土地一級開發(fā)及基礎(chǔ)知識知識交流

1、土地一級開發(fā)及基礎(chǔ)知識張霄云 河北新業(yè)律師事務(wù)所主任律師一、基礎(chǔ)知識部分（一）、土地的所有制形式及供地方式 物權(quán)法規(guī)定，動產(chǎn)實(shí)行占有制度，即動產(chǎn)誰占有就是誰的，比如說我穿的衣服就是我的，動 產(chǎn)在自己的控制中就是自己的。 但是土地不是誰占有就是誰的。 我們作為業(yè)主擁有房屋所有 權(quán)證和土地使用權(quán)證，對于土地我們只是擁有使用權(quán)。我國的土地所有權(quán)只有兩種情況， 國家土地所有權(quán) （又稱全民土地所有權(quán)） 和農(nóng)民集體土地 所有權(quán)。國家的土地屬于全民所有， 由國務(wù)院代表；集體土地屬于村農(nóng)民集體所有，由集體 經(jīng)濟(jì)組織或村委會管理、 經(jīng)營。 這也是為什么村集體土地進(jìn)行處置時需要經(jīng)過村民會議三分 之二以上的表決的原

2、因， 村集體經(jīng)濟(jì)組織只是代表人不知真正的權(quán)利人， 土地是村民的， 不 是村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會的。 按照物權(quán)法， 物應(yīng)該由物權(quán)人自己使用， 但是權(quán)利人無法使 得 960 萬平方公里土地物盡其用，國家的主體做不到。由于國家和集體單一主體無法使這么大面積的土地利用價值最大化， 就需要將土地資源配置 給其他的人，來實(shí)現(xiàn)土地的價值最大化，也產(chǎn)生了物權(quán)法上的用益物權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)、 宅基地使用權(quán)、 土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)。用益物權(quán)就是對他人的動產(chǎn)或不動產(chǎn)， 依法享有 占有、使用、收益的權(quán)利。（二）、國有土地的資源配置國家通過劃撥、 出讓、出租、作價入股或出資、授權(quán)經(jīng)營等方式將土地配置給不同的主體使 用

3、，受讓人取得的土地使用權(quán)。劃撥方式。 只有符合劃撥用地目錄的項(xiàng)目才能使用劃撥用地。 很多人在做項(xiàng)目時候總是考慮 招拍掛的方式， 但是有些項(xiàng)目不需要招拍掛， 如教育用地、醫(yī)療用地、 療養(yǎng)中心等項(xiàng)目可以 使用劃撥地。 在做大型綜合項(xiàng)目的時候里面有的項(xiàng)目可以使用劃撥地。 這就需要大家去查閱 劃撥用地目錄。實(shí)際中，有人咨詢：土地證是 85 年的，上面沒有寫明出讓還是劃撥，那么這塊地是出讓還 是劃撥？其實(shí)國家的土地有償使用制度是從 90 年 5 月 15 日國務(wù)院出臺國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn) 讓暫行條例 開始的，在這之前的土地全部是劃撥用地， 沒有出讓、 出租、作價入股等方式。 如果土地證上沒有寫明出讓和

4、年限， 那么這塊地百分之百是劃撥地， 特別是 90 年之前的證， 不會是出讓地。緊接其后，鄧小平廣州、深圳講話之后，開始了廣州、深圳大面積的商品房試點(diǎn)工作，我國 才有了商品房，才有了房改房制度，由標(biāo)準(zhǔn)價售房到成本價售房，直至直接取消公房分配。 出讓方式。這是大家比較熟悉的，就不再講解。出租。 這里說的出租不是人們常說的概念， 是指政府把土地出租給使用人， 是土地的一級市 場。就是國家應(yīng)該出讓土地 70 年的使用權(quán)，因使用人資金不足，不出讓了，為照顧使用人 將 70 年的出讓金分年交清?，F(xiàn)實(shí)操作中，全國出租的方式很少見，石家莊沒有執(zhí)行這個制 度。這和將住宅用地租賃給他人是不同的概念。 土地的租賃

