成本法與剩余法計算公式深入探析

1、成本法與與剩余法法計算公公式深入入剖析韓鐵濤（上海房房地產(chǎn)估估價師事事務(wù)所有有限公司司，上海海，20001220）摘 要要：本文文把土地地-房地地產(chǎn)看作作一個實實物價值值載體，通過對其其生命周周期各階階段狀態(tài)態(tài)進(jìn)行模模擬分析析，對房房地產(chǎn)估估價理論論和土地地估價理理論中成成本法和和剩余法法的計算算公式進(jìn)進(jìn)行梳理理、合并并，建立立能夠共共容成本本法和剩剩余法的的計算通式式。然后后對該計計算通式式中各構(gòu)構(gòu)成項的的內(nèi)涵給給予明確確限定，并進(jìn)一一步推導(dǎo)導(dǎo)出不同同條件下下可實踐踐操作的的計算公公式。關(guān)鍵字：成本法法 剩余余法 計計算公式式 土地地市場價價值 折折舊1、引言言 成本法法和剩余余法是房房地產(chǎn)

2、評評估和土土地評估估工作中中常用的的兩種方方法。本質(zhì)上上是一個個數(shù)學(xué)等等式中的的兩個互互逆過程程。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)和土地地的狀態(tài)態(tài)不同，這兩種種方法的的計算公公式有多多種形式式。評估估工作中中，估價價師需要要根據(jù)客客觀情況況，選用用正確的的公式形形式。筆筆者在實實際工作作中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，房地地產(chǎn)估價價理論和和土地估估價理論論中，成成本法和和剩余法法計算公公式各構(gòu)構(gòu)成項采采用的專專業(yè)術(shù)語語是不同同的，不不同估價價師對計計算公式式中各構(gòu)成項內(nèi)涵的的理解容易易產(chǎn)生差差異。例例如，土土地重新新購建價價格、土土地取得得成本與與土地市市場價值值之間的的關(guān)系；利息、利潤、稅費在在建筑物物和土地地上如何何分配？建筑物

3、物折舊的的內(nèi)容和和范圍等等。這些些理解上上的差異異可能影影響評估估結(jié)果的的準(zhǔn)確性性和科學(xué)學(xué)性。2、成本本法和剩剩余法的的基本計計算公式式房地產(chǎn)估估價理論論中，成成本法的的計算公公式為：房地產(chǎn)價價值=重重新購建建價格-折舊公公式1將公式展展開，得得到：房地產(chǎn)價價值=土土地重新新購建價價格+建建筑物重重新購建建價格-建筑物物折舊 公式式2房地產(chǎn)價價值=土土地取得得成本+開發(fā)成成本+管管理費用用+投資利利息+銷銷售稅費費+開發(fā)發(fā)利潤-建筑物物折舊公公式3對于新建建房地產(chǎn)產(chǎn)，建筑筑物折舊舊為零。房地產(chǎn)價價值=土土地取得得成本+開發(fā)成成本+管管理費用用+投資資利息+銷售稅稅費+開開發(fā)利潤潤 公式44城鎮(zhèn)

4、土土地估價價規(guī)程中，剩剩余法計計算公式式為：新建房屋屋： 土地價價格=房房地產(chǎn)價價格-造造價-利利息-利利潤-稅稅費公式式5舊有房屋屋： 土地價價格=房房地產(chǎn)價價格-房房屋現(xiàn)值值-稅費費公式63、土地地-房地地產(chǎn)連續(xù)續(xù)狀態(tài)分分析模型型在確定這這些計算算公式中中各構(gòu)成成項內(nèi)涵涵之前，有必要要對土地地-房地地產(chǎn)生命命周期各各階段的的狀態(tài)進(jìn)進(jìn)行梳理理和描述述，并表表達(dá)土地地-房地產(chǎn)產(chǎn)價值隨狀狀態(tài)變化化。為了了方便分分析，需需要做如如下假設(shè)設(shè):土地?zé)o無限期使使用，土土地價值值為完全全熟地價價，且價價值保持持恒定（本假設(shè)設(shè)的目的的是過濾濾掉土地地使用制制度和宏宏觀經(jīng)濟濟波動對對土地價價值的影影響）；建筑

