土地估價(jià)中的收益法-剩余法說課講解

1、5.2 收益還原法5.2.1 收益還原法的基本原理 收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益(地租) ，以一定的土地還原 利率將其統(tǒng)一還原為評估時(shí)點(diǎn)后累加， 以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。 土 地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：P=a/r1-1/(1+r)m式中：P有限年期土地收益價(jià)格；a年土地純收益；r土地還原利率；m 土地使用年期。5.2.2 運(yùn)用收益還原法評估宗地價(jià)格的程序1 搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料；2 估算年總收益；3 估算年總費(fèi)用；4 計(jì)算年純收益；5 確定還原利率；6 選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格；7 確定待估宗地地價(jià)。5.2

2、.3 總收益指客觀總收益， 即合理使用不動產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年 收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。5.2.4 總費(fèi)用5.2.4.1 土地租賃中的總費(fèi)用土地租賃中的總費(fèi)用主要包括：1. 土地使用稅；2. 土地管理費(fèi)；3. 土地維護(hù)費(fèi)；4. 其他費(fèi)用。5.2.4.2 房地出租中的總費(fèi)用房地出租中的總費(fèi)用主要包括：1. 經(jīng)營維修費(fèi)；2. 經(jīng)營管理費(fèi)；3. 房屋年保險(xiǎn)費(fèi)；4. 房屋出租年應(yīng)交稅金；5. 房屋年折舊費(fèi)；6. 建房資本的利息7. 其他費(fèi)用。5.2.4.3 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：1. 銷售成本；2. 銷售費(fèi)用；3. 經(jīng)營管理費(fèi)；4

3、. 銷售稅金；5. 財(cái)務(wù)費(fèi)用；6. 經(jīng)營利潤。5.2.4.4 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等；2. 產(chǎn)品銷售費(fèi)；3. 產(chǎn)品銷售稅金及附加；4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用；5. 管理費(fèi)用；6. 企業(yè)利潤。5.2.5 求取年純收益1. 土地租賃中的土地年純收益求取：土地年純收益二年租金收入一年總費(fèi)用2. 房地出租中的土地年純收益求?。和恋啬昙兪找娑康禺a(chǎn)年純收益一房屋年純收益房地產(chǎn)年純收益=房地產(chǎn)出租年總收入-房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用房屋年純收益=房屋現(xiàn)值X建筑物還原利率3. 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求取：房地產(chǎn)年純收益二經(jīng)營總收入

4、一經(jīng)營總費(fèi)用 土地年純收益 =房地產(chǎn)年純收益 - 房屋年純收益4. 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求取：土地年純收益二生產(chǎn)總收入一生產(chǎn)總成本5. 自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。?自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取， 即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益， 經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純 收益。5.2.6 還原利率的確定5.2.6.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系 還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按 下面公式確定：r=(r1L+r 2B)/(L+B)式中： r 綜合還原利率； r 1 土地

5、還原利率； r 2 建筑物還原利率；L 土地價(jià)格；B 建筑物價(jià)格。5.2.6.2 還原利率的確定方法 還原利率應(yīng)按下列方法確定：1. 不動產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法： 應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的， 且在交易類 型上與待估不動產(chǎn)相似的交易實(shí)例， 以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為 還原利率。2. 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法： 即：還原利率 =安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 安全利率 可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率； 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根 據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而確定。3. 投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法： 將社會上各種相關(guān)類型投資， 按

6、它 們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序， 然后分析判斷估價(jià)對象所對應(yīng)的范圍， 確定其還原利率。在確定土地還原利率時(shí)， 還應(yīng)注意土地所有權(quán)價(jià)格的還原利率和土地使用權(quán)價(jià) 格的還原利率存在區(qū)別。 土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán)， 其風(fēng)險(xiǎn)也比土地使用 權(quán)小。因此，其二者的還原利率是有差別的。5.2.7 計(jì)算收益價(jià)格計(jì)算收益價(jià)格時(shí)， 應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律， 判定估價(jià)對象純收益流量屬 于下列那種類型：1. 純收益流量每年固定不變；2. 純收益流量每年按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3. 純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減；4. 純收益流量按其他有規(guī)則的變動。5.2.7 收益還原法的適用范圍 收益還原法只

