購(gòu)物商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、購(gòu)物商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2 目錄第一章總 論 5 1.1 項(xiàng)目概況 51.2 可行性報(bào)告編制依據(jù) 6 1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 71.4 結(jié)論與建議 7 第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性及市場(chǎng)前景分析 102.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 10 2.2 市場(chǎng)前景分析 10 第三章建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 16 3.1 建設(shè)地點(diǎn) 16 3.2 自然條件 16第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 13 4.1 建設(shè)規(guī)模 13 4.2 建設(shè)內(nèi)容 15 第五章建筑主要技術(shù)方案 17 5.1 設(shè)計(jì)原則 17 5.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 17 5.3 總體規(guī)劃及總平面布置圖 17 5.4 結(jié)構(gòu)方案 19 5.5 供配電及電信工程 19 3

2、5.6 給排水和消防 20 第六章能源消耗及節(jié)能方案 226.1 能源消耗 22 6.2 節(jié)能方案 22 第七章地震安全性評(píng)價(jià)分析及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 27 7.1概況及地震安全性評(píng)價(jià)分析要求 27 7.2 自然條件 27 7.3 設(shè)計(jì)要求 28 7.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 28 第八章環(huán)境保護(hù) 30 第九章項(xiàng)目的組織管理32 9.1 建設(shè)階段 32 9.2 經(jīng)營(yíng)管理階段 33 第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 35 10.1 項(xiàng)目建設(shè)期 35 10.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 35 第十一章投資估算及資金籌措 37 14.1 投資估算 37 14.2 資金來(lái)源與籌措 38 第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)40 12.1 經(jīng)濟(jì)分析的主要依據(jù) 40 12

3、.2 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入 40 4 12.3 營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算 41 12.4 財(cái)務(wù)效益分析 42 12.5 項(xiàng)目敏感性分析 43 12.6 評(píng)價(jià)結(jié)論 44 第十三章可行性研究結(jié)論與建議45 16.1 結(jié)論 45 16.2 建議 45 5 第一章 總 論1.1 項(xiàng)目概況1.1.1 項(xiàng)目名稱* 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.1.2 承辦單位及承辦單位概況- 承辦單位： * 有限公司。- 承辦單位概況： * 有限公司成立于2009年 2 月。注冊(cè)資本（實(shí)收資本）人民幣 8000 萬(wàn)元；法人代表李威隆。企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：* ；經(jīng)營(yíng)期限為 20 年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為為三級(jí)。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式

4、的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工28 人，其中：工程及其他技術(shù)人員15 人，其它管理人員16 人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開(kāi)發(fā)策劃部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)部、行政人事部等職能部門(mén)。1.1.3 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)* 市* 區(qū)* 大街1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)工期按照統(tǒng)一規(guī)劃，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)完成，即從2018年6月開(kāi)始立項(xiàng)規(guī)劃，2020年5月底建成。1.1.5 項(xiàng)目概況隨著* 區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展， * 區(qū)迅速崛起了許多商住小區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)6 發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 本次研究項(xiàng)目位于 * 大街，* 區(qū)廣火車站附近， 交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，工作、

5、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)十分便利。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 28040m2，其中：住宅用地面積14040 m2，公建、綠化及道路用地 14000 m2，2層地下車庫(kù)， 1-3層為商業(yè)辦公裙樓， 4-33層為商住房的大廈一座， 每層有八個(gè)戶型， 分別為二室二廳一衛(wèi)、 三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。項(xiàng)目總投資98000萬(wàn)元，總建筑面積 491000 m2，停車位近 2200個(gè)，居住戶數(shù) 2400戶，容積率 5.89，建筑密度 36.8%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。該地段房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景好、升值潛力大。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位，力求使本項(xiàng)目成為*