5、是土地使用權(quán)人獲得土地的土地 使用權(quán)后把土地給他人使用的行為?？梢钥闯?，土地使用權(quán)的出租是國家與土地使用者之間，土地租賃是土地使用者相互之間。 作價入股或授權(quán)經(jīng)營。 這種方式只有省級以上的投資公司在改制的時候使用。 因?yàn)榇笮偷钠?業(yè)如石油、 石化公司項(xiàng)下的土地資源太大， 支付出讓金進(jìn)行改制不可行， 采用作價入股或授 權(quán)經(jīng)營的方式。 這也不同于注冊公司的時候， 股東將土地使用權(quán)作價入股作為股資設(shè)立新公司。（三）、集體土地的資源配置（占用）應(yīng)該注意的是，集體土地審批叫占用審批， 國有土地的審批叫使用審批， 件使用的概念不同。 常見的集體土地占用審批：集體建設(shè)用地、土地承包經(jīng)營權(quán)。這些都是土地的用益

6、物權(quán)，包括鄉(xiāng)村企業(yè)用地、商業(yè)房用地，但都是使用權(quán)。很多企業(yè)在和村合作開發(fā)項(xiàng)目的時候，協(xié)議中往往說成使用權(quán)，是錯誤的。（四）、土地分類按照土地利用總體規(guī)劃， 土地用途分為三類： 農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。因此在開發(fā)商 做項(xiàng)目之前第一關(guān)就是要看兩個規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃。在城郊接合處或村里做項(xiàng)目，看土地利用總體規(guī)劃項(xiàng)目地塊是否為建設(shè)用地；市里面就要看城市總體規(guī)劃， 現(xiàn)在的土地用途是什么， 以后的土地用途是什么。 如果總體規(guī)劃中不是建設(shè)用地，就要修改規(guī)劃編制，要報(bào)國務(wù)院審批、人大審議是非常繁雜的。在做項(xiàng)目中二環(huán)以里土地的大部分為建設(shè)用地，除了農(nóng)科院這樣的有一些農(nóng)用地的，就不需要在看

7、土地利用總體規(guī)劃，需要看城市總體規(guī)劃。 在二環(huán)之外的，村里的項(xiàng)目就要看土地利用總體規(guī)劃，看是什么用途，是否為建設(shè)用地。對于未利用地，原先未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地省里面就可以批，所以占用了大量的未利用地。去年開始出臺了大量土地新政， 未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須納入用地的指標(biāo)，需要指標(biāo)控制。（五）、土地的一級市場和二級市場國有土地的一、二級市場與土地的一級開發(fā)、二級開發(fā)不是一個內(nèi)涵。 通俗的講土地一級開發(fā)， 按照國家規(guī)定必須凈地出讓的要求，進(jìn)行征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整等，使之達(dá)到出讓“凈地”的條件。二級開發(fā)是供地之后，對取得的土地進(jìn)行的開發(fā)。 土地一級市場是指政府通過劃撥、出讓、作價入股或授權(quán)經(jīng)營等

8、形式第一次將土地使用權(quán)配置給不同的使用者的市場。是市政府與土地使用權(quán)人簽訂的合同，市政府處置土地資源。二級市場，是土地使用者將土地使用權(quán)再次讓渡給他人的市場。是土地使用權(quán)人通過轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等方式將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，土地使用權(quán)人處置土地資源。（六）、征收、征用、收回（行政決定性收回、行政處罰性收回、協(xié)議性收回）征用：搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急狀態(tài)下將動產(chǎn)和不動產(chǎn)征用。在憲法、土地法、物權(quán)法沒有修改和 出臺前，把農(nóng)民土地轉(zhuǎn)為國有的過程一直叫征用。物權(quán)法出臺后，把集體土地轉(zhuǎn)為國有的過程稱為征收。把城市國有土地上的房屋及其附屬設(shè)施征為國有的過程叫征收。特點(diǎn)：行政強(qiáng)制性，對國有土地上房屋的征收表現(xiàn)為

9、強(qiáng)制拆遷。土地征收的主體必須是國土資源局，土地局代表國家實(shí)施征收工作。對國有土地使用權(quán)的收回：行政處罰性收回是無償?shù)摹Ｊ栈貙ο螅憾晡撮_發(fā)閑置的土地；擅自改變用途的。行政決定性收回，基于規(guī)劃調(diào)整等原因。對于該種收回應(yīng)按拆遷或相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。協(xié)議性回收，儲備機(jī)構(gòu)與土地使用者按談判價對國有土地使用權(quán)進(jìn)行收購。二、土地的收購儲備及其補(bǔ)償（一八概念土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。（二八儲備機(jī)構(gòu)石家莊市土地儲備中心（地產(chǎn)集團(tuán)） 市政府批準(zhǔn)，隸屬石家莊市國土資源局的事業(yè)單位，具 有法人資格，經(jīng)授權(quán)