7、適用于有收益的土地和建筑物， 或房地產(chǎn)的估價(jià)。 不適用于沒有收 益的不動產(chǎn)估價(jià)。H、收益還原法收益還原法是在估算待估土地在未來每年預(yù)期純收益 （正常年純收益） 的基礎(chǔ)上， 以一定的土地還原率， 將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和 （土 地價(jià)格）的一種方法。I、確定房地產(chǎn)年總收益委估宗地上建有 1 棟 2 層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物， 建筑面積為 15373.55 平方 米。調(diào)查待估宗地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均 費(fèi)用，確定待估宗地上的房地產(chǎn)出租的租金水平為 100元/ ，房屋出租率為95% , 有效出租面積比率為 100% 。則：房地年總收益（房地

8、年租金）為： 房地年總收益=月租金X 12 X房屋收益總面積X出租率X有效出租面積比率，貝y： 房地年總收益=100 X12 X15373.55 X95% X100%=17525847.0 元2、房地出租年總費(fèi)用（1）管理費(fèi)：指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。 按年租金的 3%計(jì)，貝： 管理費(fèi)二房地年總收益X 3%=17525847.0 X3.0%=525775.41 元（2）維修費(fèi)：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。參考企業(yè)的實(shí)際維 修費(fèi)，按建筑物重置價(jià)格的 2%計(jì)算。宗地上建有 1棟2層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)類似建筑物的重置價(jià)格為1800元/ m2;貝：房屋重置價(jià)

9、格 = 1800 X15373.55=27672390 元維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格X 2% = 27672390 X2% = 553447.8 元（3）房屋年折舊費(fèi)， 指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。宗地上建有 1棟2層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限為60年，殘值率為 0%。貝：年折舊費(fèi)二房屋重置價(jià)格X（ 1殘值率）寧耐用年限，則 年折舊費(fèi)=27672390 X（1 0% ）+60=461206.50 元（4）保險(xiǎn)費(fèi)：指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi) 用。按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率 0.002 計(jì)算。待估宗地上建筑物建于 1975 年，至估

10、價(jià) 基準(zhǔn)日，已使用年限為 35 年，貝：房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)格-年折舊費(fèi)X已使用年限房屋現(xiàn)值 = 27672390-461206.50X35= 11530162.50 元保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值X 0.002 = 11530162.50 X0.002=23060.33 元（ 5）稅金：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。房 產(chǎn)稅: 房產(chǎn)稅取房地年租金的 12%；營業(yè)稅稅金取房地年總收益的 5%；城市維護(hù)建 設(shè)稅取營業(yè)稅稅額的 7% ；教育費(fèi)附加取營業(yè)稅稅額的 3% ；地方教育附加費(fèi)為營業(yè) 稅的 3% ，貝稅金合計(jì)為年租金收益的 17.65% 。稅金二 17525847.0 X17.

11、65% =3093312.0 元小計(jì)：房地出租年總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+房屋年折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金=525775.41+553447.8 +461206.50+23060.33+3093312.0=4656802.04 元3、房地年純收益房地年純收益 = 房地年總收益房地出租年總費(fèi)用=17525847.0 4656802.04 =12869044.96 元4、房屋年純收益土地還原率按評估基準(zhǔn)日時(shí)中國人民銀行公布的一年期（含一年） 存款利率，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，按 7.0 計(jì)，通常情況下房屋還原率比土地還原率要高 12%，考慮到估價(jià)對象的實(shí)際情況，此次評估房屋還原率確定為8.0%，貝S房

12、屋年純收益二房屋現(xiàn)值x房屋還原利率= 11530162.50 X8.0%=922413.0 元5、土地年純收益土地年純收益 = 房地年純收益房屋年純收益=12869044.96 922413.0=11946631.96 元6 、計(jì)算待估宗地單位面積地價(jià)單位面積地價(jià)=土地年純收益寧土地還原率x 1 1/ （1 +土地還原率）剩余使 用年限+土地面積 其中：r土地還原率0.07 土地還原率按評估基準(zhǔn)日時(shí)中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率 2.5% ，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，按 0.07計(jì)n待估宗地土地收益年限為32.61年=11946631.96 -0.07 X1 1/ （1 + 0.

