【培訓(xùn)】房地產(chǎn)并購(gòu)案例分析

1、1投資法律案例分享房地產(chǎn)并購(gòu)案例分析房地產(chǎn)并購(gòu)案例分析-南京建寧路舊改項(xiàng)目并購(gòu)南京建寧路舊改項(xiàng)目并購(gòu)2017-12月2投資法律案例分享目錄目錄 一、項(xiàng)目用地概況一、項(xiàng)目用地概況 二、目標(biāo)公司概況二、目標(biāo)公司概況 三、交易結(jié)構(gòu)三、交易結(jié)構(gòu) 四、風(fēng)險(xiǎn)分析四、風(fēng)險(xiǎn)分析 五、經(jīng)驗(yàn)分享五、經(jīng)驗(yàn)分享一、項(xiàng)目用地概況1、項(xiàng)目四至及面積：東至建成小區(qū)，南至新民路，西至規(guī)劃綠地及規(guī)劃道路，北至建寧路、大橋南路，土地使用權(quán)面積約25348（暫定估測(cè)面積）4投資法律案例分享一、項(xiàng)目用地概況一、項(xiàng)目用地概況2、項(xiàng)目用地歷史沿革、項(xiàng)目用地歷史沿革（1）1996年5月，南京康居房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（現(xiàn)更名為南京明城房地

2、產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，即甲方）（詳見附件*、附件*）以協(xié)議出讓方式取得下關(guān)區(qū)四所村地塊的土地使用權(quán)，并與南京市國(guó)土資源局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（96字第13號(hào)），土地出讓金12477499元已全部繳清。項(xiàng)目分A、B、C片分期開發(fā)建設(shè)，其中A、B片已取得了土地證并建成銷售；C片19182.93尚未拆遷和建設(shè)，土地用途為住宅小區(qū)，未核發(fā)土地證。（2）2010年，為啟動(dòng)C片建設(shè)，南京明城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（即甲方）成立了全資子公司江蘇建寧府置業(yè)有限公司（即丙方）。根據(jù)關(guān)于四所村舊城改造C片地塊項(xiàng)目變更建設(shè)業(yè)主的核準(zhǔn)決定書（寧發(fā)改投資字2010227號(hào)）（附件），南京市發(fā)改委核準(zhǔn)四所村C片地塊

3、轉(zhuǎn)由丙方建設(shè)。（3）根據(jù)關(guān)于同意變更下關(guān)區(qū)四所村地塊受讓方的批復(fù)（寧國(guó)土資201225號(hào)）（附件*），南京市國(guó)土資源局同意將下關(guān)區(qū)四所村C片受讓方由甲方變更為丙方，原出讓合同所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)由丙方履行，待丙方按規(guī)定完善用地手續(xù)后，再辦理C片土地登記手續(xù)。5投資法律案例分享一、項(xiàng)目用地概況一、項(xiàng)目用地概況2 2、項(xiàng)目用地歷史沿革、項(xiàng)目用地歷史沿革6投資法律案例分享一、項(xiàng)目用地概況一、項(xiàng)目用地概況新規(guī)劃方案（根據(jù)最新控規(guī)設(shè)計(jì)）新規(guī)劃方案（根據(jù)最新控規(guī)設(shè)計(jì)）7投資法律案例分享一、項(xiàng)目用地概況一、項(xiàng)目用地概況新增用地及規(guī)劃條件新增用地及規(guī)劃條件新增用地目前由第三方持有，根據(jù)發(fā)改局186號(hào)文件，

4、已納入拆遷范圍擬進(jìn)行整體開發(fā)改造，將由政府相關(guān)部門完成拆遷安置及收儲(chǔ)后以協(xié)議出讓方式出讓給丙方。1.出讓方式合作方及目標(biāo)公司披露，根據(jù)現(xiàn)有土地政策，可對(duì)不規(guī)則地塊實(shí)施“以大帶小”，以協(xié)議出讓方式解決新增用地的供地問(wèn)題，因此，新增用地將由政府相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)估后，直接與丙方簽訂協(xié)議出讓合同，由丙方按政府部門的評(píng)估地價(jià)直接補(bǔ)繳土地出讓金后取得新增用地的土地使用權(quán)。2.新增用地協(xié)議出讓的土地使用權(quán)面積合作方及目標(biāo)公司披露，新增用地實(shí)際面積為【8350】，根據(jù)相關(guān)政策，在簽訂協(xié)議出讓合同時(shí)，將扣減四所村C片地塊中劃入其他區(qū)域地塊的部分面積后由丙方按照扣減后的土地使用權(quán)面積6165補(bǔ)繳土地出讓金3、規(guī)劃條