6、 區(qū)建筑標(biāo)桿、商住標(biāo)桿。1.2 可行性報(bào)告編制依據(jù)1.2.1 主要依據(jù)：（1） * 市城總體規(guī)劃（2006-2020 年）（2）建設(shè)部關(guān)于發(fā)布 的通知”建標(biāo)（2017）205號(hào)（3）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資20061625 號(hào)文發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版）（4）* 區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書(shū)（5） 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表（6）中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證7 （7）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（8）相關(guān)各專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范（9）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料1.2.2 研究范圍：本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性

7、、市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量比例 % 備注1 規(guī)劃總用地面積m2 28040 100.00 1.1 其中：住宅用地m214040 50.07 1.2 公建、綠化及道路用地m214000 49.93 2 規(guī)劃總建筑面積m2491000 100.00 2.1 其中：住宅建筑面積m2421200 85.78 2.2 公建配套設(shè)施m242120 8.58 2.3 地下建筑（車庫(kù)）m233000 6.72 8 序號(hào)名稱單位數(shù)量比例 % 備注面積3 居住戶（套）數(shù)戶 （套）2400 4

8、居住人口人8000 戶平3.2人5 容積率/ 5.89 6 建筑密度% 36.8 7 停車位個(gè)2200 8 項(xiàng)目總投資萬(wàn)元98000 9 銷售收入萬(wàn)元123700.34 10 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)萬(wàn)元14870.43 稅后14 內(nèi)部收益率% 23.08 12 投資回收期年3.22 16 建設(shè)總工期月24 1.4 結(jié)論與建議1.4.1 結(jié)論（1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。本項(xiàng)目的建9 設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。（2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合 * 區(qū)總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于 * 大街，位于火車站附近，區(qū)

9、位獨(dú)特，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開(kāi)發(fā)前景良好。（3）項(xiàng)目總投資為98000萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用66020.8 萬(wàn)元，其它費(fèi)用 26980 萬(wàn)元（其中建設(shè)期貸款利息5530.6 萬(wàn)元） ，預(yù)備費(fèi) 2000 萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金3000 萬(wàn)元；建設(shè)資金總額98000萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金 48000 萬(wàn)元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款40000 萬(wàn)元，預(yù)售收入投入10000 萬(wàn)元。（4） 從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來(lái)看， 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 123700.34 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn) 19830.25 萬(wàn)元， 稅后利潤(rùn) 14

10、870.43 萬(wàn)元， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 23.08%，投資回收期 3.22 年。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降 5% ，項(xiàng)目投資增加 5% 時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。從以上分析可以看出，該項(xiàng)目啟動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會(huì)效益。因此該項(xiàng)目可行。1.4.2 建議（1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門(mén)和銀行給予支10 持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和

11、施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。11 第二章項(xiàng)目 建 設(shè) 的必 要 性 及市場(chǎng)前景分析2.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合* 區(qū)城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，是* 區(qū)城區(qū)建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。二、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善城區(qū)的配

12、套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。三、項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn) * 區(qū)城區(qū)住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)* 區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。四、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位-* 有限公司提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，壯大企業(yè)實(shí)力。2.2 市場(chǎng)前景分

13、析2.2.1 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)自2003年開(kāi)始升溫以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)了將近八年， 到 2010年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在 2010 年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、 滯漲，但 gdp12 仍保持了 9% 以上的增長(zhǎng)。在我們欠發(fā)達(dá)的內(nèi)地城區(qū)，隨著人們生活水平的提高，農(nóng)民工入城務(wù)工、經(jīng)商、農(nóng)村孩子入城就學(xué)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問(wèn)題。自1978年推行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開(kāi)始持續(xù)進(jìn)行， 1996 年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提出了要求。不

14、僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30 年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。第二，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房， 而現(xiàn)在則已基本由市場(chǎng)解決。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個(gè)方面以外，中國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛

15、力。只要這些因素沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀。2.2.2 近幾年來(lái) * 區(qū)城區(qū)房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì)近幾年來(lái)，房地產(chǎn)作為 * 區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)13 步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。近幾年來(lái)，隨著福利房全面停止上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快，* 區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。目前，* 區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總體來(lái)說(shuō)比較合理。2.2.3 銷售前景預(yù)測(cè)分析1、項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析位于城區(qū) * 大街，其銷

