百強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目案例之二十--青島寶龍城市廣場

1、百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之二十一一青島寶龍城市廣場青島寶龍城市廣場 一一中國首個(gè)75萬平方米主題游樂式購物公園城市：青島在青島人口不足 60萬的城陽區(qū)，建設(shè)一個(gè) 75萬平方米的購物中心。青島寶龍城市廣場, 正在展開一場 游在此、購在此、歡樂在此”的商業(yè)造城計(jì)劃。在青島市區(qū)人口不足60萬的城陽區(qū)*建設(shè)一個(gè)75萬平方米的購物中心。吉島寶龍城市廣場，正在展開一場游在此、購在此、歡樂在此的商業(yè)造城計(jì)劃城市與地理：青島寶龍城市廣場座落干崇陽路 以北、文陽路以由.中城路西.長城 路東.在舌島新天地杲觀長膈兩側(cè). 與城陽區(qū)政府、文化廣場.人民廣 場、城陽區(qū)人民醫(yī)院.世紀(jì)公園等近 徭相守 婪流亭國際機(jī)場5分鐘路 程距

2、斉島港18公甲.膠濟(jì)鐵路.6 條高速公路四通八達(dá).開發(fā)與對策：雯打造青島竄具發(fā)展潸力和投資價(jià)值的新商圏.首先就必須形成極強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng).因?yàn)榍?島是山東省經(jīng)濟(jì)鼠發(fā)達(dá)的城市之一.是膠州半島的核心.足行玫級別為副省級的中心城市.所 以.訝宓寶龍城市廣場將開發(fā)規(guī)模定位于超大型的75萬平方米的游樂主題購物中心.具體組成 是：、1）住宅造血I也可以造鍛當(dāng)中國眾多超大型購愉中心一個(gè)又一個(gè)擔(dān)淺的時(shí)候在中國青鳥，卻不知不覺地涌現(xiàn)出一個(gè)商業(yè)巨無龜它的開發(fā)商 J 正煨中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)寶龍集團(tuán)寶龍集團(tuán)為什么鼻衣青島城陽區(qū)理設(shè)一僵如此大顯林詢中心，為此，它又撞供了豎全業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃？為了實(shí)現(xiàn)“屹鑒蛋"的

3、一站式油費(fèi)青島寶龍城市廣序進(jìn)行了怎樣的商業(yè)規(guī)劃？罔時(shí)，針對商業(yè)單體面積過大的間麵.靑島寶龍第團(tuán)又創(chuàng)違一斧怎樣的養(yǎng)體架構(gòu)呢？2）左當(dāng)代中國.所謂游樂式的購初中心其實(shí)誠乏淫有力的支持點(diǎn).在很 多情況下，它甚至于只定提供了一個(gè)賣點(diǎn)當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開發(fā)階段以 f 后.由于娛樂配套投入成本高、回報(bào)低、運(yùn)營難度大.很多的娛樂配套鼠終難以實(shí)現(xiàn)但是，青島寶龍城市廣場卻罕有坨提出了建設(shè)中國鼠大規(guī)棋近50000平方米室內(nèi)主題樂區(qū)”的目標(biāo).井目.整個(gè)項(xiàng)目的架構(gòu)都是卻繞這一目 琢拱建的青鳥寶龍城市廣場.為什么要啟動(dòng)一場如此大規(guī)模的家內(nèi)造景規(guī) 劃.它能為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)脫帶來哪些變甲？POWERLONG寶龍城市廣場中國

4、大陸首個(gè)75萬平方米主題游樂式購物公園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：O開發(fā)in寶龍集3!(#!3>置疊有限公司O 總W750000平方米O占堆30積，316808平方米O滄筑密度，48So a<t»： 30%O容枳事：2.34O堆上停車：15&0輛O堆下停車：2180輯1) 一個(gè)中心、四個(gè)基本點(diǎn)、一個(gè)座標(biāo)的商業(yè)規(guī)劃住宅造城.商業(yè)也可以造城.當(dāng)中國眾多超大型購物中心一個(gè)又一個(gè)擱淺的時(shí) 候.在中國青島，卻不知不覺地涌現(xiàn)出一個(gè)商業(yè)巨無窈.它的開發(fā)商正是中國商業(yè)地 產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)寶龍集團(tuán)寶龍集團(tuán)為什么要在青島城陽區(qū)建設(shè)一座如此大型的購物中 心.為此，它又提供了哪一些全業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃？為了實(shí)