5、件（預(yù)估）根據(jù)南京市規(guī)劃局制定并經(jīng)南京市政府審批的鼓樓鐵北中央門片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（ “控規(guī)” ），項(xiàng)目用地為商住用地，且根據(jù)鼓樓區(qū)發(fā)改局186號(hào)文件規(guī)定，項(xiàng)目用地用以新建住宅、商業(yè)及與之相關(guān)配套設(shè)施，擬建總建筑面積約16萬(wàn)，其中：地上計(jì)容建筑面積約10萬(wàn)，地下建筑面積約6萬(wàn)。8投資法律案例分享一、項(xiàng)目用地概況一、項(xiàng)目用地概況項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算概述項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算概述銷售均價(jià)銷售均價(jià)55000元元/（住宅（住宅50000元元/，商業(yè)，商業(yè)60000元元/，車位，車位300000元元/個(gè)），計(jì)容建筑面積約個(gè)），計(jì)容建筑面積約10.17萬(wàn)，貨值約萬(wàn)，貨值約57億元，毛利率約為億元，毛利率約為33%，凈利，凈

6、利率約為率約為21%。開盤后首年度銷售額開盤后首年度銷售額10億元，第二年度億元，第二年度20億元，現(xiàn)金回正時(shí)間約為億元，現(xiàn)金回正時(shí)間約為15個(gè)月個(gè)月9投資法律案例分享一、項(xiàng)目用地概況一、項(xiàng)目用地概況項(xiàng)目用地拆遷情況項(xiàng)目用地拆遷情況 征遷工作由鼓樓區(qū)政府主導(dǎo)，范圍涵蓋圖中綠、黃、紅標(biāo)注部分。 根據(jù)鼓樓區(qū)征收辦的初步調(diào)查和預(yù)測(cè)算：地塊項(xiàng)目共涉及被征收居民戶數(shù)約為798戶，企業(yè)2家。 拆除房屋總建筑面積約為52138.78，其中住宅面積約為39709.78、非住宅面積約為12429(含違建和連家店)。 征收總費(fèi)用約為155049.65萬(wàn)元（初步估算，準(zhǔn)確征收面積以正式查產(chǎn)及實(shí)際征收為準(zhǔn)）。 拆遷及

7、規(guī)劃土地調(diào)整周期為6個(gè)月10投資法律案例分享二、目標(biāo)公司概況二、目標(biāo)公司概況（一）目標(biāo)公司工商登記信息（一）目標(biāo)公司工商登記信息1、目標(biāo)公司是一家根據(jù)中華人民共和國(guó)法律注冊(cè)成立并有效存續(xù)的、目標(biāo)公司是一家根據(jù)中華人民共和國(guó)法律注冊(cè)成立并有效存續(xù)的有限責(zé)任公司（非國(guó)有），名稱為有限責(zé)任公司（非國(guó)有），名稱為“江蘇建寧府置業(yè)有限公司江蘇建寧府置業(yè)有限公司”?，F(xiàn)。現(xiàn)注冊(cè)號(hào)（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼）為，注冊(cè)資本為人民幣注冊(cè)號(hào)（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼）為，注冊(cè)資本為人民幣20,000,000元元（已實(shí)繳（已實(shí)繳50%，剩余，剩余50%繳付期限至繳付期限至2044年年4月月2日），營(yíng)業(yè)期限自日），營(yíng)業(yè)期限自2010年