10、負(fù)責(zé)行政區(qū)內(nèi)土地儲備工作， 同時也是土地一級開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)人及組 織實(shí)施人。市工業(yè)地產(chǎn)投資公司，隸屬市土地收儲中心，負(fù)責(zé)工業(yè)企業(yè)搬遷中的土地收儲和一級開發(fā)。（三）、土地儲備的特例 行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地。國務(wù)院第 55 號令規(guī)定，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先 購買權(quán)。在轉(zhuǎn)讓土地的過程中應(yīng)該注意。（四）、土地儲備年度計(jì)劃上一年度公布下一年度的儲備計(jì)劃。 已列入年度土地儲備計(jì)劃的土地， 相關(guān)部門不得為其辦 理新建、改建、擴(kuò)建、翻建等建設(shè)審批手續(xù)和改變房屋及土地用途手續(xù)。（五）、納入土地儲備范圍的土地 依法收回的國有土地；收購的土地； 行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地； 已辦理農(nóng)

11、用地轉(zhuǎn)用、 土地 征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；其他依法取得的土地。（六）、土地收購儲備補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 石家莊市的土地儲備辦法還沒有出臺，還在審定過程中。劃撥土地按原用途不低于基準(zhǔn)地價的60%補(bǔ)償；收購和有償收回按評估結(jié)果協(xié)商出讓地按照剩余年限補(bǔ)償； 地上建筑物評估補(bǔ)償過去是殘值， 現(xiàn)在是評估價重置法； 工業(yè)企業(yè)搬遷補(bǔ)償 按市 08 年 14 號文執(zhí)行。在拆遷范圍內(nèi)， 有商品房、 房改房等。 石家莊市的房產(chǎn)有六類情況： 商品房、 經(jīng)濟(jì)適用住房、 職工集資建房、房改房、村民安置用房、村證房。村證房只有本村村民，且沒有宅基地的才 能購買，不允許對外流轉(zhuǎn)。村證房在全國各地大量存在， 等待今后出臺辦法解決。 被拆遷范

12、 圍內(nèi)，劃撥用地上的房改房補(bǔ)繳1%出讓金，變?yōu)槌鲎尅２疬w的時候不過問出讓還是劃撥，統(tǒng)一按出讓的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。（七）、工業(yè)企業(yè)搬遷2008 年 3 月 22 日石政發(fā) 2008 14 號石家莊市加快主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)升 級的實(shí)施意見出臺。范圍： 主城區(qū)內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)控的搬遷企業(yè)限期搬出主城區(qū)。主要包括：排污量大的企業(yè)；易燃易爆、有毒有害，安全生產(chǎn)隱患大的企業(yè)；位居城市水源地，依法應(yīng)搬遷的企業(yè)。其它工業(yè)企 業(yè)逐步搬出主城區(qū)。石家莊市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則主城區(qū)：長安區(qū)、橋東區(qū)、新華區(qū)、橋西區(qū)、郊區(qū) 和正定縣、欒城縣、鹿泉市的部分地域。工業(yè)企業(yè)搬遷補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)：1、基本補(bǔ)償?；狙a(bǔ)償由土地補(bǔ)償和

13、地上附著物補(bǔ)償兩部分組成。土地補(bǔ)償：以出讓方式 取得的土地， 按現(xiàn)基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)上浮 20%予以補(bǔ)償； 以劃撥方式取得的土地， 按現(xiàn)基準(zhǔn)地價 的 60%為基數(shù)上浮 20%予以補(bǔ)償；未經(jīng)合法程序批準(zhǔn)將工業(yè)用地改為商業(yè)、住宅地使用的， 仍按工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。 地上附著物補(bǔ)償： 地上附著物以市場評估價格予以補(bǔ)償， 違章 建筑一律不予補(bǔ)償。2、分類資金支持。待企業(yè)原土地及地上附著物招標(biāo)拍賣掛牌出讓后，以出讓所得收益減去 土地及地上附著物基本補(bǔ)償、 收儲成本及必需的政策性扣除之后的剩余部分作為凈收益， 主 要用于支持企業(yè)搬遷。 按照市政府同意的企業(yè)搬遷改造投資總額， 超出基本補(bǔ)償額且在凈收 益 50%