13、07 ） 3261 -16665.59=9113 元 / m2 （取整）5.5 剩余法剩余法的基本原理剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法 , 是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上 , 扣 除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、 利潤和稅收等， 以價(jià)格余額來估算待 估土地價(jià)格的方法?；竟剑篤= A （B + C）式中：V待估土地的價(jià)格A 總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)值B 整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本C 開發(fā)商合理利潤對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其基本公式為：土地價(jià)格=房屋的預(yù)期總售價(jià)-建筑總成本-利潤稅收利息5.5.2 運(yùn)用剩余法估價(jià)的基本程序：1. 調(diào)查待估宗地的基本情況；2. 選擇待估宗地的最有效

14、利用方式；3. 估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；4. 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)值；5. 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤及開發(fā)、銷售的 稅費(fèi)。6. 估算待估宗地的土地價(jià)格。5.5.3 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值， 宜采用市場比較法， 并應(yīng)考慮類似不動產(chǎn) 價(jià)格的未來變動趨勢。 對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的房地產(chǎn)價(jià)值， 也可 以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法來確定其價(jià)值。5.5.4 開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。開發(fā)周期指一個投資者從取得待估宗地開始， 經(jīng)歷開發(fā)建設(shè)階段， 使開發(fā)完成的 不動產(chǎn)價(jià)值得到市場體現(xiàn)的全周期。 對于擬采用銷售或出

15、讓、 轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營的不動產(chǎn)， 開發(fā)周期的截止時(shí)間應(yīng)是銷售或出讓、 轉(zhuǎn)讓過程完成； 對于擬采用出租或自營方式的 不動產(chǎn)，開發(fā)周期的截止時(shí)間應(yīng)是開發(fā)完成的不動產(chǎn)投入使用之時(shí)。投資進(jìn)度安排是指根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)程序和施工計(jì)劃， 在開發(fā)周期中不同時(shí)段發(fā)生 的各項(xiàng)成本或費(fèi)用計(jì)劃。5.5.5 開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。 土地開發(fā)項(xiàng)目的 開發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套及開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、 專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)及銷售過程 中所納稅額及銷售費(fèi)用； 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括建筑總成本、 投資的利 息、開發(fā)及銷售過程中所納稅額。 建筑總成本一般包括建筑開發(fā)費(fèi)、 專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、 銷售費(fèi)、不可預(yù)

16、見費(fèi)等。5.5.6 利息是開發(fā)項(xiàng)目全部預(yù)付資本的融資成本。 預(yù)付資本包括地價(jià)款、 開發(fā)或 建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。稅金及銷售費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充 分考慮資本投入的進(jìn)度安排。在實(shí)際評估工作中，也可把不動產(chǎn)的未來價(jià)值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至評 估基準(zhǔn)日，從而在剩余法公式中沒有利息項(xiàng)。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率指標(biāo)。5.5.7 開發(fā)項(xiàng)目正常利潤一般以不動產(chǎn)總價(jià)值或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算 潤率宜采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。5.5.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià) 運(yùn)用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格，其公式如下：土地價(jià)格=房地產(chǎn)交易價(jià)格-

17、房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi) 房地產(chǎn)交易價(jià)值可用正常交易成交價(jià)格， 或采用市場比較法確定， 或結(jié)合房地產(chǎn) 的經(jīng)營狀況和市場條件運(yùn)用收益還原法確定。房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用， 結(jié)合房屋的物理、 經(jīng) 濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來確定。其公式如下：房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)X房屋成新度5.5.9 剩余法的適用范圍 剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。 允許運(yùn)用于以下情形：（ 1） 待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)； （2）僅將土地整理成可 供直接利用的土地估價(jià)； （ 3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估。A、剩余法1、基本原理 剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開

