我國房地產(chǎn)市場社會問題及其解決途徑

1、我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管的必要性研究摘要 房地產(chǎn)業(yè)已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。本文從理論上探討了房地產(chǎn)市場的壟斷性、外部性、公共品特性和信息不對稱性，并從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程和房地產(chǎn)市場特殊性的視角進(jìn)行分析研究，進(jìn)而充分證明了對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管的必要性。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；市場；監(jiān)管 一、房地產(chǎn)市場失靈決定了政府監(jiān)管的必要 監(jiān)管經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究充分表明，市場失靈是市場經(jīng)濟(jì)中政府監(jiān)管的重要原因，造成市場失靈的原因主要有壟斷性、外部效應(yīng)、公共品和信息不對稱，房地產(chǎn)市場同樣存在市場失靈。 (一)房地產(chǎn)市場存在壟斷性 房地產(chǎn)的壟斷性是由房地產(chǎn)特性決定的，房地產(chǎn)的主要特性是位置的

2、不可移動性，一幢房屋一旦確定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在樓層、朝向不同等因素，決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨(dú)立性，因此物業(yè)在出租和出售時，帶有地域性和壟斷性，從而形成壟斷價格。由于房地產(chǎn)投入大，回收期長，因而能進(jìn)入房地產(chǎn)市場的只能是少數(shù)企業(yè)再加上土地供應(yīng)的有限性和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模要求等，很容易形成部分的或地域性的壟斷，土地一級市場由政府壟斷，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩(wěn)定住房價格，保護(hù)消費(fèi)者利益，房地產(chǎn)市場必須要政府進(jìn)行監(jiān)管。 (二)房地產(chǎn)市場存在外部效應(yīng) 房地產(chǎn)外部性概念既包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動主體對其他經(jīng)濟(jì)主體的影響，又包括其他一些經(jīng)濟(jì)主體對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體的影響，外

3、部效應(yīng)在外部性經(jīng)濟(jì)主體的決策函數(shù)中的體現(xiàn)是不同的：施加外部效應(yīng)的一方只考慮自己的利潤最大化問題，屬于個人理性而非社會理性。 房地產(chǎn)的外部性按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以對其進(jìn)行不同的分類，按其影響產(chǎn)生的范圍可分為宏觀外部性與微觀外部性。宏觀外部性是指房地產(chǎn)的一種經(jīng)濟(jì)主體的行為施于其它主體的外部效益，如因房地產(chǎn)投資開發(fā)活動使整個區(qū)域投資環(huán)境改善，這為工商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動帶來了成本的節(jié)約并擴(kuò)展了行業(yè)盈利的空間。這種房地產(chǎn)業(yè)施加于其他產(chǎn)業(yè)上的有益影響就是一種宏觀的外部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。城市工商業(yè)的繁榮，不僅增強(qiáng)了整個城市經(jīng)濟(jì)活力，而且也使得相關(guān)地區(qū)的區(qū)位地價水平提高，這是其他行業(yè)施加于房地產(chǎn)業(yè)的外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。房地產(chǎn)的微觀外部

4、性指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各經(jīng)濟(jì)主體之間或者不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動之間存在的外部效應(yīng)。例如，工商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)活動對住宅房產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)均存在著外部影響。 按外部影響的性質(zhì)和作用方向分為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)與外部不經(jīng)濟(jì)。凡是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動而受益的外部影響稱為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)。因房地產(chǎn)開發(fā)而使得城市景觀大大改善就屬于房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)。凡是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動而受損的外部影響稱為房地產(chǎn)外部不經(jīng)濟(jì)。城市土地的過度開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致的住宅擁擠、公共綠地的減少、環(huán)境污染等則有可能減低土地價值，影響包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這屬于房地產(chǎn)外部不經(jīng)濟(jì)。 (三)政府提供房地產(chǎn)市場的公共品( ) 人們所消費(fèi)的物品可分為私人物品

5、( )和公共物品。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在許多公共物品或“準(zhǔn)公共物品”。如城市基礎(chǔ)設(shè)施、防洪工程、抗震工程、公共設(shè)施等。這些項(xiàng)目由于投資額大、投資回收期長，同時很難排除不付費(fèi)者的使用，由市場來提供往往導(dǎo)致供給不足，只能由政府來提供。但政府提供并非一定由政府直接生產(chǎn)，政府可以委托或承包給獨(dú)立的企業(yè)來生產(chǎn)，政府只負(fù)責(zé)籌集資金與管理。 （四）房地產(chǎn)交易存在信息不對稱 信息不對稱是指信息在交易雙方分布不均衡性。就消費(fèi)者和經(jīng)營者、合同雙方而言，經(jīng)營者擁有關(guān)于商品的信息優(yōu)勢，從而使消費(fèi)者容易上當(dāng)受騙，被稱為信息的不完全性。消費(fèi)者對所消費(fèi)產(chǎn)品各個方面信息的了解通常是有限的，他們往往不知道商品價格和商品質(zhì)量的差別如何