16、售價(jià)高達(dá)3800 元/平方米左右；本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及 * 區(qū)城區(qū)總體房?jī)r(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2016 年至2020 年住宅銷售平均價(jià)為4800 元/平方米，地下車庫(kù)平均銷售價(jià)為12 萬(wàn)元/ 個(gè)， 超市 20,000 元/ 平方米。 根據(jù)* 區(qū)目前商品房的銷售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在* 區(qū)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。2、銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目具有良好的銷售前景。第三章建設(shè)地點(diǎn)及自然條件3.1 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于城區(qū) *

17、大街，火車站附近， 交通方便； 地段環(huán)境優(yōu)越， 超市、14 醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，緊鄰城區(qū)城東南工業(yè)主園區(qū)，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)十分便利。3.2 自然條件1. 地形地貌* 城區(qū)處于華北陸臺(tái)，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長(zhǎng)白山系的千山山脈，境內(nèi)成凹狀地質(zhì)骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在2-4 m 之間，地勢(shì)平坦，多水無(wú)山；系沉積性退海平原，地勢(shì)平坦，雙河環(huán)抱。2. 氣候條件* 區(qū)四季分明，氣候宜人，屬暖溫帶半濕潤(rùn)氣候。年平均氣溫8.3，全年無(wú)霜期為 178天左右，年平均降雨量632.3 毫米左右。3. 地質(zhì)條件田家鎮(zhèn)地勢(shì)低洼平坦開(kāi)闊，地

18、表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質(zhì)亞粘土層，地震烈度7 度。4. 氣象與水文氣溫* 區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為8.6。降雨* 區(qū)年平均降水量 630.9 mm ，最多年份為 916.4 mm ，最小年份為 326.6 mm ，雨量多集中在 7、8 月份。15 風(fēng)向年主導(dǎo)風(fēng)向，夏季為西南風(fēng)，冬季為東北風(fēng)，年平均風(fēng)速為 4.2 米/ 秒，相對(duì)濕度 66% 。場(chǎng)地凍結(jié)深度 1.12 m 年雷電日數(shù)平均 23 天，最多 39 天。5. 自然資源* 區(qū)資源豐富，地下蘊(yùn)藏著大量的石油、天然氣和井

19、鹽等礦產(chǎn)資源，是中國(guó)重要的石油化工基地、商品糧基地和蘆葦產(chǎn)地。6. 地震本境位于下遼河斷陷盆地。據(jù)史料記載，下遼河盆地及周邊地區(qū)在公元 2941949 年間至少有 72 次有感地震發(fā)生。其中，近50 次 4 級(jí)左右地震發(fā)生在 * ，地震分布特點(diǎn)東強(qiáng)西弱，大于5 級(jí)的地震有 2 次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場(chǎng)。16 第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容4.1 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資 98000萬(wàn)元，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積28040m2，其中：住宅用地面積 14040m2，公建、綠化及道路用地14000m2，2 層地下車庫(kù)， 1-3 層為商業(yè)辦公裙樓， 4-33 層為商住房的大廈一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)

20、、三室二廳一衛(wèi)、 三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。 停車位 2200 個(gè)，2400 套商住房，總建筑面積491000m2。4.2 建設(shè)內(nèi)容該項(xiàng)目計(jì)劃依 * 大街而建，依據(jù)城市規(guī)劃和提升* 區(qū)的城市形象，計(jì)劃建一座 * 大街形象大廈 * 大廈。（1）大廈計(jì)劃建設(shè)高度為98 米，計(jì)劃層數(shù)為 33 層，地下 2 層，地上33 層；建筑面積 -2 至 -1層為 33000 m2，地上 13 層為 42120 m2/ 層，433 層為 14040m2/ 層，總建筑面積為491000m2。大廈地下 2 層為地下停車場(chǎng)， 13 層計(jì)劃為公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或超市、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所， 433 層為商住。各功能區(qū)域獨(dú)立運(yùn)行，