5、物物殘值為為零，拆拆除費用用忽略不不計；建筑物物折舊為為直線折折舊。任何一個個土地-房地產(chǎn)產(chǎn)可能的的狀態(tài)有有三種：空地（待開發(fā)發(fā)）；在建工工程；存量房房地產(chǎn)。本文只只考慮空空地為熟熟地的情情形；存存量房地地產(chǎn)包括括新建成成房地產(chǎn)產(chǎn)和舊有有房地產(chǎn)產(chǎn)。以新建房房地產(chǎn)竣竣工之日日為時間間零點，則可以以得到土土地-房房地產(chǎn)價價值變化化的連續(xù)續(xù)狀態(tài)模模型，如如圖：T在建工程空地存量房地產(chǎn)0時間價值空地土地-房地產(chǎn)價值土地價值以上是一一個周期期的土地地-房地地產(chǎn)價值值變化圖圖，包含含了三種種狀態(tài)。首先是是空地狀態(tài)態(tài)，只具具有土地地價值，一旦進(jìn)進(jìn)入建設(shè)設(shè)階段，土地-房地產(chǎn)產(chǎn)價值上上升，竣竣工時達(dá)達(dá)到價值值高

6、點，之后進(jìn)進(jìn)入使用用階段，其價值值隨著折折舊逐漸漸減小，但最終終并不為為零，而而是回到到空地狀狀態(tài)價值值。在本本文限定定的假設(shè)設(shè)條件下下，這個個周期過過程是連連續(xù)不斷斷的，表表現(xiàn)為土土地-房房地產(chǎn)價價值的脈脈沖形態(tài)態(tài)，如圖：由于在建建工程不不是本文文所要討討論的重重點，我我們主要要分析狀狀態(tài)空地（待開發(fā)發(fā)）和存量房房地產(chǎn)。從狀態(tài)態(tài)的起始始端新建建成房地地產(chǎn)開始始，至狀狀態(tài)空地結(jié)束束，很明明顯存在在一個數(shù)數(shù)學(xué)表達(dá)達(dá)式f(t)，能夠用用來描述述土地-房地產(chǎn)產(chǎn)價值隨隨時間變變化曲線線。也就就是說，狀態(tài)和下土地價價值和房房地產(chǎn)價價值的計計算公式式在形式式上是可可以統(tǒng)一一的。統(tǒng)一計計算公式式的意義義在于

7、更更好地理理解土地地-房地地產(chǎn)價值值構(gòu)成，為正確確界定計計算公式式中各構(gòu)構(gòu)成項目目的內(nèi)涵涵提供方方便。為為了得到到統(tǒng)一的的數(shù)學(xué)表表達(dá)式，需要從從上面提提到的現(xiàn)現(xiàn)有計算算公式著著手。我我們考慮慮時間為為0、TT、t三三個時間間點的土土地-房房地產(chǎn)價價值計算算公式，其中00、T為為端點狀狀態(tài)，tt為中間間任意狀狀態(tài)。時間為00，土地地-房地地產(chǎn)狀態(tài)態(tài)為新建建成房地地產(chǎn)（屬屬于存量房房地產(chǎn)），房地地產(chǎn)價值值求取采采用成本本法，計計算公式式為：房地產(chǎn)價價值=土土地取得得成本+開發(fā)成成本+管管理費用用+投資利利息+銷銷售稅費費+開發(fā)發(fā)利潤 公公式4土地價格格=房地地產(chǎn)價格格-造價價-利息息-利潤潤-稅費