6、。市場的信息不完全性主要表現(xiàn)為：有關(guān)商品質(zhì)量的信息是不完全的，消費(fèi)者只掌握有限的質(zhì)量信息。有關(guān)商品價格的信息是不完全的，消費(fèi)者只掌握有限的價格信息。信息不對稱可能發(fā)生的另一種情況是，一部分消費(fèi)者掌握完全的信息，另一部分消費(fèi)者只掌握有限的質(zhì)量信息。競爭雙方為了在競爭中取勝，通過遏制信息來源等方法來削弱他人對對方信息的了解，從而打敗競爭對手。 房地產(chǎn)產(chǎn)品既具有使用性，又具有投資的特性。商鋪和寫字樓的購買者主要是以投資為主，購買住房的消費(fèi)者中有一部分是投資者，而投資者對信息是非常敏感的，比如：當(dāng)政府宣布某個位置要建地鐵，或某個地方要建一個大型商場時，那么，只要信息一發(fā)布，周邊的住房就會漲價，這說明房

7、地產(chǎn)產(chǎn)品已具有信息品的特性。房地產(chǎn)市場的信息不對稱表現(xiàn)為：由于房地產(chǎn)開發(fā)投資很大，回收期長，能進(jìn)入房地產(chǎn)市場的廠商相對較少，開發(fā)出來的產(chǎn)品質(zhì)量情況，價格情況，銷售情況，對消費(fèi)者來說，都存在偏差。房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，價格的變化性和交易的專業(yè)性與復(fù)雜性，都會導(dǎo)致買賣雙方信息不對稱。信息不對稱將增加交易成本，降低市場效率，也可能導(dǎo)致道德風(fēng)險和逆向選擇。 要保證房地產(chǎn)市場信息的有效性，有兩種解決方案，一種為市場解決方案，即市場的參與者通過自身的努力搜尋信息，并利用自身的知識技能進(jìn)行信息的篩選、分析等工作。由于市場的參與者本身是理性的，它作出這種自己搜尋信息的成本決策，必須基于其自身的成本收益的比較，只

8、有覺得付出的信息成本小于為此而取得的收益時，他才會去付出這種努力。但這種方法由于受到以下幾方面的限制，使得這種完全市場化的解決方案無法實(shí)行。 一是信息的搜尋本身是有成本的。由于存在交易對象的不確定性，要想準(zhǔn)確地掌握所有潛在交易對象的需要，如其交易方向、數(shù)量和價格等，是很難做到的。二是市場參與者本身存在特質(zhì)的差異，有的不具備起碼的信息辨別能力，有的則無法完成信息的搜尋與分析。三是由于市場的不完全性和信息的不對稱性，使得道德風(fēng)險和機(jī)會主義普遍存在，以致造成由于信息欺詐而使部分市場參與者受到損失時，這部分人的利益無法得到市場的補(bǔ)償。 可見，正是房地產(chǎn)市場的特殊性，使得房地產(chǎn)市場的信息成本或者說是完全

9、市場化解決方案的交易費(fèi)用是如此之高，造成普通消費(fèi)者難以承擔(dān)一筆房屋買賣所付出的信息的邊際成本，這樣，就增加了投資風(fēng)險，使逆向選擇和道德風(fēng)險問題難以得到解決，從而降低了市場的運(yùn)作效率，扭曲了社會資源配置。所以，為克服房地產(chǎn)市場信息不完全性和非對稱性信息而引起的市場問題，就需要一個超脫房地產(chǎn)市場參與者的角色來介入房地產(chǎn)市場，監(jiān)督房地產(chǎn)市場的運(yùn)行，為所有投資者創(chuàng)造機(jī)會均等、各類信息真實(shí)的市場環(huán)境，為房地產(chǎn)市場的公開、公平、公正提供保證，以減少純粹市場化解決方案引起的交易費(fèi)過高問題。這樣，就產(chǎn)生了對房地產(chǎn)市場監(jiān)管的需求。 二、我國房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了監(jiān)管的必要性 （一）我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特殊歷程 房

10、地產(chǎn)業(yè)在我國是一個古老而新興的產(chǎn)業(yè)，在長達(dá)多年的封建時期和半封建半殖民地時期，雖然朝代更替，但土地和房屋的租賃、買賣活動一直沒有中斷，明清時代，就出現(xiàn)了職業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 年到年，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可分為三個階段：一是年年的中國房地業(yè)的整頓限制階段。中華人民共和國成立后，官僚資本家的房地產(chǎn)被沒收，使其成為國有資產(chǎn)，分配給國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位使用。從年起，在全國各城市開展了房地產(chǎn)行業(yè)的社會主義改造。至年，基本上消滅了房屋租賃中的個體經(jīng)營，此時的城市土地實(shí)際上已歸屬于國家，并實(shí)行無償、無限期使用制度，不允許買賣轉(zhuǎn)讓。二是年年的中國房地產(chǎn)的萌生階段。年月黨的十一屆三中全會確立了以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，中國