14、以內(nèi)的，給予凈收益 30%的支持資金；在凈收益 50%-70%之間的，給予凈收益 50% 的支持資金； 在凈收益 70%-100%之間的給予凈收益 70%的支持資金； 在凈收益 100%以上的 給予凈收益 90%的支持資金?；狙a(bǔ)償與支持資金之和不得大于搬遷投資總額。3、一攬子綜合性資金支持，即政府一口價收儲。三、土地一級開發(fā)（一）、概念土地一級開發(fā)不是法律術(shù)語，其實(shí)質(zhì)的法定概念是前期開發(fā)。 關(guān)于加大閑置土地處置力度 的通知、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知和土地儲備辦法中都規(guī)定了“前期開 發(fā)”的概念，處理好土地的產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系，完成必要的前期開發(fā)， 。 因?yàn)樵谇捌陂_發(fā)這一概念出

15、來之前各地已經(jīng)開始操作，叫做一級開發(fā)， 。（二）、土地一級開發(fā)主要適用于舊城改造和城中村改造 集體土地征收現(xiàn)在實(shí)行有困難土地一級開發(fā)工程量1、第一個工作就是前期手續(xù)。 包括規(guī)劃、 項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案、 征地、拆遷、 市政建設(shè)、 交評、 環(huán)評等一級開發(fā)審批手續(xù)；2、實(shí)施集體土地征收工作；3、實(shí)施國有土地收回（收購）及地上建筑物征收工作；4、完成地上附著物拆除、地下構(gòu)筑物拆移等工作；這里需要知道的是， 拆遷和拆除是不同的概念。 拆遷是解決法律關(guān)系的， 解決的是虛化的問 題；需要解決的法律上的問題； 拆除是把地上物破壞掉， 是解決物理問題。 所以在拆遷中要 引入拆除公司。5、根據(jù)規(guī)劃條件進(jìn)行土地平整及其

16、他市政、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；6、其他一級開發(fā)工作。各地對一級開發(fā)的概念不同，一級開發(fā)工程量內(nèi)容也不同，除了石家莊市上述界定外， 有的地方還要求在一級開發(fā)過程中， 將二級開發(fā)的前期手續(xù)全部辦理完畢， 甚至將小區(qū)的道 路、綠地、公共配套全部做好再行供地，二級開發(fā)商只是直接施工，但實(shí)際效果并不理想。（三）、土地一級開發(fā)程序1、土地所有者（農(nóng)村集體組織） 、使用者（產(chǎn)權(quán)人比如危房的業(yè)主，工業(yè)企業(yè)）或所在區(qū)政 府向市土地儲備機(jī)構(gòu)提出土地一級開發(fā)申請； 產(chǎn)權(quán)人區(qū)政府不提出來的， 可以由政府下達(dá)一 級開發(fā)的任務(wù)；2、市土地儲備機(jī)構(gòu)受理申請并進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)審；3、區(qū)政府會同土地儲備機(jī)構(gòu)編制土地一級開發(fā)實(shí)施方案； 如

17、果市政府向市土地儲備機(jī)構(gòu)下達(dá)一級開發(fā)任務(wù)， 則直接由市土地儲備機(jī)構(gòu)編制土地一級開 發(fā)實(shí)施方案，以下程序相同。實(shí)質(zhì)上由于三年大變樣政策的實(shí)施， 有大量的一級開發(fā)項(xiàng)目， 光靠區(qū)政府和儲備機(jī)構(gòu)把實(shí)施 方案編制出來，是不可行的，需要開發(fā)企業(yè)和實(shí)施人來做。4、市土地儲備機(jī)構(gòu)報(bào)國土局審核后報(bào)市政府審批；5、市土地儲備機(jī)構(gòu)招標(biāo)確定土地一級開發(fā)實(shí)施單位，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議，或土地 儲備機(jī)構(gòu)自行實(shí)施；6、市土地儲備機(jī)構(gòu)或土地儲備機(jī)構(gòu)委托實(shí)施單位到發(fā)改、國土、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部 門辦理有關(guān)審批手續(xù)；7、一級開發(fā)實(shí)施單位組織實(shí)施一級開發(fā)；8、市土地儲備機(jī)構(gòu)審核土地一級開發(fā)成本、組織項(xiàng)目驗(yàn)收、市土地儲備機(jī)構(gòu)將地