18、發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建造房屋的開發(fā)成本、 管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費(fèi)等后，以價(jià)格余額來確定待估對象土地價(jià)格。公式如下:V=A-B-C式中 V: 待估土地價(jià)格 ;A: 開發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值 ;B: 整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本 ;C: 開發(fā)商合理利潤?；蛘叻纸鉃椋嚎偟貎r(jià)=預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)成本-投資利息投資利潤銷售稅費(fèi)2、測算過程（1）確定最佳利用方式和預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(jià)根據(jù)委托方提供的南寧市規(guī)劃管理局 2006 年 9 月 8 日審批的總平面圖 （審批號： 2006-165），待估宗地規(guī)劃 總建筑面積 307,894.80 平方米

19、（地上建筑面積 246,644.80 平方米、地下建筑面積 61,250.00 平方米）。地上建筑 包括：住宅建筑面積 176,367.00 平方米、公寓建筑面積 52,971.60 平方米、幼兒園建筑面積 2,000.00 平方米、會 所建筑面積 2,643.20 平方米、配套商業(yè)建筑面積 12,333.00 平方米、公共服務(wù)用房建筑面積 330.00 平方米，車位1,860個。根據(jù)評估現(xiàn)場勘察調(diào)查，待估對象所在區(qū)域樓房均為商品住宅樓和配套商鋪，假設(shè)待估宗地的最佳用途為住宅用房和配套商鋪。目前南寧市該區(qū)域同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似的物業(yè)，根據(jù)委托方提供的資料及對周 圍同類型物業(yè)銷售價(jià)格調(diào)查

20、資料的分析，設(shè)定商鋪平均售價(jià)為14,000元/平方米，可售面積12,333.00平方米；住宅平均售價(jià)為 7,000元/平方米，可售面積 229,338.60平方米(176,367.00+52,971.60 );車位11萬元/個，可售數(shù) 量1,860個。總價(jià)為：A=12,333.00 14,000+229,338.60 7,000+1,860 1K,000=1,798,492,200 元(2) 確定整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本 確定建筑物的開發(fā)成本規(guī)劃建筑結(jié)構(gòu)及標(biāo)準(zhǔn)：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，整體規(guī)劃為11-18層的小高層住宅。裝飾：外墻為采用外墻涂料，內(nèi)墻為混合砂漿批灰，頂棚為混合砂漿批灰，地面為水泥砂漿

21、地面，陽臺為水泥砂漿地面。門窗：配符合設(shè)計(jì)要求的入戶門，客廳出陽臺門自理，室內(nèi)門預(yù)留門洞，窗為三軌道鋁合金窗(鍍膜玻璃，不帶紗扇)。廚房：預(yù)留給排水管口。衛(wèi)生間：預(yù)留給排水管口，客廳設(shè)蹲式便器，主衛(wèi)預(yù)留座式便器接口。配套設(shè)備：電梯、預(yù)留電視入戶接口、預(yù)留電話入戶接口、預(yù)留網(wǎng)絡(luò)入戶接口。供水、供電、燃?xì)庀到y(tǒng)：每戶設(shè)獨(dú)立水表、電表、燃?xì)夤艿赖綉?。公共場所：電梯前室鋪瓷磚地面，樓梯間地面鋪水泥砂漿地面，天棚墻面刮膩?zhàn)?。按照以上以上建筑?biāo)準(zhǔn)，經(jīng)查詢南寧市工程造價(jià)信息，類式建筑建安費(fèi)為1,950元/平方米，則總建筑面積為 307,894.80平方米(包含地下建筑面積)的總造價(jià)見下表。一般建安工程費(fèi)總建筑

22、面積建安總工程費(fèi)950元/m07,894.80 m00,394,860a.南寧市一般建安造價(jià)水平表單位：元/ m2結(jié)構(gòu)框架b.前期費(fèi)用土地平整費(fèi)：120元/平方米；城鎮(zhèn)配套費(fèi)：一般建安工程費(fèi)的 1.6%;1.5%;勘測設(shè)計(jì)費(fèi)：一般建安工程費(fèi)的項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)總工程費(fèi)期00,394,860費(fèi)用土地城鎮(zhèn)勘測 他小計(jì)平整總價(jià)1,838,947配套費(fèi)605,318設(shè)計(jì)費(fèi)005,9230,451,188賈用質(zhì)量教育工程白蟻墻改管理小計(jì)監(jiān)督、預(yù)算定額及招投標(biāo)81,698附加費(fèi)003,949監(jiān)理費(fèi)005,923防治費(fèi)15,790費(fèi)（民用）416,316費(fèi)2,007,8971,631,573計(jì)62,477