8、費 公式式5時間為tt，土地地-房地地產(chǎn)狀態(tài)態(tài)為存量房房地產(chǎn)（折舊不不為零），房地地產(chǎn)價值值求取采采用成本本法，計計算公式式為：房地產(chǎn)價價值=土土地取得得成本+開發(fā)成成本+管管理費用用+投資利利息+銷銷售稅費費+開發(fā)發(fā)利潤-建筑物物折舊 公式33土地價格格求取采采用剩余余法，計計算公式式為：土地價格格=房地地產(chǎn)價格格-房屋屋現(xiàn)值-稅費 公式式6時間為TT，建筑物物價值為為零，土土地-房房地產(chǎn)狀狀態(tài)為空地（待開發(fā)發(fā)），土土地價格格求取采采用剩余余法（假假設(shè)開發(fā)發(fā)法），計算公公式為：土地價格格=房地地產(chǎn)價格格-造價價-利息息-利潤潤-稅費費公式5實際上要要做的是是將公式式3、公式式4、公式式5、公

9、式式6形式統(tǒng)一一化。首先將四四個公式式中的“房地產(chǎn)產(chǎn)價值”、“房地產(chǎn)產(chǎn)價格”統(tǒng)一為為“房地產(chǎn)產(chǎn)價值”。雖然嚴(yán)嚴(yán)格來講講二者在在專業(yè)意意義上有有所區(qū)別別，但在在實際工工作中處處理基本本等同。因為新建建成房地地產(chǎn)建筑筑物折舊舊為零，公式33、公式式4可以統(tǒng)統(tǒng)一為公公式3的的形式；同理，公式5可以寫寫成：土地價格格=房地地產(chǎn)價值值-造價價-利息息-利潤潤-稅費費+建筑筑物折舊舊 公公式7考察公式式6和公公式7，因房屋現(xiàn)現(xiàn)值=房房屋重置置價-建建筑物折折舊=造造價+利利息+利利潤+稅稅費-建建筑物折折舊，則則公式66和公式式7可以統(tǒng)統(tǒng)一為公公式7的形式式。最后的任任務(wù)是統(tǒng)統(tǒng)一公式式3和公公式7，房地產(chǎn)

10、價價值=土地取得得成本+開發(fā)成成本+管管理費用用+投資利利息+銷銷售稅費費+開發(fā)發(fā)利潤-建筑物物折舊 公式3房地產(chǎn)價價值=土地價格格+造價價+利息息+利潤潤+稅費費-建筑筑物折舊舊公式7由專業(yè)知知識可知知，建筑筑物造價價中包含含直接成成本、間間接成本本，其中中包含管管理費，因此可可以令 造價=開發(fā)成成本+管管理費用用，只要要對“開發(fā)成成本”的細(xì)分構(gòu)成成合理界界定就行行了?，F(xiàn)現(xiàn)在就剩剩下“土地取取得成本本”和“土地價價格”兩項形形式區(qū)別別。根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)估價理理論，“土地取取得成本本”可以通通過市場場比較法法、基準(zhǔn)準(zhǔn)地價法法評估。可見，公式33中的“土地取取得成本本”實質(zhì)就是是土地市場場價值。問

11、題是是，公式式7中的土土地價格格等于土土地市場場價值嗎嗎？這個個問題實實際上是是房地產(chǎn)產(chǎn)整體價價值如何何在土地地和建筑筑物兩個個物理實實體上進(jìn)進(jìn)行分配配的問題題，業(yè)內(nèi)內(nèi)人士對對此存在在分歧。一種觀觀點認(rèn)為為，按照照公式66，土地地價格=房地產(chǎn)產(chǎn)價格-房屋現(xiàn)現(xiàn)值-稅稅費 ，已建成成房地產(chǎn)產(chǎn)（舊有有房地產(chǎn)產(chǎn)）價值值，扣除除稅費和和房屋現(xiàn)現(xiàn)值后，都?xì)w入入土地價價格。這這時的土土地價格格不僅包包含土地地取得成成本（土土地市場場價值），還包包含開發(fā)發(fā)過程中中，由土土地資金金投入所所產(chǎn)生的的利息、利潤和和相關(guān)稅稅費。也也就是說說公式77中的土土地價格格大于公公式3中中的土地地取得成成本（土土地市場場價值）