18、塊儲備開 發(fā)情況呈報(bào)市國土資源局，納入市土地儲備庫。項(xiàng)目驗(yàn)收后， 編制一級開發(fā)成本結(jié)算方案報(bào)儲備中心初審， 初審后報(bào)財(cái)審中心核定， 這是政 府返還一級開發(fā)利潤的依據(jù)。（四）、一級開發(fā)成本構(gòu)成1、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）、居民拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房屋補(bǔ)償（實(shí)物安置、貨幣補(bǔ)償） 、搬家補(bǔ)償費(fèi)、過渡費(fèi)、電器遷移費(fèi)、裝修費(fèi)、提前搬家獎。一級開發(fā)當(dāng)中由于一級開發(fā)實(shí)施人無需在開發(fā)過程中建安置房。 安置房由政府指定儲備機(jī)構(gòu) 建，所以不產(chǎn)生此項(xiàng)費(fèi)用。 但是選擇實(shí)物安置不一定不產(chǎn)生貨幣補(bǔ)償費(fèi)用， 比如搬家補(bǔ)償費(fèi)、 過渡費(fèi)等。 所以說一級開發(fā)成本構(gòu)成當(dāng)中一個重要的項(xiàng)就是不含實(shí)物安置部分， 我們說的一 級開發(fā)成本的構(gòu)成主要是貨幣部

19、分， 即必須在開發(fā)過程中支付的費(fèi)用。 但是貨幣的支出是由 一級開發(fā)實(shí)施人支付，會納入成本。當(dāng)前石家莊乃至全國各地， 尤其是老城區(qū)、 城中村很少有人選擇貨幣安置， 尤其是房價不斷 上漲的今天，并且當(dāng)前的回遷安置標(biāo)準(zhǔn)都在1：1 以上，超出原面積的部分購買價格相對出售價又是優(yōu)惠的。雖然政府倡導(dǎo)貨幣安置，但客觀上是做不到的。（2）、企業(yè)拆遷補(bǔ)償 實(shí)物安置、停產(chǎn)停業(yè)職工補(bǔ)助費(fèi)、物資設(shè)備遷移費(fèi)。2、征收補(bǔ)償 土地補(bǔ)償費(fèi)、閑置人員安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi)。 有人問為什么征收單位和個人房屋及給予拆遷補(bǔ)償， 不含集體土地上房屋及附屬設(shè)施的補(bǔ)償， 是因?yàn)檎魇辙r(nóng)民集體土地的時候， 已經(jīng)

20、包含了對村民住宅的補(bǔ)償和安置， 這筆費(fèi)是給村委會 或村集體經(jīng)濟(jì)組織的。閑置人員安置補(bǔ)助費(fèi)、 青苗補(bǔ)償助費(fèi)、 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)， 都是給個 人的。社會保險(xiǎn)費(fèi)劃到專用賬戶上。其中還有政府在征地過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)沒有列入。3、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 路、綠地、上水下水、電信、暖氣、寬帶、有線電視等產(chǎn)生的費(fèi)用。 如果二環(huán)之內(nèi)的老舊小區(qū)或城中村的這些設(shè)施已經(jīng)到達(dá)了小區(qū)的接口處， 不過問容量是否達(dá) 到了二級開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)，都視為已經(jīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)， 就不需要在建設(shè)，不產(chǎn)程此項(xiàng)費(fèi)用。 如果二環(huán) 外設(shè)施沒有達(dá)到小區(qū)接口處，就要辦理手續(xù)進(jìn)行施工，產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)入成本。4、前期費(fèi)用 可研、規(guī)劃方案、交評、環(huán)評、其他前期手續(xù)等產(chǎn)生的費(fèi)

