土地轉(zhuǎn)讓合同風(fēng)險(xiǎn)防范復(fù)習(xí)過(guò)程

1、土地轉(zhuǎn)讓合同操作實(shí)務(wù)周海濱律師土地轉(zhuǎn)讓與土地出讓不同， 土地出讓系從國(guó)家處受讓土地使 用權(quán)，相當(dāng)于“一手買賣”，土地轉(zhuǎn)讓系從土地使用權(quán)人處受讓 土地，相當(dāng)于“二手買賣”，從法律風(fēng)險(xiǎn)角度看，土地轉(zhuǎn)讓的風(fēng) 險(xiǎn)遠(yuǎn)大于土地出讓。風(fēng)險(xiǎn)的防范是多方面的， 本文主要從土地受 讓的角度，以合同風(fēng)險(xiǎn)防控主體，談一下土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意的法律 問(wèn)題，不當(dāng)之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。土地轉(zhuǎn)讓的前期調(diào)查（一）法律調(diào)查主要調(diào)查內(nèi)容：土地使用權(quán)的取得方式、使用年限；建設(shè)用地使用權(quán)證的內(nèi)容與土地登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否 一致；轉(zhuǎn)讓方是否是建設(shè)用地使用權(quán)證上載明的建設(shè)用地使用權(quán) 人；國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的履行情況；調(diào)查土地開(kāi)發(fā)投

2、 入情況（是否為閑置土地以及開(kāi)發(fā)手續(xù)及開(kāi)發(fā)投入情況）；土地 是否有查封、抵押等；以及轉(zhuǎn)讓方的所有股東是否同意土地轉(zhuǎn)讓（二）實(shí)地調(diào)查主要調(diào)查：土地之上建筑物、附屬物現(xiàn)狀；周邊配套現(xiàn)狀；是否存在出租情況；土地之上是否存在未搬遷戶等情況。并可走 訪當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門或人士，了解該土地有無(wú)歷史遺留等問(wèn)題。二、土地轉(zhuǎn)讓合同的風(fēng)險(xiǎn)防范在合同起草、審查階段，要將主要法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)考慮到位并作 出相應(yīng)的安排。（一）轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（轉(zhuǎn)讓土地）的確認(rèn)對(duì)于轉(zhuǎn)讓標(biāo)的即所轉(zhuǎn)讓土地的信息要在合同中全面體現(xiàn)， 如 此做首先解決的是轉(zhuǎn)讓方與受讓方信息不對(duì)稱的問(wèn)題， 其次是信 息披露之后可強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓方對(duì)所轉(zhuǎn)讓土地的保證責(zé)任。一般來(lái)講，對(duì)土地信息

3、的確認(rèn)一般分為三個(gè)層次：即土地權(quán)禾U信息、土地財(cái)稅信息和土地開(kāi)發(fā)信息。1、土地權(quán)利信息主要包括；產(chǎn)權(quán)證號(hào)、位置、面積、容積率、規(guī)劃用途、有無(wú)抵押、查封情況等。2、土地財(cái)稅信息主要包括：土地出讓金繳納情況、其他財(cái)稅成本以及是否有應(yīng)付未付款項(xiàng)等。 對(duì)于應(yīng)付未付款項(xiàng)的承擔(dān)要 相應(yīng)作出安排。3、土地開(kāi)發(fā)信息，是指土地轉(zhuǎn)讓方對(duì)于土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的情 況，包括土地開(kāi)發(fā)手續(xù)進(jìn)程以及開(kāi)發(fā)資金的投入等。不同于一手土地出讓，土地轉(zhuǎn)讓系二手操作，轉(zhuǎn)讓方一般已經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)的 開(kāi)發(fā)手續(xù)，所以對(duì)此要明確體現(xiàn)。土地開(kāi)發(fā)手續(xù)一般包括 建設(shè)用 地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工 程施工許可證以及相關(guān)政府批文的

4、辦理情況。對(duì)于上述開(kāi)發(fā)手續(xù)，要明確約定轉(zhuǎn)讓方配合受讓方配合辦理 手續(xù)變更，并約定違約責(zé)任。同時(shí)，如果土地尚未開(kāi)發(fā)，要審查是否已經(jīng)過(guò)了兩年，是否 有被認(rèn)定為“閑置土地”的可能性。開(kāi)發(fā)資金的投入指的是轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)投入到土地開(kāi)發(fā)的具體 資金去向及金額。如系房屋建設(shè)工程，要審查轉(zhuǎn)讓方的投入是否 完成投資開(kāi)發(fā)總額的百分之二十五以上，否則土地?zé)o法完成轉(zhuǎn) 讓，因房地產(chǎn)管理法第三十八條第二款對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓做了明 確規(guī)定：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)， 屬于房屋建設(shè)工程的， 完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的， 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（二）關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格實(shí)務(wù)中，要注意如約定的價(jià)格為稅后