8、年3月月1日起，法定代表人為楊峻。日起，法定代表人為楊峻。2、目標(biāo)公司歷經(jīng)多次股權(quán)變更，截至目前，合作方作為目標(biāo)公司的、目標(biāo)公司歷經(jīng)多次股權(quán)變更，截至目前，合作方作為目標(biāo)公司的單一全資股東，持有丙方單一全資股東，持有丙方100%股權(quán)（詳見附件股權(quán)（詳見附件6）。）。（二）目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)資金狀況，尚未進(jìn)行審計(jì)，不詳。（二）目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)資金狀況，尚未進(jìn)行審計(jì)，不詳。11投資法律案例分享三、交易架構(gòu)三、交易架構(gòu)南京明城房地產(chǎn)開發(fā)有南京明城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（明城房地產(chǎn)）限公司（明城房地產(chǎn)）江蘇建寧府置業(yè)有限公司江蘇建寧府置業(yè)有限公司（建寧府置業(yè)）（建寧府置業(yè)） F公司公司100% 18%82%1、

9、F以受讓股權(quán)方式取得建寧府置業(yè)以受讓股權(quán)方式取得建寧府置業(yè)82%的股權(quán)，并支付相關(guān)交易對(duì)價(jià)（即的股權(quán)，并支付相關(guān)交易對(duì)價(jià)（即綜合價(jià)款，包括支付給南京明城的股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)）；綜合價(jià)款，包括支付給南京明城的股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)）；2、綜合價(jià)款計(jì)算公式：綜合價(jià)款（約、綜合價(jià)款計(jì)算公式：綜合價(jià)款（約21億元）億元）=雙方約定樓面地價(jià)雙方約定樓面地價(jià)（20634.76元元/）*預(yù)期計(jì)容建筑面積（暫計(jì)為預(yù)期計(jì)容建筑面積（暫計(jì)為101770），交易價(jià)格封頂），交易價(jià)格封頂（少退多不補(bǔ)）；（少退多不補(bǔ)）；3、綜合價(jià)款的內(nèi)容包括：、綜合價(jià)款的內(nèi)容包括：（1）改造拆遷費(fèi)用（政策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)）改造拆遷費(fèi)用（政策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)+政策標(biāo)準(zhǔn)外，

10、預(yù)估約政策標(biāo)準(zhǔn)外，預(yù)估約16.5億元）；億元）；（2）新增地塊補(bǔ)繳土地出讓金及其稅費(fèi)；）新增地塊補(bǔ)繳土地出讓金及其稅費(fèi)；（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)（根據(jù)改造拆遷費(fèi)用的變化浮動(dòng)）。）股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)（根據(jù)改造拆遷費(fèi)用的變化浮動(dòng)）。合作方式合作方式交易對(duì)價(jià)交易對(duì)價(jià)2016年年9月，南京月，南京明城與明城與F公司先行公司先行簽訂了簽訂了南京建寧南京建寧路項(xiàng)目合作框架協(xié)路項(xiàng)目合作框架協(xié)議議，約定了合作，約定了合作的基本原則，的基本原則，F(xiàn)支支付了付了3000萬(wàn)元的合萬(wàn)元的合作誠(chéng)意金（無(wú)擔(dān)保、作誠(chéng)意金（無(wú)擔(dān)保、無(wú)共管）無(wú)共管）12投資法律案例分享三、交易架構(gòu)三、交易架構(gòu)（一）綜合價(jià)款所對(duì)應(yīng)的責(zé)任范圍：（一）綜合價(jià)款

11、所對(duì)應(yīng)的責(zé)任范圍：1、注冊(cè)資本金；、注冊(cè)資本金；2、合作方對(duì)目標(biāo)公司的全部實(shí)際股東投入；、合作方對(duì)目標(biāo)公司的全部實(shí)際股東投入；3、目標(biāo)公司完成改造拆遷、實(shí)現(xiàn)本合同約定交地條件已支付、目標(biāo)公司完成改造拆遷、實(shí)現(xiàn)本合同約定交地條件已支付及應(yīng)支付的全部費(fèi)用；及應(yīng)支付的全部費(fèi)用；4、目標(biāo)公司進(jìn)行二級(jí)開發(fā)已經(jīng)發(fā)生及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的全部費(fèi)用、目標(biāo)公司進(jìn)行二級(jí)開發(fā)已經(jīng)發(fā)生及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的全部費(fèi)用（管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)）（管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)）5、其他應(yīng)當(dāng)由合作方或者目標(biāo)公司承擔(dān)的費(fèi)用。、其他應(yīng)當(dāng)由合作方或者目標(biāo)公司承擔(dān)的費(fèi)用。（二）綜合價(jià)款的財(cái)務(wù)處理方式：（二）綜合價(jià)款的財(cái)務(wù)處理方式：1、