21、用。如做可研、項(xiàng)目建議書可能委 托其他單位。5、其他不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、兩稅一費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)不專指拆遷過程中的不可預(yù)見費(fèi)， 指整個一級開發(fā)過程。 財(cái)務(wù)費(fèi)用專指融資產(chǎn)生 的利息。上述幾項(xiàng)不是簡單的相加的， 比如遷補(bǔ)償成本的時候就不會有農(nóng)民的補(bǔ)償成本。 但是前期費(fèi) 用和一部分補(bǔ)償費(fèi)用都會發(fā)生的。（五）、一級開發(fā)的主體、法律關(guān)系及法律責(zé)任分擔(dān)1、政府按照物權(quán)法的規(guī)定一級開發(fā)是土地征收制度引發(fā)而來的， 或者說國有土地上房屋的征收制度 引發(fā)而來的， 那么人民政府是一級開發(fā)的主體。 政府是法定的征收權(quán)利人和補(bǔ)償人， 但是政 府不能做，依法授權(quán)土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體實(shí)施指導(dǎo)一級開發(fā)。2、土地儲備機(jī)構(gòu) 儲備機(jī)

22、構(gòu)是法定的經(jīng)授權(quán)的一級開發(fā)實(shí)施者； 執(zhí)行具體工作； 是一級開發(fā)招投標(biāo)主體； 簽訂 委托開發(fā)協(xié)議的主體。3、一級開發(fā)企業(yè) 與土地儲備機(jī)構(gòu)之間是委托關(guān)系， 是一級開發(fā)的受托人， 具體的實(shí)施人， 負(fù)責(zé)前期手續(xù)辦理， 籌措資金，進(jìn)行開發(fā)。一級開發(fā)企業(yè)不是專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。4、被拆遷人或被征地農(nóng)民 這個主體是依法獲取補(bǔ)償者。（六）、簽訂拆遷補(bǔ)償安置合同時應(yīng)注意的幾個法律問題1、簽訂合同的主體。2、房屋安置約定的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓條款。3、禁止轉(zhuǎn)包及防止中途不履行開發(fā)義務(wù)條款。4、解除合同條款。（七）、土地一級開發(fā)的公開方式及土地一級開發(fā)評標(biāo)規(guī)則的設(shè)定很多人問， 一級開發(fā)能采用掛牌的方式嗎？答案是不可以，

23、土地一級開發(fā)的公開方式只宜采 用招投標(biāo)的方式。土地一級開發(fā)政府追求的不是價值最大化， 如果一級開發(fā)的成本過高會壓縮政府的收益， 應(yīng) 當(dāng)追求價格最低的那家， 可是一級開發(fā)有點(diǎn)類似于建筑施工合同， 施工合同不得低于成本價 報(bào)價， 低于成本價有可能偷工減料， 造成豆腐渣工程。 一級開發(fā)中涉及到大量的被拆遷人和 被征地人的利益，必須保證足額給他們的補(bǔ)償，所以不能追求價格最低。而掛牌， 拍賣是價 高者得，是不適合的， 而招投標(biāo)是綜合評定， 能夠解決綜合的問題， 能夠處理好綜合的安置、 補(bǔ)償?shù)染C合問題，評標(biāo)規(guī)則就帶有人為的因素，所以，評標(biāo)規(guī)則如何評，怎么記分，是大家 關(guān)心的問題。政府基于他對競標(biāo)人的評判做

24、評標(biāo)規(guī)則，規(guī)則和評分的設(shè)定是很核心的東西。 不同的項(xiàng)目可能要制定不同的規(guī)則，設(shè)定不同的分值。評標(biāo)規(guī)則設(shè)定的要素：項(xiàng)目報(bào)價（肯定是接近標(biāo)底價得分最高） 、資金籌措方案（資金的保障，自有資金、融資 渠道）、承諾監(jiān)管資金、投標(biāo)人綜合實(shí)力、項(xiàng)目一級開發(fā)實(shí)施方案、進(jìn)度方案、拆遷方案等 內(nèi)容、綜合印象等。四、地 價（一）、全地價（出讓金總額）=土地取得成本+政府收益全地價就是土地招拍掛的中標(biāo)價。土地取得成本包括：土地征收補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、 土地收購儲備補(bǔ)償費(fèi)（專指工業(yè)地的補(bǔ)償） 。這些都叫儲備成本。包括利息、費(fèi)用等。（二）、政府收益=政府有關(guān)規(guī)費(fèi)+政府純收益政府有關(guān)規(guī)費(fèi)包括： 農(nóng)業(yè)開發(fā)基金、 被征地