12、；另一一種觀點點則認(rèn)為為，土地地價格就就是指土土地市場場價值，土地資資金投入入產(chǎn)生的的利息、利潤和和相關(guān)稅稅費應(yīng)計計入建筑筑物實體體。筆者認(rèn)為為，房地地產(chǎn)整體體價值不不可機械械分割，房地產(chǎn)產(chǎn)整體價值值并不是是地價加加房價的的簡單組組合，而而是由供供求關(guān)系系和收益益能力決決定。實實際上這這也是地地價定義義問題，要看評評估目的的和評估估的假設(shè)設(shè)條件和和估價合合同約定定條款。如果確確實需要要評估舊舊有房地地產(chǎn)的土土地價值值，筆者傾向向于第二二種觀點點，即把把除了土土地市場場價值之之外的所所有各項項價值歸入入建筑物物實體價價值，理由如如下：、房地地產(chǎn)價值值因建筑筑物產(chǎn)生生而產(chǎn)生生，因建建筑物折折舊而減

13、減少，當(dāng)當(dāng)建筑物物價值為為零時，土地資資金投入入產(chǎn)生的的利息、利潤和和相關(guān)稅費費也隨之之消失。在不考考慮外部部增減值值的前提提下，房房地產(chǎn)價價值變動動取決于于建筑物物的狀態(tài)態(tài)。故建筑物物折舊應(yīng)應(yīng)包括土土地資金金投入產(chǎn)產(chǎn)生的利利息、利利潤和相相關(guān)稅費費的折舊舊。、便于于實際操操作。日日常土地地估價業(yè)務(wù)務(wù)中，絕絕大部分分是評估估土地市市場價值值，包括括空地出出讓和存存量房補補地價（協(xié)議議出讓國國有土地地使用權(quán)權(quán)規(guī)范第第5.44.1條條）。所謂土土地市場場價值，有交易易才有市市場，市市場價值值來源于于交易價價值。存存量房補補地價評評估中地地價定義義應(yīng)與土土地公開開出讓評評估中的的地價定定義一致致，即

14、土土地市場場價值。只有一一些特殊殊情況下下，才需需要對存量房房地產(chǎn)中中的土地地價值做做其它定定義。、符合合國際慣慣例。例例如，美美國的房房地產(chǎn)估估價中，空地和和已建成成房地產(chǎn)產(chǎn)的土地地價值只只有一種種，即土土地市場場價值。投資利利潤被稱稱之為“企業(yè)家家激勵”，歸入入建筑物物總成本本。基于以上上，將公公式3和和公式77中的“土地取取得成本本”、“土地價價格”統(tǒng)一為為“土地市市場價值值”。“開發(fā)成成本”容易與與“土地開開發(fā)成本本”混淆，改為“建造成成本”。因“建筑物物折舊”項包含含土地資資金投入入產(chǎn)生的的利息、利潤和和相關(guān)稅費費的折舊舊，為避避免歧義義，簡稱稱為“折舊”，則得到到統(tǒng)一后后的公式式8

15、：房地產(chǎn)價價值=土地市場場價值+建造成本本+管理理費用+投資利利息+銷銷售稅費費+開發(fā)發(fā)利潤-折舊 公式84、房地地產(chǎn)價值值構(gòu)成項項目內(nèi)涵涵界定實際上，當(dāng)土地地市場價價值內(nèi)涵涵確定之之后，利利息、利利潤、稅稅費的分分配和折折舊的內(nèi)內(nèi)容和范范圍也就就可以確定定了。4.1、土地市市場價值值：空地（待開發(fā)狀狀態(tài)熟地地）的市市場交易易價格。4.2、建造成本本：包括直直接成本本和間接接成本。直接成成本包括括土建、安裝、配套、裝修工工程等，間接成成本包括括勘察、設(shè)計費費、專業(yè)業(yè)費、建建設(shè)單位位管理費費等。4.3、管理費費用：指開發(fā)發(fā)企業(yè)的的行政費費用，如如辦公場場所租金金、職員員薪金、保險、辦公家家具等日