21、相互輔助，內(nèi)設(shè)區(qū)域獨(dú)立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術(shù)，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進(jìn)的綜合性服務(wù)場(chǎng)所， 力爭(zhēng)建成 * 區(qū)* 大街的標(biāo)志性建筑。（2）環(huán)保設(shè)施：污水處理設(shè)施、油煙治理設(shè)施、固體廢棄物收集處理設(shè)施、防噪音設(shè)施17 （4）室外工程：給排水管網(wǎng)、供電線網(wǎng)、消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)、道路第五章建筑主要技術(shù)方案18 5.1 設(shè)計(jì)原則1、符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。2、尊重場(chǎng)地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)。3、 “以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需

22、求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。4、消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)” 。5.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法2、 城市規(guī)劃編制辦法（2006年 4 月 1 日實(shí)施）3、 遼寧?。ǔ鞘幸?guī)劃法）實(shí)施辦法4、 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50180-93(2002年版）5、 * 區(qū)城區(qū)總體規(guī)劃（ 2005-2020 年）綱要6、建設(shè)方提供的相關(guān)資料5.3 總體規(guī)劃及總平面布置1、以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。2、

23、從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無(wú)序的背景上，創(chuàng)造出一19 組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開(kāi)闊空間。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛(wèi)生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺(jué)、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn) “大視野、 大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。同時(shí)充分利用地形，車庫(kù)采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫(kù)的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。3、充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通

24、風(fēng)采光布局，通過(guò)設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽(yáng)臺(tái)，提升居住品質(zhì)。單元式住宅每套面積范圍控制在80160m2之間。通過(guò)用建筑空間語(yǔ)言書(shū)寫(xiě)建筑形象，用輕巧的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽(yáng)臺(tái)等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點(diǎn)刻畫(huà)比例、機(jī)理來(lái)確立小區(qū)的清新形象，在總體簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c(diǎn)處理而突出小區(qū)的個(gè)性特征。4、小區(qū)的對(duì)外交通主要是通過(guò)人車分流形式。5、小區(qū)配套布置綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。5.4 結(jié)構(gòu)方案1、荷載（1）基本風(fēng)壓： w0=0.35kn/m2，基本雪壓： s0=0.35kn/m2。（2）樓面貨載：住

25、宅樓面貨載標(biāo)準(zhǔn)值取2.0kn/m2，底層車庫(kù)貨載標(biāo)準(zhǔn)值取 4.0kn/m2。20 2、結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6 度抗震設(shè)防，高層住宅采用框架 - 剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。5.5 供配電及電信工程1、電力負(fù)荷預(yù)測(cè)用電量取值：住宅每戶按0.025kva/m2，公共服務(wù)設(shè)施按0.1kva/m2，地下車庫(kù)按 0.005kva/m2，則小區(qū)總變配電量為：1000kva 。2、供配電消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。該小區(qū)用電電源由桃洪路旁的10kv城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。3、電信電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，

26、每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由桃洪路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。有線電視由桃洪路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860mhz ，雙向 hfc網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時(shí)設(shè)置光纖寬帶、 閉路電視監(jiān)控、 家居智能化、 家庭安防報(bào)警系統(tǒng)。5.6 給排水和消防1、給水（1）用水量預(yù)測(cè)21 生活用水量按300 升/ 人日，消防用水按40 l/s 計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為 1600 噸/ 日。（2

27、）水源：桃洪路下鋪設(shè)的城市供水干管。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為dn100 ，支管管徑為dn25-dn50 。2、排水（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的市政污水干管。雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計(jì)。（2） 雨污管道一律采用暗裝， 主污水干管管徑為dn300, 次干管為 dn200,雨水管管徑為 dn200 dn500 ， 雨污管采用混凝土管。 室內(nèi)排水管采用 u-pvc材料。3、消防（1）消防車道內(nèi)部主道路為 6 米，滿足消防車通行的要求。（2）建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì)帶有地下停車庫(kù)的建筑組合樓