25、農(nóng)民社會保障費(fèi)用、失地農(nóng)民保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金、城 鎮(zhèn)廉租住房保障金、省收出讓金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。五、土地出讓收入使用范圍（一）、征收及拆遷補(bǔ)償支出 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）、土地開發(fā)支出 道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出、支付的銀行 貸款本息。（三）、支農(nóng)保障農(nóng)民生活水平補(bǔ)貼、 被征地農(nóng)民社會保障、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、被征地 農(nóng)民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金。（四）、城建完善土地功能配套、城市基礎(chǔ)配套（道路、橋梁、綠地、廁所）。（五）、政府必須扣除的資金出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、 城鎮(zhèn)廉租住房保障金、 農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、 被征地農(nóng)民基本

26、養(yǎng)老保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金、 被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用。（六）、其他出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)、 土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障金、 破產(chǎn)改制企業(yè)安 置費(fèi)。石家莊城中村改造知識1、已列入“遺留問題”和“四橫六縱”主街主路沿線的城中村各有多少個？ 答：分別為 12 個和 23 個。2、什么是遺留問題項(xiàng)目？答：國土資發(fā) 200471 號文中規(guī)定，各地要嚴(yán)格按國家有關(guān)政策規(guī)定界定 招標(biāo)拍賣掛牌出 讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 實(shí)施前的歷史遺留問題， 不得擅自擴(kuò)大范圍， 也不得弄虛作假，變 相搭車。要加快工作進(jìn)度，在 2004 年 8 月 31 日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。 8 月 31 日后，不得再以歷史遺留

27、問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。石家莊國土資源局發(fā)布的石國土資告 20074 號文中規(guī)定， 凡在 2002 年 7 月 1 日以前取得市 計(jì)劃部門下達(dá)的投資計(jì)劃 （預(yù)備計(jì)劃） 、市規(guī)劃部門頒發(fā)的 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （拆字或 征字）或市政府與項(xiàng)目單位簽訂項(xiàng)目開發(fā)書面協(xié)議等文件的， 在 2004 年 8 月 31 日前可辦理 國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。根據(jù)上述規(guī)定， 2004 年 8 月,石家莊市共界定歷史遺留問題 89 個。3、除已列入遺留問題和“四橫六縱”主街主路沿線的城中村外，城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)其它村 莊如何改造？答：由村所在地區(qū)政府向石家莊市城中村改造辦公室提出申請， 經(jīng)批準(zhǔn)后

28、， 可列入城中村改 造范圍。4、城中村改造規(guī)劃方案制定的依據(jù)？ 答：依據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求， 統(tǒng)籌考慮村民安置、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域城市 功能等因素，充分聽取村民意見，由轄區(qū)城中村改造辦公室組織編制。5、什么是控制性詳細(xì)規(guī)劃？ 答：控制性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù) , 通過確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì) 和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。6、控制性詳細(xì)規(guī)劃主要包括什么內(nèi)容？答：控制性詳細(xì)規(guī)劃主要包括下列內(nèi)容： （ 1）詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地 的界限，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、 不適建或者有條件允許建設(shè)建筑類型； （ 2）規(guī)

29、定各地塊的控 制指標(biāo)（包括：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、建筑間距、建筑后退紅線距離、機(jī) 動車出入口方位等） ；（3）確定各級支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高；（ 4）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線； （ 5）制定相應(yīng)的土地使用及建筑管 理規(guī)定。7、城中村改造規(guī)劃方案包括那幾部分？ 答：包括村莊現(xiàn)狀、拆遷安置方案、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方案以及經(jīng)濟(jì)效益分析等。8、城中村改造規(guī)劃用地范圍如何確定？ 答：原則上應(yīng)在現(xiàn)狀宅基地范圍之內(nèi)，最終以規(guī)劃部門頒發(fā)的拆遷紅線圖確定的范圍為準(zhǔn)。9、村民安置用地面積如何確定？答：在綜合考慮實(shí)際宅基地面積和 2007 年 12 月底公安