16、日常費用用。管理理費一般般按照建建造成本本或建造造成本+土地取取得費的的一定比比例計算算。但從從管理費費內(nèi)涵來來分析，筆者認(rèn)為為管理費費多少主主要與建建筑規(guī)模模和地方方薪資水水平相關(guān)關(guān)，與土土地價值值關(guān)系不不大，計計費基礎(chǔ)礎(chǔ)不應(yīng)包包含土地地價值。管理費費計費比比例的確確定，應(yīng)應(yīng)該從市市場資料料中提取取。44、利息：開發(fā)過過程中的的一切支支出都應(yīng)應(yīng)該計算算利息。包括土土地資金金投入、建造成成本、管管理費用用、銷售售費用等等。但實實際操作作中往往往不計算算銷售費費用的利利息，因因為銷售售費用發(fā)發(fā)生在開開發(fā)過程程的末端端，利息息基本為為零。45、銷售稅稅費：包括營營業(yè)稅、銷售代代理費、廣告費費等。不

17、不包括土土地增值值稅、企企業(yè)所得得稅。46、開發(fā)利利潤：利潤率率分為直直接成本本利潤率率、成本本利潤率率、投資資利潤率率、銷售售利潤率率。利潤潤率應(yīng)該該是市場場統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)。47、折舊：折舊是是各構(gòu)成成項目中中最復(fù)雜雜的一項項，包括括物理折折舊、經(jīng)經(jīng)濟折舊舊、功能能折舊。許多估估價師在在評估時時僅僅計計算建筑筑物本身身的物理理折舊，這是不不全面的的。折舊舊的確定定需要將將估價對對象進(jìn)行行橫向和和縱向比比較。值值得注意意的是，由于建建筑物物物理或功功能的產(chǎn)產(chǎn)生的折折舊可能能侵蝕土土地價值值，此時時的土地地價值低低于土地地市場價價值。這這種情況況下，土土地沒有有達(dá)到最最高最佳佳利用，不能用用剩余法法

18、來評估估土地市市場價值值。因此此，在舊舊有房地地產(chǎn)劃撥撥土地出出讓（補地價價）估價價中，首首先要判判斷估價價對象是是否處于于最高最最佳利用用狀態(tài)，進(jìn)而決決定是否否能夠采采用剩余余法。無無論采用用那一種種折舊方方式，由由于除了了土地市市場價值值之外的的所有項項均歸入入建筑物物實體，當(dāng)建筑筑物消亡亡時，有有房地產(chǎn)價價值=土土地市場場價值建造成本本+管理理費用+投資利利息+銷銷售稅費費+開發(fā)發(fā)利潤-折舊=0折舊 = 建造造成本+管理費費用+投投資利息息+銷售售稅費+開發(fā)利利潤即包含在在建筑物物實體的的價值應(yīng)應(yīng)全部折折舊掉，包括土土地投資資利息、利潤和和相關(guān)稅費費。假設(shè)為為直線折折舊，建建筑物殘殘值為

19、零零，推廣廣到一般般情況，當(dāng)成新新率為KK時，折舊 = （11-K）*（建造成成本+管管理費用用+投資資利息+銷售稅稅費+開開發(fā)利潤潤）公式9 但需要要特別注注意，上上式中，銷售稅稅費、開開發(fā)利潤潤都是基基于建筑筑物為全全新狀態(tài)態(tài)，如果果以房地地產(chǎn)價值值為基數(shù)數(shù)，則必必須是全全新狀態(tài)態(tài)下的房房地產(chǎn)價價值，而而不是估估價時點點的買賣成成交價格格。5、統(tǒng)一一計算公公式的形形式推導(dǎo)導(dǎo)5.1 銷售利利潤率條條件下的的計算公公式推導(dǎo)導(dǎo)方便起見見，假設(shè)設(shè)折舊方方式為直直線折舊舊，管理理費與土土地價值值無關(guān)，利潤率率為銷售售利潤率率。令： VV=房地地產(chǎn)價值值 VV0=全新新狀態(tài)下下的房地地產(chǎn)價值值L=土地