5、現(xiàn)“吃喝玩樂”的一站式消 費(fèi)，青島寶龍城市廣場進(jìn)行了怎樣的商業(yè)規(guī)劃？同時(shí)，針對商業(yè)單體面積過大的問 題.青島寶龍集團(tuán)又創(chuàng)造一種怎樣的整體架構(gòu)呢？城市與地理：青島.一座美麗的海濱城市.每年接待游笄接近3000萬人次.旅游總收入超過300億元、青 島寶龍城市廣場位干青島市城陽區(qū).城陽區(qū)東依竭山區(qū).南接李滄區(qū).西臨膠州灣與膠州市相 鄰.北與即臺(tái)市毗連.城陽區(qū)定青鳥未來城市發(fā)展的方向和更心.青島寶龍城市廣場位干城陽 城市中心區(qū)的核心地帶A 7©萬主立米游時(shí)昱超大酸撈中心由_度五星級酒店、兩座酒店式公曲以5萬平方米大型童內(nèi) I'中心-40多萬弓方楽*韌蟲分龍口犬+刀店扳決h -! &g

6、t;.生活超市時(shí)尚百貨4秸品建材*數(shù)碼電/IVI L 一一.f T -1E負(fù)一層逐銃面積12. 8萬平方米B.項(xiàng)目缶商業(yè)規(guī)劃方而分別引進(jìn)時(shí)尚百貨、生活垃市 數(shù)碼電宿.悄品建材四大業(yè)態(tài)毎個(gè)復(fù)層均 設(shè)不同的消費(fèi)主段次主力店穿插艮間.營業(yè)場所和公共空間交蝕一體；四層建筑面積8. 5萬平方米三層建筑面積9 4萬平方米二層建筑面積9-6萬平方米一層建筑面枳107萬平方米斉鳥寶龍城市廣場必須夜一個(gè)層面上形成多個(gè)中心.這樣才能解決單層面積過大和空間單 謂的問題“青島寶龍威市廣場的規(guī)劃方案是一個(gè)中心.四個(gè)基本點(diǎn)一個(gè)中心：以5萬平方米室內(nèi)主題游樂園為中心：四個(gè)基本點(diǎn)：以生活超市、百貨.數(shù)礙電器、精品建材形成四大

7、主力店為基本點(diǎn)：一個(gè)座標(biāo)：以五星級酒店.酒店式公離為橫座標(biāo)，以休憩廣場、5萬平方米室內(nèi)主 圧游樂園及五級酒店為縱座標(biāo).四大主力店分片布局：青島寶龍城市廣場區(qū)一個(gè)中心、四個(gè)冬本點(diǎn)、一個(gè)座標(biāo)”的裔業(yè)規(guī)劃就在一個(gè)平面上形成 了豐富的空間.井且以5萬平方米室內(nèi)主題游樂園為核心.進(jìn)行商業(yè)資源的集中和發(fā)散.比較 有效地解決了商業(yè)空間單調(diào)和單層面積過大的問題。這種一個(gè)中心、四個(gè)基本點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃很適合地塊方正.占堆面積大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在 這兩個(gè)前提滿足的情況下.它就是一個(gè)好的開發(fā)范例.能夠很好地形成人流動(dòng)線 消費(fèi)者在里 面進(jìn)行消費(fèi).很容易祈別區(qū)分自己所在的位3L同時(shí)對干顧容購穆也能夠有很淆晰的方向感. 井且迅

8、速找到.這樣消費(fèi)者就不會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目體量龐大書怕迷路.不鑾易找到自己亙歡的產(chǎn)品而 逐漸喪失來it購物消費(fèi)的欲望.2）從無到有的景觀資源-中國最大規(guī)模近50000平方米室內(nèi)主 題樂園安當(dāng)代中國.所謂游樂式的購物中心基實(shí)缺乏強(qiáng)有力的支持點(diǎn)*在很多悄況 下.它II至于只星提供了一個(gè)賣點(diǎn)-當(dāng)頂目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開發(fā)階段以后*由于娛 樂配農(nóng)投入成本高、回報(bào)低、運(yùn)營堆度大.很多的娛樂配套巖終難以實(shí)現(xiàn) 但 是.胃島寶龍城市廣場卻罕有地提岀了建設(shè)中國巔大規(guī)模近50000ni室內(nèi)壬題 樂園穆的目標(biāo)*井且，整個(gè)項(xiàng)目的架構(gòu)都是圍繞這一目標(biāo)搭建的 青島寶龍城市 廣場.為什么要啟動(dòng)一場如此大規(guī)模的霍內(nèi)逍景規(guī)劃，它鶯為中國商業(yè)地