12、改造拆遷費(fèi)用：直接向相關(guān)主體支付（被拆遷人、政府部、改造拆遷費(fèi)用：直接向相關(guān)主體支付（被拆遷人、政府部門等）；門等）；2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)：優(yōu)先償還對(duì)外債務(wù)（應(yīng)付未付款項(xiàng)、金融、股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)：優(yōu)先償還對(duì)外債務(wù)（應(yīng)付未付款項(xiàng)、金融機(jī)構(gòu)債務(wù)、稅費(fèi)等）；機(jī)構(gòu)債務(wù)、稅費(fèi)等）；3、上述兩項(xiàng)費(fèi)用扣減后的結(jié)余直接支付給合作方。、上述兩項(xiàng)費(fèi)用扣減后的結(jié)余直接支付給合作方。（三）股權(quán)溢價(jià)的支付節(jié)點(diǎn)（三）股權(quán)溢價(jià)的支付節(jié)點(diǎn)拆遷資金支付完畢且未超過(guò)約定金額、取得國(guó)土手續(xù)以及規(guī)拆遷資金支付完畢且未超過(guò)約定金額、取得國(guó)土手續(xù)以及規(guī)劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件，按比例支付股權(quán)溢價(jià)。劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件，按比例支付股權(quán)溢價(jià)。13投資法律案例分享三

13、、交易架構(gòu)三、交易架構(gòu)+權(quán)益分配權(quán)益分配1、合作方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)收取溢價(jià)：、合作方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)收取溢價(jià)：（1）3億元（稅前價(jià)款）億元（稅前價(jià)款）（2）5億元（稅后凈利潤(rùn)）億元（稅后凈利潤(rùn)）2、目標(biāo)公司股權(quán)變更后：、目標(biāo)公司股權(quán)變更后：（1）雙方同股同投，利潤(rùn)對(duì)等分配）雙方同股同投，利潤(rùn)對(duì)等分配（2）雙方同股不同投，利潤(rùn)不對(duì)等分配（合作方持干股）雙方同股不同投，利潤(rùn)不對(duì)等分配（合作方持干股除注冊(cè)資本金外除注冊(cè)資本金外不再額外投入）不再額外投入）14投資法律案例分享三、交易架構(gòu)三、交易架構(gòu)談判結(jié)果談判結(jié)果重大情勢(shì)變更重大情勢(shì)變更（1）2017年年2月月6日，南京市出臺(tái)了日，南京市出臺(tái)了南京市

14、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法南京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法，拆遷成本大幅度增加，南京明城要求將該項(xiàng)目拆遷資金由原定的拆遷成本大幅度增加，南京明城要求將該項(xiàng)目拆遷資金由原定的16.7億元提升至億元提升至22億元，大大超出初期成本預(yù)算，預(yù)期利潤(rùn)將大幅度縮水，也不符合雙方最初的億元，大大超出初期成本預(yù)算，預(yù)期利潤(rùn)將大幅度縮水，也不符合雙方最初的合作意向；合作意向；（2）建寧路項(xiàng)目一直未取得政府重新核發(fā)規(guī)劃批文；）建寧路項(xiàng)目一直未取得政府重新核發(fā)規(guī)劃批文；（3）合作方南京明城的合作交易訴求也發(fā)生重大變化（詳見上頁(yè)），完全達(dá)不到）合作方南京明城的合作交易訴求也發(fā)生重大變化（詳見上頁(yè)），完全達(dá)不到F公