28、停車庫(kù)部分按耐火等級(jí)一級(jí)要求設(shè)計(jì)，住宅樓均按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。（3）防火分區(qū)整個(gè)小區(qū)按地上、 地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。 地下室設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)。停車庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)面積均小于40000m2，設(shè)備用房單獨(dú)為一個(gè)防火分區(qū)，分區(qū)面積小于5000m2。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區(qū)小于22 5000m2。地上部分每個(gè)單元之間設(shè)置防火墻，每個(gè)單元為一個(gè)防火分區(qū)。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置， 環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。在最高處塔樓上設(shè)180m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二

29、股消防水柱射到，在地下車庫(kù)消防泵房設(shè)有消防水泵。地下消防池儲(chǔ)水量3960m3。第六章能源消耗及節(jié)能方案6.1 能源消耗本項(xiàng)目建成后主要消耗的能源為：水：14.17 萬(wàn)立方 / 年（15l/. 天估算） ；電：58.21 萬(wàn) kw.h/年( 每住戶平均 8 kw.h.天、商業(yè)建筑 0.3kw.h/.天估算、地下建筑及配套建筑0.1 kw.h/ . 天估算) ；燃?xì)?（管道天然氣）： 10.37 萬(wàn)立方 / 年 （每住戶平均以 60立方/ 月估算） 。23 6.2 節(jié)能方案節(jié)能節(jié)水是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，我國(guó)北方地區(qū)長(zhǎng)期干旱缺水，全國(guó)水資源按人口計(jì)人年均不足1000立方米。我國(guó)廣大地區(qū)電力供應(yīng)也十分

30、緊張，出現(xiàn)過(guò)全國(guó)性的拉閘限電現(xiàn)象。 因此，該項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)響應(yīng)國(guó)家倡議，樹(shù)立節(jié)約資源意識(shí)。1、節(jié)能措施近年來(lái)建筑節(jié)能技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點(diǎn)，也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)研究課題。 西方發(fā)達(dá)國(guó)家， 建筑能耗占社會(huì)總能耗的30% 45% 。我國(guó)建筑能耗已占社會(huì)總能耗的20% 25% ，正逐步上升到 30% 。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當(dāng)務(wù)之急。建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮。空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運(yùn)行管理等方面進(jìn)行考慮的。、節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)建筑功能要求和

31、當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和維護(hù)，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。、增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能24 使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下, 在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植

32、物覆蓋綠化等。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量減少外門(mén)窗洞口的面積。、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽(yáng)輻射熱， 減少陽(yáng)光直射， 對(duì)屋頂可采用架空屋面， 淺色屋面，種植屋面等。對(duì)屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽(yáng)，又能隔熱，而且通過(guò)光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。還有設(shè)計(jì)通風(fēng)屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的設(shè)計(jì)負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力能耗；提高供回水溫差； 選用低流速流體； 提高輸配系統(tǒng)的效率； 采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組；提

33、高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；、運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施在實(shí)際運(yùn)行中 , 對(duì)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物,其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。因此, 加強(qiáng)運(yùn)行管理 , 合理降低設(shè)備的運(yùn)行能耗可以大大的節(jié)約能源 , 并帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效益。25 、結(jié)論綜上所述，建筑節(jié)能的主要技術(shù)措施有：節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、增強(qiáng)維護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施、新發(fā)展的節(jié)能技術(shù)措施如蓄冷技術(shù)和冷卻塔供冷技術(shù)等、及空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)管理節(jié)能技術(shù)措施。為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢(shì)在必行。只要結(jié)合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)

34、措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。2、節(jié)水措施從全球看，水的開(kāi)發(fā)與利用和水資源嚴(yán)重缺乏的矛盾已日益突出。在我國(guó) 600多座城市中，有 300多個(gè)城市缺水， 108 座城市嚴(yán)重缺水， 日均缺水 1600萬(wàn) m3，這些城市年缺水達(dá)200億 m3，每年因缺水損失的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素之一。節(jié)約用水應(yīng)是防止水資源危機(jī)，解決供需矛盾的長(zhǎng)期的必要的方針。、增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)對(duì)于城市生活用水的廣大用戶來(lái)說(shuō)，一部分人認(rèn)為水是取之不盡、用之不竭的，沒(méi)必要珍惜，節(jié)約用水意識(shí)極為淡薄。人們對(duì)黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴(yán)峻形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，