9、產(chǎn)發(fā)展 帶來驛些變革？思路為變革：游樂與眾觀設(shè)計(jì)是奔島寶龍橄市廣燔16突出的特色：寶龍!fe團(tuán)斥資5億人良幣打造近5萬平 方米世界頂級盤內(nèi)萌樂主足公B5從無到有地為項(xiàng)目開WT-il真正意文上的景觀資灌.以地 下層中心游樂廣場為檢心.站舍業(yè)畜規(guī)劃.分布夜ft市廣場的備個(gè)擺層均有主聽游樂頊目. 項(xiàng)目建咸后將成為國內(nèi)量大的以滯樂為主歴的Shopping Mali整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的槁心 筒樂芾玦購物、以散令犬型主力店榮動(dòng)騎個(gè)購渤中心的人氣2 樓 2010-03-09 14:04那么.寶龍城市廣場這種思路變*的依據(jù)何在呢？離寶龍城市廣場位于肓島市城陽區(qū)城陽區(qū)位干？12以北.缺少商業(yè)頻國的積淀.但是城陽區(qū)

10、卻 城區(qū)向北拓展的土要空底.工業(yè)化、城韋化.商貿(mào)經(jīng)濟(jì)全殺發(fā)展.犬此.如何&這一新區(qū)內(nèi)形 成項(xiàng)目核心的吸引力將是成敗的關(guān)?。築吉甜是重妾的放游城市擁自于富的歳游資汲每年接於誚客授近3000萬人次旅游總收入腿 過如0億元.區(qū)此.如何使詢鳥宅龍城市廣場成為游再的必到之地.包是吉9寶龍城市廣場的屯妾支掙 點(diǎn)；C、瑣目的堆段發(fā)件決定消費(fèi)裔必須擴(kuò)大.不超只千:區(qū)僅僅幾十萬的人口 此.蕾JI前後心憂勢綜合上述原因.寶龍集團(tuán)造景的商業(yè)規(guī)劃很顯然定一種必熟的需娶.75萬平方米游樂主題 趙大購翰中心單E、變達(dá)到6000-8000元的業(yè)額.城陽不到50萬的人口權(quán)本不足以支撐.甚至將商圈半徑焉射到整個(gè)詩島也很

11、難支捋項(xiàng)目的良性運(yùn)營 因?yàn)轫?xiàng)目韶青超市中心距藹太 遠(yuǎn).客流的易達(dá)件不足很好.所以必須將商圈的半徑再擴(kuò)大.而青島2006年接待游客2800萬人 ；夂 旅游總收入310億.這些來青島根游消費(fèi)的游容就成了項(xiàng)目主婪的目標(biāo)客戶之一 一個(gè)好 的貴識(shí)占涯是Q引游客來此消視的魚蠻保障.50000平方米窒內(nèi)主題樂阪將在營銷投入的比例前混下.形成浮動(dòng)比例的圾客效應(yīng).井最后 擴(kuò)敵到周邊城市.景觀資源在背銷成本飛高投入的影響下.能加速項(xiàng)目進(jìn)入成熟期同時(shí).杲觀資源的獨(dú)特件和商業(yè)規(guī)劃的領(lǐng)先性.將帶來強(qiáng)大的項(xiàng)目區(qū)別性.進(jìn)而升華到品 牌的認(rèn)識(shí).在體驗(yàn)的過程中消費(fèi)者產(chǎn)生認(rèn)可.井將這種消費(fèi)甩受傳播給更多親友.進(jìn)而推動(dòng)斉 島寶龍誡