20、地市場價價值（常常量）C=建造造成本+管理費費用 RR=利率率 TT=房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期，土地期期初一次次性投入入，建造造成本均均勻投入入 QQ=銷售售稅費率率，為房房地產(chǎn)價價值的百百分比 PP=銷售售利潤率率，為房房地產(chǎn)價價值的百百分比 KK=房屋屋成新率率5.1.1成本本法求取取舊有房地地產(chǎn)價值值房地產(chǎn)價價值=土地市場場價值+建造成成本+管管理費用用+投資資利息+銷售稅稅費+開開發(fā)利潤潤-折舊舊 公式式8則有 V=L+K(C+L(（1+R）T-1)+C(1+RR)T/22-1)+V0(Q+PP）) 公式式10因為 VV0 =LL+C+L(1+RR)T-1)+C(1+RR)T/22-1)+V

21、0(Q+P）)V0 =L(1+RR) TT+ CC(1+R)TT/2/(11-Q-P), 代入入公式110,整理理后得V= LL1-K+KK(1+R) T/(1-QQ-P)+KKC(11+R)T/22/(11-Q-P)公公式1115.1.2剩余法法求取土土地市場場價值根據(jù)公式式11，L=VV-KC(11+R)T/22/(11-Q-P)/11-K+K(11+R) T/(1-QQ-P) 公式式12當(dāng)K=1100%時，LL為空地地（待開開發(fā)）市市場價值值L=VV-C(1+RR)T/2/(1-QQ-P)/(1+R) T/(1-QQ-P) 公公式1335.2直直接成本本利潤率率條件下下的計算算公式推推導(dǎo)

22、令P=直直接成本本利潤率率,5.2.1成本本法求取取房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價值V = L+KK(C+L(（1+RR）T-1)+C(1+R)TT/2-1)+(L+CC）P）+V0Q)公式式14因為V00 = L+CC+L(（1+R）TT-1)+C(1+R)TT/2-1)+(L+C）P）+V0Q)V0 =L（1+RR）T+LP+ C(11+R)T/22+CP)/(11-Q)，代入入公式114，整理理后得V = L11-K+K(PP+(11+R)T)/(1-QQ)+KC(1+RR)T/2+PP/(1-QQ) 公公式1555.2.2剩余余法求取取土地市市場價值值根據(jù)公式式15，L=VV-KC(1+RR)T/2

23、+PP/(1-QQ)/ 11-K+K(PP+(11+R)T)/(1-QQ) 公式式16同樣,當(dāng)當(dāng)利潤率率為投資資利潤率率或成本利利潤率時時，可以以同樣推推導(dǎo)相應(yīng)應(yīng)的房地地產(chǎn)市場場價值和和土地市市場價值值計算公公式。6、考慮慮土地使使用年限限的計算算公式上述計算算公式的的推導(dǎo)基基于土地地?zé)o限期期使用且且價值恒恒定不變變的假設(shè)設(shè)。在不不考慮外外部增減減值條件件下，私私有土地地、劃撥土土地可以以無限期期使用，公式形形式不需需要調(diào)整整。我國的的土地價價值表現(xiàn)現(xiàn)為土地地使用權(quán)權(quán)價值，包括出出讓土地地使用權(quán)權(quán)和劃撥撥土地使使用權(quán)。法定最最高出讓讓年限為為居住770年、商業(yè)440年，工業(yè)及及其他550年。因