35、對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長(zhǎng)的形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足。因此，我們應(yīng)樹(shù)立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。目前新建和改建工程，一般都設(shè)有水表，合理定價(jià)，按表收費(fèi)，取消了用水包費(fèi)制，讓用水者直接承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，事實(shí)證明節(jié)水效果明顯。各種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施的實(shí)行會(huì)不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)約用水的軟環(huán)26 境，公民節(jié)水意識(shí)的增強(qiáng)可對(duì)其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。、推廣節(jié)水型設(shè)備使用節(jié)水型便器沖洗設(shè)備；節(jié)水型水龍頭，充氣龍頭、自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭等均可起到節(jié)水作用，應(yīng)積極推廣應(yīng)用；節(jié)水型淋浴設(shè)施，推廣各種型號(hào)的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會(huì)有明顯

36、的節(jié)水效果。其他節(jié)水型設(shè)備。 小型洗衣機(jī)的開(kāi)發(fā)推廣， 不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水的效果。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約生活用水的途徑之一。、采取必要措施，減少剩余水壓剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。一般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低 15%-20% ；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。、利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水就全國(guó)的情況看，從

37、設(shè)計(jì)使用中水系統(tǒng)的民用建筑統(tǒng)計(jì)表明，利用中水沖洗廁所便器、 澆灑等雜用，可節(jié)水30%-40% ，并緩解了城市下水道的超負(fù)荷運(yùn)行。采用建筑中水系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無(wú)害化，起到保護(hù)環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。、提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費(fèi)嚴(yán)27 重，這通常情況下與管材、 附件質(zhì)量有關(guān)， 也與施工質(zhì)量有關(guān)。 提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。總之，節(jié)約用水勢(shì)在必行，民用建筑節(jié)水措施不一而足。實(shí)踐證明，只要采取一項(xiàng)措施或幾項(xiàng)措施兼

38、用，其節(jié)水效果都將是顯著的?！皥?jiān)持開(kāi)發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位” ，不僅能取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決高峰期缺水問(wèn)題，還能減少污水排放量，保護(hù)環(huán)境，取得較好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。28 第七章地震安全性評(píng)價(jià)分析及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)7.1 概況及地震安全性評(píng)價(jià)分析要求該公司新建的商住樓工程設(shè)計(jì)層數(shù)為三十三層，地下二層，建筑高度99 米，根據(jù)遼寧省人民政府164號(hào)令附件十一（五）之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程。該工程在施工前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，并根據(jù)地震安全性評(píng)價(jià)的結(jié)果，確定抗震設(shè)防要求， 進(jìn)行抗震設(shè)防， 從而減輕和防御地震災(zāi)害，保護(hù)人民生命和財(cái)產(chǎn)安全。根據(jù)2009年 8

39、月 1 日實(shí)施的中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖測(cè)定，新建、擴(kuò)建、改建重大工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，確定抗震設(shè)防要求。7.2 自然條件本工程位于 * 區(qū)* 大街火車站附近區(qū)區(qū)，基本資料如下：1、基本風(fēng)壓值 0.30kn/m2(地面粗糙度為 b類) 2、基本雪壓值 0.3kn/m23、抗震設(shè)防烈度不設(shè)防29 7.3 設(shè)計(jì)要求遼寧省 * 區(qū)* 為三十三層商住樓。采用框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。1、設(shè)計(jì)原則主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為一級(jí)，樓面和屋面活荷載取值如下：2、主要房間活載：、住宅： 2.0kn/m2、住宅盥洗間、衛(wèi)生間（主衛(wèi)） ：2.0kn/m2（4.0k