12、市廣場的成型負(fù)一層平面圖HV口4 “ 上卜 力店：sratsra5k/ XSK課 MagwrZKig w i 、,. lwvrawtrwiri&ui次文力f&MMMMM unarxnaHU；.WfWMU A J9/ !：擇:,益詼:/荼器Li密二 *B廬誨囿超軽XKU:?黑七 wnrurjor ：JW口fMrmr rww -、. jrxscjauDcjajiunjni琵saw袈W IkImiwWuMMJ0JVA ei«A(MWgsT 畑 wnTMf .用'i.次主力尼.中心游樂廣場次主 店.WHKXBWXn ta mW » -*irs . 4 艮/S

13、S品心ygp -aoaTMWWi < *4 I f >. . j®U»jmrjo 如 <v<unim-xnarurja-M-jir wimiMsmreAitrt崇誥烹 JS2KSir<nBrXZ 公Bl:加如4亦亦云 匚- «wwtMtraw«otMMmnyygag 取 翊酌；; Hob., as !藍(lán)童尹 XW：；吧f：* wanonaiaw:> :五星級酒店；»WWW 沖輒n 二K gJSUAJt StMMHA 叭was龍城市廣場將游樂r場安掙亦負(fù)一屛.sees卅游樂廣場分大.小軍葯蘆狀分布陶邊則分育*

14、停車細(xì)、次主力店耳少的兩誦是一科具型的以游樂為平面聚集中心.并積極利用各個(gè)方位通連中心游 樂廣場的通通而透行相應(yīng)的業(yè)心設(shè)置的岌劃方案一層平面圖T' ”i 二時(shí)P-U-LU LU =9-X -和F鍛缶門'的規(guī)劃即全個(gè)中心.致個(gè)基點(diǎn).一牛1S標(biāo)的fli*L C中 心申七奇樂為車也.E3亍早點(diǎn)也牛制主力虜曲蓉麻 一牛金標(biāo)以幣樂廣端中硅翕插 1<t Jl.5.L.tSqii '.r.i場賀通頂,哄呻坯 直樣代訶査百劉、衣一宀申X (U!：此十萬平方米的苦業(yè)宇閭Ph低琲能.業(yè)霑的分布祁=戊出一淪條亞巧檢序盛，井界成羽業(yè)架花的工悼3 樓 2010-03-09 14:05二層平

15、面圖USS寶龍城市廣場在二厲設(shè)置主力店遇市.而不燧務(wù)趙市設(shè)置左負(fù)一甬瘵.就是考心列二廉以上裔業(yè) 88積左大只有引入主力店甥市這樣的麹級發(fā)動(dòng)機(jī)才能荼來足©的人滾.衣四個(gè)主力店豈中.時(shí)尚百貨員ii 層今三廈甥市賈通二fffrEl韓國握賈通酋燧介三屛.其他主力店設(shè)統(tǒng)則幔堀縄要分布吝各個(gè)單尾.這 樣的安掙就扭充分可念封它門的人流衣動(dòng)效果并垠18主力店不闔的H性和價(jià)值含I!而邊行的總體安掙.三層平面圖即ffirtjf三廉.中心游樂廣場仍是至個(gè)詡業(yè)平BB的黒點(diǎn).凰囲游樂中心設(shè)吝負(fù)一層.俾從負(fù)一噩$三履的 後空中施卻住夠讓三般擁有對觀夷效案was龍鞍市廣場三s;設(shè)® rfcw.家se廣場

16、尊主力 店.并増加了游樂設(shè)J»由干規(guī)樓足夠大.空雞也比較精彩.所以三廉也會(huì)摘有比較多的人3L評論:中國竟然已經(jīng)有這么大的建成開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)， 驚訝中。 而且我百度了一下， 發(fā)現(xiàn)寶龍城市 廣場在不少城市都已有或?qū)⒔?，如徐州、福州、漢陽。果然不出我所料，萬達(dá)模式已經(jīng)有了 恐怕不止一個(gè)效仿者。如果按照這個(gè)規(guī)劃做，肯定會(huì)失敗。理由如下： 1、整個(gè)項(xiàng)目體量巨大，如果只按照一個(gè)整體項(xiàng)目來操作的話，難度太大。上海的徐家匯港 匯廣場、太平洋百貨、東方商廈、六百、匯金百貨、美羅城 6 個(gè)各自獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目面積全 部加在一起也不過 70萬怦（包括所有寫字樓在內(nèi)）。試問僅一家寶龍城如何能夠經(jīng)營的下 去？

