如何降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本

1、如何降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要有以下幾項(xiàng)組成：地價(jià)、資金成本、 工程成本、銷售 推廣費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、住宅使用專項(xiàng)基金等組成。作為 一個(gè)開發(fā)企業(yè)，地價(jià)、預(yù)備費(fèi)和住宅使用專項(xiàng)基金是不能控制的。 所以本文從如何控制資金成本、工程建設(shè)成本和銷售推廣費(fèi)等方面 闡述一下項(xiàng)目的成本控制。所以降低開發(fā)成本工作應(yīng)從這三方面入手，重點(diǎn)做好控制資金成 本、工程建設(shè)成本、銷售推廣費(fèi)用的工作。一、降低資金成本降低資金成本主 要是要降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、 加快資金回籠等方面入手。加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金。 要降低資金成本

2、，首先要降低企業(yè)的負(fù)債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。 企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會(huì)發(fā)行債券、 發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多 的資金。加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實(shí)質(zhì)上是 企業(yè)對(duì)外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是對(duì)企業(yè)資金的占用，必須及 時(shí)加以回收，對(duì) 于我們房地產(chǎn)開發(fā)商而言，應(yīng)收款項(xiàng)的形成主要是 應(yīng)收的售房款，對(duì)售房款的追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。嚴(yán)格按工程撥款計(jì)劃按期撥付資金。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過 程中，需要撥付 大量的工程款項(xiàng)，對(duì)此事先已有細(xì)致的計(jì)劃和安排。必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過的撥款計(jì)劃，在規(guī)定的時(shí)間按規(guī)定的金額 向規(guī)定的

3、收款人 撥付款項(xiàng)，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完備的合 法單證。對(duì)于任 何不按計(jì)劃撥款的要求，要予以堅(jiān)決抵制。壓縮現(xiàn)金庫存與 現(xiàn)金的使用量。企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)需要準(zhǔn)備一 定數(shù)額的現(xiàn)金，我們應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要來控制現(xiàn)金庫存的數(shù) 額和現(xiàn)金的使用。除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項(xiàng)外，應(yīng)一 律通過轉(zhuǎn)帳和使用支票進(jìn)行結(jié)算。這樣一可以保障資金的安全性， 二可以有利于資 金的增值。由于現(xiàn)金不具備增值性，通過將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為存款、債券或是其他短期投資形式，實(shí)行理性的短期投資組合, 方可以實(shí)現(xiàn)資金 的保值增值。加快在途資金的 入帳。在途資金是指我們所取得的以支票、匯 票、有價(jià)單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續(xù)

4、方可以進(jìn)入我 們帳戶的資金。對(duì)這一類資金，自我們?nèi)〉闷睋?jù)時(shí)起，所有權(quán)已歸屬我們。因此應(yīng) 該及時(shí)到銀行辦理手續(xù)，將這些資金及時(shí)入帳，方 能產(chǎn)生效益。二、控制工程成本開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)成本指開發(fā)商用于項(xiàng)目工程建設(shè)的 所有費(fèi)用，我們 可以從如下幾方面著手，控制工程成本。1、設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段設(shè)計(jì)工作是工程建設(shè)的關(guān)鍵，對(duì)于工程項(xiàng)目的工程造價(jià)、建設(shè) 工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定 性的作用。按國際上一些統(tǒng)計(jì)的數(shù)字計(jì)算，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%A下，但正是這少于1噴用的設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度且占75%U上，由此可見設(shè)計(jì)工作是整個(gè)工程建

5、設(shè)成 本控制的一個(gè)關(guān) 鍵環(huán)節(jié)。將競爭機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu) 選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長，達(dá)到優(yōu)化設(shè) 計(jì)方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中 標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能 夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求， 如每平方米用鋼 量、含硅量、硅標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可 靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到 安全可靠、經(jīng)濟(jì) 合理的要求。實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見， 設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其 合理的建議，無

6、償進(jìn)行改正，防止設(shè)計(jì)階段與工程 竣工驗(yàn)收相脫節(jié)的情況。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過相關(guān)部門的 驗(yàn)收，防止工程 施工完畢而不能通過驗(yàn)收造成作好的東西要拆掉，從而浪費(fèi)工程費(fèi)用，發(fā)生這種情況如是設(shè)計(jì)院的責(zé)任是否能對(duì)其進(jìn) 行處罰有待商討。建立獎(jiǎng)懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有 效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低 工程成本。2、在施工過程中成本控制至關(guān)重要首先加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證 的辦理和審查兩 個(gè)階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時(shí)應(yīng)做到先 算帳后實(shí)施，在 辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析, 變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)

7、控制，現(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時(shí)深 入施工現(xiàn)場，掌 握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和 不合理性加以嚴(yán) 格審查，針對(duì)現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組 在審查過程中首 先要鑒別簽證單的真?zhèn)危賹彶樘搶?shí)，判定是否該給或該給多少工 程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是 否允許調(diào)整。把好施工過程中部分專業(yè)工程（如保安對(duì)講等）及甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。在 本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購公告，每 個(gè)公司都可以來 參加投標(biāo)競價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價(jià)格和 質(zhì)量比值的產(chǎn)品。做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工 單位所報(bào)結(jié)算資 料的審查，施

8、工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、 結(jié)算書應(yīng)首先報(bào) 給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整 性，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部 之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實(shí) 的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書的審核，由于公司項(xiàng)目 較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三 級(jí)審核方式，即首先由造價(jià)咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之 處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到 集團(tuán)公司經(jīng)營部 終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn) 確性。三、合理使用銷售推廣費(fèi)用銷售推廣費(fèi)用指 用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房

9、、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用（未含銷售酬 金）O使用好銷售推廣費(fèi)用對(duì)我們非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢的多少，項(xiàng)目成 本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了， 預(yù)期效果沒達(dá)到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理 想，形成惡性循 環(huán)。而銷售推廣費(fèi)用使用得好時(shí)，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用。所 以我們要充分研究市場，講究銷售推廣策略，盡力 讓所花的推廣費(fèi)用，產(chǎn)生最佳效果。控制開發(fā)項(xiàng)目投資成本是從項(xiàng)目的策劃開始，直至項(xiàng)目投付使 用、銷售完成的全過程的控制，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要我公司 各個(gè)部門參與，并相互配合。要求我們努力提高房地產(chǎn)營銷水平，進(jìn)一步規(guī)范內(nèi)部 管理，讓我們的工作規(guī)范化、程序化、制度化。四、應(yīng)作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完 畢后，應(yīng)作好項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作，主要包括項(xiàng) 目整體財(cái)務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費(fèi)用成本分 析，策劃銷售成 本分析等。這樣一方面可以總結(jié)項(xiàng)目的成敗得失， 吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；一方面可以得到一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為今后其他項(xiàng)目開發(fā)前期成本預(yù)測和成本控制提供參考依據(jù)。一個(gè)企業(yè)的發(fā)展首先要有良好的經(jīng)濟(jì)效益，我們企業(yè)的工作也 是圍繞如何提高 企業(yè)經(jīng)