40、n/m2）、消防疏散樓梯 3.5 kn/m2、不上人屋面： 0.5kn/m2；上人屋面： 2.0kn/m2 、陽(yáng)臺(tái)： 3.5kn/m2、電梯機(jī)房： 7.0kn/m2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 3.5kn/m27.4 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按7 度抗震設(shè)防，根據(jù)建設(shè)方要求和建筑功能的特征，擬采用鋼筋混凝土框肢剪力墻結(jié)構(gòu)?？拐饓拐鸬燃?jí)為二級(jí)。2、墻體外墻、樓梯間墻、分戶墻采用粘土多孔磚砌180厚墻，內(nèi)墻采用粘土多30 孔磚120厚墻，砌體均采用 m5 混合砂漿砌筑。3、基礎(chǔ)選型該項(xiàng)目地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。因暫無(wú)地堪資料，初定為人工挖孔樁，以中風(fēng)化巖作樁端持力層。7.5

41、主要結(jié)構(gòu)材料(1) 、鋼筋：梁、柱縱向筋采用 hrb400 級(jí)鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用hrb400 級(jí)鋼筋，梁、柱箍筋采用hpb235 鋼筋，樓板筋采用 hrb400 級(jí)鋼筋。(2) 、混凝土：基礎(chǔ)、梁、板均采用 c30 ， （地下室頂部梁板、擋土墻采用c35 ） ，墻柱采用 c35 至c30。31 第八章 環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對(duì)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。安裝電動(dòng)設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動(dòng)設(shè)備隔振橡膠墊。部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈簧減振墊

42、。1、該項(xiàng)目建成后，通過(guò)分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。（2）生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。（4）噪音污染： 汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機(jī)工作時(shí)產(chǎn)生的噪音。2、污染治理措施（1）固體廢棄物： 各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺(jué)投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場(chǎng)內(nèi)。（2）生活污水治理： 生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達(dá)標(biāo)后32 方可排入城市排水系統(tǒng)。（3）大氣污染： 要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)備過(guò)

43、濾后通過(guò)煙道排入天空。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，推廣使用無(wú)鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時(shí)間，以達(dá)到減小廢氣的排放量。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。設(shè)置空調(diào)外機(jī)隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。33 第九章項(xiàng)目的組織管理項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段9.1 建設(shè)階段（1）組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。經(jīng)與建設(shè)單位確定

44、，其組織機(jī)構(gòu)如下：建 設(shè) 組織 機(jī) 構(gòu)圖（2）職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需配備職員。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職工 定 員 表34 序 號(hào)部 門(mén)人員 （ 人 ）1 董事 會(huì)3 2 總經(jīng) 理1 3 行政 人 事 部2 4 財(cái)務(wù) 部2 5 采購(gòu) 供 應(yīng) 部1 6 開(kāi)發(fā) 策 劃 部1 7 工程 技 術(shù) 部2 8 營(yíng)銷 部2 9 拆遷 安 置 部2 10 合計(jì)18 9.2 經(jīng)營(yíng)管理階段1、組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見(jiàn)以及國(guó)家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位* 有限公司聘請(qǐng)物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委

45、員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。三年以后，由業(yè)主代表大會(huì)決議是否需要對(duì)外公開(kāi)招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。重大問(wèn)題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司各機(jī)構(gòu)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)來(lái)源，可根據(jù)政府出臺(tái)的住宅區(qū)物業(yè)管理辦法及國(guó)家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主（含住戶及經(jīng)營(yíng)性業(yè)35 主）收取一定的費(fèi)用解決，費(fèi)用的收取以國(guó)家文件為依據(jù)。組織 機(jī) 構(gòu) 圖（2 、職工定員此定 員 系 指物 業(yè) 管 理 公司 從 事 日常 工 作 所需 各 部 門(mén) 定 員 （ 本報(bào) 告 只作 初 步 分析 ） 。除 聘 請(qǐng) 全 國(guó)資 深 物管 人 士 2 人專 職 外