17、2、整個(gè)規(guī)劃布局上想當(dāng)然的將各種業(yè)態(tài)設(shè)置其中，實(shí)際上并不符合各種業(yè)態(tài)的面積需求和 消費(fèi)者的購物習(xí)慣。 消費(fèi)者購物要到一個(gè)建筑里面， 吃飯要到另一個(gè)建筑里面， 來回的路就 很長，不合理。 更不要說如此大的面積僅僅容納一種單一的業(yè)態(tài)， 勢必造成劇烈的同業(yè)競爭， 到時(shí)候肯定會(huì)傷及自身的利益。我認(rèn)為寶龍集團(tuán)雖然在項(xiàng)目定位上要打造一個(gè)城區(qū)， 但是在實(shí)際規(guī)劃的時(shí)候確把它當(dāng)做一個(gè) 商業(yè)項(xiàng)目在打造， 背離了原來的方向。 合理的規(guī)劃布局應(yīng)該將整個(gè)項(xiàng)目分成幾個(gè)獨(dú)立的小項(xiàng) 目分別打造。各自項(xiàng)目形成自己的經(jīng)營風(fēng)格，自己的客戶群，在整個(gè)大寶龍城內(nèi)形成互補(bǔ)， 同時(shí)各自項(xiàng)目內(nèi)部又有自己的完整商業(yè)系統(tǒng)（具體形態(tài)可參照徐家匯）

18、。作為商業(yè) 70w 方體量太大，必須拆分成幾個(gè)項(xiàng)目來操作商業(yè)地產(chǎn)將是另一個(gè)地產(chǎn)吸金點(diǎn)。我也考察過徐家匯商圈內(nèi)的部分業(yè)態(tài),確實(shí)需要相互獨(dú)立并又相互依存。武漢還有一個(gè)號稱世界上最長步行街的 武漢世界城項(xiàng)目。我不看好寶龍城市廣場，我考察青島的，也看過鄭州的。目前真的很慘淡（當(dāng)然與剛開業(yè)有關(guān) 系）但是無論青島鄭州，他的選址都太過前瞻，無車族是很難去一次的。而且體量大，卻又分 割出售，怎是非一般能耐能經(jīng)營好的？??？！南方寶龍，北方萬達(dá)，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的就這兩個(gè)擴(kuò)張得很厲害。雖然有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)， 但說這個(gè)項(xiàng)目一定會(huì)失敗則有些武斷了。 樓上有朋友拿上海的情況出來 對比，類似徐家匯這樣的地方，但是要知道上海本身

19、的商圈之多，業(yè)態(tài)之豐富非青島可比， 但青島的相對簡單的商業(yè)布局也有其不確定性， 那就是一旦寶龍的運(yùn)營方式能夠贏得商戶的 認(rèn)可，那么完全有可能打造一個(gè)全新的綜合商圈出來， 而不一定要像徐家匯那樣分成各個(gè)地 塊來開發(fā)。 綜合運(yùn)營的方式雖然近年來少有礙成功案例， 但也不是不可以進(jìn)行嘗試， 何況寶 龍雖然在鄭州不怎么樣，但是在福州似乎還算成功。其實(shí)青島寶龍城市廣場不單單是 60 萬人口的成陽區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，而應(yīng)該打造成為青島乃至 全省的綜合性地標(biāo)式項(xiàng)目，招攬更多人來消費(fèi)。業(yè)態(tài)配比上還可以更加豐富一些其實(shí)失敗不是以項(xiàng)目經(jīng)營好壞論英雄， 關(guān)鍵是政府便宜給了土地， 傻子買了商鋪， 這樣的商 業(yè)地產(chǎn)成本比住宅便

20、宜多了，卻要賣二三倍住宅的價(jià)格。樓上的也不能這樣說啊， 傻子買了商鋪， 但是誰來租傻子的商鋪呢？做成了還可以， 做不成 了，那么大的一個(gè)項(xiàng)目， 以后寶龍的名聲怎辦？商業(yè)項(xiàng)目需要消費(fèi)力的支持。 如果真的只有 60 萬的人口，哪來的消費(fèi)力？中國目前開發(fā)商貪達(dá)大的風(fēng)格沒有改變， 而且俞演俞烈。 青島固然是旅游之都， 其中游樂部 分可能對游客有點(diǎn)吸引力， 至于購物部分， 我想游客貢獻(xiàn)率不會(huì)有多大， 況且青島非中國時(shí) 尚之都。從品牌角度看， 由于量體大，業(yè)態(tài)品類繁多且雜亂， 對國際一線品牌的吸引及其有 限。如果未來人流不理想，會(huì)出現(xiàn)個(gè)別或多個(gè)業(yè)態(tài)無法喂飽甚至挨餓的局面。難度不?。〉皇菦]有成功的可能，如