30、部門登記的人口數(shù)量的基礎(chǔ)上確定。 在實(shí)踐中很多村和開發(fā)商試圖加大村民回遷安置用地面積這肯定行不通， 規(guī)劃局對安置用地 的面積會進(jìn)行控制。10、城中村改造規(guī)劃方案需要變更時如何辦理？ 答：經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造規(guī)劃方案， 在實(shí)施改造過程中， 如確需變更用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方 案以及拆遷安置方案時，須按原程序報(bào)批。11、城中村改造規(guī)劃方案的有效期是多少？ 答：兩年，已批準(zhǔn)的城中村改造規(guī)劃方案如果在兩年內(nèi)未實(shí)施的，須重新編制報(bào)批。12、土地公開出讓方案由誰制定、實(shí)施？答：土地公開出讓方案主要由市土地局在征求轄區(qū)政府、村（居）及規(guī)劃部門相關(guān)意見的基礎(chǔ)上制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后由市國土部門組織實(shí)施。13、在城中村

31、改造中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分房屋，其單套建筑面積不高于多少平方米？答：河北省及石家莊市的標(biāo)準(zhǔn)是140平方米。14、什么是普通商品房？答：2005年4月30日七部委發(fā)布的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見中規(guī)定，住宅 小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土 地上住房平均交易價格 1.2倍以下，符合上述條件的為普通商品住宅。各省、自治區(qū)、直轄 市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。15、在城中村改造中村民回遷安置房屋的人均住房面積有無標(biāo)準(zhǔn)限制？答：根據(jù)2007年4

32、月3日石家莊市人民政府第 225號專題會議紀(jì)要的規(guī)定，對因修建道路、 綠化等公共設(shè)施搬遷的村民，按每人80平方米的標(biāo)準(zhǔn)核定回遷房屋的建筑面積總量；其他未拆舊宅的村民按每人 40平方米的標(biāo)準(zhǔn)核定回遷建筑面積總量，城中村改造項(xiàng)目中的回遷 安置住房的建筑面積同樣適用上述規(guī)定。16、城中村改造中所建商品住宅，其套型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)符合什么標(biāo)準(zhǔn)？答：根據(jù)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。17、 城中村改造范圍內(nèi)市政及公用設(shè)施用地、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置村民用

33、地、回遷安置村集體經(jīng)濟(jì) 組織的商業(yè)服務(wù)及辦公設(shè)施用地，如何供地？答：以劃撥方式供地。18、城中村改造中建商品房（商品住宅、商業(yè)項(xiàng)目）所需土地如何供地？答：以公開出讓方式，即招標(biāo)、拍買、掛牌的方式供地。19、城中村拆遷安置方案如何制定與實(shí)施？答：由轄區(qū)城中村改造辦公室指導(dǎo)城中村改造實(shí)施單位制定，依照有關(guān)法律規(guī)定經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全體大會或代表大會表決通過和轄區(qū)政府審查同意后，報(bào)市拆遷管理辦公室批準(zhǔn)和市城中村改造辦公室備案后實(shí)施。20、什么是全地價？答：全地價又稱土地出讓金總額或土地出讓收入，是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)

34、費(fèi)用和土地出讓收益等。21、土地成本的構(gòu)成？答：土地成本主要包括征收補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、土地收購儲備補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)利息。22、國家規(guī)定用途資金包括什么？答：主要包括：農(nóng)業(yè)開發(fā)基金、被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用、失地農(nóng)民保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金、城鎮(zhèn)廉 租住房保障金、省收出讓金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等。23、什么是政府收益？答：政府收益是指土地出讓收入扣除土地成本后的剩余價款，包括政府有關(guān)費(fèi)用和政府純收益。24、什么是土地出讓凈收益？答：土地出讓凈收益又叫政府純收益，是指土地出讓收入扣除土地成本、政府有關(guān)費(fèi)用后的剩余部分。25、城中村改造中的拆遷是否需要取得省建設(shè)廳的拆遷計(jì)劃指標(biāo)？答：我市 2008 年以前的城中村改造項(xiàng)目涉及到拆遷的需要先取得省建設(shè)廳的拆遷計(jì)劃指標(biāo)。2008 年我市開展“一年一大步，三年大變樣”活動后，為了加快省會城市的建設(shè)、促進(jìn)城 中村改