23、,621教育附加：一般建安工程費(fèi)的 1%;工程監(jiān)理費(fèi)：一般建安工程費(fèi)的 1.5%;白蟻防治費(fèi)：2元/平方米；墻改費(fèi)（民用）：4.6元/平方米；建設(shè)單位管理費(fèi)：一般建安工程費(fèi)的2%。d.由以上幾項(xiàng)得出如下積算基數(shù)表：（單位：元/平方米）積算建安總?cè)≌蟮媒ㄔ旆课莸目傞_發(fā)成本為：662,477,621元 購地稅費(fèi)購地稅費(fèi)為土地價(jià)格的3%,設(shè)土地價(jià)格為V,則：購地稅費(fèi)=V X 3%=0.03V元 投資利息根據(jù)待估宗地建設(shè)規(guī)模，按全面開工考慮，建設(shè)期取三年。假設(shè)土地開發(fā)費(fèi)、建造總成本均勻投入，土地價(jià)格、購地稅費(fèi)一次性投入。目前央行一至三年期貸款利率為6.65%,則：=662,477,621 X (1+

24、6.65%)1.5-1+1.03V X (1+6.65%)3-1=67,168,876+0.2195V 元 銷售費(fèi)用及稅費(fèi)根據(jù)南寧市住宅房地產(chǎn)業(yè)情況,本次估價(jià)銷售稅費(fèi)取樓價(jià)的5.60%,代理及廣告費(fèi)用一般為樓價(jià)的3%，銷售費(fèi)用及稅費(fèi)率共計(jì)為 8.60%，則:銷售稅費(fèi) =AX 8.60%=1,798,492,200X 8.60%=154,670,329元整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本B = © +=662,477,621 + 0.03V+67,168,876+0.2195V+154,670,329=884,316,826+0.2495V(3) 開發(fā)商合理利潤 根據(jù)待估對象位置和目前的具體利用狀

25、況，我們?nèi)￠_發(fā)利潤率為25%，則開發(fā)利潤C(jī) =(+ V )X 25%=(662,477,621+0.03V+V)X 25%=165,619,405 + 0.2575V (元)( 4)地價(jià)計(jì)算V=A-B-CV=1,798,492,200-(884,316,826+0.2495V) -(165,619,405+0.2575V)1.5070V=748,555,969土地總價(jià)：V=496,719,289 元地面地價(jià)單價(jià)：496,719,289十98,657.89= 5,034.76元/平方米運(yùn)用剩余法測算得出待估宗地的單位地價(jià)為：V= 5,034.76元/平方米5.3 成本逼近法基本公式成本逼近法的基

26、本公式如下：V=E a+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3（19）式中： V ：土地價(jià)格E a ：土地取得費(fèi)E d ：土地開發(fā)費(fèi)T ：稅費(fèi)R 1 ：利息R 2 ：利潤R 3 ：土地增值VE： 土地成本價(jià)格R3 ：土地增值程序（1）判斷待估土地是否適用成本逼近法；（2）收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等資料；（3）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤；（4）確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額；（5）按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；（6）對地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。5.3.3 確定土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)按用地單位為取得土地使

27、用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。 征用農(nóng)村集體土地時(shí)， 土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。 征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定。城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。 拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ) 償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。 城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)， 或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確 定。從市場購入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是土地購買價(jià)格。5.3.4 確定土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)按該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。 宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)要客觀計(jì)算道路費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、 公用設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)費(fèi)；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)一般有土地平整