46、 ，其 余各 人 員均 實(shí) 行 外聘 。 定員 的詳 表 如下 ：職工 定 員 表序號(hào)部門(mén)人員（人）備注1 經(jīng)理辦公室1 專職，設(shè)經(jīng)理 1 名2 管理部2 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3 財(cái)務(wù)部2 由發(fā)展商專職 1 人，外聘 1 名4 多種經(jīng)營(yíng)部1 實(shí)行有償服務(wù)， 負(fù)責(zé)開(kāi)拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)5 維修部2 簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6 合計(jì)8 36 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度10.1 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期24 個(gè)月10.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為， 為保證工程順利進(jìn)行， 項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過(guò)程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量

47、，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度初步安排如下：2018 年 6 月2019年 10 月，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批工作；2018 年 10 月2018年 12 月，完成場(chǎng)地平整及建筑設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)；2018 年 12 月2019年 12 月，主體工程完工；2020 年 1 月2020年 5 月，主體裝修及室外配套工程；37 2020 年 6 月，竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表表 8-1 38 39 第十一章 投資估算及資金籌措14.1 投資估算14.1.1 投資概況項(xiàng)目規(guī)劃總用地為28040m2，總建筑面積4

48、9100m2，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為 98000 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用66020.8 萬(wàn)元，其它費(fèi)用26980 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 2000萬(wàn)元， 項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金3000 萬(wàn)元 （詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表） 。項(xiàng)目投資估算表單位： （萬(wàn)元）工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用1 住宅及地下車庫(kù)60570.14 2980.5 63550.61 2 公建配套設(shè)施1550.69 910.5 2470.19 工程費(fèi)用合計(jì)62120.8 3900 66020.8 二其它費(fèi)用1 征 地 費(fèi) （ 3.68畝）4500 4500 2 建設(shè)單位管理費(fèi)1870.9 1870.9 40 3 勘察

49、設(shè)計(jì)費(fèi)2000 2000 4 監(jiān)理費(fèi)1930.8 1930.8 5 建設(shè)期的借款利息5530.6 5530.6 6 其他規(guī)費(fèi)等8200 8200 其它費(fèi)用合計(jì)26980 26980 三預(yù)備費(fèi)2000 1500 四項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金3000 2000 建設(shè)投資合計(jì)62120.8 3900 31980 98000.8 14.1.2 估算依據(jù)及說(shuō)明（1）工程費(fèi)用，根據(jù)遼寧省建設(shè)廳頒發(fā)的遼建價(jià)（2008）第 72 號(hào)文件遼寧省建筑工程概算定額估算，同時(shí)參照* 市目前同類建筑單位工程造價(jià)。土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝

50、費(fèi)用；總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。（2）安裝工程參照 * 市目前類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。（3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算；41 （4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的費(fèi)用增加。14.2 資金籌措項(xiàng)目總投資 98000 萬(wàn)元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款40000 萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金 48000萬(wàn)元，預(yù)售收入投入10000萬(wàn)元。項(xiàng)目的資金籌措及運(yùn)用情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)1 建設(shè)投資98000

51、 98000 資金籌措98000 98000 其中：銀行借款40000 40000 自籌資金480000 48000 項(xiàng)目預(yù)售收入10000 10000 42 第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)12.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)1、 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第二版）；2、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ；3、國(guó)家及地方有關(guān)政策；4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查。12.2 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入12.2.1 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅421200m2，地下車庫(kù) 33000m2（2200 個(gè)停車位），地上停車位 1000 個(gè)，公共43 配套設(shè)施 14000m2。除 1-3 層裙樓、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營(yíng)。12.2.2 營(yíng)業(yè)收入測(cè)算（1）價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及門(mén)面銷售價(jià)格進(jìn)行的抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì)城區(qū)區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市） 、地下車庫(kù)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為 4,600 元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為4,600 元/ m2，車庫(kù) 12萬(wàn)元/ 個(gè)。（2）營(yíng)業(yè)收入及稅費(fèi)估算營(yíng)業(yè)收入商品住宅銷售收入： 4212004,600193752萬(wàn)元配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：421