24、法定最最高年限限的出讓讓土地使使用權(quán)價價值與無無限年期期土地使使用權(quán)價價值之比比為小于于1的常常量。故故在不考考慮外部部增減值值條件下下，法定最最高年限限土地使使用權(quán)價價值也是是恒定不不變的。而一旦旦土地出出讓之后后，土地地使用權(quán)權(quán)價值為為剩余年年期的土土地使用用權(quán)價值值，成為為變量。剩余年年期的土土地使用用權(quán)價值值可以通通過年期期修正計計算。無無限年期期、法定定最高年年期、剩剩余年期期土地使使用權(quán)價價值關(guān)系系如下圖圖：L時間無限年期法定最高年期剩余年期限土地價值已出讓土土地上的的房地產(chǎn)產(chǎn)，由于于土地剩剩余使用用年期逐年年減少，土地使使用權(quán)價價值逐年年衰減。但是這這并不對折舊產(chǎn)產(chǎn)生影響響，因為

25、折折舊的計計算基于于V0和L0，只與與原始量量和時間有有關(guān)，與與土地使使用權(quán)價價值變化化無關(guān)。則出讓土土地條件件下的成成本法房房地產(chǎn)市市場價值值計算公公式應(yīng)寫寫做（利利潤率取取銷售利利潤率）：V = L+KK(C+L0(（11+R）T-1)+C(1+R)TT/2-1)+V0(Q+P）)公式117其中，LL0為法定最高高年限土土地使用用權(quán)市場場價值，L為剩剩余年限限土地使用用權(quán)市場場價值?？闪頛00=L（11+），因為 V0 =LL0(1+R) T+ C(11+R)T/22/(1-QQ-P), 代代入公式式17,整理后后得V= LL01-K+KK(1+R) T/(1-QQ-P)+KKC(11+R

26、)T/22/(11-Q-P)公公式188同理，剩剩余法求求取剩余余年期土地使使用權(quán)市市場價值值的計算算公式可可推導(dǎo)為為：L=VV-KC(11+R)T/22/(11-Q-P)/11+K（1+）（(11+R) T/(1-QQ-P)-1）公式119可運用用土地使使用年期期修正公公式求取取。當(dāng)土地剩剩余年限限為法定定最高年年限時，=0，L=LL0 ，土地使使用權(quán)市市場價值值的計算算公式與與公式112相同同：L0=LL=VV-KC(11+R)T/22/(11-Q-P)/11-K+K(11+R) T/(1-QQ-P)公式式127、應(yīng)用用舉例上海市楊楊浦區(qū)控控江路某某商鋪補補地價評評估，建建筑物為為臨街底底

27、層店鋪鋪，竣工工于19997年年，建筑筑面積2239平平方米。根據(jù)市市場比較較法和收收益法已已得到房房地產(chǎn)價價格為1190888元/平方米米，土地用用途為商商業(yè)，出出讓年限限為法定定最高年年限400年。建安安成本+專業(yè)費費+配套套費+管管理費用用為32224元元/平方方米，估估價基準(zhǔn)準(zhǔn)日年利率為為5.331%，開發(fā)周周期取11年，建建設(shè)成本本均勻投投入，銷銷售稅費費率7.55%，利潤潤率為銷售利利潤率330%，房屋成成新率為為75%。運用公式式12求取出讓讓土地使使用權(quán)市市場價值值。L=VV-KC(11+R)T/22/(11-Q-P)/11-K+K(11+R) T/(1-QQ-P)=1990888-755%*332244*(11+5.31%)0.5/（1-77.555%-330%）/1-775%+75%*(11+5.31%)/(1-77.555%-330%)=99778(元/平平方米)8、估價價實踐操操作的啟啟示房地產(chǎn)估估價理論論和城鎮(zhèn)土土地估價價規(guī)程中的關(guān)關(guān)于成本本法和剩剩余法計計算公式式形式雖雖然不同同，本質(zhì)質(zhì)上都是是相同的的。關(guān)鍵鍵在于如如何正確確理解和和定義公公式中各各構(gòu)成項項的內(nèi)涵涵。以本本文的公公式6為例，土地價