28、費(fèi)和小設(shè)施配套費(fèi)， 根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同， 宗地 紅線內(nèi)的小設(shè)施配套費(fèi)是否計(jì)入也不同。按照待估宗地的條件、評估目的和實(shí)際已開發(fā)程度，確定待估宗地的開發(fā)程度。屬建成區(qū)內(nèi)已 開發(fā)完成的宗地，評估設(shè)定的開發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。5.3.5確定各項(xiàng)稅費(fèi)征地過程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有 :(1)占用耕地的耕地占用稅；(2)占用耕地的耕地開墾費(fèi)；(3)占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金；(4)征地管理費(fèi)；（5） 政府規(guī)定的教育基金及其它有關(guān)稅費(fèi)。 房屋拆遷過程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有 :（1）房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)；（2）政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。5.3.6 確定土地開發(fā)

29、利息按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、 各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率， 分別估計(jì)各期 投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計(jì)算。5.3.7 確定土地開發(fā)利潤土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理的利潤。 土地開發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、 土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。 按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正?；貓?bào)率，估計(jì)土地投資應(yīng)取得的投資利潤。5.3.8 確定土地增值土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)， 達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià) 值增加額計(jì)算。5.3.9 價(jià)格修正與確定（1）根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個別因素修正。（2）成本逼近法求取有限年期的土地使

30、用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正。其年期修正 公式為：K=1-1/（1+r） n（ 20）式中： K ：年期修正系數(shù)r ：土地還原利率n ：土地使用年期 是否進(jìn)行年期修正要具體分析 :A 、當(dāng)土地增值是以有限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí) ,年期修正已在增值收益中體 現(xiàn)，不再另行修正；B 、當(dāng)土地增值是以無限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格 一道進(jìn)行年期修正。C 、當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。（3）確定土地價(jià)格。5.3.10 適用范圍 成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價(jià)格評估。H、成本逼近法 成本

31、逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利 息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)值的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格 = （土地取得費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)投資利息投資利潤土地 增值收益）X年期修正系數(shù)X區(qū)位因素修正系數(shù)根據(jù)南寧市人1、土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) （1 ）土地取得費(fèi)： 土地取得費(fèi)是指征用估價(jià)對象所在區(qū)域同類土地所支付的平均費(fèi)用民政府關(guān)于印發(fā) <南寧市征收集體土地及房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法 >的通知 （南府發(fā) 2008 15 號）及南寧市國土資源局提供的近期征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 經(jīng)評估人員現(xiàn)場調(diào)查， 委估宗地所處區(qū)域的土地取得費(fèi)用， 目前獲得類似委估

32、宗地土地， 需支付的費(fèi)用主要 有：A、土地補(bǔ)償費(fèi) 調(diào)查委估宗地及周邊區(qū)域的原土地利用情況，農(nóng)用土地大部分為旱地，故視委估宗地在征用時(shí)為旱地。根據(jù)廣西壯族自治區(qū)實(shí)施 < 中華人民共和國土地管理法 > 辦法第 53、 45、 55 條的規(guī)定以及南寧市人民政府關(guān)于印發(fā) < 南寧市征收集體土 地及房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法 >的通知 （南府發(fā) 2008 15 號），委估宗地屬第三片 區(qū)。補(bǔ)償費(fèi)為25600元/畝，合38.4元/ m2 oB、安置補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)南寧市人民政府關(guān)于印發(fā) < 南寧市征收集體土地及房屋拆遷補(bǔ)償安置辦 法>的通知（南府發(fā)200815 號）第十六條規(guī)定 ,

33、征收土地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償 費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)二宗地征地單價(jià)X征地面積-土地補(bǔ)償費(fèi)宗地征地單價(jià)二人均耕地系數(shù)X區(qū)片征地平均價(jià)格。 宗地征地單價(jià)由區(qū)片征地平均價(jià)格結(jié)合被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的人均耕地系 數(shù)確定。即區(qū)片片地平均價(jià)格，旱地第二片區(qū)為 64000元/畝，合96元/ m2,（人均 耕地按 1.2 畝計(jì), 人均耕地系數(shù)為 1）。委估宗地安置補(bǔ)助費(fèi)=96 X1 38.4=57.6元/ mC、青苗及地上補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)南寧市人民政府關(guān)于印發(fā) < 南寧市征收集體土地及房屋拆遷補(bǔ)償安置辦 法>的通知（南府發(fā)200815 號）青苗及地上補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，二級旱