5、價(jià)格， 要作出特別約定 以免爭(zhēng)議。同時(shí)，該轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)為真實(shí)交易價(jià)格，否則有違規(guī)避 稅的嫌疑。同時(shí)要約定，如受讓后開(kāi)發(fā)條件發(fā)生變更（如建筑面積增加、 容積率變化等）均與轉(zhuǎn)讓方無(wú)關(guān)，不得以此要求改變價(jià)格。因?yàn)?在實(shí)務(wù)中，受讓方受讓土地后是有可能改變之前的土地規(guī)劃而取 得更有利的開(kāi)發(fā)條件，做如上約定是防止轉(zhuǎn)讓方反悔變卦。（三）關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付，一般最為雙方尤其是受讓方所重視，原因 如下：（1）轉(zhuǎn)讓方一般為企業(yè)，并不是政府，其誠(chéng)信度無(wú)法把握（2 ）土地之上一般會(huì)有抵押，解押需要時(shí)間且也有風(fēng)險(xiǎn)；（ 3） 辦理過(guò)戶需要一定的時(shí)間， 存在一定的變數(shù)；（4）在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中， 轉(zhuǎn)讓土地有被查圭寸或

6、其他處分的理論可能等。因此，受讓方一般采取分期付款的方式，而在哪些節(jié)點(diǎn)付款， 付款多少以及出現(xiàn)問(wèn)題如何處理等，是合同設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。下面從 受讓方角度出發(fā)，以受讓已經(jīng)抵押的土地為例，展示付款方式的 設(shè)計(jì)：首先，第一款主要針對(duì)土地解押設(shè)計(jì)，十地只有解押之后才 能過(guò)戶。土地解押的資金這時(shí)往往需要受讓方來(lái)承擔(dān)，但對(duì)于受 讓方來(lái)講，是拿錢替別人解押而前途未卜，因此要設(shè)定一些條件 來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，如（1）第一筆款項(xiàng)金額要適中；（2）必要時(shí)讓轉(zhuǎn) 讓方提供保證人或擔(dān)保物；（3）約定不及時(shí)辦理解押的違約責(zé)任；（4）逾期辦理超過(guò)一定時(shí)日或特定情況出現(xiàn)時(shí)賦予受讓方以解除 權(quán)。其次，第二筆款主要針對(duì)土地過(guò)戶設(shè)計(jì)，具體是先過(guò)

7、戶后付 款還是先付款后過(guò)戶，要根據(jù)情況商定。再次，第三筆款主要針對(duì)開(kāi)發(fā)手續(xù)的變更等來(lái)設(shè)計(jì)。其中，對(duì)于第一筆款因?yàn)槭怯糜谕恋亟庋?，為防止轉(zhuǎn)讓方不 將款項(xiàng)用于解押，可約定由受讓方直接將款項(xiàng)打入抵押權(quán)銀行賬 戶。對(duì)于第二筆、第三筆根據(jù)情況也可設(shè)立雙方共同管理的帳戶 進(jìn)行操作。另外，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中畢竟存在因轉(zhuǎn)讓方債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致土地被 查圭寸等情況，這是可約定受讓方特殊合同解除權(quán)，即在轉(zhuǎn)讓過(guò)程 中一旦出現(xiàn)土地被查封情況視為合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)受讓方可解除 合同；另外，如出現(xiàn)土地解押或過(guò)戶時(shí)間出現(xiàn)異常漫長(zhǎng)等情況， 可約定超過(guò)正常辦理期限多長(zhǎng)時(shí)間，賦予受讓方合同解除權(quán)，當(dāng) 然，這里的超過(guò)正常辦理期限的時(shí)間設(shè)定要合理

8、，不能超了一天 兩天就要解除合同，具體設(shè)定要公平合理。（三）關(guān)于轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的承擔(dān) 對(duì)于因本次土地轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)， 要在合同中作出明確約定，除了約定有哪一方承擔(dān)，還要約定稅費(fèi)的項(xiàng)目，在土地轉(zhuǎn) 讓過(guò)程中，要產(chǎn)生土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅以及所得 稅等，這里容易被忽視的是所得稅，如約定不到，往往會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng) 議。將稅費(fèi)項(xiàng)目列明，有利于雙方責(zé)任的確定。如搞不清到底要 繳納哪些稅，需要事先問(wèn)詢稅務(wù)部門。（四）合同的解除因土地轉(zhuǎn)讓標(biāo)的往往巨大， 關(guān)涉轉(zhuǎn)讓雙方重大利益， 一旦解 除合同想回復(fù)原狀都很難， 因此在履行過(guò)程中，以不輕易解除合 同為原則。但對(duì)于受讓方來(lái)講，確實(shí)存在能否解押、能否過(guò)戶等 變數(shù)，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方來(lái)講，也存在受讓方能否及時(shí)付款等變數(shù)。因 此，可主要針對(duì)上述所提要點(diǎn)設(shè)計(jì)解除條款，以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為解除原則，在違約的量的設(shè)計(jì)上，也要充分考慮，不能因?yàn)?輕微或輕違約就賦予合同解除權(quán)。同時(shí)違約責(zé)任條款也主要針對(duì)上述所提要點(diǎn)展開(kāi)設(shè)計(jì)，違約責(zé)任的設(shè)計(jì)，要抓住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、要點(diǎn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要