21、果業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，還是可以做的！既然是新城的概念， 那么業(yè)態(tài)不妨再豐富一些， 每一種業(yè)態(tài)根據(jù)市場實(shí)際情況進(jìn)行合理分割， 比如銀行、汽車 4S 店、會(huì)展中心、其他服務(wù)行業(yè)等，力求精而全！這樣可能風(fēng)險(xiǎn)相對會(huì)小 一點(diǎn)！呵呵！個(gè)人愚見！大手筆！這么大的體量， 風(fēng)險(xiǎn)必然巨大。 主要考慮能否持續(xù)經(jīng)營的問題，第一次去我想不成問題，有 太多吸引眼球的概念，但是回頭再去，就要有足夠的亮點(diǎn)和獨(dú)具一格的地方！不管你規(guī)劃的有多大，也不管你的商家多么有吸引力，也不管你的規(guī)劃多么的合理，你的 運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不行的話，你的消費(fèi)磁場不夠大的話，你的輻射人口不足的話，最后倒霉的是商 家，吃虧的是投資者，失敗的是開發(fā)商，最后頭疼的是政府

22、。我只是在很多項(xiàng)目建造的時(shí) 候聽到了轟轟烈烈的宣傳。沒有看到開業(yè)后的紅紅火火。起碼，泰山的寶龍城市廣場是基 本失敗了。幾乎是空城一個(gè)。開發(fā)商，你的選址科學(xué)么？你的規(guī)劃合理么？你的規(guī)模適合 么？請你細(xì)思量。不要貪大呀？勞民傷財(cái)不是好玩的喲。玩的可是老百姓的錢呀。6075 萬平方的巨無霸商業(yè)，因此項(xiàng)目不在市中心，無車一族到達(dá)不便利，加上青島市只有 萬人口， 明顯不是此項(xiàng)目的主要客群， 主要是針對的客群是外地游客的話， 一定要在推廣費(fèi) 用多作預(yù)算，特別是跟旅行社、機(jī)場、火車多作宣傳，讓眾多來青島游玩的人知道，有針對 性的多搞活動(dòng)。這樣的話，還有可能成功。個(gè)人感覺如此大的項(xiàng)目體量， 需要龐大的消費(fèi)來支

23、撐， 能否或在多少時(shí)間內(nèi)集聚人氣很重要。 即使開發(fā)商撐的起， 還需要入駐的商戶也能撐的起。 萬達(dá)的城市廣場在例如沈陽這類城市似 乎受了些挫折， 根本原因無非也在此。 商家入駐后入不敷出， 本想淘金來的淘出來的卻是沙 子。定位是旅游城市，集中賣場是好的！ 一站式消費(fèi)， 室內(nèi)大型主題公園！ 肯定是游客想去的地 方，但效益不一定馬上來！要養(yǎng)！價(jià)格貴了 2-3 倍，而且使用年限還少幾十年 . 前期商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目都是會(huì)遇到一些瓶脊的，就要看整個(gè)運(yùn)營了 .75 萬方現(xiàn)在是用來打廣告的嘛像現(xiàn)在福州的寶龍， 整一個(gè)和之前宣傳的不一樣， 遇到瓶脊后， 為了復(fù)蘇， 整個(gè)市場都亂了， 而且和之前的定位完全變了大刀諸