15、司的預(yù)期利潤(rùn)訴求。公司的預(yù)期利潤(rùn)訴求。結(jié)局結(jié)局雙方協(xié)議解除雙方協(xié)議解除2016年年9月月5日簽訂的日簽訂的南京市鼓樓區(qū)建寧路項(xiàng)目合作框架協(xié)議書南京市鼓樓區(qū)建寧路項(xiàng)目合作框架協(xié)議書，南京明城一次性返還南京明城一次性返還F公司預(yù)付的合作誠(chéng)意金公司預(yù)付的合作誠(chéng)意金3000萬(wàn)元及其利息萬(wàn)元及其利息。15投資法律案例分享四、風(fēng)險(xiǎn)分析四、風(fēng)險(xiǎn)分析1、合作框架協(xié)議合作框架協(xié)議簽署并支付合作誠(chéng)意金，既無(wú)擔(dān)保又無(wú)資金共管，預(yù)付簽署并支付合作誠(chéng)意金，既無(wú)擔(dān)保又無(wú)資金共管，預(yù)付資金安全存在一定風(fēng)險(xiǎn)；資金安全存在一定風(fēng)險(xiǎn)；2、項(xiàng)目用地系毛地出讓，目標(biāo)公司拿地時(shí)間久遠(yuǎn)，原規(guī)劃條件已過(guò)期，需要、項(xiàng)目用地系毛地出讓，目標(biāo)公

16、司拿地時(shí)間久遠(yuǎn)，原規(guī)劃條件已過(guò)期，需要重新申報(bào)，新的預(yù)期規(guī)劃條件（調(diào)增容積率）能否獲批存在不確定性，且增容重新申報(bào)，新的預(yù)期規(guī)劃條件（調(diào)增容積率）能否獲批存在不確定性，且增容也須補(bǔ)繳土地出讓金，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)不確定；也須補(bǔ)繳土地出讓金，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)不確定；3、項(xiàng)目用地取得時(shí)土地出讓金額度極低，土地增值幅度較大，拆遷成本可進(jìn)、項(xiàng)目用地取得時(shí)土地出讓金額度極低，土地增值幅度較大，拆遷成本可進(jìn)入土地成本的數(shù)額不確定，項(xiàng)目清算時(shí)或?qū)⑶謇U高額的土地增值稅；入土地成本的數(shù)額不確定，項(xiàng)目清算時(shí)或?qū)⑶謇U高額的土地增值稅；4、項(xiàng)目用地拆遷成本大幅度增長(zhǎng)、拆遷周期難以控制，對(duì)項(xiàng)目后期二級(jí)開發(fā)、項(xiàng)目用地拆遷成本大幅度增長(zhǎng)、拆

17、遷周期難以控制，對(duì)項(xiàng)目后期二級(jí)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)、以及預(yù)期利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)影響較大，風(fēng)險(xiǎn)不可控；建設(shè)和運(yùn)營(yíng)、以及預(yù)期利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)影響較大，風(fēng)險(xiǎn)不可控；5、目標(biāo)公司存在年限較長(zhǎng)，或有負(fù)債及潛在涉訴涉爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)見；、目標(biāo)公司存在年限較長(zhǎng)，或有負(fù)債及潛在涉訴涉爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)見；6、合作方合作誠(chéng)意及履約能力存疑，對(duì)拆遷進(jìn)度掌控以及后續(xù)規(guī)劃報(bào)建、竣、合作方合作誠(chéng)意及履約能力存疑，對(duì)拆遷進(jìn)度掌控以及后續(xù)規(guī)劃報(bào)建、竣工驗(yàn)收等手續(xù)辦理的推進(jìn)能力存在不確定性；工驗(yàn)收等手續(xù)辦理的推進(jìn)能力存在不確定性；7、合作方要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)以稅后凈利潤(rùn)方式兌現(xiàn)、股轉(zhuǎn)后同股不同投（持、合作方要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)以稅后凈利潤(rùn)方式兌現(xiàn)、股轉(zhuǎn)后同股不同投（持干股，利潤(rùn)不對(duì)等分配），使本方收益預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)提升。干股，利潤(rùn)不對(duì)等分配），使本方收益預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)提升。16投資法律案例分享五、經(jīng)驗(yàn)分享五、經(jīng)驗(yàn)分享影響項(xiàng)目交易成敗的因素影響項(xiàng)目交易成敗的因素 收益預(yù)期收益預(yù)期 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn)標(biāo)的品質(zhì)標(biāo)的品質(zhì)市場(chǎng)行情市場(chǎng)行情地方政策規(guī)地方政策規(guī)范范合作方或交易合作方或交易對(duì)手誠(chéng)意、履對(duì)手誠(chéng)意、履約能力約能力本方的核心訴本方的核心訴求、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)求、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力能力17投資法律案例分享房地產(chǎn)