34、地為 1500 元/ 畝，合2.25元/ m2。小計(jì)：土地取得費(fèi) 二A + B + C=38.4+57.6+2.25=98.25元/ m（ 2 ）相關(guān)稅費(fèi)A、征地管理費(fèi)廣西壯族自治區(qū)物價(jià)局、 財(cái)政廳關(guān)于下達(dá)全區(qū)土地行政系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng) 目和標(biāo)準(zhǔn)的通知（桂價(jià)涉字 2002250 號）規(guī)定和南寧市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)征地管理費(fèi)按 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)之和的 2.8% 計(jì)算，則：委估宗地的征地管理費(fèi)為：98.25 X2.8% = 2.75元/ m2B、耕地占用稅根據(jù) 2009 年1 月6日公布的廣西壯族自治區(qū)實(shí)施 中華人民共和國耕地占用 稅暫行條例 辦法（自治區(qū)人民政府令第 46 號

35、）南寧市耕地占用稅適用的稅額為 30元/ m2，本次評估耕地占用稅取 30元/ m2C、耕地開墾費(fèi)根據(jù)關(guān)于調(diào)整耕地開墾費(fèi)征收使用管理政策有關(guān)問題的通知（桂財(cái)建2009254 號）規(guī)定水田、菜地的耕地開墾費(fèi)取 30元/ m、旱地的耕地開墾費(fèi)取 20 元/ m。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定耕地開墾費(fèi)為 20元/ m。D、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)由于委估宗地被征收前是農(nóng)用地， 變成建設(shè)用地需要征用，因此對于規(guī)劃區(qū)土地 取得費(fèi)中要考慮新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)， 根據(jù)關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使 用費(fèi)政策問題的通知（財(cái)綜200924 號）南寧市的征收等別為五等，新增建設(shè)用地 有償使用費(fèi)按64元/ m征收。E、征地

36、勞務(wù)費(fèi)根據(jù)（桂價(jià)費(fèi) 200698 號）的規(guī)定和南寧市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，征地勞務(wù)費(fèi)為 征用 耕 地2000.01元/畝，合3.00元/ m,征用 非耕地1333.34元/畝，合2.00元/m。 則：委估宗地征地勞務(wù)費(fèi)為： 3.00 元 mF、權(quán)屬調(diào)查地籍測繪費(fèi)根據(jù)桂價(jià)涉字 1994210 號關(guān)于下達(dá)全區(qū)土地系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知的有關(guān)規(guī)定，權(quán)屬調(diào)查測繪費(fèi)企業(yè)按166.7元/畝收取，合0.25元/ m。小計(jì)：稅費(fèi)（A+B+C+D+E+F ） =2.75+30+20+64+3.00+0.25=120 元/m。 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)=（1） + （ 2） = 98.25 + 120 = 21

37、8.25元/ m2、土地開發(fā)費(fèi)（1） 開發(fā)成本委估宗地土地開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通” （即通上水、通下水、通電、通訊、通路)和場地內(nèi)平整，依據(jù)基于地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的南寧市網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)體系建 立技術(shù)報(bào)告，五通一平(通上水、通下水、通電、通訊、通路、土地平整)的平均 開發(fā)成本為62-164元/ m2 ,其中，通上水：2.5-5,通下水6-19,通電25-13,通迅6-7;通路15-60; 土地平整:15-60。結(jié)合委估宗地的具體情況，該宗地的宗地紅線外土地下水電訊路地平整計(jì)元元元元元元開發(fā)費(fèi)和宗地紅線內(nèi)場地平整費(fèi)的土地開發(fā)費(fèi)具體詳見下表:上水元則該宗地開發(fā)成本為118元/ m2(2) 土地開發(fā)勞務(wù)費(fèi)根據(jù)(桂價(jià)涉字1994231號)規(guī)定，土地開發(fā)勞務(wù)費(fèi)按征地“三