24、葛，氣勢磅礴。 。運(yùn)營城市之大智慧啊。寶龍的模式，主要是以售為主， 他考慮的只要能賣掉。后面的經(jīng)營它又不參與，所以它的概 念只要能打動(dòng)買家就成。寶龍的所有項(xiàng)目就福州做的好。其它的都不咋地周邊消費(fèi)人口，輻射區(qū)范圍（消費(fèi)圈）、主題業(yè)態(tài)輻射人口，經(jīng)濟(jì)收入水準(zhǔn)，交通等，都是 決定商業(yè)地產(chǎn)體量和規(guī)劃的前提。盲目求大，求豐富，商業(yè)必死。而事實(shí)上也正是如此，青島寶龍城市廣場開業(yè)至今，一直冷冷清清，商戶退租不斷。白天只 見寥寥幾個(gè)售貨員聊天， 打瞌睡。晚上疑似鬼城。 生意如此慘淡， 實(shí)不知百強(qiáng)商業(yè)百強(qiáng)兩字 從何而來。若僅以規(guī)模論，未免貽笑大方了。個(gè)人見解， 以圈錢論試之， 青島寶龍的瘋狂建設(shè)， 更深層原因是為

25、自持物業(yè)的打包上市罷了， 而非能以商業(yè)地產(chǎn)視之。這么大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，暫不說成功與否。但從目前規(guī)劃角度來說，個(gè)人認(rèn)為，還是應(yīng) 該再豐富一下內(nèi)容為好， 可以減少各個(gè)業(yè)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)。 萬達(dá)也是搞類似項(xiàng)目， 但萬達(dá)的因素不 同，他的業(yè)態(tài)實(shí)際上比這個(gè)還要多很多， 所以面積大不是問題，本身要打造一座商業(yè)城，就 需要有一定的體量。關(guān)鍵是業(yè)態(tài)如何把握好？寶龍地產(chǎn)一直致力于打造集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、住宅等為一體的超大型商業(yè)廣 場，這樣更有利于吸引各個(gè)年齡段的人，寶龍地產(chǎn)一直致力于開發(fā)諸如集購物、 餐飲、旅游、 休閑、住宅等為一體的超大型商業(yè)廣場， 這樣的開發(fā)模式能夠吸引不少眼球，為它的快速消化提供堅(jiān)

26、實(shí)的基礎(chǔ)，贊 太厲害了。 750000 平方米，容積率還達(dá)到了 2.34,真是難以想象。這將會(huì)是一個(gè)多浩大的工程商業(yè)造城運(yùn)動(dòng)。實(shí)在是太厲害了一個(gè)好的模式，是可以復(fù)制的，然后再烙上自己的印記！一個(gè)好的商業(yè)物業(yè) 不是在于它賣了多少錢 而是他如何去經(jīng)營它 我很欣賞這種持有型物業(yè) 的開發(fā)商 這種起碼是對業(yè)主一種負(fù)責(zé)的態(tài)度這就是目前房地產(chǎn)、乃至城市發(fā)展中的巨大隱患。沒錯(cuò)！ 中國商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是一個(gè)重新構(gòu)建的時(shí)候， 源于城市人口的大整合， 源于中國交通系統(tǒng)的快 速完善。但是，并不等于說我們可以肆無忌憚的進(jìn)行盲目開發(fā)。由于我們的政府、 開發(fā)商、 百姓手上投資渠道的貧乏共同造成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的盲動(dòng)?，F(xiàn)在這些問

27、題剛剛啟動(dòng)。后果將在未來體現(xiàn)。蘇寧城市廣場貌似也要走萬達(dá)和寶龍的模式！根據(jù)我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，這樣的商業(yè)是很有問題的！其實(shí)完全可以做 30萬平米的商業(yè)，再做 100 萬的住宅嘛！寶龍膽子真大， 這么大項(xiàng)目賣也不好賣， 持有經(jīng)營面積太大養(yǎng)鋪期至少5 年，游樂中心其實(shí)是商業(yè)的一個(gè)賣點(diǎn)載體，但不是足夠支撐 70 余萬方商業(yè)的主題，沒有主題的商業(yè)項(xiàng)目就沒 有靈魂，商業(yè)項(xiàng)目一定要問問自己：客戶為什么要來？憑什么不去別處？ 這樣看來經(jīng)營慘淡不足為奇 另外，寶龍的商業(yè)綜合體一直是以星級酒店作為整個(gè)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)引擎的，這個(gè)項(xiàng)目怕是不行了。一個(gè)比較有參考和對比性的案例 ,實(shí)用青島寶龍城市廣場是城陽區(qū)目前引進(jìn)的最大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資25億元，總建筑面積70萬平方米，項(xiàng)目涵蓋主題游樂園、五星級酒店、大型奧