11、開始進(jìn)入改革開放新的歷史時期。年國家計(jì)委和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布文件，允許進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動，從此，中國房地產(chǎn)業(yè)在中國大地上開始了再生。三是年年中國房地產(chǎn)市場的建立。年月黨的十三次代表大會報告首次提出社會主義市場體系應(yīng)包括房地產(chǎn)市場。年月日，深圳市以拍賣的方式出讓了第一塊土地。年月憲法和土地管理法修改之后，規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓和出讓。年月，國務(wù)院頒布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。為土地市場的發(fā)育提供了法律支持，為房地產(chǎn)市場建立奠定基礎(chǔ)。年以后，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個較快的發(fā)展時期。與此同時，我們應(yīng)該注意到我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的，的房地產(chǎn)熱曾引起房地產(chǎn)市場的

12、大幅波動，留下了深刻的教訓(xùn)。 年月日國務(wù)院發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，標(biāo)志著一個新的房改階段的開始。即停住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。 由此可見，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的起點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)環(huán)境與西方發(fā)達(dá)資本主義國家的現(xiàn)代房地產(chǎn)市場不同，一是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展是從土地使用制度改革和住房制度改革開始的，而西方發(fā)達(dá)國家則是從土地的私有化開始。二是從世紀(jì)年代中期到年代末，我國歷史上曾有過近三十年的房地產(chǎn)市場缺位，西方發(fā)達(dá)國家在這期間正是房地產(chǎn)市場高速發(fā)展時期。三是到目前為止，我國房地產(chǎn)市場

13、依然還存在大量初級形態(tài)特征，如市場機(jī)制不健全，房地產(chǎn)市場應(yīng)有的信息功能、激勵功能和平衡功能未得到充分發(fā)揮。四是我國是以公有制為主體的社會主義市場經(jīng)濟(jì)，不同于西方發(fā)達(dá)資本主義國家的私有制。 （二）我國房地產(chǎn)業(yè)具有自身的特殊性 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，年全國房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)值達(dá)萬億元，占當(dāng)年的。年的五年間，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)竣工面積億平方米，保持我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展對拉動經(jīng)濟(jì)增長，推進(jìn)城市化、改善人民生活，都發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)市場是社會主義市場體系中不可缺少的主要組成部門，隨著城市化和現(xiàn)代化的推進(jìn)，由于中國人口眾多的特殊性，其潛在需求十巨分大，在世界上

14、也是絕無僅有的，這個市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，對整個國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展起重要作用。正是由于房地產(chǎn)業(yè)自身特殊性，因此，房地產(chǎn)市場監(jiān)管非常必要。 三、我國房地產(chǎn)市場中存在的問題決定了監(jiān)管的必要 我國房地產(chǎn)業(yè)的融資主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險。從國外發(fā)達(dá)國家成熟的房地市場看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資。而我國目前的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）的每一個階段都離不開銀行資金的支持，具體來說，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實(shí)上，除了開發(fā)

15、企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。根據(jù)央行分析報告和抽樣調(diào)查，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金左右來自銀行貸款。顯然，我國目前的確存在房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高的問題，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生波動，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險。也就是說，目前我國房地產(chǎn)的金融風(fēng)險主要是由銀行系統(tǒng)來承擔(dān)的。 與此同時，上市公司投資房地產(chǎn)的行為也有待規(guī)范。目前，一些無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上市公司大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前主管業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)的上市公司已達(dá)到多家，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司已有多家，特別是在土地公開拍賣中，對投標(biāo)方?jīng)]有資質(zhì)限制，上市公司憑借雄厚的資金實(shí)力，高價拍得土地，抬高了土地市場價格，增加了開發(fā)成本

16、，影響了商品房的價格，加大了投資風(fēng)險。 近年來，房地產(chǎn)市場一些深層次的問題逐漸顯露出來，具體表現(xiàn)為： 部分地區(qū)投資規(guī)模增長過快，土地供應(yīng)增幅過大。一些地方出現(xiàn)了過熱苗頭，有泡沫跡象，具體表現(xiàn)在：一是近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模平均以的高速增長，為平均增幅的倍左在；二是炒房、炒地皮等投機(jī)炒作現(xiàn)象已在一些城市出現(xiàn)；三是商品房開發(fā)投資結(jié)構(gòu)過于向高中檔房傾斜；四是國民經(jīng)濟(jì)中許多企業(yè)已開始涌入房地產(chǎn)業(yè)或相當(dāng)行業(yè)。 商品房結(jié)構(gòu)性矛盾突出。突出表現(xiàn)為中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足。一些城市普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求，高檔商品房空置積壓嚴(yán)重。一些城市中低價位住宅所占比例不到，而高價房占到以上。 房價上漲過快，脫離了部分居民的支付能力。從全國看，房價過快上漲呈蔓延態(tài)勢，中部地區(qū)部分城市漲速加快。個重點(diǎn)城市中，約一半城市的二手房價格漲幅超過了新建商品、住房價格上漲的幅度，最高的達(dá)到。 房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。反映在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理中的各種違法違規(guī)行為比較突出，違規(guī)開發(fā)，房地產(chǎn)廣告虛假，商品房面積“缺斤短兩“，購房合同欺詐，物業(yè)管理質(zhì)價不符等，嚴(yán)重?cái)_亂房地