門窗位置、移動(dòng)水電線路、移動(dòng)弱電線路（可視對(duì)講、有線電視、網(wǎng) 絡(luò)、電話等）、改變煙道幵口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線 路、改變陽臺(tái)用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進(jìn)戶門顏色和式樣、隨 意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變 空調(diào)安裝位置等等。3、解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對(duì)不可改變的，同時(shí)夸大改動(dòng)后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩，讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識(shí)。裝修管理協(xié)議1、委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；2、住宅室內(nèi)裝飾裝修的房屋

4、間數(shù)、建筑面積、裝飾裝修的 項(xiàng)目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗(yàn)收方式；3、裝飾裝修工程的幵工、竣工時(shí)間；4、裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；5、裝飾裝修工程價(jià)格，計(jì)價(jià)和支付方式、時(shí)間；6、合同變更和解除的條件；7、違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；8、合同的生效時(shí)間；9、雙方認(rèn)為需要明確的其他條款。裝修管理費(fèi)包括下列各項(xiàng)幵支 1、審閱裝修圖紙、技術(shù)資料及提出意 見；2、裝修垃圾的清運(yùn)；3、額外的保安、清潔、保護(hù)措施及電梯使用等； 4、裝修期間加派的工程監(jiān)察人員。只在下列情況下，裝修工作方能展幵:1、管理處已書面發(fā)出批準(zhǔn)裝修 許可證 2、所有有關(guān)費(fèi)用已經(jīng)繳付 3、所有工程并沒有和國家法律 有任何抵觸 4

5、、消防機(jī)關(guān)已發(fā)出批準(zhǔn)文件另：當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家?guī)允佳b修， 影響了您的生活，請(qǐng)您諒解! 好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好 意思投訴，這一點(diǎn)尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。裝修施工過程管理業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，物業(yè)管理人員一定要發(fā)揚(yáng)不怕苦不怕累的精神，勤跑、 勤問、勤看，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不能處理的及時(shí)上報(bào)，并記錄在巡 查記錄上，做到有據(jù)可查，有字（業(yè)主簽字）可認(rèn)。同時(shí)盡可能詳細(xì) 記錄業(yè)主的裝修進(jìn)程，包括業(yè)主的水電改動(dòng)情況。當(dāng)業(yè)主入住后，如 果裝修工程發(fā)生問題，而物業(yè)企業(yè)

6、能夠從檔案中找出問題所在，將會(huì) 給我們的工作帶來極大的便利，同時(shí)也會(huì)讓業(yè)主感受到我們的細(xì)心、 周到的服務(wù)，貫徹了公司的服務(wù)宗旨。裝修巡檢1、裝修巡檢的重點(diǎn)了解了業(yè)主裝修過程中的重點(diǎn)，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點(diǎn)。在業(yè)主材料進(jìn)場(chǎng)和水電路改造 階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次， 否則：一天晚上他就可能破壞防水層， 第二天封閉了，讓你無法查看,留下隱患。對(duì)于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就 可以了。結(jié)構(gòu)改動(dòng)這一類違規(guī)裝修是最嚴(yán)重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上幵門、幵孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌 磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室

7、窗下 墻體，在外墻上隨意打孔幵門幵窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該堅(jiān)決制止 這一類違規(guī)裝修，必要時(shí)可以采取一些非常手段，同時(shí)上報(bào)相關(guān)管理 部門共同處理。改變房屋用途這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴(kuò)大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生 間，將陽臺(tái)改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的 安裝位置，改變?nèi)細(xì)馀瘹夤艿赖鹊取ａ槍?duì)這類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)盡量阻止其改動(dòng)，告知業(yè)主這樣改動(dòng)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，可能會(huì)對(duì) 其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動(dòng)情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。破壞環(huán)境衛(wèi)生這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒有按照規(guī)定運(yùn)放，污染損壞公用設(shè)施設(shè)備，噪

8、音污染，高 空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規(guī)一般 情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發(fā)現(xiàn)一 起，嚴(yán)肅處理一起，必要時(shí)可以要求相關(guān)人員離幵小區(qū)，但一定要及 時(shí)聯(lián)系施工負(fù)責(zé)人和業(yè)主講明原因，避免不必要的誤會(huì)。注意:（1）由于物業(yè)公司沒有行政處罰權(quán)，物業(yè)公司一定要制定住戶室內(nèi)裝修審批及監(jiān)管制度，最好要制定裝修保證金制度。（2）物業(yè)公司有權(quán)對(duì)違規(guī)的裝修行為進(jìn)行處罰（收違約金），糾正違規(guī)裝修行為。裝修 業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)和業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人一起對(duì)業(yè)主已經(jīng)裝修完成的 房屋進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收的主要任務(wù)是記錄和確認(rèn)業(yè)主在裝修過程中的違 規(guī)行為，劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗(yàn)收過程中

9、如果發(fā)現(xiàn)存在問題，一定要 讓業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所 擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。驗(yàn)收管理當(dāng)施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗(yàn)收需求時(shí)，物通過對(duì)業(yè)主裝修工程的驗(yàn)收，可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病，讓業(yè)主真實(shí)感受到我們?yōu)樗氲?，進(jìn)一步增進(jìn)感情，同時(shí)可以 從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平，為以后的對(duì)施工單位管理 和施工人員管理提供經(jīng)驗(yàn)。有效避免裝修干擾的策略手法一裝修前發(fā)通知給同一樓層及上下樓層住戶，讓他們有思想準(zhǔn)備和采取一些必要的預(yù)防措施。手法二在住戶提交裝修申請(qǐng)時(shí)， 提醒住戶聘請(qǐng)信譽(yù)好、 實(shí)力強(qiáng)、人員精的裝修公司， 并盡量縮短工期。 手法三 對(duì)住戶和裝修公司進(jìn)行必要的培訓(xùn)，解釋裝 修程序和有關(guān)管理規(guī)定，避免他們因事先不知而產(chǎn)生各種影響他人工 作或休息的裝修工程。手法四將裝修注意事項(xiàng)（施工許可證）貼在裝修單元大門上，提醒裝修人員文明施工。手法五對(duì)于住宅樓，嚴(yán)禁在夜晚、周末等時(shí)間裝修；對(duì)于商業(yè)大廈，白天上班時(shí)間只允許一 些不產(chǎn)生噪音及油漆氣味的裝修，將發(fā)生較大噪音如電鋸聲和油漆等 工序安排在非辦公時(shí)間進(jìn)行。 手法六 施工人員必須辦理施工證或臨時(shí) 出入證方可進(jìn)場(chǎng)施工，施工人員不得從事與